アパートの売却タイミングの見極め方！注意点や費用・税金を徹底解説

アパート経営の魅力は長期的な家賃収入ですが、売却時に大きな利益を得られるチャンスもあります。
投資用アパートは、売却のタイミングなどの出口戦略を考えることが非常に重要です。
また、使っていない土地にアパートを建てたけれど老朽化して収支が悪化している人、アパートを相続したけれど持て余している人など、様々な事情で売却を検討している人も多いでしょう。

アパート売却の方法として最も多いのは、入居者が住んだままの状態で所有者が変わるオーナーチェンジという方法です。
このとき、売却額の相場は収益性によって左右されます。
老朽化が進み、収益性が低いアパートなら、取り壊して更地にして売る方法もありますが、入居者が１人でもいるかぎり立ち退きの問題があります。

大切な不動産の利益を最大限に引き出すにはどうしたらよいのか、この記事では、アパート売却に有利なタイミング、オーナーチェンジの注意点、更地にして売却する場合の注意点、アパート売却時の費用と税金、後悔しないアパート売却の極意について解説していきたいと思います。

マンションを売却する場合は、「【完全版】マンション売却の注意点！流れや費用、失敗例、税金特例を紹介」「マンション売却の流れを9ステップで詳しく解説！」をご覧ください。

1.アパート売却に有利なタイミングの見極め方

アパート売却を成功させるにはタイミングが重要です。
まずはタイミングの見極め方について知っていただき、売却時期のイメージをしてみてください。

1-1.築20年以内が売りやすい

アパートを売却するタイミングでとても重要なポイントのひとつが、アパートの築年数です。
比較的高く売却できると言われているのは20年以内です。
その理由として、アパートは通常、築年数が経つごとに価値が下がり、その下がるペースは20年までは早いペースですが、その後は緩やかとなります。
あまり古いアパートになると建物自体が傷むことや、設備等の劣化、外装デザインが古びるなどのために、買い手を見つけることが難しくなります。

減価償却の面からみても、築年数が22年を超えると不利になるので売却を検討する人が増えます。
減価償却とは、建物が築年数により劣化していく分の金額を帳簿上の価格から減らしていく会計上の処理のことです。
帳簿上は利益が下がり、課税額もこれに伴い減ることになるので、節税効果が得られます。

減価償却費を計上できる期間については、アパートの多くは木造で、木造の法定耐用年数は22年と定められています。
減価償却できる期間を過ぎてしまうと課税額が増えて不利になるため、売却を検討するとよいでしょう。
また、法定耐用年数が長く残っていると、買い手がアパートローンを組みやすいので、売却がスムーズです。
ただし、アパートの法定耐用年数が過ぎていても、土地の担保価値が高ければ、土地の担保でアパートローンを利用できる場合があります。

1-2.アパートが高稼働なときは売りやすい

高稼働しているタイミングでアパートを手放すのは惜しいと感じるかもしれませんが、価値のあるうちが売り時です。
満室状態や高稼働が長く続いているアパートは購入希望者から見ても魅力的です。
タイミングを逃してしまうと、価値が下がってしまい失敗する可能性があります。

1-3.将来環境や地価動向を見極める

アパートの売却のタイミングを決めるときには、将来の環境の変化や地価動向も考慮する必要があります。
アパートの周辺の人口が減少傾向ならば、不動産価値の下落が予測されます。
近くにある大きな商業施設、大学、工場が無くなったりすると入居者を集めにくくなり、家賃の下落によりアパートの売却価格も下がるかもしれません。
逆に、再開発によって都市が整備され、大きな施設・大学などが建設される場合は地価や家賃が上がる可能性があります。
アパート売却のタイミングを考えるときには、5年後、10年後を予測することも大切です。

1-4.所有期間5年以下の場合は税金が割高

アパートを売却して利益が出た場合には、譲渡所得税・住民税がかかります。
税率は所有期間5年を境にして大きく変わり、所有期間が短いと割高です。
所有期間が5年以下なら、所得税と住民税の合計で約40％、5年超は約20％になります。
経費を差し引いた純粋な売却益×20％または40％の税金がかかるため、想像以上に高いと感じるかもしれません。

なお、税務上の所有期間の数え方は特殊なので注意が必要です。アパートの所有期間は、売却した年の1月1日までの期間を数えます。
例えばアパートを購入した日から売却した日までは5年を越えていても、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下という場合があります。
所有期間が5年以下でも、アパートを高く売れるタイミングであれば売却したほうが有利なケースもあるので、市場動向と税金の両面の検討が必要です。

税金の計算方法は「5-2.アパート売却の税金」で詳しく解説しています。

2.アパート売却の手順

アパートの売却は次のような流れで進めていきます。

1. 査定依頼
2. 媒介契約
3. 売り出し
4. 売買契約
5. 引き渡し
6. 確定申告

まずアパートの売却を得意とする不動産会社を選んで、数社に査定を依頼します。
不動産会社から査定額を提示されたら、その根拠をしっかり説明してもらってください。
査定結果を踏まえて、信頼できる不動産会社を選び、「媒介契約」を結びます。
アパートを売り出し、購入希望者が見つかったら条件交渉の上、売主と買主で売買契約を締結します。
売買契約の1～2ヶ月後に代金を決済してアパートを引き渡します。
売却で利益が出たときには、売却の翌年に確定申告を行います。

アパートを高くスムーズに売却するには、投資物件の売却ノウハウを持った不動産会社に仲介を依頼する必要があります。

「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」なら、アパートの売却を得意とする複数の不動産会社が見つかるので、ぜひご利用ください。

複数の不動産会社の査定額や売却に関するアドバイス内容を比較して、信頼できるパートナーを見つけることをおすすめします。

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3.入居者がいるままアパートを売却する「オーナーチェンジ」の注意点

オーナーチェンジとは、入居者がいるままの状態でアパートの所有者が変わることをいいます。
建物も入居者もそのままの状態で売却できるため、入居者に立ち退きを求める必要はありません。
ここからはオーナーチェンジを検討する上での注意点についてみていきます。

3-1.「収益性」によって価格が決まる

オーナーチェンジを目的としたアパート物件は、居住のための住宅の購入目的とは違って、収益性が求められます。
また、買い手はアパート経営を希望する個人投資家や節税目的の法人など、投資目的の需要者に絞られます。
購入者の立場で考えると、稼働中のアパートを購入すればすぐに家賃収入を得られるメリットがあるので、魅力があるアパートなら買い手がスムーズに見つかるチャンスがあります。

収益性の判断にあたって指標となるのは「利回り」です。
利回りは投資した金額に対して、１年間でどのくらい回収できるかを指します。
アパートの売却価格は「年額家賃÷利回り」でおよその概算を算出することができます。
所有するアパートの周辺エリアで売り出し中のアパートを売却サイトで検索し、表面利回りの相場を把握すれば、売却価格の検討がつきます。

なお、築年数が経っているアパートで入居率や家賃が下がっている場合には、収益性からみた売却価格が更地価格と同程度になることも多いです。

3-2.スムーズな権利関係の引継ぎがポイント

オーナーチェンジでは、アパート所有者の立場を新しい所有者にそのまま引き継ぐことになります。
具体的に言うと、オーナーチェンジの際に引き継がれる権利は、賃料・共益費、駐車場代などの収益を得る権利です。
また、アパートが返還される権利、原状回復してもらう権利など賃貸借契約の内容をそのまま引き継ぎます。
オーナーチェンジをする以前からの入居者が、オーナーチェンジ後に退去する場合には、アパートの新オーナー（購入者）から入居者に敷金を返還するので、預かっている敷金も引き継ぐ必要があります。
敷金については売買代金と別に受け渡すのが一般的ですが、アパートの売買代金に敷金を含めるケースもあるので、売買契約に明記しておく必要があります。

3-3.現状を正確に把握することが重要

売却を検討しはじめたら、稼働状況や滞納等のトラブルの有無について細かく確認して問題を解決しておくことが大切です。
家賃滞納者がいると高リスクな物件となり、一般の個人投資家に敬遠され、アパートの売却価格は相場よりも下がってしまう可能性が高いです。

また建物のメンテナンスをした記録をリストアップしておくこともおすすめです。
計画的にメンテナンスをしていた履歴を提出すれば、買い手はアパート購入後のコストを予測できます。
メンテナンスの時期が迫っている場合は、売却前に実施するべきか現状のまま売却できるのか、不動産会社に相談してから決めるとよいでしょう。
また、アパートに不具合があると売却した後でトラブルになるリスクがあるので、あらかじめ購入者に伝えておく必要があります。

4.アパートを取り壊して売却する場合の注意点

アパートを現状のままオーナーチェンジで売却する以外の方法として、取り壊して更地にして売却する方法があります。
その際の注意点をまとめてみました。

4-1.取り壊して更地化したほうが有利な場合とは

アパートが老朽化していても高稼働を保っており、家賃水準も下げ止まっているならば、そのまま売却するほうが有利な可能性が高いです。
でも、アパートが老朽化して稼働率が下がっており、家賃水準も低く、高額な修繕費用も予想される場合、アパートを取壊して更地にして売却する方が有利になることがあります。
特に、都心なのに容積率を使い切っていない物件や、法改正によって建築当時よりも大きな建物の建築が可能になっているケースなどは建て替えを前提とした売却方法の検討が必要です。
アパート以外にも戸建分譲用地やマンション用地にも向いている土地であれば、取り壊すことで需要が広がります。
幅広い需要者にアプローチできれば、より早く、高値で売却できる可能性が高まります。
取壊し後の売却が有利かどうかは不動産会社に相談して検討してください。

4-2.立ち退き交渉は簡単ではない

アパートを取壊してから売却するのが有利と判断した場合でも、立ち退き交渉は決して簡単ではないため覚悟が必要です。
アパートが完全な空室でない限り、入居者に立ち退いてもらわなくてはなりませんが、入居者は借地借家法で守られています。
家賃の滞納などの落ち度のない入居者が立ち退きの要求に従う義務はないので、スムーズに立ち退きが完了しないこともあります。
その場合の対処法として、入居者に納得してもらえるだけの立ち退き料が必要になるのが一般的です。
立ち退きを請求できる「正当事由」があれば立ち退き交渉は進めやすいですが、建物の著しい老朽化による倒壊の危険性など、特別な事情がある場合に限られます。
立ち退き交渉をスムーズに進めるためには、基本的に弁護士に交渉を依頼することになります。

更地化して売却したい場合には、まず自然に退去した部屋について新たな入居者募集を停止し、空室が増えたタイミングで、残った入居者への交渉を始めます。

4-3.老朽化しているなら売却と建て替えを比較して決断を

アパートが老朽化している場合は、売却するのではなく建て替える選択肢もあります。
建物が老朽化していても立地が良く手放すにはもったいないという場合は、建替えを検討してみるのもよいでしょう。

建替えるべきか、売却するべきか、迷っている場合は両方を比較検討して最善の方法を見つけてください。
当社サービスでは、二種類の窓口があります。
まず、売却を相談できる窓口は「不動産売却 HOME4U」です。
アパートを最も高く売却できる不動産会社を効率良く見つけることができます。

また、建て替えを相談できる窓口は「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」です。
収益性の高いアパートに建て替えるなら、複数の建築会社を比較検討し、選ぶことが大切です。
「HOME4U土地活用」なら、厳選した優良企業の中から、あなたの土地の収益を最大減に引き出してくれる建築会社を無料でマッチングします。
アパート建築だけでなく、その後の管理までフォローしてくれるハウスメーカーもありますので、経験豊富で頼れる建築会社を見つけてください。

5.アパート売却時の費用と税金

アパートを売却する際、売却した金額が全て手元に残るわけではないので、売却時の費用や税金について把握し、実際の収益がどのくらいになるのか見通しを立てることも大切です。

5-1.アパート売却の費用

アパート売却時にかかる可能性がある費用は次のとおりです。

1.仲介手数料

売却を仲介してもらう不動産会社に対して、仲介手数料が発生します。
仲介手数料は、売買金額に応じた上限額が法律で決まっています。
売買金額が400万円を超える場合は、（売買金額×3％＋6万円）×1.1の計算式で算出できます（消費税率10％の場合）。
売買金額が400万円以下の場合は下記の表をご参考にしてください。

2.印紙税（印紙代）

アパートの売却時には、印紙代がかかります。
正確に言うと印紙税という税金なのですが、必ずかかるものなので経費の項目で説明します。
売主と買主で締結する「売買契約書」に売買金額に応じた印紙を貼りつけます。
金額は以下のとおりです。

※軽減税率は2024年3月31日までに作成される売買契約書で適用

3.抵当権抹消費用と繰り上げ返済手数料

アパートローンの借り入れが残っている場合には、売買代金でローンを全額繰り上げ返済し、抵当権の抹消を行います。
繰り上げ返済手数料は金融機関によってはバラつきがあり、5千円～5万円程度です。
抵当権の抹消登記は、アパートの所有権移転の登記と同時に司法書士に依頼することになり、登録免許税（数千円程度）と司法書士報酬が必要です。

4.測量費用

アパートの敷地について測量を行ったことがない場合には、隣地との境界の確定と測量が必要になることがあります。
測量の費用は、土地の面積や周辺利用状況によって変わりますが、30万円以上かかるのが通常です。

5-2.アパート売却の税金

アパートを売却し利益が出た場合は、「利益の約20％または40％」の税金がかかります。
売却益が出たときは、売却の翌年に確定申告が必要です。

1.譲渡所得の計算方法

アパート売却による利益のことを「譲渡所得」と言います。
譲渡所得は、事業所得や給与所得とは分けて計算する、分離課税です。
譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

売却によって得た金額から、購入費用や売却の経費を差し引いた額が譲渡所得となります。
取得費とは、購入金額と購入費用の合計額です。
取得費には、土地・建物の取得費の他にも仲介手数料、登録免許税・不動産取得税・印紙税などの税金、造成費、測量費、土地を取得した際に古い建物を解体していれば解体費用も含まれます。
また取得費からは、減価償却費を差し引きます。
もし、取得費が不明な場合は、譲渡価格の5％を取得費とみなすので、取得費が分かるものを所有期間中は保存しておくことも大切です。
この譲渡所得の計算で、プラスとなれば売却益が出たということになります。

2.税率

税率は、所有期間が5年を超えるかどうかで異なります。
所有期間5年超の「長期譲渡所得」は所得税・住民税の合計が約20％です。
それに対し、5年以下の「短期譲渡所得」は所得税・住民税の合計が約40％であり、負担が重くなります。

譲渡所得の税率表

※東日本大震災の復興のための財源確保として、復興特別所得税(所得税×2.1%)が上乗せされています。

アパートの所有期間は、譲渡した日ではなく、譲渡した年の1月1日までを数えます。
所有期間が5年前後で売却を検討している場合、所有期間の数え方を間違えないように注意してください。

6.後悔しないアパート売却の極意

最後に、後悔しないアパート売却の極意について解説していきます。

6-1.あわてて空室を埋めようとしない

アパートを売却する前に、家賃を下げて急いで空室を埋めることはやめてください。
確かに、満室に近い状態で売り出したほうが売却には有利です。
ただし、焦って家賃を下げて空室を埋めてしまうと、収益性も下がってしまうため、そのままにしておく方が得策になることもあります。
また、家賃を下げて稼働率を上げるのではなく、フリーレントといわれる家賃無料期間をつけて入居率を上げる方法もあります。

アパート自体が、かなり老朽化していて空室が多いなら、むしろ空室を埋めるよりも立ち退き交渉して更地化するほうが有利になる可能性もあります。
あわてて空室を埋める前に、アパートの売却戦略に精通した不動産会社に相談してから方針を決めることが重要です。

6-2.ローンの残債や賃貸状況をしっかり確認する

事業用ローンを利用してアパートを購入しているなら、残債金額を確認し、売却価格で完済可能かどうか確認してください。
売却価格が残債を下回る場合には、自己資金で差額を返済して金融機関の抵当権を外す必要があります。

アパートの建物の状況や賃貸状況をよく把握しておくことも大切です。
滞納などの賃貸トラブルは売却前に解消したほうが高く売ることができます。
また、売却後に設備の不具合が見つかるとトラブルになりかねないので、適切な告知が必要です。
ホームインスペクションといわれる、建築士によるアパートの建物診断を受けてスムーズな売買に生かす方法もあります。

6-3.アパート売却の専門知識を持った不動産会社に相談する

良い不動産会社を見つけることがアパート売却を成功させるカギです。
不動産会社の中にはアパート売却を得意とする会社と、そうでない会社があります。
投資物件の扱いに慣れていない不動産会社に仲介を依頼してしまうと、売却価格で損をする可能性が高いです。
高く売り出して売れ残ってしまったり、広告の内容や媒体が不適切で反響が少なかったりして、いつまでも売却成立にならないリスクもあります。
また、不動産会社の説明不足や契約書の記載もれがあれば、買主とトラブルになるリスクもあります。

アパート売却を相談するなら、実績のある不動産会社に依頼しましょう。
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担当者はアパートの売却経験や知識が豊富かどうか確認した上で、自分に最も合う担当者を選んでください。

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