不動産の個人売買は可能か？個人売買の流れと注意点について

不動産の個人売買は、仲介手数料や消費税がかからないことから、費用を安くおさえられるメリットがあります。ですが、不動産会社の仲介を利用したときと同じく、売主が契約不適合責任を負わなければならないですし、売買契約書も個人で作成する必要があり、非常に複雑で難しい点が多いなどのデメリットもあります。

この記事では、不動産の個人売買を行う場合に知っておくべき流れや注意点について解説しています。

不動産の個人売買は、不動産会社に相談して売却することをおすすめしますが、それでも個人売買を行いたいという方は、この記事をお読み頂くことでリスクを最小限におさえることができます。

1.不動産の個人売買は可能

「不動産は個人で売買できるの？」と疑問に思う方は多いでしょう。

結論から言うと、不動産の個人売買は可能です。

不動産売買は不動産会社を通して行うのが一般的ですが、その場合、仲介する不動産会社は宅地建物取引士の資格を持つ人が必要です。

ですが、不動産を所有する本人が直接買い手を見つけて売買するのは、法律的に問題はありません。

ただし、不動産の個人売買をするためには、手順が複雑であることや、準備しなければならない書類もたくさんあり、専門的な知識がない方にとっては難しいと言えます。

また、民法改正に伴い「契約不適合責任」などについて正しい理解がないとトラブルに発展してしまうリスクもあります。

そのため、不動産の個人売買は可能ですが、あまりおすすめはできません。前述したようなリスクを考えると、不動産会社に仲介を依頼して売却する方が安心です。

2.不動産を個人売買するメリット

取引の手順や準備しなければいけない書類など、専門知識がない方にとっては難しい点が多い不動産の個人売買ですが、以下のようなメリットもあります。

それぞれ詳しく解説します。

2‐1.仲介手数料がかからない

個人売買による不動産の売却は、売主と買主で直接取引をするため仲介手数料がかかりません。

一般的に、不動産会社に依頼をして不動産の売却を行う場合だと、不動産会社に支払う仲介手数料は、最大で売却価格の3％+ 6万円と消費税がかかります。

仲介手数料は売却価格が大きくなればなるほど支払う金額も増えるので、負担する必要がないのは大きなメリットです。

2‐2.自由に売却活動ができる

個人売買は、仲介による売買と比較して自由度が高いのもメリットです。

不動産会社に仲介をしてもらうと、専門知識を持った担当者がいることで安心して売買できますが、手順を進めるにあたって細かい確認が必要ですし、自身の希望を反映させづらいなど、理想的な売却ができない可能性もあります。

対して個人売買であれば、価格設定や売却時期、買い手選びなど全て自分で決められます。また、売却期間も自由に決められるので、無理やり買い手を見つけて条件交渉する必要がありません。

2‐3.知人への売却なら話がスムーズに進めやすい

不動産の個人売買は、買い手が知人や友人であるケースが多いですが、既に関係性が構築されている間柄なので話をスムーズに進めやすいです。

仲介の場合は、不動産会社が間に入ってやりとりや手続きを進めるため、安心ではありますが、なかなか手続きがスムーズに進まないこともあります。

また、買い手の人となりが分からないため、希望する取引に至らない可能性もあり、結果的に時間がかかってしまい、納得のいく売却ができないこともあります。

個人売買であれば、当人同士で直接話し合いをして決めるので、条件の擦り合わせがしやすいですし、話が上手くまとまれば仲介よりもさらに短期間で売却できる可能性もあります。

3.不動産を個人売買するデメリット

不動産の個人売買は、以下3つのデメリットがあります。

それぞれのデメリットについて、詳しく解説します。

3‐1.売り出し価格の設定が難しい

本来なら、不動産会社の担当者が査定をした結果を元に価格設定を行いますが、個人売買の場合はご自身で調べて価格設定しなければなりません。

しかし、不動産の売り出し価格を決めるのは、かんたんなことではありません。

売り出し価格は、築年数や物件の状態、立地や周辺環境などさまざまな条件を総合的に判断し、価格を算出します。

また、売り出し価格の通り売却できるわけではないため、最終的に損をせず売るために先読みして価格設定する必要があります。

そのため、不動産売却に関する知識がないと価格設定は難しく、初心者は失敗しやすいのです。

3‐2.金融機関のローン審査に通らない

個人売買を行う上で課題となるのが金融機関のローン審査です。買主側の住宅ローン審査が通りづらい傾向にあります。

金融機関から融資を受けるためには、売買契約書や重要事項証明書の提出が必要ですが、不動産会社ではなく個人が作成したものになるので、不備などが発生することも多いことから認められない場合があります。

他にも、個人間での売買はトラブルに発展することも仲介と比較して多いため、これらのリスクを考えると金融機関は融資に難色を示す傾向にあります。

3‐3.買主とのトラブルに発展しやすい

個人売買は買主とのトラブルに発展しやすいです。

売主と買主だけで交渉や契約を進めていくため、認識の相違が起きたり、気づかずに手続きを進めたりしてしまうことで、契約時に問題となることも珍しくありません。

特に契約書の不備や、取引成立後に物件に欠陥が見つかるなどといったことでトラブルに発展することが多いため、個人売買を行う際は注意が必要です。

4.不動産を個人売買する際の流れ

不動産の個人売買は、以下のような流れで進めます。

それぞれの流れについて、詳しく解説します。

4-1.売りたい不動産の相場を調べる

個人売買を進めるなら、まずは不動産の相場を調べることから始めましょう。

不動産を売却するにあたって、いくらで売るのかを自分で価格設定する必要があります。相場から大きく外れた価格設定をすると、交渉がうまくいかなくなる可能性もありますので、相場を基準とした価格設定をしましょう。

不動産の相場を調べる方法は以下2つの方法があります。

レインズ・マーケット・インフォメーションは、過去に成約となった物件のデータを調べられるサイトです。

サイト内はマンションと戸建てに分かれています。以下のような検索条件を入力すれば、詳しい成約価格を調べることができます。

過去に実際に売れた価格を確認し、より正確な不動産価格を知りたい時には、レインズ・マーケット・インフォメーションがおすすめです。

対して、土地総合情報システムとは、不動産取引に関する情報を提供している、国土交通省運営のサイトです。

土地総合情報システムでは、過去に不動産取引を行った人への調査結果を確認できます。
調査結果では、不動産価格以外に以下のようなデータも一覧で表示されます。

所有する物件に当てはめて価格設定しやすいですし、相場を調べるのが初めての方でも利用しやすい内容となっています。

4-2.必要書類を準備する

不動産会社に依頼する場合は、担当者が用意してくれますが、個人売買だと全て自分で揃えなくてはなりません。

個人売買に必要な書類は、契約内容によって違いますが、基本は以下の書類が必要です。

上記の書類は、主に買い手と売買契約を結ぶ際に必要です。

書類によっては、発行できるまでに時間を要する場合もありますので、スケジュールに余裕をもって準備を始めて下さい。

4-3.売却価格を設定する

必要書類を準備できたら、売却価格を決めましょう。

知人や友人など、面識のある人との取引であれば最初から話し合いをして決めてもよいですが、そうでなければ指標となる価格がないと話がまとまりづらいです。

売却価格は、物件の相場を基準に設定しますが、「価格を下げてほしい」と値引き交渉されることも想定して、少し高めに設定しましょう。

目安としては、売却価格にプラス1割程度です。相場よりも高く設定し過ぎてしまうと、購入相手が見つからなくなる可能性もあるため注意してください。

4-4.買い手と価格交渉する

不動産売却では、買い手からの値下げ希望で価格交渉になるのはよくあることです。

そのため、価格は値下げ交渉を予め想定して設定することが大事です。また、希望に寄り添うあまり価格を下げ過ぎてしまうと、損する可能性もありますので、想定を超えそうであれば「これ以上の値下げはできない」意思表示をすることが大事です。

相手の希望に応えながらも、できる限り相場に近い価格での売却を目指しましょう。

4-5.売買契約書を作成する

価格交渉もまとまり購入が決まれば、売買契約書を作成し、契約を締結します。

売買契約書の作成は自身で行ってもよいですが、専門知識が必要ですし記載しなければならない事項も契約内容によって異なるため、司法書士や行政書士に依頼することをおすすめします。

契約書の作成が完了したら、買主との間で契約内容の認識に相違がないかを確認します。捺印等が完了すれば契約は完了です。

4‐6.物件を引き渡す

売買契約が完了したら、物件の引き渡しを行います。

この時、決済も同時に行いますが、買主が金融機関から融資を受けて決済金を支払う場合は、金融機関で行うのが基本です。

その他、鍵や物件に関する資料等の引き渡しも完了すれば、売却手続きは完了です。

5.不動産を個人売買する際の注意点

不動産を個人売買する際は、以下の点に注意してください。

5‐1.相場を把握してから売却価格を決める

売り出し価格を決める際は、必ず相場を把握してからにしましょう。

相場から外れた価格設定をしてしまうと売れなくなりますし、反対に相場より安い価格だと損をしてしまいます。また、個人間の売買でも値下げ交渉が起こる可能性はあるため、損をしないためには、相場よりも少し高く価格設定することが大事です。

相場はレインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムなどを使って調べることができますが、あくまで相場であり、実際に売却できる価格ではない点に注意しましょう。

5‐2.トラブルを避けるためにも司法書士に依頼する

不動産の個人売買はトラブルに発展するケースも多いため、可能な限り司法書士に依頼することをおすすめします。

司法書士に依頼できるのは、売買契約書の作成や、不動産の名義変更などです。司法書士に依頼する場合の費用は、1万〜3万円程度が相場です。

売買契約書に不備があると無効となったり、トラブルに発展して売買契約がまとまらなかったりすることに繋がるので、リスクを避けるためにも司法書士に依頼するのが安心です。

6.売却が決まっているなら不動産会社に相談しよう

不動産を売却する意思が固まっているのであれば、不動産会社に相談しましょう。

不動産は物件ごとに条件が異なるので、「いま売り時なのか」「どれくらいの価格で売却できるのか」について、不動産会社の担当者に実際に物件を見てもらった上で査定してもらう必要があります。

また、不動産は築年数が経過するごとに物件の価値は下がってしまうため、高く売れる時期を逃さないためにも、売却したいと決めたタイミングで相談するのが理想です。

自分に合った不動産会社を見つけるためにも、複数社に査定を依頼してください。一度に複数社へ依頼する際は、一括査定サイトの「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」を活用すると便利です。

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