住みながらの売却を成功させる4つのポイントを解説!

住みながら売却

家の売却には「住みながら売却する方法」と、「空き家にしてから売却する方法」の2種類があります。

空き家にしてからの方が売却はしやすくなりますが、住みながら売却することで住み替え資金の負担軽減や、内覧時の印象アップなど、メリットもあります。ただし、住みながら売却する場合は、進め方や内覧時の対応など注意しなければいけないポイントもあります。

この記事では、住みながら売却のメリット・デメリットやポイントだけではなく、住みながら売却に向いているのはどんな場合なのかについて解説します。

また売却後も住み続けられるリースバックについても解説しています。住みながら売却を検討されている方は、少しでも高く売却できるように参考にしてください。

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1.住みながら家を売却するメリット

住みながら家を売却するメリット

住みながら売却を選んだ場合は、以下の3つのメリットが挙げられます。

  • 売却資金を住み替え費用に充てられる
  • 内覧者により生活をイメージした案内ができる
  • 余裕を持って売却先を探せる

それぞれ、以下で詳しく解説します。

1-1.売却資金を住み替え費用に充てられる

住みながら家を売却する場合は、売却資金を住み替えにかかる費用に使うことができます

住み替えには多額の資金が必要です。新居購入費用だけではなく、売却にかかる不動産仲介手数料や各種税金、引っ越し代なども含まれます。住みながらの売却であれば、先に売却資金を手にできるため、資金計画が立てやすくなります。また、売却資金を新居購入費用に充てることができるため、手元に資金がなくても新居購入をすることが可能です。

 

住みながらの売却では、売却資金を住み替えにかかる費用全般に充てることで資金計画が立てやすく、金銭的な負担を軽くできます。

1-2.内覧者により生活をイメージした案内ができる

住みながら売却を進めることで、住んでいるからこそわかる物件の魅力を、内覧者に案内できます。

内覧者は、家の状態や立地条件、間取りだけではなく、実際の「住みやすさ」も重視します。
生活する上で欠かせないスーパーやショッピングモールといった商業施設をはじめ、学校、最寄りの駅などへのアクセスは、物件選びで特に気になる点です。住んでいる家であれば、近隣施設やアクセスなどの情報も、よりリアルに案内することができます。

また購入希望者は、物件に関する情報だけでなく「以前のオーナーがどのような人なのか」という点も気になるため、内覧時の印象が良ければ売却につながる可能性も高くなります。

1‐3.余裕を持って売却先を探せる

住みながら売却活動ができると、余裕を持って次の物件探しに取り組むことができます。

住みながらの売却活動では、住み替え先の新居が見つかる前に住む家がなくなる心配がありません。
また、ローンを完済していない状態で、買い先行で先に新居を購入してしまうと、売却できるまで新居と売却物件のダブルローンになってしまいます。ダブルローンを終わらせるためには、なるべく早く売却先を見つけなければならず、金銭的にも精神的にも大きな負担です。

その点、住みながらの売却ではダブルローンになる心配がないため、売却がすぐにできなくても時間的な期限がありません。売却を焦らず余裕を持って売却先を探せる点は、住みながら売却する良さだと言えます。

2.住みながら家を売却するデメリット

住みながら家を売却するデメリット

住みながら売却をする方法は、メリットだけではなくデメリットもあります。
主なデメリットとしては、以下の2点が挙げられます。

  • 内覧に合わせたスケジュール調整が必要になる
  • 生活感が出すぎると売却しづらくなる

また、デメリットをカバーするためにどのように対応するべきかもあわせて解説します。

2-1.内覧に合わせて日常生活も調整が必要になる

住みながらの売却では、内覧予約にあわせて日常生活も調整が必要なため、生活に支障が出る可能性があります。

内覧希望者は複数の家を同時に検討していることが多いため、売却活動中は先方の希望日時に合わせられないと売却機会を逃すこともあります。そのため、いつ内覧の予約が入っても対応できるよう、平日土日関係なくスタンバイしておく必要があります。

売却活動期間中は、プライベートな時間が犠牲になることをストレスに感じるかもしれませんが、売却物件は自分の所有物ではなく「商品」だと思ってビジネス目線で考えるようにすると精神的な負担も軽くなります。少しでも高く売るために、より多くの購入希望者を集めるために必要なことと割り切ると、内覧含め積極的な売却活動ができるでしょう。

2-2.生活感が出過ぎることで売れづらくなる

住みながら売却活動をすることで、生活感が出過ぎて家へのイメージが崩れ売れづらくなるということがあります。

内覧者は、家の購入に際して理想のイメージを持っています。そのため、内覧の際に洗濯物や家が片付いていなかったり生活感が出すぎてしまうと「使用感」が出てしまい、印象が悪くなってしまいます。生活感が出すぎることで内覧者が抱く新しい家のイメージとのギャップが大きくなってしまい、購買意欲低下につながります。

住みながら売却をするのであれば、「生活感は出しつつも整理整頓して清潔感を保つ」ことがポイントです。家の売却を決めた時から家の中を整理して、すっきりと見えるモデルルームのような雰囲気を目指すといいでしょう。

3.売却するなら「住みながら」と「空き家」どちらが良いの?

売却するなら「住みながら」と「空き家」どちらが良いの?

家を売却する方法として、「住みながらの売却」と「空き家にして売却」の2つの方法があります。それぞれ良さや特徴が異なるため、比較した上で選択することが大切です。

  住みながらの売却 空き家にして売却
売却のしやすさ 売却はできるが生活感を出しすぎないように内覧時に工夫が必要 比較的売却しやすい
購入希望者との接点 内覧で購入希望者と直接のコミュニケーショーンがとれる 不動産会社に委託するので売買契約までは会わない
内覧時の応対 直接応対
(内覧時アピール可能)
不動産会社対応
(立ち会い不要)
内覧のイメージ 家具などで生活感が出る 家具がないため広く見え生活感は出ない
内覧スケジュール
調整方法
内覧がいつ入ってもいいように、特に週末・祝日は内覧予定を優先 不動産会社が内覧希望者と予定を合わせるため、売主は特になし
内覧にかかる時間 住人に遠慮してしまい隅々までは見にくい
(平均20~30分程度)
納得するまでゆっくり内覧可能
物件の状態 住んでいるので劣化遅い 空き家は換気など手入れがないと劣化が早い
住宅ローン残債
ある場合
売却資金をローン残債の返済に充てられる 新居購入に住宅ローンを使うと、購入者見つかるまでは二重ローン
新居の購入 売却資金を新居購入に充てられる 査定額からだいたいの売却額を予想し先に新居購入

上記のように、住みながらの売却と空き家にしてからの売却では、さまざまな面で違いがあり、一概に売却のしやすさだけでは売却方法は決められません。

では、それぞれどのようなケースが向いているのか、詳しく解説します。

3-1.住みながらの売却が向いているケース

住みながらの売却が向いているのは、以下のケースです。

  • 内覧日時の調整がしやすい
  • 自己資金少なく住宅ローンが残っている
  • お部屋が常に綺麗でいつでも内覧できる状態である

それぞれ詳しく解説していきます

3-1-1.内覧日時の調整がしやすい

住みながらの売却は、内覧の希望日時に合わせて臨機応変に対応する必要があります。そのため、日程調整しやすい人は住みながらの売却に向いています。

住みながら売却をする上で、内覧のスケジュール調整は避けて通れません。特に、内覧希望は週末に集中するため、土日に時間を確保できればできるほど有利です。
また、キャンセルや突然の日程変更なども柔軟に対応できる方が内覧希望者を獲得しやすいため、結果的に売却の可能性が高くなります。

3-1-2.自己資金少なく住宅ローンが残っている

自己資金がなく住宅ローンを完済していない場合は、住みながらの売却をすることで売却資金を費用に充てることができます。

住みながらの売却は売り先行のため、新居購入の住宅ローンと売却物件のローン残債のダブルローンの心配がなく、金銭的に負担が少なくなります。売却費用を自己資金として新居購入費や引っ越し費用に充てることができるため、自己資金が少ない場合は住みながらの売却を選ぶといいでしょう。

3-1-3.お部屋が常に綺麗でいつでも内覧できる状態である

日頃から家の中を綺麗に保ち、いつでも人に見せられるような状態なのであれば、住みながらの売却は向いています。

住みながらの売却は、内覧の際に生活感が出すぎることがマイナスになってしまいます。
その点、普段から自宅に人を招くことができるような綺麗な状態なのであれば、急な内覧希望が入っても、部屋の清掃などに時間を要す必要がないため、柔軟に対応することができ売却に有利となります。

必ずしも上記の条件に当てはまる必要はありませんが、当てはまる場合は住みながらでもスムーズに売却活動ができるはずです。

3-2.空き家にしてから売却が向いているケース

一方で、以下のようなケースは、空き家にしてから売却の方が向いていると言えます。

  • すぐに家を売却したい
  • 自己資金が十分にある
  • 内覧のスケジュール調整が難しい

3-2-1.すぐに家を売却したい

 

すぐに家を売却したい場合は、空き家にして売却の方が向いていると言えます。

住みながらの売却よりも空き家にして売却の方が比較的売れる傾向にあるためです。ただし、住み替え先の新居購入に住宅ローンを使う場合は、売却が決まるまで二重ローンになるため注意が必要です。

すぐ家を売却したい時は、空き家にして売却の方が向いてはいますが、しっかりと資金面を検討してからがいいでしょう。

3-2-2.自己資金が十分にある

空き家にしてからの売却は、自己資金に余裕がある方に向いています。

空き家にするためには、まず最初に新居を購入して住み替えをする必要があります。ある程度のまとまった自己資金があれば、新居購入に伴う住宅ローンの借入額を抑えることができます。また、新居の購入費だけではなく、引っ越し費用や住み替えに伴う費用などもカバーできます。

自己資金が十分にあり金銭的に余裕があるのであれば、空き家にしてから売却を検討してもいいでしょう。

3-2-3.内覧のスケジュール調整が難しい

内覧に合わせて予定を調整することがどうしても難しい場合は、空き家にしてから売却の方がストレスなく売却活動を進められます。

空き家にしてから売却する方法は、不動産会社に売却活動を一任できます。内覧予約が入るたびに日程調整をしたり、内覧者に直接応対をする必要がありません。売却期間中に仕事で休みが取りづらいなど、なかなか予定を合わせづらくストレスに感じそうであれば、空き家にしてからの売却が負担が少なくおすすめです。

住みながらの売却でも空き家にして売却でも、初めて家を売却する際には手続きなど慣れないことも多く、信頼できる不動産会社を見つけることが売却成功のカギです。
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住み替えのタイミングについては、以下の記事で詳しく解説しています。

住み替えのタイミングはいつがベスト?不動産売却と購入の最適な機会を大公開

4.住みながらの売却を成功させる4つのポイント

住みながらの売却を成功させる4つのポイント

住みながらの売却を成功させるためには、おさえておくべきポイントが4つあります。

  • 家を綺麗にして内覧時の印象をあげる
  • 内覧のスケジュール調整には柔軟に対応
  • 物件の魅力がわかる資料を用意しておく
  • 販売活動と新居探しは同時並行で行う

4つのポイントについて、それぞれ解説します。

4-1.家を綺麗にすることで内覧時の印象をよくする

内覧の前には、家をどれだけ綺麗な状態にできるかが大切です。

いくら住んでいる家といっても、あまりに使用感が出ていたり汚れている家は購入候補から外れてしまいます。だからこそ、内覧の前には必ず掃除をして家を綺麗な状態にしておきましょう。

掃除で特に注意しておくべき点について以下の表を参考にしてください。

掃除箇所 掃除するポイント
玄関
  • 靴を収納しておく
  • 玄関のにおい
  • シューズクローゼットのにおい
  • 物をなるべく置かない
リビングルーム
  • 物を片付け床面をなるべく見せる
  • シミやキズを目立たせない
  • エアコンや家具の汚れ・ホコリ
  • タバコやペットのにおい
キッチン
  • 水回りをきれいにする
  • 排水溝のにおい
  • ゴミ箱は見えないところへ
  • 収納内の引き出し
  • 油汚れ
各部屋
  • 部屋のにおい
  • 収納スペース内の整理整頓
  • カビの有無
風呂場・トイレ
  • 水あかを落とす
  • 排水溝の汚れ・におい
  • シャワーの水圧
ベランダ
  • ベランダのホコリ
  • 排水溝のつまり
外回り・庭
  • 物を片付ける
  • 雑草などの草むしり

内覧前に家のすべてを掃除するのは大変です。売却の意思決定をした時から少しずつ掃除をして、内覧前に慌てないようにしましょう。内覧に合わせて、プロに頼んでホームクリーニングをしてもらうという方法もあります。
内覧者の気持ちになって、この家の状態だったら買いたいと思うかどうかを基準にしながら家を綺麗にしましょう。

内覧時のポイントについては、下記の記事で詳しく解説しています。

家を売る際、内覧者を迎えるときのポイント

4-2.内覧のスケジュール調整は柔軟に対応する

内覧予約が入った際には、内覧希望者との日程調整はできる限り柔軟に対応しましょう。

内覧希望は土日祝日に集中するため、売却期間中は週末にプライベートの予定を入れにくくなります。しかし、内覧数が増えればそれだけ購入希望者に出会う可能性も高くなり、売却につながりやすくなります。

売却期間中は割り切って考え、土日は空けてスケジュール調整に柔軟に対応できるようにしましょう。

4-3.物件の魅力が分かる資料を用意しておく

内覧に際して、物件のことがよくわかる詳細な資料を用意しておくといいでしょう。

物件の魅力がわかる資料とは、以下のような資料です。

  • 間取り図
  • 新築時のパンフレット(建物の構造や仕様・設備がわかる資料)
  • 修繕履歴の資料(耐震工事・リフォームなど)

住みながら売却では、空き家に比べ家具などがあるため全体の寸法がわかりづらくなります。間取り図などを用意することで、購入検討者が実際の寸法などを正確に把握でき便利です。

マンションの場合は、共用スペースにどのような設備があるのかや、構造が一目でわかるような資料があるとよりアピールしやすくなります。
新築時のパンフレットや修繕履歴の資料がない場合は、手書きでもいいでしょう。物件の魅力がわかる資料を用意することで、他の売却物件との差別化ができます。

4-4.販売活動と新居探しは同時並行で行う

売却活動を始めたら、同時並行で新居探しを行うといいでしょう。

売却後には、新居を探して引っ越す時間を考慮して、契約成立後から引き渡しまで3〜6カ月の猶予がある不動産会社もあります。

しかし、売却成立後から新居探しを始めて見つけられない場合は、しばらくマンスリーマンションなどのなど仮住まい生活になり、余計な出費がかかってしまいます。また、3月など新年度で引っ越しが多い時期に重なると引っ越し業者が見つからなかったり、引っ越し代金が高額になってしまう場合もあります。

売却後に焦って探すよりも、販売活動を始めたと同時並行で新居探しを行うとスムーズに売却活動を進めることができるのでおすすめです。

5.売却した後も住み続けられる「リースバック」とは?

リースバック」とは、自宅を不動産会社へ売却し、売却後は不動産会社から賃貸という形で売却した家にそのまま住み続けるサービスです。

家を売却することでまとまった資金を調達でき、老後の生活費などに充てることができます。

リースバックのメリット・デメリットは以下の通りです。

メリット
  • 一定の資金を確保できる
  • 住み慣れた家に住み続けられる
  • 売却を知人や近所に知られない
  • 引っ越し代なし
  • 固定資産税などの維持費が不要
  • 相続対策として有効
デメリット
  • 家賃が毎月発生する
  • 売却価格が通常より安くなる
  • 家の所有権がなくなる
  • 買取価格が相場よりも低くなる
  • 長く住めば売却額を超えてしまう

売却後も住み続けることができるため、住み慣れた家を手放す必要がありません。
また、売却を知られず近所の目も気にならないというメリットもあります。

注意点としては、買取価格が相場よりも低くなることです。
リースバックの場合は、買取価格が不動産仲介で売却した場合の相場のおよそ70%程になるのが一般的です。売却した後も住み続けることはできるものの、物件によっては通常の売買と比較して数百万円単位で損になるケースもあるため、リースバックの利用は慎重に検討することが大事です。

そのほか、リースバックの場合は一般的な賃貸契約よりも家賃が高くなる傾向にあるため、あわせて注意が必要です。

家の売却を検討する際に、様々な事情で売却した後も住み続けたい場合は、リースバックも1つの選択肢として検討してみてください。

6.住みながらの売却を考えるならまずは不動産会社に相談!

住みながらの売却を検討しているのであれば、まずは不動産会社に相談してみましょう。
不動産会社を探す方法として、HOME4Uの一括査定サービス「不動産売却 HOME4U」がおすすめです。

不動産売却 HOME4U」の特徴とメリットは以下の通りです。

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不動産会社の査定価格は、依頼する会社によって数百万円の差が出ることは珍しくありません。だからこそ、複数の不動産会社に査定依頼をして比較検討することが大事です。
HOME4Uの一括査定サービスを利用すると、かんたん相場を知ることができ、納得のいく不動産会社を選ぶことができます。

まずは一度、無料で査定を依頼してみましょう。

まとめ

家の売却には、「住みながらの売却」と「空き家にしてからの売却」の2種類ありますが、メリットやデメリットなどは大きく異なるため、売却活動を進める上で「どちらがよりスムーズに進められるか」を考え判断することが大事です。

また、住みながら売却を成功させるコツは、内覧環境を整えることはもちろん、売却に向けて事前準備をしっかり行うことも大切です。

住みながらの売却を検討されている方は、メリットやデメリットをしっかりと理解し、計画的に売却活動を進めましょう。

この記事のポイント まとめ

住みながら家を売却するメリットは?

住みながら家を売却するメリットは以下の3つです。

  • 売却資金を住み替え費用に充てられる
  • 内覧者により生活をイメージした案内ができる
  • 余裕を持って売却先を探せる

詳しくは「1.住みながら家を売却するメリット」をご覧ください。

住みながら家を売却するデメリットは?

住みながら家を売却するデメリットは以下の2つです。

  • 内覧に合わせて日常生活も調整が必要になる
  • 生活感が出過ぎると売れづらくなる

詳しくは「2.住みながら家を売却するデメリット」をご覧ください

住みながらの売却が向いているケースとは?

住みながらの売却が向いているのは以下のケースです。

  • 内覧日時の調整がしやすい
  • 自己資金少なく住宅ローンが残っている
  • お部屋が常に綺麗でいつでも内覧できる状態である

詳しくは「3.売却するなら「住みながら」と「空き家」どちらが良いの?」をご覧ください

住みながらの売却を成功させるポイントは?

住みながらの売却を成功させるポイントは以下の4つです。

  1. 家を綺麗にすることで内覧時の印象をよくする
  2. 内覧のスケジュール調整は柔軟に対応する
  3. 物件の魅力がわかる資料を用意しておく
  4. 販売活動と新居探しは同時並行で行う

詳しくは「4.住みながらの売却を成功させる4つのポイント」をご覧ください