築2年の一戸建て売却相場は？損せず売却するための注意点とは

急な転勤などが理由で、築2年ほどの家を売らなければならない方もいるのではないでしょうか。

築2年の家の売却相場は、新築よりも2割前後価格が下がっているケースが多いです。

高く売るには、「値下がりの理由」と「注意点」をしっかりと把握し、適切な手順で売却活動を進めることが不可欠です。

この記事では、築2年ほどの一戸建てを売却しようと検討中の方に向けて、

を中心にわかりやすく解説していきます。

この記事の執筆者

（株）グロープロフィット

竹内 英二

1.築2年の一戸建て売却の相場

まずは、「築2年の一戸建ての売却の相場がいくらになるのか」について紹介します。

情報データとしては、国土交通省の「土地総合情報システム」のダウンロードデータを用い、東京都と神奈川県、埼玉県、千葉県における一戸建ての過去1年間の取引を調査しています。
方法としては、ダウンロードデータから一戸建のみを抽出し、建築年から築年数を割り出しで各年の平均価格および平均建込単価(土地と建物の総額を建物の延床面積で割った単価)を算出しました。

各都道府県の新築から10年目までの価格の推移は、以下の通りです。

東京都

神奈川県

埼玉県

千葉県

※国土交通省「土地総合情報システム」より2021年第1四半期～2021年第4四半期の1年間の一戸建ての取引実績を抽出して集計

上表の平均価格は、土地と建物の合計額です。(建物価格のみではありません。)
かなり衝撃的な数値ですが、築2年目の一戸建ては東京都では「▲20.2％」、神奈川県では「▲15.0％」、埼玉県では「▲26.4％」、千葉県では「▲22.5％」も下落しています。

1都3県を平均すると、「▲21.0％」という下落率です。
つまり、築2年ほどの一戸建ての売却相場は、約2割も下がっていることになります。

また、東京都においては、築2年目よりも築3～5年目の方が価格は高いです。
神奈川県も築2年目より築4年目の方が高く、埼玉県や千葉県でも2年目よりも価格が高い年があります。

一戸建ての価格相場は、築年数に応じて必ずしも直線的に下落していくものではないということです。

各県とも3年目以降は徐々に下がる傾向がありますが、2年目だけは1年間で極端に下がっているのが共通点となります。

築2年目は価格が大きく下がることから、次章で紹介する下落理由を頭に入れて、しっかり準備をした上で売ることが成功へのポイントです。

築2年目の家を売るなら、不動産会社に査定依頼をしてみましょう。

査定依頼の際は、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」の利用ををおすすめします。

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2.「築2年の一戸建ての価格」が下がる5つの理由

築2年目というのは、価格が大きく下がる特殊なマーケットであるといえます。
では、なぜこれほどまでに築2年目は価格が大きく下がってしまうのでしょうか。
本章では「築2年の一戸建ての価格が下がる理由」について、5点を解説します。

1. 新築ではなくなるから
2. 買主への印象が悪いから
3. 中古は新築に比べると買いにくいから
4. 売り急ぐ人が多いから
5. 新築の不動産会社に依頼する人が多いから

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.新築ではなくなるから

築2年目の物件は、築浅ですが新築ではなくなります。
新築は、不動産業界が使用している公正競争規約によると、以下のように定義されています。

新築と謳うには、建築後1年未満であることが条件となります。
築2年目は新築ではないということです。
また、築1年以内であっても、1度でも誰かが住めば居住の用に供されたものとして新築とは表現できないことになります。

たとえ築2年目であっても、新築ではない物件は、品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)の10年保証が受けられなくなるという点がポイントです。

新築の購入者は10年保証を受けることができますが、2年目以降の購入者は10年保証を受けられないことになっています。

10年保証付きの物件がたった1年で「保証なしの物件」に変わるわけですから、理論的にも価値は大きく下がるのです。

2-2.買主への印象が悪いから

築2年目の物件は、買主への印象が悪いという傾向があります。
そんなに早く売るのは、「欠陥住宅なのではないか？」、「住み心地が悪いのではないか？」等と思う人も多いからです。

住宅は良い物件であれば簡単には手放さないと考える人が多いため、あまりにも早く売ると買主に不審がられてしまいます。

「第1章　築2年の一戸建て売却の相場」の東京都の例を見てもわかる通り、築2年目の物件が築3年目以降の物件よりも必ずしも高くなっているわけではありません。

築5～10年の物件でも築2年目より価格が高い物件が存在するのは、築5～10年の方が築浅物件として買主に印象が良いということになります。
築2年目の物件は、売るには早過ぎであり、買主も警戒してしまうのです。

2-3.築2年目は新築に比べると買いにくいから

築2年目であっても、中古物件になると新築と比べると買主は買いにくくなります。
新築物件は計画的に売りに出されるため、買主が希望条件を選んで買いやすいという特徴があります。

例えば、「南向きの道路に面した日当たりの良い一戸建てが欲しい」と思ったとき、新築なら条件に合致する物件を選ぶことができます。

一方で、中古の場合、南向きの道路に面した物件が、「いつ、どこで」市場に出てくるかがわかりません。

たまたま希望に合う物件があったとしても、中古物件は早い者勝ちでじっくり検討する期間もなく、新築より買いにくいといえます。

築2年目の物件は買いにくい中古市場で流通することになるため、買いやすい新築と比べると価格が大きく下落してしまうのです。

2-4.売り急ぐ人が多いから

築2年で一戸建てを売る人は、何らかの事情を抱えおり、売り急ぐ人が多いです。
早急に処分しなければいけないケースも多く、結果的に価格がかなり安くなっています。

統計上、築2年で2割も価格が下落していますが、逆に言えば2割減の価格下落を許容して売っている売主も多いといえます。

通常、頭金は物件価格の2割です。
築2年目では住宅ローンの元本返済がほとんど進んでいないため、多くの人が新築価格の8割程度の住宅ローン残債が残っていると思われます。

「急いで売りたいけれども、住宅ローンは完済したい」ということであれば、2割の下落率は2割までの下落を許容した売主が多い結果とも推測されます。

2-5.新築時に取引した不動産会社だけに依頼する人が多いから

築2年の物件の所有者は、新築時に取引した不動産会社の営業担当者と信頼関係がまだ続いているといえます。

そのため、築2年目の物件を売る人は、新築でお世話になった不動産会社だけに売却を依頼する人が多いです。

新築時に取引した不動産会社に依頼することが悪いことではありませんが、他社を全く比較せずに売ることは得策とはいえません。

安易に最初から1社だけに絞って売却を依頼してしまうと、囲い込みを受けてしまう可能性もあります。

囲い込みとは、売却依頼を受けた不動産会社が自社で買主を見つけることにこだわり、他の不動産会社から紹介された好条件の買い主を勝手に断ってしまうという行為です。

囲い込みが生じると、売却するまで時間がかかり、安く売られてしまうこともあります。
囲い込みを防止するには、最初から安易に不動産会社を一社だけに依頼するのではなく、複数の不動産会社の中から査定価格を比較検証した上で、適切な不動産会社を選ぶことがコツです。

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3.築2年の一戸建てを売却するときの流れ

一戸建てを売却するときの大まかな流れは、下図の通りです。

(1)価格査定～(2)媒介契約の締結

一戸建ての売却では、まず「価格査定」を行います。
価格査定は、適切な売り出し価格の参考とするために必要です。

売り出し価格は、安過ぎると損をしますが、高過ぎるとなかなか売却できなくなります。
適切な売り出し価格を決めるためにも、査定は「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」などを利用して複数社に依頼し、比較して適正額を見極めることが重要です。

依頼したい不動産会社が見つかったら、「媒介契約」を締結します。
媒介契約とは、不動産会社と締結する仲介の契約のことです。

新築時に取引した不動産会社に売却を依頼する人も多いと思いますが、購入と売却は別物といえます。
「売却に強い不動産会社」を選ぶことが、「高額に」「スムーズに」売るためには不可欠です。

(3)売却活動の開始～(5)引渡

一戸建ての売却期間は、売却活動の開始から売買契約の締結までは3ヶ月程度かかることが一般的です。

この期間が短いと焦って安く売る「売り急ぎ」に繋がりかねないため、十分に時間を確保しておくことが必要となります。

不動産の売却は、売買契約と引渡を同時に行わず、1ヶ月程度の期間を空けることが通常です。

1ヶ月程度の期間を空けるのは、この間に買主が住宅ローンの本審査を通すためというのが理由になります。

住宅ローンの本審査には、買主が購入する物件の売買契約書が必要であるため、本審査は売買契約の「後」となることがポイントです。

このように一戸建ての売却は、順調に行っても最短で4.5ヶ月程度の時間はかかります。
また、買主を見つけることに苦戦すれば、半年以上の時間がかかることもあります。

一戸建ての売却には相応の時間がかかりますので、余裕を持った全体スケジュールを組むようにしてください。

4.知らないと損する！築浅物件を売る時の5つの注意点

築浅物件の売却には固有の特性があるので、失敗しないように事前に注意点を押さえてくことが重要です。
本章では、「築浅物件を売る時の5つの注意点」について解説します。

1. 複数の不動産会社に査定を依頼する
2. 売却理由を正直に伝える
3. 住宅ローンが返済できるかを検討する
4. 売却益が出たときの税金が高い
5. 早く売りたいなら一般媒介も検討してみる

しっかり目を通して、推奨される手順を励行するようにしてください。

4-1.複数の不動産会社に査定を依頼する

一軒家をできるだけ高く売却するには、複数の不動産会社に査定を依頼することが不可欠です！
なぜなら、査定額は不動産会社によりバラつきが出るので、実際に査定してもらわないとどの会社が高く売ってくれそうなのか見当がつかないからです。

とはいえ、「売却に強くて高くうってくれそうな会社」を一般の方が見極めるのは、かなり至難の業といえるでしょう。

そこで便利なのが、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」です。
お持ちの物件の所在地や築年数などを入力するだけで、対象物件がある地域において一戸建て売却が得意な不動産会社が自動で選ばれるようになっています。

それらの企業に査定依頼し査定額の違いを比べれば、どの不動産会社に売却を頼むべきか、手間なく判断することができます。

ぜひ「不動産売却 HOME4U」を上手に活用し、売却成功へ結びつけてください。

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4-2.売却理由を正直に伝える

築2年の一戸建てを上手に売るなら、不動産会社に売却理由を正直に伝えるようにしてください。

買主は、「欠陥住宅なのではないか？」、「住み心地が著しく悪いのではないか？」といった点を気にしています。
売却理由が買主の不安事項に合致しなければ、基本的には大丈夫です。

例えば、「住宅ローンの支払いが厳しいので売りたい」、「急に転勤が決まった」等の理由であれば、買主には直接関係のないことですので理由としては問題ありません。
売却理由はきちんと伝えて、事前に買主の不安を解消しておくことがポイントです。

4-3.住宅ローンが返済できるかを検討する

築2年の一戸建てを売るには、住宅ローンが返済できるかを検討することが大切です。
先に述べたように、築2年の一戸建ては、統計上、新築よりも価格が約2割も下がります。
頭金を2割入れている人は、頭金を丸ごと失うイメージです。

場合によっては、住宅ローン残債が売却額を上回ってしまう状態(オーバーローンという)になる可能性もあります。

住宅ローンは、売却額で一括返済する必要があることから、住宅ローン残債は売却額を下回っている状態(アンダーローンという)であることが必要です。

売却前は、最新の住宅ローン残債を確認し、しっかりと査定を依頼してアンダーローンであることを確認するようにしましょう。

4-4.売却益が出たときの税金が高い

一戸建ての売却では、売却益が出たときに税金が発生します。
築2年目の物件は購入時よりも価格が下がる物件が多いため、売却益が出ず、税金は発生しないことも多いです。

しかしながら、条件によっては購入時よりも価格が高くなり、売却益が出てしまうこともあります。

一戸建て売却時の税金は、1月1日時点において所有期間が5年以下だと、税率が高くなるというルールがあります。

そのため、売却益が出てしまうケースでは、税金が高いということを念頭に入れておいてください。

4-5.早く売りたいなら一般媒介も検討してみる

築2年の物件を売る方の中には、早く売りたい方も多いと思います。
早く売りたいなら、不動産会社との契約を「一般媒介」にしてみるのも一つです。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社にしか依頼できない契約ですが、一般媒介契は複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。

不動産会社が受け取れる仲介手数料は成功報酬のため、一般媒介で複数社に依頼された不動産会社は、他社よりも早く良い条件で売却を決める必要に迫られます。
つまり、不動産会社同士で早く売却を決めようとする競争原理が働くため、一般媒介を選択すると早く売れる可能性が高まる、という仕組みです。

売主も仲介手数料の支払先は、売却を決めてくれた1社のみです。
売主の費用負担は、複数社に依頼しても1社だけに依頼しても変わりませんので、一般媒介も上手に活用してみてください。

まとめ

いかがでしたか。

築2年の一戸建ての価格相場は、新築と比べると2割程度下落する傾向ですので、本記事で紹介した注意点を踏まえて、的確に売却活動を進めるようにしてください。

繰り返しになりますが、査定額は不動産会社により異なりますので、必ず最初に複数の不動産会社に査定を依頼し違いを比べてみることが、高額売却のためには欠かせません。
「不動産売却 HOME4U」で売却に強い不動産会社の査定額を比較すれば、最小の手間で適切な不動産会社が見つけることが可能ですので、ぜひ上手に活用して高額売却への足掛かりとしていただければと思います。

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この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット