タワーマンションの売却に適した5大タイミングと売りにくさをカバーする対策法

タワーマンションと呼ばれる住居は、大規模かつ高層な建物の中にあるレジデンス部分のことです。10階前後の低層階以外にも、20階以上の中層階、30階40階などの高層階にも物件があります。また、建物の造りも正方形の立方体をしているものが多く、一般的なマンションと比較すると、物件の特徴がハッキリしているため、少し売却しにくいと言われています。

本記事では、タワーマンションの売却が決まったオーナー向けに、タワーマンションの売却がスムーズに進むよう、以下のようにまとめました。

1. タワーマンション売却に適した5大タイミング
2. タワーマンションが売りにくいと言われる7つの理由と対策
3. タワーマンション売却にかかる費用と税金
4. タワーマンションを早く高く売却するために大事な3つのコツ

最後までお読みになれば、現在ご所有のタワーマンションを適切なタイミングで売却するための準備や対策ができ、タワーマンションをより高く・早く売却することができるようになります。

マンション売却について基礎から詳しく知りたい方は『【完全版】マンション売却の注意点』『マンション売却の流れを9ステップで紹介』も併せてご覧ください。

1.タワーマンション売却に適した5大タイミング

本章では、タワーマンションの売却に適した、売りやすくなるタイミングを、年数の少ない順に5つにまとめています。

1. 住まなくなってから3年目以内のタイミング
2. 購入から5年目以降のタイミング
3. 購入から10年目以降のタイミング
4. 大規模修繕をする前のタイミング
5. 増税前・金利上昇前のタイミング

1-1.住まなくなってから3年目以内のタイミング

タワーマンションに住まなくなってから3年目以内のタイミングです。例えば、以下のようなケースが当てはまります。

タワーマンションを自宅として購入し、その物件を売却する場合は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という、世間で言われるマイホームの3000万控除の特例を適用できます。

この特例は、自宅を所有していた期間に関係なく、売却した不動産価格から諸費用を差し引いて利益（譲渡所得）が出ても、最高3,000万円までは課税しませんというものです。そのため、自宅としてタワーマンションを売却する人のほとんどは、売却益が出ても課税されないことが一般的です。

過去に住んでいたタワーマンションは、3年以内なら適用できる

マイホームの3,000万円控除の特例は、基本的には、売るときに住んでいた自宅に適用されるものですが、「過去に住んでいた自宅」に関しても、期限付きで適用することができます。

特例を受けるための期限は、「3年を経過する日の属する年の12月31日までに売った場合」です。少しわかりにくいので図で解説すると、以下のようになります。

【参照：国税庁　過去に居住していたマイホームを売ったとき】

自宅として使っていたタワーマンションを引き払った日の翌日（自分がそこに住まなくなった日）から数えて、丸3年目の年末までに売却すれば、マイホームの3,000万控除が適用されます。

ただし、住み替えをする場合には、売却するタワーマンションに使うマイホームの3,000万円控除と、新しいマイホームに使う住宅ローン減税とは併用できませんので、使い方には注意が必要です。

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1-2.購入から5年目以降のタイミング

タワーマンションの所有期間が5年を超えてから売却すると、売却益に対しての税負担を軽くすることができます。不動産を売却すると、売却額から費用などを差し引いた分でプラスがあれば、利益（譲渡所得）として課税の対象になります。

不動産の売却は以下の表のように、不動産を所有していた期間によって課税区分が違います。5年以下が短期譲渡所得、5年以上が長期譲渡所得になります。この「所有期間」に関して物件用途のしばりはないので、マイホームとして所有していても、投資目的で所有していても同じように適用されます。

2つの税率を比較してもらうとわかりますが、5年以下の短期で売買をすると、長期の倍近い税率になります。そのため、どうしても売る必要があって短期で売却しなければならないケース以外は、不動産は5年以上所有してから売却したほうが良いことになります。

例えば、今現在、タワーマンションを5年以下で所有しているのであれば、急いで売る必要がないのであれば、5年超えまで待ってから売却するほうが、お得です。

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1-3.購入から10年目以降のタイミング

タワーマンションを所有してから10年目を超えると、さまざまな制度を複数利用して、お得に売却できるようになります。

所有期間が10年を超えたマイホームを売却すると、譲渡所得税と住民税の軽減税率の特例が適用されます。譲渡所得とは、売却金額から費用を指しい引いた利益のことです。

前項で、5年以上所有した不動産の売却は税率が下がる解説をしましたが、本特例は、マイホームに限定されます。

【参照：国税庁　マイホームを売ったときの軽減税率の特例】

特に、譲渡所得が6,000万円以下の部分については、前項で解説をした5年超えの長期譲渡所得（所得税15.315% +住民税 5%＝20.315%)よりも、さらに税率が下がります。もし、今お持ちのタワーマンションが、10年目に近い所有期間の場合は、急いで売る理由がないのであれば、10年超えのタイミングを待つ方が、より節税効果が高くなります。

また、所有から10年目は、タワーマンションの購入時に適用された、住宅ローン減税制度が終わるタイミングでもあります。住宅ローン減税は、自宅を購入した代金の1％を10年間※、毎年の所得税から控除してくれる制度です。所得税から控除しきれなかった分は、一部を住民税からも控除してくれます。

※2019年（令和元年）10月の消費税率引上げにあわせて、控除期間を13年間に拡充しました。消費税率10％が適用で住宅取得をした方は、13年でお考え下さい。

この減税制度は、個人がマイホーム取得のために、長期にわたって受けられるパワフルな制度ですので、住宅ローン減税制度が適用される期間は制度を利用して控除をしてもらい、終わってから売却をするほうがお得になります。

ただし、住宅ローン減税制度は、マイホームを購入して住んでいることが前提ですので、引っ越して賃貸に出す、途中で売却すると、その時点で適用外になりますので注意してください。

このように、タワーマンションを所有して10年目からは、お得な税制適用のタイミングが重なりますので、タワーマンションの売却を検討する、絶好のタイミングと言えます。

【参照：国土交通省　スマイル給付金】

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1-4.大規模修繕をする前のタイミング

国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」によれば、マンションなどの集合住宅は、30年間に2回程度の周期で、大がかりなメンテナンス（大規模修繕）をすることを推奨しています。

30年に2回程度ということは、おおよそ10～15年に一度くらいのメンテナンスをすることになります。実際、10～15年経年した建物は、電気設備や給排水機器などの、建築付属設備などに法定耐用年数が切れるタイミングと重なるため、建物や室内のあちらこちらに、経年劣化による不具合が出てくるタイミングでもあります。

修繕内容は、プロの診断によって判断されるため、何を・いつ修繕するという決まりはありません。建物のエリアや気候条件などにより、必要な劣化部分から手を加え、その時代に必要とされる水準に合わせる必要があります。建物全体や全室に施す内容であることが多いため、修繕費用は非常に高額になります。

そのため、管理組合などが主体となって、住人共通の財産である建物の資産価値が維持できるように、入居者から修繕積立金を積み立てています。積み立てた修繕積立金は、大規模修繕をする前のタイミングで売却をしても、所有者に返還されることはありません。

しかし、売却をするという視点で見た場合、大規模修繕をする前のタイミングで売りに出せば、買い主は、今日までの積み立て金にプラスをしていけば、しっかりとした大規模修繕をしてもらえる物件に住めるという安心感がプラスされますので、良質な物件としてスムーズな売却が期待できます。

特に、所有後10～15年のタイミングで、タワーマンションを売却することを視野に入れているのであれば、大規模修繕前に売却をしたほうが、より高値で早く売却できる可能性が高まります。大規模修繕が行われるタイミングは、管理組合で決定してから、施工の半年～1年以上前には、入居者に通知されます。

【参照：国土交通省　長期修繕計画作成ガイドライン】

1-5.増税前・金利上昇前などのタイミング

タワーマンションに限らず、増税前や金利が上がる前には、駆け込み需要として、不動産の売買が活発になります。売却する側にとっては影響を感じにくいのですが、買う側にとっては、少しでも課税が低いうち、金利が低いうちにローンを組みたいので購入需要が増し、スムーズな売却を期待できます。

増税や金利上昇は、ニュースをこまめにチェックしていればわかりますが、話題が出てから実際に施行されるまでにタイムラグがありますので、不動産会社に「金利が上がりそうな時には、売却を考えるので、少し前には連絡が欲しい」という売却意志を伝えておけば、適切なタイミングで連絡をくれます。

増税と金利上昇以外にも、タワーマンションを利用した相続税対策を予定している場合は、さらに売買タイミングに注意が必要です。相続した不動産に課税をする際、一般的には、市場価格の8割程度になる路線価を基準として相続税額を算出します。タワーマンションは、路線価と比較した場合に、かなり高額で取引が行われるケースが多く、実勢価格との間に大きなギャップが生まれるため、はじめから相続税対策としてタワーマンションを購入する方もいます。

しかし、つい最近、相続税目的のために高額なタワーマンションを購入して、本来支払うべき相続税額を相殺したケースに対し、税務署からの追徴課税に対する相続人の異議申し立てが、最高裁で棄却される判例が出ました。判決理由は、「他の納税者との間に看過しがたい不均衡が生じ、租税負担の公平に反する」として、裁判官が全員一致で申し立てを棄却しました。

このような節税目的のためのタワーマンション購入に対する判例が出たということは、今後、全国の税務署が、タワーマンションのような高額な不動産物件を購入する節税ノウハウに対し、正面から切り込めるということです。将来、タワーマンションの売買を相続税対策に組み込む予定がある方は、早めの対策と行動が必要になります。

【参照：最高裁判所　令和2(行ヒ)283 　相続税更正処分等取消請求事件】

2.タワーマンションが売りにくいと言われる7つの理由と対策

本章では、タワーマンションが売りにくいと言われる理由を7つにまとめています。各理由には、対策もつけていますので、売却することが決まったら、必要な対策を施しながら売却活動を進めていってください。

2-1.周辺の物件と比較して価格が高額

タワーマンションは、基本的に富裕層向けの高層階物件であるため、もともとの価格設定が非常に高額です。また、人気のある場所や駅前などの、エリア条件や土地条件の整った場所に建てられていることが多く、ドアツードアでオフィスや商業施設に行ける利便性に魅力があり、新築でも中古でも人気があります。

また、タワーマンションは付帯設備や共用設備が充実しているものが多く、高スペックの室内機器や、プールやフィットネス施設などの供用部分があります。特に共用部分に関しては、限られた空間に住む住人だけが使える、安全性とルールが守られる質の高い共用部分ということでプレミア感があり、このような施設利用の権利があることも、価格の高さに一役買っています。

ただし、タワーマンションを購入するのは、このような利便性やプレミア感に魅力を感じる方々だけですので、購入希望者にとっての割高感はなく、あくまで、一般的なマンションと比較すると値段が高い、という意味になります。

価格が要因で売りにくくなる最大の理由は、相場よりも高くなることです。こうなってしまう原因の一つに、タワーマンションは投資目的で購入をした海外投資家も多く、価格を吊り上げながら転売をするビジネスノウハウがあるためです。

仮に、そのような投資対象物件が、同じタワーマンション内にあると、棟内の一部の売買価格が、タワーマンション全体のイメージになってしまうことがあります。しかし、投資用物件A室が10億で売買されたからと言って、同じスペックの個人自宅B室が一般の購入希望者に10億で購入してもらえるわけではありません。

自宅用に購入したタワーマンションは、相場前後で取引されますので、タワーマンション＝高くて売りにくい、ということではありません。価格設定に関しては、住宅ローンの残債額などとバランスを取りながら、売り主が自由に設定できます。

相場で売りに出して、価格交渉をされたときに、どこまで下げられるかを計算しておけば、売却価格高い＝売りにくいとはならず、タワーマンションを好む層に、スムーズな売却ができます。

一般的な不動産売却にかかる期間は、3～6か月と言われています。お急ぎの場合以外は、相場前後で売り出し、じっくりと構えるつもりでいれば、納得のいく売却につながります。

2-2.管理費・修繕積立金が高額

タワーマンションは一般的なマンションと比べると付帯設備やサービスがかなり整っている建物です。設備やサービスが多いということは、それだけ管理のための人員や、修繕する箇所も数多くなるため、管理費や修繕のための金額も高額になる傾向にあります。

参考として、タワーマンションにあって、一般的なマンションにはない設備やサービスをまとめてみました。
※建物や会社のブランドによって様々な組み合わせがあります。

このような設備やサービスの維持管理だけでもかなりの金額になりますので、タワーマンションを維持するための費用が高額になるのは、想定の範囲と言えます。問題になるのは、当初の想定以上に管理費や修繕費がかかるようになった場合、はじめに設定した管理費や積立金では足りなくなる可能性があることです。

施設ごとの修繕費以外にも、建物全体の修繕で不足分が発生した場合は、不足分は入居者だけで別途負担をしていくことになります。タワーマンションは大規模な建物であり、居室数も多く、大勢の入居者で高額な維持費を分担していこうという前提で、費用設定されています。

そのため、棟内に空室が増えると、必然的に残された入居者の負担が増えます。さらに、通常のマンションよりも管理すべき内容が多いがゆえに、将来の負担がどんどん増える可能性が高いという点が、懸念材料になります。

また、タワーマンションは高層な建物であるため、めやすとして15階以上の高さがある（高さ31メートル超）建物には非常用エレベーターの設置義務が、30階以上（100メートル超）には、屋上部分にヘリポートの設置義務があります。一般の住人が普段使わないような設備も含めての管理費や積立金となるため、普通のマンションよりも割高になるのです。

このように、タワーマンションは、購入時の金額も高額ですが、全体的に建物の維持管理のための負担も多いことが、一般のマンションと比較すると売りにくいと言われる理由です。

購入希望者に対して、費用に関する正確なことをお伝えするようにします。買い主からすると、そこに住んでいた売り主が直接説明してくれることですので、安心感につながります。また、内覧希望があった場合は、できるだけ、売り主も立ち合い、タワーマンション内のすべての施設を自分で説明する気構えで臨んでください。

不動産会社の担当者や、タワーマンションのコンシェルジュの説明するビジネスライクな言葉では、伝えきれない部分がしっかりと伝われば、設備やサービスの価値を理解してもらえます。

建物全体の修繕に関する修繕積立金に関しては、関連施設利用の有無にかかわらず、一律に毎月積み立てていくのが一般的です。世間で高いと噂されるタワーマンションの積立金ですが、どのくらいの値段なのかを確認してみましょう。

以下のグラフは、平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状より抜粋した、建物棟の高さからみた、修繕積立金の平均金額です。

【参照：国土交通省　平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状よりまとめ】

低層階からタワーマンションまでを含む棟タイプのマンションの平均額は、黄色で示した11,060円/月です。タワーマンションは20階以上の建造物を指すことが多いため、20階以上の建物の建物を平均した数値はオレンジ色で示しています。

こうしてみると、平均的なタワーマンションの修繕積立金は12,305円/月であり、一般的なマンションの修繕積立金額である11,060円と比較すると、約1割増くらいです。確かに高くはなっていますが、世間で言われているほどの高額な金額を徴収しているわけではないことがわかります。

こうしてみると、タワーマンションの中で実際に高額なのは、修繕積立金ではなく、建物にプラスアルファされた施設やサービスなどの利用料や管理料などであることがわかります。

修繕積立金以外の費用負担を減らすための対策は２つあります。ひとつ目は、管理規定によるのですが、タワーマンションの付帯設備やサービス利用のために、加入申し込みが必要なものは、加入をしなければ費用負担が発生しません。また、施設利用料がある場合も、施設利用をしなければ、基本的な維持管理費以外は発生しないことになっています。

これらは建物規定や管理組合の約款などに詳しく記載がありますので、その部分を書面でハッキリと、購入希望者に説明できるようにしておく必要があります。

ふたつ目は、付帯設備やサービスの利用状況によって、管理費の増減が不可なタイプです。つまり使っても使わなくても一律に徴収されるタイプのマンションは、逆に、タワーマンションの付帯設備を存分に利用することで「負担額分」の元を取るという考え方に切り替えます。

普通にフィットネスクラブやカラオケボックス利用、ペットの預かりサービスやワインセラーを適切に管理するサービスなどの、年間利用料を総合すると、このような付帯設備サービス利用料も、それほどは高くはないことがわかります。

あとは、購入希望者が使いたいサービスや施設が、売却するタワーマンションにあるかどうかが問題となります。そのことを踏まえた上で、世間一般で言われている「タワーマンションの積立金が高い！」というのは、真実ではないことをわかってもらえるように、必要な資料が提供できるようにしてください。

2-3.方角が良くないと日当たりが悪く売りにくい

タワーマンション内における方角が良く無いと、日当たりが少なくなるので、売りにくい物件になります。普通のマンションは、東～西までの、一日のうち必ず太陽光が入る部屋が用意されており、北や北西などの陽が入らない方角には、玄関やトイレ・バス・クローゼットなどが来るように設計されています。

しかし、タワーマンションの画像などを見るとわかりますが、たいていのタワーマンションは正方形の直方体をしています。そのため、普通のマンションよりも、北を向いている部屋が多くつくられることになります。

日本人は日当たりの良い物件＝優良物件ととらえる傾向にあるため、北～北西を向いている部屋は、新築の時点でもあまり人気がなく、若干、低めの価格設定になっている傾向があります。

太陽光以外にも、窓から見える方向に、景観の良いもの、例えば、富士山・海・山・湖・夜景などがあると人気が出ますが、南向きであっても、窓の向いている方向がビルばかりや、工場地帯が見える物件もあり、それでも南向きの部屋は人気があるのです。

部屋の方向は自力で変えることができませんので、その部屋が持つ美点をアピールするようにします。ご所有の物件が、北～北西を向いている場合でも、売り主も、何か気に入る点があったからこそ購入をしていますので、そのことをまとめておくようにします。例えば、

• 家具の日焼けがない
• 夜になるまで一日中、同じ明るさ
• 夏の日差しでも暑くない
• ほかの方角よりも割安感がある
• ビル群だけど、夜景が気に入っている

など、ご自身がこの物件を選んだ理由を、ストレートにお伝えするようにしてください。

建物の仕様により、高層階でも窓が開閉出来てバルコニーに出られる物件と、出られない物件があります。出られる物件の場合は、普通のマンションよりも眺めが良いことや、タワーマンションなのにベランダが使える点をアピールします。

また、北～北西向きとは言うものの、タワーマンションも20階以上になると、周辺のマンション屋上よりも高い場所に物件があるので、日照を直接的に遮るものがなく、部屋の中は明るいことの方が多いのです。そのため、一般的なマンションのように、となりの建物で日照が遮られるような暗さとは違うことを伝えます。

また、日本人が日当たりの良さを高く評価する理由の多くは、太陽光が多ければ湿気やカビを回避できることにあります。しかし、タワーマンションの場合は、一般のマンションよりも密閉性があり、さらに24時間の空調と換気で、室内の温度と湿度が一定に保たれていますので、カビや湿気の心配はありません。

これらは、内覧者が物件内に入った時にも体感してもらえますが、積極的に、室内のカビが生えそうな場所（シンク下・クローゼット奥・風呂場）などを見てもらい、本当にカラリとしていることがわかれば、納得してもらえます。

2-4.低層階は不人気で売りにくい

タワーマンションの低層階と言っても、特に何階から何階までを低層と呼ぶという定義はありません。タワーマンションの造りも建物によってかなりの違いがあり、どこを1階と呼んでいるかも会社やブランドによってバラバラです。めやすとして、超高層階タイプのタワーマンションが、どのような振り分けになっているかを例にしてみました。
※あくまでサンプルであり、すべてのタワーマンションがこのようになっているわけではありません。

【商業施設一体型タワーマンションの階層　振り分け例】

• 地下～3階：地下鉄や鉄道・ターミナル・テナント・エントランス
• 3～10階：テナント・店舗・オフィスフロアなどが入る
• 10～15階：ワンルームまたは小家族向け物件
• 15～25階：そのタワーマンションにおける中心価格帯の物件
• 25～30階：眺望のいい人気のある優良物件
• 30～35階：眺望が良く面積も広い高級物件
• 35～40階：超高級なプレミアム物件

例に出した商業施設一体型の建物であれば、1～3階に駅やターミナル入口とレジデンス部分のエントランスがあり、10階まで商業施設やオフィスが入ります。その上からが、事実上のタワーマンションの住居になりますので、上記例だと10階くらいからレジデンスとして住人が暮らしていることになります。

10階くらいの高さは、実際には低層ではありません。不動産業界においても、タワーマンション内の低層と高層を分ける具体的な定義がないので、不動産会社では、タワーマンション＝高層階の物件として、まとめている傾向にあります。つまり、低層階とは、あくまで、そのタワーマンションのなかにおいての位置づけに過ぎません。

低層階が不人気である理由の多くは、タワーマンション最大のアピールポイントである「眺望の良さ」が、高層階には適わないためです。10～15階だと、周辺には同じような階層を持つマンションやビルがあり、景観は普通のマンションと同程度になります。15～25階の中層階になると、眺望は良くなりますが、それ以上の階層に比べると、まだ景観に視界を遮るビル群などがあります。

しかし、25階以上になると、周辺に同じ高さの建物がタワーマンションなどの超高層ビルしかなくなってくるため、たとえ、同エリアにタワーマンションが乱立していても、建物と建物の間にかなりの距離があるので、景観を邪魔するものが少なくなります。そのため、タワーマンションと同等の眺望は、他の建物では得られないため、眺望が価値を持つようになります。

タワーマンションのいくつかは駅前の利便性の高い場所に隣接していることが多いため、低層階と呼ばれる場所にある物件は、街の喧騒や交通機関の音が聞こえてくることが多く、高層階の静かさと比較すると、音が気になる方もいらっしゃいます。

ご所有の物件がタワーマンションの低層階にあたる場合は、売り主がなぜこの階数を買ったのかを、購入希望者に説明をすることになります。低層階を購入するよくある理由には、次のようなものがあります。

• 窓の開閉が自由であり、ベランダも利用できる
• エレベーターホールで待たされる時間が少ない
• 上層階よりもお手頃価格
• 非常時には階段を使ってでも帰宅・避難が可能
• 老後まで住むつもりなので、杖や車いすでも安心感のあるフロアが良い
• 将来は人に貸すことも想定しているので、誰もが使いやすいフロア

など、複数のタワーマンションの条件を比較しながら決めた理由があるはずですので、それを内覧時に伝えるようにします。

タワーマンションの購入を検討する方は、同じ棟内の別階層も、同エリアの別棟も見学することが多いので、売り出すことが決まったらご所有の物件が持つアピール部分をまとめておくようにしてください。

2-5.周辺の小中学校の定員オーバーでファミリー層に売りにくい

タワーマンションが建つエリアは駅前周辺などの利便性の高い場所に集中しているため、複数のタワーマンションが建ったエリアでは、小中学校の定員数がオーバーしている地域もあります。

東京都内でタワーマンションが多数建築されたことで有名なのは、江東区の豊洲エリア、中央区の有明エリアなどです。豊洲エリアのある江東区では、タワーマンションに入居する子供の人数に合わせて小中学校を5校増設して対応していました。

タワーマンションラッシュが起きた当時、豊洲周辺で最も教育環境が良いとされる豊洲北小は、開校時の3.5倍近くまで生徒数が膨れ上がり、全校1,000人を超えるマンモス校となっています。また、江東区の隣の区である中央区にもタワーマンションが多く、建設ラッシュに合わせて学校の増設をしています。

それでも、豊洲近隣で収容しきれなかった学生が、中央区に越境通学でながれこんできていたため、現在、中央区には校舎増設をする敷地がなくなるという事態になりました。

こうなると、子供たちは隣接して通いやすいエリア以外の場所に、電車やバスを30分以上使って通学をすることになっていきます。通学時間は通勤時間とも重なるため、タワーマンションに引っ越してきた人々で、バスや電車は大混雑し、小学校低学年では1人で通わせることに不安を抱く親もいます。

子育て世代にとって、子供を地元の学校へ安全に通わせることができないのは、大きなデメリットとなります。そのようなエリアにあるタワーマンションは、ファミリー層にとってはあまり魅力のない物件となります。

今回、例に出した豊洲や中央区のような湾岸エリアは、かつては工場や物流センターがあったエリアであり、もともと居住者がそんなに多くないエリアであったため、学校数が多くない地域でした。

タワーマンションがあるエリアの学校の収容能力の問題は、エリア開発によって一気に区民の数が増えたことによるものですので、このような事態に対し、その自治体がどのように対処をしているかを確認しておくことで、ファミリー層に安心して購入してもらえるような対策・説明ができます。

前出の湾岸エリア開発による学校がキャパシティオーバーをした問題に対し、当時の江東区は、次のような対策を打っています。最も区民が増えた2000年代前半の豊洲・東雲・有明エリアのタワーマンションラッシュ時、江東区は学校不足を理由に、デベロッパーに対し建設許認可を出さないという手段で、学校不足の問題を一時回避しました。

デベロッパー側は、すでに土地も資材も仕入れてしまっていますので、出来ると思っていた開発許可が下りないことで真っ青になりました。湾岸エリアでの問題であったため、新聞やニュースは「湾岸戦争」などと揶揄して報道をしていましたので、記憶に残っている方も多いかと思います。

このような経緯を経て、現在の江東区では、エリア開発許可の条件として、一定基準を超える規模のタワーマンションを建てる場合は、そのエリアに学校を建てるための協力金を区に支払うか、タワーマンション敷地内にマンション規模に応じた幼稚園・保育園・学校などに使える施設設備建設などの協力をすることを命じました。

この協力金や設備費は、最初はデベロッパーが支払いますが、最終的にはタワーマンションの購入代金から充当されますので、入居者は間接的に区内の小中学校建築に寄付をしていることになります。

江東区の場合は、エリアに対して課せられる協力金という方式をとっていますので、例えば、古くからある小学校の通学エリアにあるタワーマンションを選択した場合は、そのエリア内の学校が通学先となります。つまり、子供に通わせたい学校がある場合は、その学区にあるタワーマンションを購入すれば良いということになります。

このように、自治体が学校問題を解決するために、具体的に何をしているかがわかれば、子供の学区選びから逆算してタワーマンションを探している方々への、直接的な解決策・サポートになります。

タワーマンションを購入しようとする方は、現役子育て世代が多く、夫婦のどちらもがフルタイムで働いているパワーカップルと呼ばれる方々が多い傾向があります。キャリアと収入があるため、高額なタワーマンションを購入することへのハードルは低く、上記に解説のある協力金も問題なく支払える層でもあります。

つまり、子供の学区に関して心配がある購入希望者は、現在ご所有の物件エリアの自治体の学校キャパシティへの対策・エリアから安全に通える公立校や私立校の情報提供を必要としており、具体的な対策方法がわかれば、学校の問題を理由に、気に入ったタワーマンションの購入を見送る可能性はかなり低くなります。

【参照：論文　東京における超高層建築の著増と都市景観の変容　九州産業大学　芳賀　博文】

2-6.災害時ライフラインの途絶リスク

タワーマンションには普段使うエレベーター設置以外に、緊急時用のエレベーター設置が義務付けられています。それ以外にも、非常階段の設置など、安全面での対策は法的に見ても万全です。

多くのタワーマンションでは、災害時にはエレベーターが停止することにより、地上との行き来が困難になるため、基本的に、在宅避難することがベースになっています。

例えば、東日本大震災の時には、水・電気・ガスなどのライフラインとセキュリティシステム・通信機能が止まり、全復旧までには、1～2週間程度かかっていますので、これ以上長い期間の自宅避難となった場合でも、自宅待機で耐えられるだけの準備が必要です。普通のマンションや戸建てでは、ここまでの準備は不要ですので、タワーマンションならではの災害対策です。

売り主は、ご自身が備えている災害時への対処を織り交ぜて、タワーマンションならではの災害対策を伝えることで、「実際に住んでいる人の意見」として、安心感を持ってもらえます。

自然災害が起きることは避けられませんが、事前対策を万全にすることで、タワーマンションが持つ災害時の弱さをクリアすることができます。タワーマンションは大規模で頑健な建物ですので、少々の自然災害ではダメージはありません。

もっとも懸念すべきは、地震と言えます。タワーマンションは高度な免震・耐震機能のある建物なので、揺れはしても倒壊するなどの可能性はかなり低い建物です。しかし、地震の力を逃がすために、普通よりも大きく、うねるように揺れる傾向にあるため、室内の家具類はしっかり壁止めして、室内で地震によるケガなどの二次災害につながらないように万全の対策をしておきます。

地震で最も怖いのは火事ですが、タワーマンションは、基本的にオール電化であり、ガス機能は大型給湯器に限定されていることが多いため、キッチンなどからの炊事による火事が起きる可能性は、きわめて低い建物です。

それでも、火事を可能な限り避けるためには、普段から室内でタバコやキャンドルなど、直に火があるものは室内で使わないようにするなど、万が一のことを想定したライフスタイルも大切になります。

参考として、東京都品川区が発行している「高層マンション防災対策の手引き」によれば、2011年（平成23年）3月11日に起きた東日本大震災では、都内は震度5弱の大きな揺れが断続的に起こり、品川区の多くのタワーマンションが、断水・停電・ガス停止・通信停止・上下水道停止となりました。

復旧は電気→水→ガス・通信→上下水道の順番で回復しましたが、すべての生活インフラが完全に機能するまでには、丸1ヶ月かかっています。品川区は都心ですので、東京都心以外の地域では、復旧には1ヶ月以上かかる可能性もあります。

さらに、タワーマンションには一般のマンションよりも高層階にたくさん人が住んでいるため、災害時は建物の全機能が回復し、安全確認ができるまで、エレベーターによる上下の移動をストップしています。緊急用エレベーターは動いていますが、緊急用電力の無駄使いを防ぐため、救急搬送などが必要な特別なケース以外では利用しません。

例えば、避難生活中に、食料や水などが足りなくなって地上に出なければならない場合でも、階段を使っての移動になります。（火事の時は階段を使っての避難をします）普通の高さのマンションでも、水が入ったタンクを持って何度も往復するのは大変な作業ですので、中高層の25～40階であれば、住人の中には、体力的に出来ない方もいる可能性があります。

また、上下水道ともストップするということは、蛇口から水を取ることも、トイレを使った後に水を流すこともできなくなりますので、自宅ごとに、汚水処理やごみの処理方法も考えておく必要があります。これは、管理組合を通じて、普段から対処法を考えておくべき案件でもあります。

上記のように、大地震が起きた時の状態を想定し、自宅避難のリスクを最小にするためには、最低でもひと月以上の自宅避難に耐えられるだけの水と食料、ゴミ類を処理できるだけの準備などを万全にしておくことで、タワーマンションに住む災害リスクをかなり下げることができます。

【参照：品川区　高層マンション防災対策の手引き】

2-7.周辺のタワーマンションと競合するため売りにくい

タワーマンションは利便性の高い駅周辺や、高層ビルが建築できるエリアにしか建ちませんので、タワーマンションはエリアに林立している傾向があります。春や秋には転勤などがあり、その移動タイミングに合わせて、同エリアのタワーマンション売買が集中することがあります。

タワーマンションのような大規模マンションと呼ばれる建物の、1棟あたりの戸数は100～300戸くらいありますので、仮に、1つのエリアに10棟のタワーマンションがあれば、それだけで、ほぼ同じようなスペックを持つ物件が1,000～3,000室くらいあることになります。これだけの分母があれば、同じタワーマンション内で同時期に物件を売り出すことや、同エリアで一斉に多数の売却が起きる可能性はかなり高くなります。

エリア内に同じような物件が同じような値段でたくさん並んでいることになりますので、かなり売りづらくなります。これらの物件のどれかが、購入意志を高めるために値下げをすると、それに続いて、エリア全体の値崩れが起きる可能性もあるため、不動産会社も、売却のための決め手を打ちにくくなります。

不動産には繁忙期がありますので、不動産業界で物件が売れやすい時期に売る方が良いのですが、その時期に、同じような物件がたくさんかぶってしまうと、売りにくくなります。

対策としては、まずは、「中古住宅　HOME4U」などの不動産ポータルサイトなどで、同エリアに似たような物件が複数出ていないかをチェックして、売却中のものがあれば、少しタイミングをずらして売るようにします。

同じタワーマンション内に複数の物件が出ている場合

ご所有の物件が、他物件よりも、方角・日当たり・景観・階層などの点でかなわないと判断した場合は、その物件が売れてから出すようにします。逆に、ご所有の物件の条件が他よりも良い場合は、かぶせて出してしまっても問題ありません。

同エリアにタワーマンション群があり、複数の類似物件が出ている場合

方角・日当たり・景観・階層に加え、駅歩や利便性の特徴、設備やサービスの差などを比較します。ほかに好条件の物件がある場合は、それが売れてしまってから、タイミングをずらして自分の物件を出すようにします。

ただし、買い主からすると、タワーマンションではあるものの、違うブランドの違う物件という認識になりますので、同タワーマンションにあった時ほど、細かく比較しなくても大丈夫です。

価格によるアピールは、いたずらにエリア全体の値段を下げることにつながりますので、値下げは購入希望者が交渉してきた時に応じるようにします。タイミング関しては、不動産会社の担当者が、見計ってくれます。

競合の多いエリアで売りにくい物件をスムーズに売却するためには、不動産会社選びも重要課題となります。タワーマンションの売却が決まったら、複数の不動産会社に同時に査定依頼ができる「不動産売却 HOME4U」をご活用ください。

売却予定のタワーマンションの広さやエリアなどのカンタンな質問に回答するだけで、わずか1分ほどで、タワーマンションの売買経験が豊富な、信頼と実績のある不動産会社を、日本全国から最大6社までに絞ってご紹介しています。

査定額・担当者の販売戦略などをじっくりと比較することで、安心してお任せできる1社を見つけることができます。売却タイミングなどに関しても、実績のある不動産会社だからこそ、適切なことをしてもらえます。

3.タワーマンション売却にかかる費用と税金

本章では、タワーマンション売却をしたときにかかる費用と税金について、カンタンにまとめています。

1. 仲介手数料
2. 印紙代
3. 抵当権抹消費用ほか
4. 住所氏名などの変更登記料
5. 譲渡所得税
6. 引っ越し代

3-1.仲介手数料

タワーマンションを売却するときに、仲介をしてくれた不動産会社に支払う手数料のことです。成約に対する報酬なので、タワーマンションの売却が成立したときに支払いをします。

売買契約をしたときに半金、引渡しが完了してから残額を支払います。仲介契約を結んだ時に、具体的には買い主と売買契約が成立したときに半額を支払い、残りは、買い主に物件引渡をするときに支払います。

一般的には現金支払いが多いのですが、タワーマンションのような高額な物件の場合、仲介手数料も高額になりますので、振込をすることもあります。1日の引き出し限度額などがありますので、不動産会社の担当者に確認をしておく必要があります。

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3-2.印紙代

印紙代とは、売買契約書などの契約書類や法的書類に使う収入印紙のことです。書類に貼って割り印をすると印紙税を収めたことになります。代金は、書類に書かれている取り扱い金額によって、印紙税額が決められています。

多くの場合、不動産会社が事前に計算して用意したものを使用し、引渡し完了後に清算をしますので、ご自分で用意する必要はありません。

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3-3.抵当権抹消費用ほか

タワーマンションにローンが残っていた場合は、ローン完済してから「抵当権抹消」の手続きをします。売却するよりも前にローンが完済していても、過去に抵当権の抹消手続きをしていなければ、売却時には手続きをしてから、引き渡す必要があります。

手続きや代金の計算は、司法書士に代行してもらうことが多いので、作業報酬も発生します。報酬額は、依頼をした司法書士によって違いがあります。また、ローンを完済するための手続きや、抵当権を外すときに、金融機関で事務手数料が発生します。ローン完済の手続きは、ネットで行うと無料の金融機関もあります。

3-4.住所氏名などの変更登記

タワーマンションの売却をすると、売り主から買い主に、所有権を移動させる「所有権移転登記」が必要になります。法務局に届け出をしますが、その時に登録免許税が発生します。費用は売主が負担をします。

金額は固定資産税評価額に応じて、自治体ごとの税率をかけて計算されます。

3-5.譲渡所得税

タワーマンションを売った金額から、売るためにかかった費用などを差し引いたあとに出た利益は、「譲渡所得」といって、税金が発生します。利益がある場合は、タワーマンションを売った翌年の3月15日までに確定申告をして、不動産の譲渡所得税として、所得税と住民税を支払います。

ただし、譲渡所得税は、利益が出たときだけに課税されますので、タワーマンションを売ってもプラスにならなかった場合は、譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得税は、タワーマンションを所有していた期間で税率が変わるほか、マイホームとして住んでいた場合や、相続で取得したものを売る場合などは、さまざまな控除が適用されます。これらの税率や、適用できる制度に関しては、ご自身で調べる以外にも、不動産会社の担当者に、査定依頼の時に相談することもできます。

3-6.引っ越し代

タワーマンションが自宅だった場合は、次の引っ越しのための費用が発生します。住み替え（買い替え）の場合には、住んでいたタワーマンションから新居に引っ越すタイミングによっては、仮住まいも必要になることがあり、その場合は、タワーマンション→仮住まい→新居と、2回分の引っ越し代が必要になります。

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4.タワーマンションを早く高く売却するために大事な3つのコツ

本章では、売ることが決まったタワーマンションを、なるべく早く、高く売却するためのコツを3つにまとめました。

1. 複数の不動産会社に査定依頼をする
2. 自分でも査定額相場を調べておく
3. 媒介契約方法を上手に選択する

4-1.複数の不動産会社に査定依頼をする

売却することが決まったら、まず気になるのは「うちのタワーマンションは、いくらで売れるのかな」という部分です。不動産会社に査定をしてもらい、今ならいくらで売れるのかを確認します。その際に、最初から一つの会社に決めてしまうのではなく、複数の不動産会社に査定依頼をして、たくさんの候補の中から選ぶようにしてください。

比較をするのは、査定金額だけではなく、タワーマンションの取り扱い経験が多い会社や得意な会社を選びます。特に、タワーマンションは大手不動産会社やデベロッパーが販売をしていますので、売却する場合にも、大手の方が経験値は高い可能性があります。

複数の不動産に査定額依頼をするときには、一度の申し込みで最大6社にまで依頼ができる、NTTデータグループが運営する日本最老舗の不動産査定サイト「不動産売却 HOME4U」をご活用ください。

「不動産売却 HOME4U」では、日本全国2,500社もの優良企業の中から、今回のタワーマンション売却に最も相性の良い会社をピックアップします。物件のあるエリアと広さなどのカンタンな質問に答えるだけで、査定額がわかります。

査定額を比較して、納得のいく金額の会社を複数選んだら、次は、訪問査定という現地に来て現場を見てもらう方法で、詳しく調査をしてもらいます。不動産のプロフェッショナルによる調査で出た査定額もまた、複数社比較をします。現地に来てもらったときの担当者の対応などを含めて、相性のより一社を選ぶことができます。

4-2.自分でも査定額相場を調べておく

不動産の一括査定サイトを使って査定額を知る以外にも、ご自身でも査定額を調べておきます。ある程度の相場感がつかめていないと、不動産会社が提示してきた金額が、妥当かどうかがわからないからです。

不動産の価格を調べる方法はいろいろありますが、過去の類似物件の取引事例を参考にして、売却額の目安がわかるようになります。時間に余裕があれば、近年の売却額の傾向もつかんでおけば、いつが売り時なのかも、自分で判断することができるようになります。

ある程度のことを把握していれば、相場よりうんと高い・安い金額を提示してきた会社に、その理由を突っ込んで聞くこともできます。また、売り主が妥当な金額を知っていることで、不用意な値下げを避ける効果もあります。

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4-3.媒介契約方法を上手に選択する

タワーマンションも住居用のマンション物件ではあるのですが、タワーマンションがあるエリアが限定されていることで、周辺には似たようなタワーマンションの売却物件がたくさんあるケースがあります。

このような場合、不動産会社との媒介契約方法を上手に選ぶことで、有利な売却活動ができるようになります。

人気エリアなら一般媒介

ご所有の物件が、いわゆる人気エリアであれば、一般媒介をおすすめします。人気エリアとは、誰もが一度は住んでみたいと思う、例えば東京だと、港区・渋谷区や、青山・自由が丘・豊洲などの人気エリアのことです。

タワーマンションに限らず、街として・住みたい場所として潜在的な住宅需要がある場所ですので、もともと競争が激しく、普段から多くの人が「良い物件ないかな」と探しています。

そのため、問い合わせや内覧希望が多く、必然的に売りやすくなります。このような物件には、複数の不動産会社を競わせることができる一般媒介契約が向いています。

一般媒介では、複数の不動産会社と同時に何社とでも媒介契約が結べる上に、売り主が自分で買い主を見つけてきた時には、仲介手数料なしで売買契約ができます。

人気エリアの優良物件は、普通に物件掲載をするだけでも、多くの問い合せが来ます。特にタワーマンションは高額な取引額ですので、媒介契約をした不動産会社は「自分のところで決めて欲しい」「他社に取られたくない！」という競争原理が働き、売却活動も活発になります。その結果、より良い条件の買い主が見つかりやすくなります。

エリアにライバル物件が多いなら専属専任か専任媒介

タワーマンションのような大規模な建物が建てられる場所は、ある程度エリアが限定されているため、タワーマンションがある場所には、たいてい、いくつか他ブランドのタワーマンションもあります。

引っ越しシーズンなどのタイミングには、エリアにある類似物件が一斉に売却に出されることもあり、競争が激化することもあります。不動産会社に頑張って売ってもらうためには、「売れば絶対、仲介手数料が入る」タイプの、専任媒介か専属専任媒介を選ぶことをおすすめします。

競争が激しい不動産業界の繁忙期は、不動産会社も人手が足りません。そのため、「売れるかどうかわからない物件」や「他者に取られてしまう可能性のある物件」は後回しにし、確実に仲介手数料が取れる売り主を優先します。

専任専属媒介や、専任媒介は「あなたの会社としか媒介契約をしません」という契約方法です。違いは、専任媒介は、売り主が自分で買い主を見つけることができ、専属専任はできません。

不動産会社の担当者からすると、頑張って売却活動をしても、他社に取られてしまう可能性がある一般媒介は、力を入れて売却活動をする気になれないタイプの契約方法です。それよりも、契約が決まれば100％仲介料がもらえる専任か専属専任媒介の方が、安心して、はじめから広告費をかけて売却活動をすることができます。

一般媒介契約にデメリットはある？7つの特徴と専任媒介との違い

不動産会社に売却の仲介を依頼する際に結ぶ契約が媒介契約です。 媒

まとめ

タワーマンションの売却について、気になることをまとめました。タワーマンションならではの、スムーズに売るために注意すべきことがお分かりいただけたと思います。売却タイミングには住み始めてから3年・5年・10年などのわかりやすい区切りがあり、それ以外にも、大規模修繕のタイミングなどがあります。

また、タワーマンションは最近になってできたタイプのマンションであるため、次の購入者を見つけにくい理由として7つの問題と対策をまとめました。売却をして利益が出たら課税されることや、契約方法によって売却スピードなどが変わることも、普通のマンションと同じですので、世間で噂されるほど、タワーマンションだからと言って売りにくいということもないようです。

ご所有のタワーマンションの売却が決まったら、複数の不動産会社に売却価格を確認する必要があります。その際には、「不動産売却 HOME4U」をご利用ください。

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