土地売却の費用はいくら?税金・節税・売却のコツも解説

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土地売却の費用はいくら?税金・節税・売却のコツも解説 芝生と家

土地は売却する際、費用や税金が意外と掛かります。
「境界が確定していない」あるいは「古い浄化槽が地下に埋まっている」などといった特殊な事情を抱えている物件が多いことが、費用が高くなる理由です。

また、税金に関しても購入当時の価格が不明な土地は、売却時の税金が高くなります。
土地を売却するなら、税金についての知識もしっかりと押さえておくことが必要です。

そこでこの記事では、土地を売却する際にかかる費用や税金について解説します。
仲介手数料や税金に加え、節税特例、取り壊し費用、相続した土地を売る費用、地下埋設物の撤去費用といった情報についても網羅していきますので、ぜひ最後までおつきあいいただき、スムーズな土地売却に向けてお役立てください。

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1.土地売却の費用にはどんなものがある?

最初に土地売却の費用について解説します。
一般的な土地を売却するのに必要な費用は、以下の通りです。

費用項目 内容 金額
仲介手数料 不動産会社へ支払う費用。 400万円超の物件なら、「取引額の3%+6万円」
測量費 測量会社へ支払う確定測量費
(確定測量図がある場合は不要)
80万円前後が相場。50万円~100万円程度。
印紙税 売買契約書に貼る印紙代 売買金額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円。
5,000万円超1億円以下なら3万円。
抵当権抹消関連費用 抵当権抹消の登録免許税
司法書士手数料
抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1千円。
司法書士報酬は1.5万円程度。

 

それでは一つずつ詳しく見ていきましょう。

1-1.仲介手数料

仲介手数料とは、買主を探してくれた不動産会社に支払う報酬のことです。
仲介手数料は成功報酬ですので、売買契約が決まったときのみ発生します。

仲介手数料には、不動産会社が受け取ることのできる上限額が定められています。
仲介手数料の上限額の計算式は以下の通りです。

取引額(※) 仲介手数料(別途消費税)
200万円以下 取引額の5%
200万円超から400万円以下 取引額の4%+2万円
400万円超 取引額の3%+6万円

※:取引額=消費税抜きの売却額

例えば、3,000万円で売却された場合の仲介手数料の計算例は以下の通りです。

仲介手数料 = 取引額の3%+6万円
      = 3,000万円 × 3% + 6万円
      = 90万円 + 6万円
      = 96万円(※)

※仲介手数料には、別途消費税が加算されます。

1-2.測量費

土地の売主には境界明示の義務がありますので、確定測量図がない場合には、原則として測量費が必要です。

確定測量図の作成費用は一般的に80万円程度で、50万円~100万円が相場となります。

確定測量図とは、全ての境界が確定している場合のみ作成可能な実測図です。
境界には、隣地の私有地の境界を示す民民境界と公道との境界を示す官民境界の2種類があります。

確定測量図は、民民境界、官民境界の全てが確定している状態の測量図です。
確定とは、境界のラインが定まっていることを指します。

測量費 確定測量図

既に確定測量図を保有している人であれば、測量費は不要です。
確定測量図を持っていなくても、売却活動をスタートさせることはできますが、引渡時までに売主側で確定測量図を用意することが一般的となっています。

従って、売却では確定測量図は原則として必要です。
確定測量図の作成費用は、境界の確定に関連する所有者の数が多いほど高くなります。
ポイントとなるのは官民境界で関連する地権者の数です。

官民境界を確定するには、道路の反対側の所有者との同意も得なければならないため、道路の反対側の地権者の数が多いと費用も高くなります。
また、官民境界は境界確定には一般的に半年以上の時間を要します。

確定測量図は、「確定実測図」とか「確定図」等の名称になっていることもあります。
図面の名称に「確定」という2文字が入っていれば、確定測量図のことを指します。

土地を売却する場合には、まずは確定測量図の有無を確認しましょう。

1-3.印紙税

印紙税とは、売買契約書に印紙を貼付して納税する税金です。
印紙税の金額は取引額(消費税抜き)に応じて以下のように定められています。

契約書に記載する売買金額 本則 軽減税率※
1万円未満 200円 非課税
1万円以上10万円以下 200円 200円
10万円超50万円以下 400円 200円
50万円超100万円以下 1,000円 500円
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超5億円以下 100,000円 60,000円
5億円超10億円以下 200,000円 160,000円
10億円超50億円以下 400,000円 320,000円
50億円超 600,000円 480,000円
金額の記載のないもの 200円 200円

※平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成される契約書

1-4.抵当権抹消関連費用

売却する土地に抵当権が設定されている場合、登記簿謄本から抵当権の記載を抹消するための費用が必要です。
抵当権とは、銀行がお金を融資したときに設定した担保権を指します。

抵当権を抹消するには、「抵当権抹消の登録免許税」と「司法書士手数料」の2つが必要です。

1-4-1.抵当権抹消の登録免許税

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円となります。
例えば土地が3筆から構成されている場合、抵当権抹消の登録免許税は3,000円です。
筆とは土地の単位のことを指します。

1-4-2.司法書士手数料

抵当権の抹消を司法書士に依頼する場合は、司法書士手数料が必要です。
司法書士手数料は、0.8万円~3.5万円と幅がありますが、平均は1.5万円程度です。

参考までに、日本司法書士連合会が公表している「報酬アンケート結果(2018年(平成30年)1月実施)」による抵当権抹消の司法書士手数料の調査結果を示します。

低額者10%の平均 全体の平均値 高額者10%の平均
北海道地区 8,358円 15,532円 30,120円
東北地区 8,307円 13,863円 22,091円
関東地区 9,536円 15,613円 26,001円
中部地区 9,839円 16,638円 35,220円
近畿地区 9,933円 18,795円 32,444円
中国地区 9,471円 15,289円 26,682円
四国地区 9,917円 14,409円 21,562円
九州地区 9,737円 13,821円 22,676円

 

不動産売却塾 コラム
“土地売却費用と消費税”

売主が個人であっても法人であっても、土地の売却には消費税が生じないのがルールです。

ただし、土地の売却で必要となる仲介手数料や測量費等の支払に関しては、消費税が生じます。

例えば3,000万円の土地を売却したときの税抜仲介手数料は96万円ですが、10%の消費税が生じるため、税込105.6万円ということになります。

2.土地売却の税金

この章では土地売却の税金について解説します。

2-1.譲渡所得と税金の関係

土地売却では、譲渡所得が発生すると税金が生じるというのがルールです。
譲渡所得とは、以下の式で計算されます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額とは売却価額です。
取得費とは、土地の購入額になります。
譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことです。

単純に、買ったときよりも高く売れれば税金が生じ、安く売れれば税金は生じないことになります。

例えば、バブル時代に非常に高い価格で買った土地などは、売却しても譲渡所得がマイナスとなり、税金が生じないことが多いです。

また、取得費が分からない場合は、一般的に「概算取得費」というものを計算で用います。
概算取得費は「譲渡価額の5%」です。

概算取得費を用いてしまうと、譲渡所得が大きくなり、税金も大きく生じてしまいます。
相続で引き継いだ昔から持っている土地は、取得費が分からないため、概算取得費を用いることが多くなる傾向です。

税金を小さくするカギは、購入当時の売買契約書が残っているかどうかが重要となります。

2-2.所有期間と税率

税金は、譲渡所得に対して税率を乗じて計算します。

税金 = 譲渡所得 × 税率

税率は、所有期間によって異なります。
1月1日時点において所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得と分類されます。

それぞれの税率は以下の通りです。

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%

 

上記の税率でそれぞれ計算し、さらに2037年までは「所得税」に対して一律2.1%をかけた金額が「復興特別所得税」として納税額にプラスされます。

相続した土地を売却するケースでは、所有期間は被相続人(他界した人)の所有期間を引き継ぎます。
つまり、被相続の所有期間が5年超であれば、相続後すぐに売却しても長期譲渡所得の税率が適用されます。

2-3.税金計算の具体例

土地の売却では取得費が不明のケースが良くあるため、ここでは取得費が不明の土地を売却したときの税金の計算例を示します。

(前提条件)
売却価格:3,000万円
取得費:不明
譲渡費用:180万円(内訳 仲介手数料:96万円、測量費:83万円、印紙税1万円)
保有期間:30年(長期譲渡所得となる)

(計算例)

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用
     = 譲渡価額 - 概算取得費 - 譲渡費用
     = 3,000万円 - 3,000万円×5% - 180万円
     = 3,000万円 - 150万円 - 180万円
     = 2,670万円

所得税 = 2,670万円 × 15%
    = 400.5万円

復興特別所得税 = 400.5万円 × 2.1%
        ≒ 8.4万円

住民税 = 400.5万円 × 5%
    ≒ 20.0万円

税額 = 所得税 + 復興特別所得税 + 住民税 
   = 400.5万円 + 8.4万円 + 20.0万円
   = 428.9万円

3.土地売却で利用できる節税特例

この章では、「土地売却で利用できる節税特例」について解説します。

3-1.平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円特別控除

平成21年及び平成22年に取得した土地等を所有期間が5年を超える時点に売却した場合、土地の譲渡所得については、1,000万円特別控除を利用できるという特例があります。

購入時期と特例の適用可能な売却時期の関係を示すと、以下のようになります。

購入時期 仲介手数料(別途消費税)
平成21年に取得した土地等 平成27年1月1日以降の売却
平成22年に取得した土地等 平成28年1月1日以降の売却

 

1,000万円の特別控除を適用した場合の譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 1,000万円

特例の詳細な要件については、国税庁HPをご参考ください。

参考:国税庁HP「No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除

3-2.収用に係る5,000万円特別控除

土地収用法やその他の法律で収用権が認められている公共事業のために土地建物を売った場合には、譲渡所得から最高 5,000万円までの特別控除を差し引く特例があります。

5,000万円の特別控除を適用した場合の譲渡所得の計算式は、以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 最高5,000万円

特例の詳細な要件については、国税庁HPをご参考ください。

参考:国税庁HP「No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例

3-3.居住用財産の3,000万円特別控除

マイホームを取り壊した後の更地であれば、一定の要件を満たすと居住用財産の3,000万円特別控除の適用が可能です。

土地で居住用財産の3,000万円特別控除が適用できるケースは、以下のタイミングで売却したものとなります。

転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取り壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

居住用財産の3,000万円特別控除

居住用財産の3,000万円特別控除を適用した場合の譲渡所得の計算式は、以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

特例の詳細な要件については、国税庁HPをご参考ください。

参考:国税庁HP「No.3302 マイホームを売ったときの特例

3-4.相続空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家で、昭和56年5月31日以前に建築された家屋等の一定の要件を満たす建物は、取り壊して売却した後、3,000万円特別控除を利用でます。

前節の居住用財産の3,000万円特別控除は自分のマイホームを取り壊した場合ですが、相続空き家の3,000万円特別控除は被相続人(他界した方)のマイホームを取り壊したときに利用できる特例です。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続空き家の3,000万円特別控除を適用した場合の譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

特例の詳細な要件については、国税庁HPをご参考ください。

参考:国税庁HP「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

4.古家が建っている場合の取り壊し費用

古家の取り壊し費用は、建物の構造によって以下のような相場となります。

構造 坪単価
木造(W) 4~5万円程度
鉄骨造(S) 6~7万円程度
鉄筋コンクリート造(RC) 7~8万円程度

 

木造の戸建て住宅は延床面積が30坪~35坪程度が一般的なので、取壊し費用の総額は150万円前後です。

5.相続した土地の売却費用

相続した土地を売却する場合には、売却前に被相続人から相続人への名義変更が必要です。
相続の名義変更は法律上の義務ではありませんが、売却する上では実務上、名義変更を行う必要があります。

名義変更をする際は、登録免許税が必要です。
相続を原因とする名義変更の登録免許税は以下の式で計算されます。

登録免許税 = 土地の固定資産税評価額 × 0.4%

6.地下埋設物撤去費用

先祖から地下埋設物が埋まっていることを聞いている場合は、撤去してから売却することをおススメします。
地下埋設物の撤去は、解体工事会社に依頼するのが一般的です。

一般的な戸建の広さの土地を売る場合において、地下埋設物がある場合の撤去費用の相場は以下のような金額感となります。

地下埋設物の種類 物量 撤去費用
コンクリートガラ 10t~20t 20万円~30万円程度
浄化槽※ 4t~8t 10万円~20万円程度
過去の建物の基礎 12t~32t 20万円~30万円程度

浄化槽:公共下水道が整備される前に建物が建っていたケースでは、地下に浄化槽が残っていることがあります。

上記の地下埋設物撤去費用はあくまでも目安です。
例えば浄化槽だけでなくコンクリートガラも埋まっている場合等、地下埋設物の量が多いときは100万円くらいかかることもあります。

7.値引きもコスト!?値引きされずに土地を高く売るコツ

この章では値引きをコストと捉え、値引きされずに土地を高く売るコツについて解説します。

7-1.複数の不動産会社に査定を依頼する

まず、土地を高く売るには、複数の不動産会社に査定を依頼することが一番重要です。
査定額は不動産会社により差が出るものなので、最初に「高く土地を売ってくれそうな不動産会社」を探し出すことが高く売る最短コースになります。

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不動産売却HOME4U

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大手だけでなく、地元の力のある不動産会社も査定参画企業に登録されているため、土地売却に最も適切な不動産会社を見つけることができるのがメリットです。
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ぜひ様々な不動産会社を比較して、高くスムーズに売るための最短ルートを進んでください。

7-2.土地の欠陥をなくしてから売りに出す

値引きされずに土地を高く売るなら、土地の欠陥をなくしてから売りに出すことがコツとなります。
土地を高く売るための是正すべきポイントは以下の3つです。

【是正すべきポイント】

  • 土地の境界を確定する
  • 越境を是正する
  • 地下埋設物は撤去する

1つ目は、未確定の境界がある場合は、境界を確定するという点です。
境界は、確定測量図があれば問題ありません。

理屈上、確定測量図がなくても、買主が了解すれば売却することはできます。

確定していなくても「境界はここです」と明示できればいいので、あいまいな明示であっても買主が了解すれば売買はできることになります。

しかしながら、境界があやふやな土地を好んで買う人は多くないのが実態です。
境界が未確定の土地は、購入希望者が少なくなり、売却しにくくなります。
よって、少しでも高く売るためには境界の確定が必要です。

2つ目は、越境があれば是正するという点です。

特に、隣地からの樹木の枝が越境している等、簡易な越境は是正しておくことをおススメします。

また、越境には、例えば隣地境界との間にあるブロック塀や擁壁等の簡単には越境できないものも存在します。

このような簡単には是正できない越境物がある場合には、「越境の覚書」を隣地所有者との間で締結しておくことが効果的です。
越境の覚書とは、越境物について、隣地との間で「どちらに所有権があるかの確認」や「是正方法」等を確認したことを示す書面のことです。
越境の覚書があれば、売却時に越境が存在したとしても買主は安心して購入することができます。
越境の覚書は、測量会社に頼んで作成してもらうことが可能です。
確定測量図と越境の覚書をセットで依頼したとしても、費用は概ね50万円~100万円程度となります。

3つ目は、地下埋設物は撤去するという点です。
地下に、過去の建物の基礎やコンクリート浄化槽、杭、コンクリートガラ等が埋まっている場合、売却しにくくなり値段が大きく下がります。

買主からすると、地下埋設物の物量が把握できないため、「あるかもしれない」という状態だとかなりの不安材料となります。

「よくわからない」という状態は、購入希望者が保守的に価格を見積もる傾向にあるため、価格が大きく下がってしまいます。

よって、地下埋設物が残っている場合には、売主側で撤去し、地下埋設物は存在しない状態で売ることが必要です。

7-3.相対取引を避ける

値引きされずに土地を高く売るためには、相対取引を避けることもコツです。
相対取引とは、「1対1」による交渉の取引のことを指します。

購入希望者が1人しか存在しないような状態になると、買主の値引き要求等が通りやすくなります。
買主の要求を通しにくくするには、購入希望者を2人以上確保し、「1対多」による交渉の状況を作り出すことが必要です。

Aさんが「値引きして欲しい」といってきても、Bさんが「満額で買います」といってくれれば値引きせずに売ることができます。
2人以上の購入希望者が存在すれば、購入希望者同士で競合関係が生まれるため、高く売却できるようになります。

相対取引の状態に陥ると、交渉が不利となり高く売却することができません。
不動産会社にはなるべく多くの購入希望者を連れてきてもらい、売却が決まるまで「1対多」の状況で話を進めることを意識して売却活動を行うことをおススメします。

まとめ

売土地看板いかがでしたか。
土地を売却する際は、様々な費用や税金が生じますので、基本知識をしっかり押さえておくことをおススメします。

また、土地を高く売るコツは、「複数の不動産会社に査定を依頼する」、「土地の欠陥をなくしてから売りに出す」、「相対取引を避ける」の3つです。
スムーズに高額売却を実現させるなら、まずは「不動産売却 HOME4U」で査定を依頼することから始めてください。

この記事でご紹介した内容が、皆さんの土地の売却活動のお役に立てることを願っています。

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