更新日:2025.11.26 不動産売却の授業, 不動産売却の基礎講座 住みながらの売却を成功させる4つのポイントを解説！ 家を売るなら、まず空き家にしなければいけないでしょうか？ 実は、住みながら家を売っている方はとても多く、住み替えを行う際の一般的な方法になっています。 住んでいる家で内覧が行われるなど、負担が伴う面もありますが、金銭的な部分をはじめとしたメリットもあります。 この記事では、住んでいる家の売却について、メリット・デメリットや売却成功のコツをご紹介します。 【1分で分かる】住みながら家を売る成功の秘訣 「売り先行」か「買い先行」かは資金と時間で合うほうを選ぶ メリットは売却資金で住み替え負担を軽減できる デメリットは内覧調整と家の中に生活感が残ること 家を片付け、買い手が知りたい情報をそろえる 複数社比較で納得できる会社を選ぶことが成功のカギ 今なら!一括査定申し込みでもらえる カンタン1分入力 あなたの不動産はいくら？あなたの不動産、今ならいくらで売れる？ ＼ お持ちの不動産はどのタイプ？ ／ 選択してください マンション一室 一戸建て 土地 ビル一室 店舗・事務所倉庫 マンション一棟 アパート一棟 ビル一棟 その他 その他の不動産はこちら ＼ 「」の所在地を選択してください ／ 都道府県を選択 東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 群馬県 栃木県 茨城県 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 新潟県 山梨県 長野県 富山県 石川県 福井県 愛知県 静岡県 岐阜県 三重県 大阪府 兵庫県 滋賀県 京都府 奈良県 和歌山県 岡山県 広島県 鳥取県 島根県 山口県 香川県 愛媛県 高知県 徳島県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県 都道府県が選択されていません。 市区町村を選択 市区町村が選択されていません。 物件を再選択 無料一括査定スタート 物件種別が選択されていません。 査定をご希望のマンション名を教えてください。 マンション名を選択して▼一括査定依頼スタート▼ 「マンション」の検索結果はありませんでした 検索リストにマンション名が無い場合も査定依頼ができます下部の「査定依頼スタート」からお進みください を査定依頼スタート 入力したマンション名で検索 一括査定依頼スタート 上部マンション名を入力いただくと マンションの候補が表示されます Contents1.住みながら家を売る流れ2.住みながら家を売却するメリット3.住みながら家を売却するデメリット4.住みながらの売却を成功させる4つのポイント5.住みながらの売却を考えるならまずは不動産会社に相談！まとめ 1.住みながら家を売る流れ 住みながらでも家を売ることは可能です。 住みながら内覧を行う方も少なくなく、引き渡しまでに引っ越しを済ませれば問題ありません。 住み替えの方法には、売却を先行して行う「売り先行と」、新居の購入を優先して行う「買い先行」の二通りがあります。 買い先行は、一時的に二重の住宅ローンがかかる場合があり、そうした事情から売り急ぎも起きやすい方法です。 このため、買い先行には資金的に十分な余裕が求められるため、比較的利用されにくい住み替え方法です。 主流は売り先行です。借り住まいが必要になる場合がありますが、売却にゆとりが生まれ、より後悔のない住み替えを実現しやすくなります。 “お金も手にして住み続ける。リースバックとリバースモーゲージとは” 「住み慣れた家を離れたくないが、まとまった資金が必要」という場合には、通常の売却以外に「リースバック」や「リバースモーゲージ」という選択肢もあります。 リースバックは、不動産会社に売った家に、賃貸として住みなおす仕組みです。 リバースモーゲージは、不動産を担保として融資を受ける、高齢者向けの金融商品です。 関連記事 リースバックの仕組みとは？「騙された！」の声や利用後に後悔したケースを リースバックの仕組みとは？「騙された！」の声や利用後に後悔したケースを 更新日：2025/01/29 リバースモーゲージとは？仕組み・デメリット・他の選択肢も解説 リバースモーゲージとは？仕組み・デメリット・他の選択肢も解説 更新日：2024/12/26 何が違う？リバースモーゲージとリースバックの仕組みからメリットまで詳し 何が違う？リバースモーゲージとリースバックの仕組みからメリットまで詳し 更新日：2025/04/18 2.住みながら家を売却するメリット 住みながら売却を選んだ場合は、以下の3つのメリットが挙げられます。 売却資金を住み替え費用に充てられる 内覧者により生活をイメージした案内ができる 余裕を持って売却先を探せる それぞれ、以下で詳しく解説します。 2-1.売却資金を住み替え費用に充てられる 住みながら家を売却する場合は、売却資金を住み替えにかかる費用に使うことができます。 住み替えには多額の資金が必要です。新居購入費用だけではなく、売却にかかる不動産仲介手数料や各種税金、引っ越し代なども含まれます。住みながらの売却であれば、先に売却資金を手にできるため、資金計画が立てやすくなります。また、売却資金を新居購入費用に充てることができるため、手元に資金がなくても新居購入をすることが可能です。 住みながらの売却では、売却資金を住み替えにかかる費用全般に充てることで資金計画が立てやすく、金銭的な負担を軽くできます。 売却前に資金計画を立てていくには、査定額を知る必要があります。 複数社の査定額を簡単に比較したい方は、不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）より査定を依頼してみましょう。 【無料】一括査定依頼スタート 2-2.内覧者により生活をイメージした案内ができる 住みながら売却を進めることで、住んでいるからこそわかる物件の魅力を、内覧者に案内できます。 内覧者は、家の状態や立地条件、間取りだけではなく、実際の「住みやすさ」も重視します。 生活する上で欠かせないスーパーやショッピングモールといった商業施設をはじめ、学校、最寄りの駅などへのアクセスは、物件選びで特に気になる点です。住んでいる家であれば、近隣施設やアクセスなどの情報も、よりリアルに案内することができます。 また購入希望者は、物件に関する情報だけでなく「以前のオーナーがどのような人なのか」という点も気になるため、内覧時の印象が良ければ売却につながる可能性も高くなります。 2‐3.余裕を持って売却先を探せる 住みながら売却活動ができると、余裕を持って次の物件探しに取り組むことができます。 住みながらの売却活動では、住み替え先の新居が見つかる前に住む家がなくなる心配がありません。 また、ローンを完済していない状態で、買い先行で先に新居を購入してしまうと、売却できるまで新居と売却物件のダブルローンになってしまいます。ダブルローンを終わらせるためには、なるべく早く売却先を見つけなければならず、金銭的にも精神的にも大きな負担です。 その点、住みながらの売却ではダブルローンになる心配がないため、売却がすぐにできなくても時間的な期限がありません。売却を焦らず余裕を持って売却先を探せる点は、住みながら売却する良さだと言えます。 3.住みながら家を売却するデメリット 住みながら売却をする方法は、メリットだけではなくデメリットもあります。主なデメリットとしては、以下の2点が挙げられます。 内覧に合わせたスケジュール調整が必要になる 生活感が出すぎると売却しづらくなる また、デメリットをカバーするためにどのように対応するべきかもあわせて解説します。 3-1.内覧に合わせて日常生活も調整が必要になる 住みながらの売却では、内覧予約にあわせて日常生活も調整が必要なため、生活に支障が出る可能性があります。 内覧希望者は複数の家を同時に検討していることが多いため、売却活動中は先方の希望日時に合わせられないと売却機会を逃すこともあります。そのため、いつ内覧の予約が入っても対応できるよう、平日土日関係なくスタンバイしておく必要があります。 売却活動期間中は、プライベートな時間が犠牲になることをストレスに感じるかもしれませんが、売却物件は自分の所有物ではなく「商品」だと思ってビジネス目線で考えるようにすると精神的な負担も軽くなります。少しでも高く売るために、より多くの購入希望者を集めるために必要なことと割り切ると、内覧含め積極的な売却活動ができるでしょう。 3-2.生活感が出過ぎることで売れづらくなる 住みながら売却活動をすることで、生活感が出過ぎて家へのイメージが崩れ売れづらくなるということがあります。 内覧者は、家の購入に際して理想のイメージを持っています。そのため、内覧の際に洗濯物や家が片付いていなかったり生活感が出すぎてしまうと「使用感」が出てしまい、印象が悪くなってしまいます。生活感が出すぎることで内覧者が抱く新しい家のイメージとのギャップが大きくなってしまい、購買意欲低下につながります。 住みながら売却をするのであれば、「生活感は出しつつも整理整頓して清潔感を保つ」ことがポイントです。家の売却を決めた時から家の中を整理して、すっきりと見えるモデルルームのような雰囲気を目指すといいでしょう。 “「住みながら」と「空き家状態」どっちで売るのがいい？” 家を売るときは「住みながら」売る方法と「空き家」にして売る方法があります。売却のしやすさだけでなく、内覧対応や資金状況など、生活事情によって向き不向きが大きく変わります。 住みながら売却する最大のメリットは、売却資金をそのままローン返済に充てられ、二重ローンを避けられる点。内覧にも柔軟に対応でき、部屋を常にきれいに保てる人には向いています。ただし、生活感が出すぎると印象を損ねるため、内覧の工夫が必要です。 一方、空き家にして売却する方法は、内覧者がゆっくり見学できるため比較的売れやすいのが特徴。予定調整や立ち会いの負担もなく、すぐ売りたい場合に有利です。ただし、新居を先に購入するため自己資金が必要で、場合によっては二重ローンになるリスクがあります。 どちらが正解というわけではなく、「現在の生活スタイル」と「資金計画」を踏まえて選ぶことが大切です。まずは自分に合った売却方法を見極め、信頼できる不動産会社と進めることが成功への近道です。 「住みながら」と「空き家」で売るときの比較表 住みながらの売却 空き家にして売却 売却のしやすさ 売却はできるが生活感を出しすぎないように内覧時に工夫が必要 比較的売却しやすい 購入希望者との接点 内覧で購入希望者と直接のコミュニケーショーンがとれる 不動産会社に委託するので売買契約までは会わない 内覧時の応対 直接応対（内覧時アピール可能） 不動産会社対応（立ち会い不要） 内覧のイメージ 家具などで生活感が出る 家具がないため広く見え生活感は出ない 内覧スケジュール調整方法 内覧がいつ入ってもいいように、特に週末・祝日は内覧予定を優先 不動産会社が内覧希望者と予定を合わせるため、売主は特になし 内覧にかかる時間 住人に遠慮してしまい隅々までは見にくい（平均20～30分程度） 納得するまでゆっくり内覧可能 物件の状態 住んでいるので劣化遅い 空き家は換気など手入れがないと劣化が早い 住宅ローン残債ある場合 売却資金をローン残債の返済に充てられる 新居購入に住宅ローンを使うと、購入者見つかるまでは二重ローン 新居の購入 売却資金を新居購入に充てられる 査定額からだいたいの売却額を予想し先に新居購入 4.住みながらの売却を成功させる4つのポイント 住みながらの売却を成功させるためには、おさえておくべきポイントが4つあります。 家を綺麗にして内覧時の印象をあげる 内覧のスケジュール調整には柔軟に対応 物件の魅力がわかる資料を用意しておく 販売活動と新居探しは同時並行で行う 4つのポイントについて、それぞれ解説します。 4-1.家を綺麗にすることで内覧時の印象をよくする 内覧の前には、家をどれだけ綺麗な状態にできるかが大切です。 いくら住んでいる家といっても、あまりに使用感が出ていたり汚れている家は購入候補から外れてしまいます。だからこそ、内覧の前には必ず掃除をして家を綺麗な状態にしておきましょう。 掃除で特に注意しておくべき点について以下の表を参考にしてください。 掃除箇所 掃除するポイント 玄関 靴を収納しておく 玄関のにおい シューズクローゼットのにおい 物をなるべく置かない リビングルーム 物を片付け床面をなるべく見せる シミやキズを目立たせない エアコンや家具の汚れ・ホコリ タバコやペットのにおい キッチン 水回りをきれいにする 排水溝のにおい ゴミ箱は見えないところへ 収納内の引き出し 油汚れ 各部屋 部屋のにおい 収納スペース内の整理整頓 カビの有無 風呂場・トイレ 水あかを落とす 排水溝の汚れ・におい シャワーの水圧 ベランダ ベランダのホコリ 排水溝のつまり 外回り・庭 物を片付ける 雑草などの草むしり 内覧前に家のすべてを掃除するのは大変です。売却の意思決定をした時から少しずつ掃除をして、内覧前に慌てないようにしましょう。内覧に合わせて、プロに頼んでホームクリーニングをしてもらうという方法もあります。 内覧者の気持ちになって、この家の状態だったら買いたいと思うかどうかを基準にしながら家を綺麗にしましょう。 内覧時のポイントについては、下記の記事で詳しく解説しています。 家を売る際、内覧者を迎えるときのポイント 家やマンションを売りたいとき、チラシやホームページなどで物件情報を掲 4-2.内覧のスケジュール調整は柔軟に対応する 内覧予約が入った際には、内覧希望者との日程調整はできる限り柔軟に対応しましょう。 内覧希望は土日祝日に集中するため、売却期間中は週末にプライベートの予定を入れにくくなります。しかし、内覧数が増えればそれだけ購入希望者に出会う可能性も高くなり、売却につながりやすくなります。 売却期間中は割り切って考え、土日は空けてスケジュール調整に柔軟に対応できるようにしましょう。 4-3.物件の魅力が分かる資料を用意しておく 内覧に際して、物件のことがよくわかる詳細な資料を用意しておくといいでしょう。 物件の魅力がわかる資料とは、以下のような資料です。 間取り図 新築時のパンフレット（建物の構造や仕様・設備がわかる資料） 修繕履歴の資料（耐震工事・リフォームなど） 住みながら売却では、空き家に比べ家具などがあるため全体の寸法がわかりづらくなります。間取り図などを用意することで、購入検討者が実際の寸法などを正確に把握でき便利です。 マンションの場合は、共用スペースにどのような設備があるのかや、構造が一目でわかるような資料があるとよりアピールしやすくなります。 新築時のパンフレットや修繕履歴の資料がない場合は、手書きでもいいでしょう。物件の魅力がわかる資料を用意することで、他の売却物件との差別化ができます。 4-4.販売活動と新居探しは同時並行で行う 売却活動を始めたら、同時並行で新居探しを行うといいでしょう。 売却後には、新居を探して引っ越す時間を考慮して、契約成立後から引き渡しまで3〜6カ月の猶予がある不動産会社もあります。 しかし、売却成立後から新居探しを始めて見つけられない場合は、しばらくマンスリーマンションなどのなど仮住まい生活になり、余計な出費がかかってしまいます。また、3月など新年度で引っ越しが多い時期に重なると引っ越し業者が見つからなかったり、引っ越し代金が高額になってしまう場合もあります。 売却後に焦って探すよりも、販売活動を始めたと同時並行で新居探しを行うとスムーズに売却活動を進めることができるのでおすすめです。 5.住みながらの売却を考えるならまずは不動産会社に相談！ 住みながらの売却を検討しているのであれば、まずは不動産会社に相談してみましょう。 不動産会社を探す方法として、HOME4Uの一括査定サービス「不動産売却 HOME4U」がおすすめです。 「不動産売却 HOME4U」の特徴とメリットは以下の通りです。 大手から地域密着の中小不動産会社まで2,500社と提携 最大6社まで不動産査定をまとめて取り寄せ 査定依頼は無料 国内最大級で全国47都道府県をカバー 入力は1回のみ、入力1分でできる手軽さ NTTデータグループ運営だから安心 不動産会社の査定価格は、依頼する会社によって数百万円の差が出ることは珍しくありません。だからこそ、複数の不動産会社に査定依頼をして比較検討することが大事です。 HOME4Uの一括査定サービスを利用すると、かんたん相場を知ることができ、納得のいく不動産会社を選ぶことができます。 まずは一度、無料で査定を依頼してみましょう。 一度の申し込みで 最大6 社に依頼 できる 売却したいけど何から始めたらいいかわからない方は 不動産売却のプロに相談しましょう！ 大手から地元密着企業まで約2,500社参画 無料 売却のプロに相談する まとめ 家の売却には、「住みながらの売却」と「空き家にしてからの売却」の2種類ありますが、メリットやデメリットなどは大きく異なるため、売却活動を進める上で「どちらがよりスムーズに進められるか」を考え判断することが大事です。 また、住みながら売却を成功させるコツは、内覧環境を整えることはもちろん、売却に向けて事前準備をしっかり行うことも大切です。 住みながらの売却を検討されている方は、メリットやデメリットをしっかりと理解し、計画的に売却活動を進めましょう。 さっそく売却活動を進めたい方は、不動産会社への査定依頼から始めていきましょう。 査定額は不動産会社により異なるので、できるだけ複数社を比較することをおすすめします。 複数の不動産会社に査定を依頼する際は、不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)を利用すると便利です。 全国から厳選された不動産会社の中から、最大6社の不動産会社に、まとめて査定依頼ができます。 以下のフォームより、最短1分で査定依頼が完了します。 カンタン1分入力 あなたの 不動産 いくらで売れる？ STEP1 都道府県 東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 群馬県 栃木県 茨城県 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 新潟県 山梨県 長野県 富山県 石川県 福井県 愛知県 静岡県 岐阜県 三重県 大阪府 兵庫県 滋賀県 京都府 奈良県 和歌山県 岡山県 広島県 鳥取県 島根県 山口県 香川県 愛媛県 高知県 徳島県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県 STEP2 市区町村 都道府県が選択されていません。 市区町村が選択されていません。 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