【必見】一戸建てを高くスムーズに売るためのたった4つのコツ

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一戸建てを売るときに一番気になるのが、「高く売るためにはどうしたらいい?」ということではないでしょうか。
一軒家の売却は大きな金額が動きますから、絶対に失敗するわけにはいきませんね。

このページでは、一戸建て売却の全体の流れ、高く売るコツとトラブルを避ける方法、売却の費用や税金など、役立つ知識を余すところなく解説していきます。

ちょっとした知識が大きな差になります。
ぜひ最後までお読みいただき、あなたの大切な家を上手に売却しましょう。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,300社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1. まずは基本!一戸建てを売る流れ

一軒家の売却の主な流れ

初めに、一戸建てを売る流れを押さえておきましょう。
一戸建てを売るとき、通常は不動産会社が家を買うのではなく、不動産会社に売買の「仲介」を依頼して、一般の買主を探してもらいます
一戸建ての売却は、次のような流れになります。

(1)査定
複数の不動産会社にプロの目で価格を査定してもらいます。
売却の見込額を知るとともに、査定のやりとりを通して不動産会社を見極めます。

(2)媒介契約
気に入った不動産会社と「媒介契約」を結びます。
「媒介契約」は、不動産会社に正式に売却を依頼し、買主を探す手助けをしてもらうための契約です。

(3)売却活動
媒介契約を結んだら、不動産会社のアドバイスを受けながら売出し価格を決めて、いよいよ販売スタートです。

(4)内覧
「物件を直接見たい」という購入希望者が現れたら、家の中を確認する「内覧」を行います。

(5)売買契約
無事に買い手がついたら、買主と売買契約を結びます。
不動産会社より、重要事項説明という詳細な物件説明が行なわれ、買主から手付金を受け取ります。

(6)決済
売買代金の授受と登記の申請を行います。
家の引き渡しが行われ、この決済日をもって不動産登記名義が売主から買主に変更されます。

(7)確定申告
一戸建てを売却して利益が生じた場合は、売買の翌年の3月15日までに確定申告をします。
売却損が生じた場合は確定申告の義務はありませんが、買換えで損失が出たり、住宅ローンが残っている家を売って損失が出た場合には、税金の還付が受けられる可能性があります。

2. 高くスムーズに売るために知っておきたい「たった4つ」のコツ

一戸建てを高くスムーズに売るためには、4つのコツがあります。
たったの4つですので、売却を成功させるためにも、ぜひ参考にしてください。

  • 最適な不動産会社を見つける
  • 売り出しと並行して測量を進める
  • 築年数が古い場合は取り壊すかどうか慎重に検討する
  • しっかりと内覧対策する

順に解説していきます。

【コツ1】最適な不動産会社を見つける

売却が成功するかどうかは、実は売却スタート時に決まってしまいます。
つまり、「不動産会社の査定を受けて、会社を選ぶ」という部分が最も重要です。

その理由は・・・売却を依頼する不動産会社しだいで、売れる値段に差が出る から。
豊富な経験に基づくノウハウや、独自の販売ネットワークを持っている不動産会社は、高く売る力を持っています。
だから、一戸建ての売却を得意とし、そのエリアに精通している不動産会社さえ見つけてしまえば、あとはアドバイスに従って売却を進めていけばいいわけです。

ではどうしたら最適な不動産会社を見つけられるのかというと、複数の不動産会社の査定を受けて、その対応を比較するのが最も近道です。
高く売れる自信のある会社は高い査定額を付けられますが、査定額だけではなく、担当者の知識や経験に基づくアドバイスについても比較して、不動産会社を選びましょう。

不動産売却HOME4U(ホームフォーユー)」なら、住所などの簡単な項目を入力するだけで、該当エリアの一戸建ての売却を得意とする不動産会社が自動で抽出され、最大6社にまとめて査定を依頼することが可能です。

不動産売却HOME4U

査定額や担当者との相性をじっくり比較すれば、あなたの家を最も高く売ってくれる不動産会社が見つかります。
売却を決めたら、まずは「不動産売却HOME4U」で複数の会社に査定依頼をしてみましょう。

【コツ2】測量について確認する

不動産会社を選んだら、測量について相談してみましょう。
土地の面積は登記簿に記載されていますが、登記簿面積は必ずしも正しいとは限りません。
また、ブロック塀などを隣地との境界だと思って暮らしている場合でも、実は境界標が確認できず、明確な境界がわからなくなっていることがよくあります。

そこで、まずは「確定測量図」や「境界確認書」が手元にあるかどうか探して、境界が確定しているかどうか調べます。
確定測量図」は、境界を確定した上で測量した図面なので、これがあれば面積や境界の心配はありません。
境界確認書」は、境界について隣地所有者と合意をして作成した書類 です。

測量が最近行われていない場合には、土地家屋調査士に依頼して測量を行うのが一般的です。
測量を行った土地の方が買主にとっても安心ですから、スムーズに売ることができます。
この場合、隣地の所有者の同意を得て境界を確定した上で、売買の対象となる面積を測量するため、2~3ヶ月かかります
測量せずに売却することも可能なので、買主が決まる前に前もって測量の手続きを進めていくかどうか、不動産会社にアドバイスを求めましょう。

【コツ3】築年数が古い場合は取り壊すかどうか慎重に検討する

築年数が古い一戸建ては、そのまま売るほうがいいとは限りません。
複数の不動産会社からの「売り方の提案」を比べてみることをおすすめします。

中古一戸建てとして売る」「建物を取り壊して売る」「建物を取り壊して分筆して売る」という3つの売り方を見てみましょう。

【売り方1】そのまま中古一戸建てとして売る
そのエリアで中古一戸建ての需要者が多ければ、かなり築年数が古かったとしても建物は残して売るのが得策です。
建築した当時と法律が変わっていて、現在は同じ規模の建物を建てられない場合なども、建物を残しておくのが有利です。
建物自体にあまり値段が付かなかったとしても、取り壊し費用をかけて更地にするより高く売ることができます。
リフォームしてから売りだすかどうかも不動産会社に相談してみましょう。

【売り方2】建物を取り壊して売る
新築住宅が次々に建っているエリアなら、古い一戸建ては取り壊して更地として売るのが有利な場合があります。
ただし、取壊しのタイミングは難しいので、不動産会社のアドバイスを受けて決めましょう。

基本的に、更地にしてから売ったほうが買い手には好まれます。
取壊し費用の不安もなく、すぐに新居の建築に着手できるからです。
スムーズに売れる自信がある土地であれば、買い手が決まる前に取り壊して更地にするとよいでしょう。

ところが建物を取り壊した場合、1月1日時点で家が建っていないと、「住宅用地の特例」という税制が適用されないので土地の固定資産税が6倍、都市計画税が3倍に上がってしまいます。
解体してからすぐに売れなければ、売却できるまで高い税金を負担し続けなければなりません。
そのため、すぐに売れるかどうかわからない土地の場合、買い手が決まってから取り壊すのが一般的です。

【売り方3】建物を取り壊した上で、分筆して売る
敷地が広い場合は、建物を取り壊した上で、分筆(=土地を分割すること)してから売った方が、売却総額が増えるかもしれません。
広すぎる土地に一軒家が建っている場合、そのままでは一般的な家庭には広すぎて需要者も少なく、総額が嵩むので1平米あたりの単価が割安になってしまう可能性があります。

例えば400平米の敷地のままだと4,000万円だけれど、200平米の土地2筆に分ければ2,500万円×2=5,000万円で売れる、という場合を考えてみましょう。
分筆するためには測量が必要なので、時間と費用がかかりますが、測量に100万円かかったとしてもこの例では分筆したほうがずっと有利です。

建物を取壊したほうがいいか、土地を分けたほうがいいか等々は、立地や建物の状態によって違います。
このような売却の戦略しだいで、売却金額や売れるまでの期間も変わってくるので、そのエリアの一戸建てに精通している不動産会社を選ぶことが大変重要です。

【コツ4】しっかりと内覧対策する

ただし、不動産会社の査定を受ける時点では、掃除に気を使う必要はありません。
不動産会社に相談した結果、建物を残したまま売却することになったら、購入希望者が家を見学に来る「内覧」までに徹底的に掃除し、ものを減らして整理整頓しましょう

余計なものは処分するか、一時的にトランクルーム等に預けるのも一案です。 キッチン・バスルーム・トイレ・洗面台など、水回りは汚れが目立つので、プロのハウスクリーニングを依頼するのもオススメです。
少しでも良い条件で買ってもらうための必要経費だと思えば、決して無駄な出費ではありません。

第一印象を決める玄関や、忘れがちなベランダも掃除しておきましょう。
見せられない部分があると、なかなか売買は成立しないので、全ての部屋を見せるつもりで準備してください。

コラム・「どうしても早く売りたい」場合は「買取」という売り方も

スムーズに売ろうと頑張っても、なかなか買い手が見つからない場合もありますが、そんな時には「買取」という制度もあります。
これは、不動産会社に買主を探してもらうのではなく、不動産会社に直接売ってしまう方法です。
「買取」では、価格面で合意すればすぐに売ることができるのが長所ですが、通常の相場よりも安くなってしまう欠点があります。
ですので、よほど急いで売りたい事情がない限り、通常の相場で売却できる「仲介」が選ばれることがほとんどです。

また、どうしても売り切りたい期限が決まっている場合には、「買取保証」という売り方もあります。
これは、3ヶ月、6ヶ月などの期限を決めて仲介で売り出し、その期間内に売れなければ不動産会社に買取してもらう方法です。

なお、「買取」や「買取保証」は一部の不動産会社しか扱っていません。
売却を急ぐ場合には、査定を受けた不動産会社に「買取も可能か?仲介でも早めに売れそうか?」相談してみましょう。

3. 気をつけたい「瑕疵担保責任」にまつわるトラブル!避けるためには?

一戸建ての売却で気を付けなければいけないのが、「瑕疵担保責任」です。
売主は、引き渡したあとでも、その不動産に問題点が見つかったら責任を取らなければならないということです。

「瑕疵担保責任」の対象になるのは、「隠れた瑕疵」といって、通常の注意力を払っても容易に見つけられない欠点や欠陥などです。
例えば、雨漏りシロアリ被害給排水管の不具合土壌汚染地下埋設物などが対象になります。
引き渡しから一定期間内にこれらの欠点が見つかると、損害賠償を請求されたり契約を解除される可能性があります。

「瑕疵担保責任」の対象となる期間は、売買契約で決めることができ、家の引渡しから2~3ヶ月以内に制限するのが一般的です。
実は、民法では「買主が瑕疵を見つけてから1年以内」なのですが、これでは責任が重すぎるため、制限するように不動産会社もアドバイスしてくれるはずです。

注意することは、売主が知っている欠点を隠して売った場合には免責されないということです。
売買契約で定めた期間を過ぎてから欠点が発見されたとしても、売主が知っていて隠した場合には責任が問われます。
「言わなければわからないかな・・・」と思わずに、知っていることは誠実に伝えましょう。

また、築年数が古い場合には、買主側の同意を得られれば「瑕疵担保責任は問わない」という特約を付けて取引することも多く行われます。
この場合も、売主が知っている不具合については告知する必要があります。
家の欠点についても適切に対処してくれる、頼れる不動産会社を選びたいものですね。

4. 一戸建てを売却する際の費用

一戸建てを売却する際に必ずかかってくる費用は、次の通りです。

  • 仲介手数料
  • 印紙税

そして、場合によって必要になる費用は次のとおりです。

  • ローン返済額と諸費用
  • 測量費用
  • 取り壊し費用

●仲介手数料
仲介手数料は、不動産の売買を仲介してくれる不動産会社に支払う手数料です。
仲介手数料は成功報酬ですので、売却を依頼した時点ではなく、売買契約が成立してから支払います。

仲介手数料は、不動産の売買価格に応じて上限額が定められています。

売買価格 仲介手数料の上限(税抜)
200万円以下の金額 5%+消費税
200万円を超え400万円以下の金額 4%+消費税
400万円を超える金額 3%+消費税

売買価格が400万円を超える場合、次の式で算出できます(消費税率が8%の場合)。
仲介手数料=(売買価格×3%+6万円)×1.08

例えば2,000万円で売却した場合には、仲介手数料は次のとおりです。
(2,000万円×3%+6万円)×1.08=71万2,800円

なお、2018年1月1日より、400万円以下の空き家などで現地調査に経費がかかる場合には、売主側の仲介手数料の上限が18万円に改正されました。( 出典:全日本不動産協会東京都本部・不動産保証協会東京都本部)

●印紙税
売買契約書には収入印紙を貼り付けして納税を行います。
印紙税は、2020年3月31日まで軽減措置があり、次のとおり決められています。

契約金額 税額
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 10,000円
5,000万円超1億円以下 30,000円

出典:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

売買契約書は売主用と買主用の2通を作成するので、売主と買主それぞれ1通分ずつ負担するのが一般的です。

●印紙税
一戸建ての売却時に住宅ローンが残っている場合には、決済時に受領した売却代金でローンを繰り上げ返済します。
このとき、金融機関によって異なりますが、繰り上げ返済手数料が5,000円~1万円くらいかかります。
そして、住宅ローンを借りる際に銀行が設定していた抵当権の抹消登記の費用も必要です。
抵当権の抹消登記費用は、登録免許税と司法書士報酬を合わせて3万円程度です。

●測量費用
測量の費用は、土地の面積や隣地所有者の数などによって変わりますが、標準的な一戸建てなら50~80万円くらいかかるのが通常です。

なお、測量費用は、売主が全額負担する場合と、買主と折半する場合があります。

測量しなければならないとは限りませんので、不動産会社に相談してみましょう。

●取壊し費用(解体する場合)
建物を取り壊して売る場合、規模や立地によっても違いますが、標準的な一軒家なら100~150万円くらいかかります。
なお、取り壊し費用は買主負担として売る場合もあります。

5. 一戸建てを売ったときの税金

最後に、一戸建てを売った場合の所得税・住民税について、おさえておきましょう。

5-1.利益が出たら所得税・住民税が課税される

一戸建てを売却して利益が出た場合、売却の翌年の3月15日頃までに確定申告が必要です。
売却益に対して、所得税と住民税が課税されます。
所有期間が5年を超えるときの税率は約20%5年以下のときの税率は約40%と非常に高額ですので、5年前後で売るときには時期をずらしたほうが有利な場合があります。

節税のために大切なのは、土地や建物を購入した値段や、住宅の建設費がわかる書類を探すことです。
買った値段がわからないと、売却金額の5%が取得価格とみなされるので、税額が高くなってしまうことが多いからです。

ただしマイホームの場合、「3,000万円の特別控除の特例」があるため、非課税になることが多いので安心してください。
一定の要件を満たせば、利益のうち最大3,000万円まで非課税になります。
出典:国税庁「マイホームを売ったときの特例

特例を受けるための主な適用要件は次のとおりです。

  • 自分が住んでいる家を売るか、家とともにその敷地を売ること。
  • 以前に住んでいた家や敷地の場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売ること。
  • 買手と売手は、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

3,000万円の特別控除の他にも、10年以上住んでいるマイホームを買い替えたときの特例や、相続した空き家を売った場合の特例など、様々な優遇制度があります。
また、一戸建て売却時の税金の計算は、年数の経過で建物の価値が下落したとみなして計算するので、ちょっと複雑です。
概要は不動産会社に聞くこともできますが、優遇制度などの詳細は税務署に相談してみましょう。

5-2.損失が出たら税金が還付されるケースがある

一方、売却で損失が出た場合には、確定申告の義務はありません。
でも、損失が出た場合には、給与所得などに課税された税金の一部が還付される(=戻ってくる)制度があります。

該当する場合はぜひ確定申告を行いましょう。

還付金がもらえる可能性があるのは、2つのケースです。
マイホーム買換えで損失が出たときには、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」という制度があります。
出典:国税庁「マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」

そして、住宅ローンが残っているマイホームを売却して損失が生じたときには、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が使える可能性があります。
出典:国税庁「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)」

売却時に赤字が発生してしまっても、給与所得の部分で所得税を節税できるのは大変ありがたいですね。
それぞれ様々な要件がありますので、特例が使える可能性があれば、まずは税務署に相談してみましょう。

6. まとめ

それではおさらいです。

一戸建てを高くスムーズに売るためには、

  • 一括査定で最適な不動産会社を見つける
  • 測量について確認を行う
  • 築年数が古い場合は取り壊すかどうか慎重に検討する
  • しっかりと内覧対策する

という4つのコツがありました。

加えて、

  • トラブルを避けるため、物件の欠点についても隠さずに告知する
  • 売却の費用は、仲介手数料と印紙税が必ずかかる。ほかに、ローン返済の諸費用、測量費用、取壊し費用などもかかる可能性がある
  • 一戸建てを売ったとき、利益が出ると確定申告が必要になる

という点もおさえておきましょう。

いずれにしても、売却が成功するかどうかは、「査定」というスタート時点でほとんど決まってしまいます。
HOME4Uを通して複数の不動産会社の査定を受ければ、査定額や担当者との相性をじっくり比較でき、最適な不動産会社を見つけることが可能です。

売却に際して、不動産会社に相談することはたくさんありますので、ぜひ頼れる不動産会社を見つけて、高値売却を成功させてください。

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