アパート売却のコツは?高く売るための5つの戦術を大公開!

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アパート売却のコツは?高く売るための5つの戦術を大公開!

アパート一棟の売却は、マイホームを売却するのとは少し性質が異なるため、特化した情報をお探しの方もいらっしゃると思います。

アパートを高く売るには、土地やマイホームの売却とは異なる独特の特徴を知ってから売却活動を始めることが効果的です。

そこでこの記事では、これからアパートを売却しようと考えている方に向けて、「高く売るための5つの戦術」を中心に、売却活動を始める前に知っておくと得する情報を簡潔にわかりやすく紹介していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、アパート売却の成功への足掛かりとしてください。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,500社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1.アパート売却の基礎知識

最初にアパート売却の基礎知識として、「アパートの価格の決まり方」「不動産会社の特徴」「入居者への通知」の3点について解説していきます。

1-1.収入と利回りで価格が決まる

アパートの価格は、収益還元法で求められる収益価格が目安となります。
収益還元法とは、対象不動産が生み出す純収益を一般的な投資家が期待する利回りで割って求める査定方法です。

収益還元法の計算式は以下の通りで、アパートの価格は収入と利回りで価格が決まるようになっています。

収益価格 = 純収益(NOI) ÷ 利回り(NOI利回り)

収益還元法では、分子にNOI(Net Operating Income:ネットオペレーティングインカムの略)と呼ばれる純収益を用います。
NOIは、年間の家賃収入から、固定資産税や管理費、修繕費等の年間費用を控除した金額のことです。

分母は、「NOI利回り」と呼ばれます。
NOI利回りとは、投資家が投資額に対して一般的に期待しているNOIの利回りのことです。

収益還元法から算式から、「分子の純収益が大きくなればなるほど」あるいは「分母のNOI利回りが小さくなればなるほど」、アパートの価格は高くなります。

1-2.売却が得意な不動産会社と不得意な不動産会社がある

アパートは、売却が得意な会社と不得意な会社が明確にあります
アパートは主に個人投資家が購入するため、投資物件を専門的に扱っている不動産会社に依頼した方が高く売れます。

理由としては、投資家は投資物件を専門的に扱っている不動産会社から物件情報を集めており、このような不動産会社は常に多くの見込み客としての投資家を抱えているからです。

また、不動産投資の場合、地方の方が東京の物件を買うようなケースも多くあり、投資家は全国に点在しています。

マイホームの場合だと近隣の住人が購入することが多いですが、アパートは遠隔地の方が買うケースが往々にしてあるので、必ずしも地元の不動産会社がアパートを高く売ってくれるわけではありません。
例えば茨城のアパートでも、魅力的な物件であれば東京の不動産会社の方が高く売れるケースもありますので、不動産会社は収益物件の売却が得意な会社をしっかりと探す必要があります

1-3.入居者への通知は売却後で良い

アパートの売却では、入居者への通知は売却後で良いことになっています。
売却前に入居者の了解を取ることや、事前に通知を行うことは法的に不要です。

以下にアパート売却の流れをしまします。

入居者への通知は売却後で良い 売却の流れ

アパートの売却では、買主への引渡後に「賃貸人の地位承継通知」を行います。
賃貸人の地位承継通知とは、入居者に対して所有者が変わったことを知らせる通知のことで、新所有者(買主)と旧所有者(売主)の連名で行います。

売却活動をする際は、入居者のことは特に気にせず開始して構わないので、いきなり不動産会社に査定を依頼していただいても問題はありません。

2.アパートを高く売却する5つの戦術

アパートを高く売却する5つの戦術前章で基本知識をざっくり押さえていただいたので、お待ちかねの「高く売却するための5つの戦術」について紹介していきます。
中には「今からの対応が難しい」という項目があるかもしれませんが、少なくとも最初に紹介する「アパート売却が得意な不動産会社を探すこと」はどなたにでもできる内容ですので、しっかり実践するようにしてください。

2-1.アパート売却が得意な不動産会社を探す

アパートを高く売却するには、アパート売却が得意な不動産会社を探すことが最も重要です。
投資家の中には、収益物件を売却するだけでなく、新たな物件に買い替える方も多いので、投資物件を専門的に扱っている会社の方が高く売れます。

常に購入希望者を抱えている不動産会社は、アパートの売り物件を複数の投資家に打診することができ、投資家同士を競合させることもできます。
投資家が競合すると他の投資家よりも高い金額を提示しないと買えないため、投資家を競わせることができる不動産会社に売却を依頼すると高く売却できるようになります。

ただし、アパート売却が得意な会社を探すといってもどのように探して良いのかわからない方も多いと思います。
そんな方におススメなのが、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」という無料一括査定サービスです。

不動産売却HOME4U

不動産売却 HOME4U」には全国約1,500社の不動産会社が登録されており、アパートの所在地や築年数など簡単な項目を入力すると、収益物件の売却が得意な不動産会社をシステムが自動でピックアップするので、複数の不動産会社に手間なく査定の相見積もりを依頼することができます。

登録されている会社の中には、海外投資家も抱えているような不動産会社もいますので、査定価格が会社により大きく変わることがあります。
以下のグラフはとあるアパートについてA~Dの4つの不動産会社が提示した査定額ですが、アパートのような収益物件はNOI利回りを低めに見積もる投資家もいるため、数千万円の価格差が生じることがあるのです。

アパート売却が得意な不動産会社を探す

依頼する不動産会社次第で価格は大きく変わりますので、ぜひ「不動産売却 HOME4U」を利用し、複数の不動産会社の査定額を比較するようにしてください。

2-2.築15年以内に売る

アパートは高く売るなら「築15年以内に売る」のがベストです。
一般的に、設備の耐用年数は15年程度なので、15年を過ぎたアパートはエアコンや温水洗浄便座、給湯器等の設備が寿命を迎えます。

入居者から故障のクレームが生じたり、入居者が変わる度に交換が発生したりしますので、築15年を過ぎると修繕費の支出が増えます。

アパートの収益価格を計算する上で、分子は家賃収入ではなく、NOIでした。
NOIは、家賃収入から修繕費等の費用を控除した金額であるため、例え満室であっても修繕費が増えればNOIが小さくなり、収益価格は安くなります。

もし、売却予定のアパートが築15年以内であれば高く売れるチャンスですので、早めに売却することをおススメします。

2-3.金利が低い時期に売る

アパートを高く売るなら、金利が低い時期に売るのも1つの戦術です。

収益還元法の分母であるNOI利回りは、金利と不動産リスクプレミアムの合計であると考えられています。

NOI利回り = 金利 + 不動産リスクプレミアム

不動産リスクプレミアムとは、立地や築年数等の要素をリスクとして投資家が見積もった概念的な数値です。

リスクプレミアムはリスクが高いほど数値が高く、例えば新築アパートのリスクプレミアムが3%だとしたら、築40年超のアパートのリスクプレミアムは8%と見積もられたりします。

NOI利回りは金利と不動産リスクプレミアムの合計ですので、リスクプレミアムが3%の物件は、金利が2%のときはNOI利回りが5%、金利が1%のときはNOI利回りが4%になります。

2020年時点では、日銀が超低金利政策を継続しており、市中金利が非常に安い状況です。
金利が安いとNOI利回りが低くなり、アパートの収益価格が高くなります
そのため、低金利の時期は「売りどき」と言えるのです。

2-4.満室にしてから売る

満室にしてから売る」ことも高く売るための戦術です。
満室になれば、収益還元法の分子のNOIは大きくなるため、収益価格は高くなります。

また、空室は投資家に価格交渉の余地を与えてしまう大きな要因となります。
投資家に価格交渉の余地を与えないようにするには、満室にした状態で売りに出した方が良いのです。

2-5.買主を幅広いエリアから探す

買主を幅広いエリアから探すことも重要です。
投資家は日本人だけでなく、アジア系など海外投資家も含めて探すことをおススメします。

近年は、中国や台湾の投資家が日本の不動産を購入するケースが増えていますので、収益物件が得意な不動産会社に売却を依頼すれば、海外投資家に売却できる可能性も高くなります。
アジア系の投資家は、自国の収益物件の利回りが日本の物件に比べて低いため、日本の物件を低いNOI利回りで見積もって高く購入してくれるケースが多いのです。
彼らにとって日本の不動産は割安に映っていることから、アジア系の投資家は大切なお得意様となっています。

買主は日本だけではなく世界まで広げて、幅広いエリアから探すようにしましょう。

 

以上、高く売るための5つの戦術を紹介しました。
特に、「アパート売却が得意な不動産会社を探す」ことは不可欠です。
一括査定サービスを使って、ぜひ一番高く売ってくれる不動産会社を見つけてください。

3.アパート売却に要する費用

アパート売却に際しては、必要となる費用をあらかじめ押さえておくと、売却活動がスムーズに進められます。

「仲介手数料」「印紙税」「登録免許税」「司法書士費用」「繰上返済手数料」について、下記のリストを参考に心づもりをしておいてください。

費用項目 費用の相場 支払先
仲介手数料 400万円超なら「取引額の3%+6万円」
200万円超400万円以下なら「取引額の4%+2万円」
200万円以下なら「取引額の5%」
不動産会社
不動産会社 取引額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円。
取引額が5,000万円超1億円以下なら3万円。
取引額が1億円超5億円以下なら6万円。
国税。課税文書である売買契約書に貼り付け。
左記の金額は2022年3月31日までの軽減措置による金額。
登録免許税 抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1千円。マンションは通常、土地と建物で2千円。 法務局
司法書士費用 抵当権抹消登記:1.5万円程度。 司法書士
繰上返済手数料 都市銀行なら1万円程度。 銀行

4.アパート売却で生じる税金

アパート売却では、譲渡所得が生じると所得税および住民税等の税金が生じます
譲渡所得とは、以下の計算式で表されるものです。

譲渡所得 = 譲渡価額※1 - 取得費※2 - 譲渡費用※3

※1譲渡価額とは売却価額です。
※2取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことです。

計算の結果、譲渡所得がマイナスであれば税金は生じないことになります。

取得費に関しては、土地は購入額、建物は減価償却後の価格です。
アパートのような事業用不動産の場合、確定申告を行っていますので青色申告決算書または収支内訳書の年初未償却残高を建物取得費とするのが一般的となります。

【アパートの取得費】

取得費 = 土地購入価額 + 年初未償却残高

譲渡所得がプラスの場合、税金は譲渡所得に対して税率を乗じて求めます。
税金の計算式は以下の通りです。

税金 = 譲渡所得 × 税率

税率は、所有期間によって異なります。
1月1日時点において所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得と分類されます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1%を乗じます。

具体的な計算例は以下の通りです。

(条件)

譲渡価額:9,000万円
取得費:土地購入価額 5,000万円
    建物年初未償却残高 2,700万円
譲渡費用:300万円
所有期間:10年(長期譲渡所得)

(税金計算)

最初に取得費を計算します。
取得費 = 土地購入価額 + 年初未償却残高
    = 5,000万円 + 2,700万円
    = 7,700万円

次に譲渡所得を計算します。
譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用
     = 9,000万円 - 7,700万円 - 300万円
     = 1,000万円

所有期間が5年超なので、長期譲渡所得の税率を用いて税金を計算します。

所得税 = 1,000万円 × 15%
    = 150万円

復興特別所得税 = 150円 × 2.1%
        ≒ 3.2
万円

住民税 = 1,000万円 × 5%
    = 50万円

税額 = 所得税 + 復興特別所得税 + 住民税 
   = 150万円 + 3.2万円 + 50万円
   = 203.2万円

尚、個人が一定の要件を満たすアパートを売却した場合、売却時の税金の一部を繰り延べ(先送りにすること)できる特例があります。
一般的には、「特定事業用資産の買換えの特例」と呼ばれる特例です。

要件等については、以下の国税庁のホームページをご参考ください。

5.アパート売却と消費税

アパート売却と消費税 電卓アパート売却では、個人が売主であっても建物価格に消費税が発生します。
土地については誰がどのような物件を売買しても消費税は発生しません。

そのため、アパートを売却した場合、建物には消費税が発生し、土地には消費税が発生しないことになります。

一方で、消費税を納税する必要があるかどうかは別の話です。
消費税を納税する義務のある人は、課税事業者と呼ばれる事業者になります。

事業者という表現になっていますが、事業者は法人に限らず、アパート経営者のような個人も含まれます。

課税事業者とは、基準期間における課税売上高が1,000万円を超える事業者のことです。
基準期間は、法人なら原則前々事業年度、個人なら前々年となります。

課税事業者の方は毎年消費税の確定申告をしているはずなので、自分が消費税の課税事業者であることを認識しているはずです。

アパート経営者の方で、今まで消費税など納めたことがないという人は免税事業者になっています。
免税事業者とは、基準期間における課税売上高が1,000万円以下の事業者のことです。
よって、免税事業者であれば、アパートを売却しても消費税を納める必要はありません。

ただし、アパートの建物価格が1,000万円を超えた場合は注意が必要です。
建物価格が1,000万円を超えると、その年の課税売上が1,000万円超となり、翌々年には課税事業者となります。

そのため、翌々年に何らかの課税売上(例えば自動販売機設置料等)がある場合には、翌々年に消費税を納税しなければならないことになるので、その心づもりをしておきましょう。

まとめ

いかがでしたか。
アパート売却に際し、高く売るための戦術や押さえておくべき知識について紹介してきました。

アパートのような収益物件は、売却が得意な不動産会社と不得意な不動産会社がハッキリわかれますので、高く売るにはアパート売却が得意な会社を見つけることが肝心です。
アパート売却が得意な会社は、「不動産売却 HOME4U」で見つけることができます。
それとあわせて、金利が低いうちに売ったり、満室にしてから売ったりすることなどを励行して、高額売却を目指してください。

あなたのアパート売却成功に向け、この記事が役立つことを願っています。

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