中古マンション売却の流れを知る！相場から費用まで高く売る方法を詳しく解説

首都圏をはじめとする都市部での新築分譲マンション高騰の影響で、2022年7月現在、中古マンションの価格も上昇トレンドにあります。マンション売却で儲かった話を噂で聞いて、この流れを受けて売却を検討している方もいるのではないでしょうか。

中古マンションをスムーズに売却するためには、査定から販売活動、売買契約までの大まかな流れを掴んでおくことが大切です。また、なるべく高値で売るには、マンション売却のタイミングや信頼できる不動産会社の見極めが必要になります。

この記事では、自分で相場を調べる方法、売却にかかる費用など、知っておきたい基礎知識と併せて中古マンションを高く・早く売る方法を網羅的にご紹介します。

1.中古マンションの売却の流れを把握

中古マンションを売却する流れは、「事前準備」「販売活動」「売却後」の3つに大別されます。
3つの工程ごとに何をするか見ていきましょう。

1-1.事前準備

まずは、不動産会社に中古マンションの売却価格の査定を依頼します。
売却をスムーズに進めるためには、一社だけでなく、複数の不動産会社に査定依頼するのがおすすめです。

NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」なら、マンションや連絡先などの情報を入力するだけで複数の査定結果を比較できます。
中古マンションの売却を検討しているなら、ぜひ「不動産売却 HOME4U」をご活用ください。

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中古マンション売却の仲介を依頼したい不動産会社が決まったら、「媒介契約」を結びましょう。
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
「一般媒介契約」は複数の不動産会社と契約します。一方、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は、ひとつの不動産会社とだけ契約します。

中古マンションを高く・早く売るためには、「一般媒介契約」より「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」のいずれかがおすすめです。

3つの媒介契約の違いは以下の記事で詳しく解説しています。

【図解】一般媒介契約のメリット・デメリットとおすすめの人

一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却の仲介依頼ができる契約方法です

1-2.販売活動

2つ目のステップでは、不動産会社が中心になって販売活動を行います。
不動産会社が行う販売活動とは、主に以下を指します。

• 物件の概要やセールスポイントをまとめた販売図面の作成
• 新聞の折り込み広告の展開
• チラシによるポスティング
• インターネットサイトへの掲載
• 内覧希望者への応対

販売活動によってマンションの購入希望者が見つかったら、売買契約となります。
売買契約の当日までの流れは以下の通りです。

【売買契約の流れ】

まずは、価格交渉や引き渡し時の条件などをすり合わせます。
条件に合意したら、不動産会社で手続きを行います。
不動産会社での手続きは以下の4つです。

1. 重要事項説明
2. 契約書の取り交わし
3. 手付金の受け取り
4. 不動産会社へ仲介手数料の半額の支払い

これらを済ませると、売買契約成立となります。
売り主から買い主へ手付金の半額が支払われ、買い主は不動産会社へ仲介手数料の半額を支払います。

1-3.売却後

売買契約が成立し、買主が住宅ローンに通ってからは、「引き渡し」と「確定申告」を順に行います。
引き渡し時に買主は売り主に残金を支払い、売り主は買主にマンションの鍵と「管理規約」「使用細則」などの必要書類を渡します。

その後、「所有権移転」の登記や「抵当権抹消書類」の交付手続きを済ませると、引き渡しが完了します。

中古マンションを売却して利益が出でた場合、引き渡しを終えて売却が完了した年の翌年2月中旬～3月中旬の間に、確定申告をする必要があります。この場合に申告が必要なのは「譲渡所得税」です。
譲渡所得税の計算方法については「4-4.譲渡所得税」で解説しています。

なお、売却するマンションが自宅であれば、売却益3,000万円までは「特例」として税金の控除を受けられます。
以下の関連記事を参考に減税の対象になるかしっかり確認しておきましょう。

不動産売却の税金計算！知って得する5つの特例・控除まとめ

個人が不動産を売却すると次のような税金が発生します。 登録免許税

2.中古マンションの売却相場

2022年7月1日、国税庁は土地価格の指標のひとつである「路線価」の全国平均が2年ぶりに上昇し、昨年を0.5％上回ったと公表しました。これに伴い、中古マンションの価格や相場も引き続き上昇トレンドが続くと考えられます。

以下、中古マンションの動向を見ていきましょう。

2-1.2022年の中古マンションの平均売却相場は7.5%増

2022年1月に東日本不動産流通機構が公表したデータによると、首都圏の中古マンションの成約物件価格は3,869万円で前年から7.5％も上昇しました。成約物件は2011年から一貫して上昇しており、引き続き首都圏の中古マンション市場が好況なことが伺えます。

こうした流れから、もともとマンションを売るつもりで買う層も増える可能性が高まっています。また、マンション価格上昇の波は、郊外や地方都市にも派生する可能性が高いといえるでしょう。

【中古マンション成約価格の推移】

引用：東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2021年）」

2-2.築年数が古いマンションでも売れている

さらに、2021年の中古マンションの成約物件数をみると、築31年以上の物件が約3割を占めています。また、売り出された築31年以上の中古マンションのうち、6割以上が売れていることもわかります。

【中古マンション築年帯別構成比率】

引用：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」

中古マンションは、新築マンションに比べて比較的手に入れやすい価格であること、固定資産税が安くこれ以上の値崩れが起きにくいことなどから、中古マンションの築年数が経っていても売却できる可能性は十分にあるといえるでしょう。

なお、各築年数ごとの売却方法は以下の関連記事にまとめています。ぜひ参考にしてください。

築20年のマンション売却の相場は？上手な売却方法の手順を伝授

築20年のマンションは、売却するには適切な時期です。 首都圏において実際

【築40年】築年数が古いマンションの売却方法は？

1.築40年以上の古いマンションを売るなら買取がおすすめ！ 築年数が古い

3.中古マンション売却時の必要書類

中古マンションの売却では、さまざまな書類が必要となります。取得に時間がかかったり、紛失してしまったりしている可能性もあるので、以下のリストを参考に、早めに収集しておくと安心です。

なお、工事記録書や耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書など、実施していないものは不要です。詳細は物件によって異なりますので、不動産会社に確認して揃えていきましょう。

4.中古マンション売却時の費用と税金

中古マンションの売却時は税金や不動産会社への報酬などの一定の費用が発生します。以下の図の通り、各費用と税金の支払い時期は以下の通りそれぞれタイミングが異なるので、注意しましょう。

4-1.仲介手数料

仲介手数料は、売買契約が成立した際に不動産会社に支払う報酬です。マンションを売るための広告費や販売活動にかかった費用はここに含まれます。支払いのタイミングは売買契約時と引き渡し時に、それぞれ半額ずつ支払うのが一般的です。

売却価格に対する仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法により以下の通り定められています。

【仲介手数料の上限額】

なお、400万円を超える中古マンションは、以下の簡易式で求めることができます。

4-2.印紙税

マンション売却で支払う印紙税は、売買契約書に収入印紙を張り付けて納税します。売買契約書は売り主と買い主、それぞれ1通ずつ作成するため、印紙も双方が負担します。

また、不動産売買の契約において、一定の基準を満たすと軽減措置の対象となります（対象2024年3月31日作成分迄）。税率や軽減措置については、以下の国税庁のページで詳しく解説しているので確認しておきましょう。

参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

4-3.登録免許税（抵当権抹消費用）

中古マンションを売却するときにローンが残ったままの場合、引き渡し時までにマンションに設定されている抵当権の登記を抹消する必要があります。抵当権とは、住宅ローンを返済できなくなった場合、金融機関がマンションを売却してローンを回収する権利であり、抵当権が付いたままでマンションを売却することはできません。

この抵当権の登記を抹消する際に発生するのが、登録免許税です。登録免許税は不動産1個につき1,000円で、マンションでは敷地と建物をそれぞれ1つの不動産としてカウントするため2,000円となります。

ただし、マンションの敷地が複数にまたがっているケースもあるため「抵当権設定契約書」で確認しておきましょう。登記の手続きは煩雑なため、司法書士に依頼するのが安全です。司法書士へ依頼した場合の相場は約2～3万円ですが、詳細は下記の記事でも紹介していますので、併せてお読みください。

抵当権抹消登記の費用はいくら？自分でできる？相場や手順を解説

抵当権抹消登記に要する費用は、登録免許税が「不動産1個につき1千円」、司

4-4.譲渡所得税

中古マンションを売却して利益がでた場合、譲渡所得税（所得税・住民税）を納めなければなりません。

まずは、以下の計算式で譲渡所得を求めます。

たとえば2,000万円で購入したマンションが3,000万円で売れて、購入時にかかった仲介手数料などの所得費が300万円だったとすると、譲渡所得は700万円となります。

この700万円に対して譲渡所得税が課せられるわけですが、課税率は、マンションを所得していた期間によって以下の通り異なります。

参照：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

復興特別所得税は、2037年12月までの課税予定です。また、国税庁のホームページにて、おおよその税金額を算出できるシミュレーターがあるので、そちらを利用するのもおすすめです。

なお、所得税の納付は確定申告と同時期（2月16日～3月15日）ですが、住民税は6月以降のタイミングとなるため注意しましょう。

5.中古マンションを高く売る方法

築古のマンションやローン中の中古マンションの売却であっても、できるだけ高値で売却したいものです。

なお、下記の記事でも査定額を上げるポイントを紹介しているので、併せてご覧ください。

マンションを高く・早く売るコツ！マンション売却の流れと10のコツとは？

マンションを高く・早く売りたいと考えているなら、2024年（令和6年）は

5-1.マンション売却が得意な不動産会社を選ぶ

一口に不動産会社といっても、得意とする物件は異なります。
そのため、不動産会社を選ぶ際は、その会社の得意とする物件を調べてから選びましょう。

たとえば、

• マンションをメインで扱っている不動産会社
• 戸建てを中心に一部マンションや土地も扱っている不動産会社

などがあります。

都市部では、マンションだけを扱っている不動産会社もあるため、査定を依頼する際に一緒に確認しておきましょう。

また、築年数が経っているマンションであれば、エリアで実績のある会社を選ぶこともポイントとなります。地域の相場に精通している地域密着型の企業であれば、適正な価格設定をしてくれるでしょう。

信頼できる不動産会社を探すなら、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」をおすすめします。

「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」はカンタンな情報を入力するだけで、全国の優良な不動産会社2,300社のなかから、最大6社を選んでまとめて査定依頼ができます。

信頼できる優良な不動産会社を探すなら、「不動産売却 HOME4U」をぜひご活用ください。

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5-2.自分で相場を事前に調べ、査定価格が妥当か把握する

中古マンションを売却するはじめの一歩として、不動産の査定がありますが、査定額が適切であるかどうかは、売り主が自分でジャッジする必要があります。たとえ高額な査定価格であっても、相場からずれていると販売期間がかかる上に、最終的に値下げすることになりかねないからです。

中古マンション売却時に相場を調べるには、以下の2つのサイトを活用しましょう。

●土地総合情報システム（不動産取引価格情報検索）
不動産を実際に購入した方へのアンケートを元に全国の取引価格を公表している国土交通省のサイトです。

●レインズマーケットインフォメーション
国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している、不動産会社のデータを元にした実際の取引価格を閲覧できるサイトです。

具体的な操作手順は、以下のサイトで詳しく解説しています。

土地の価格や相場の調べ方│初めてでもわかる画像解説付き

土地の価格相場を把握することは、有利に売却を進めるうえで重要です。 こ

5-3.マンションの購入需要は3月を狙う

高値で売却するためには、中古マンション売却時期の見極めが重要です。
まず、購入需要が高まるシーズンを確認しましょう。

特に、新生活がスタートして転勤が多くなる1～3月、人事異動や転勤がある9～10月は、人の移動が多く不動産需要も高まります。

一方で、夏場や年末はなかなか動くことが少ないといわれています。この時期に、相場を調べたり不動産会社の選定を行ったりして、販売活動に備えると、よりスムーズな売却につなげることができるでしょう。マンション売却の期間については、以下の記事も参考にしてください。

マンション売却の平均期間は？早く売るコツ・売れない時の対策を大公開

マンション売却の期間は、準備から引渡までの期間はトータルで5～6ヶ月にな

5-4.内覧に向けて清掃・整理整頓をしておく

内覧時は、クローゼットやキッチンの棚など、普段人目につかない場所もしっかりチェックされます。また、トイレやバスルームなどの水回りは、汚れがひどいと売却に響く可能性が高いため、ハウスクリーニングなどでできるだけ掃除をしておくことをおすすめします。

また、築年数の経った中古マンションで、内覧前にリフォームを検討する方もいらっしゃいますが、リフォーム費用が売却価格を下回るケースもあります。必ず事前に不動産会社に相談するようにしましょう。

なお、以下の記事でも、マンション売却を高値で行うためのポイントをまとめていますので、ぜひ併せてお読みください。

マンション売却の際にやるべきこと4つ！高く売るためのポイントも解説

初めてマンションを売却することになったとき「何から始めればいいのか」

6.中古マンション売却時の注意点

中古マンションの売却を進めるためには、3つの注意点があります。また、中古マンションの売却時の失敗談なども参考にするとよいでしょう。以下の注意点をしっかりと確認し、初めてでもスムーズなマンション売却を目指しましょう。

6-1.余裕のない売却スケジュールは組まない

「1.中古マンションの売却の流れを把握」でも解説した通り、中古マンションを売却する期間は最短でも3か月、物件の状態や立地条件によっては半年以上かかることもあります。

また、不動産需要の少ない夏場や年末などに販売活動をスタートしても、なかなか売れない可能性も少なくありません。そのため、余裕のない売却スケジュールはできるだけ組まないように注意しましょう。

売却時期が決まっていて、スピーディーな売却を目指しているのであれば、買取サービスも行っている不動産会社に仲介を依頼することも検討するとよいでしょう。買取価格の相場については以下の関連記事を参考にしてください。

マンションの買取相場は市場価格の7～8割！詳しい相場の調べ方と高く売るコツ

マンションの買取を希望する場合、「買取相場はいくらなのか」気になります

6-2.ホームインスペクションで不当な値下げ交渉を回避する

価格交渉で値下げを求められることは珍しくありません。もし不当に低い値下げを求められた場合は、ホームインスペクション（建物調査）をすることで、築年数が経っている中古マンションであっても適正な診断をもとに値付けしていると、主張することができます。

ホームインスペクションを行うことで、欠陥や不具合を明らかにして契約書に明記しておくことで、売却後の責任を回避することもできます。

6-3.査定額は数百万単位で差が出るので複数社に依頼する

複数の不動産会社に査定依頼をするのは、時間も手間もかかるため、1社にしぼって行いたいと考える方もいるでしょう。

しかし、不動産会社各社で査定の共通ルールがあるわけではありません。中古マンションの査定金額は、類似物件の売却実績や現況調査をもとに算出されますが、参照とするデータが異なるため、不動産会社によっては、数百万円単位で査定額に差が出ることもあります。

インターネットの不動産一括査定サービス「不動産売却 HOME4U」を利用すれば、まとめて査定ができるので、手間や時間を最小限にすることができます。複数社からの査定額を比較することで、不当に低い価格で売却されてしまうことを防ぎましょう。

7.信頼できる不動産会社に依頼しよう

マンションをスムーズかつできるだけ高値で売却するためには、信頼できる不動産会社を見つけることがもっとも重要です。売却査定数累計55万件の「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」を活用すれば、マンションの特徴や、立地、築年数など気になる条件を強みに変えてくれる、不動産会社がきっと見つかります。

また、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U」は、業界大手ならではセキュリティシステムで、大切な個人情報を守ります。入力情報をもとにマッチングされた不動産会社から、さらに希望する会社のみを選択して査定依頼を出すことができるので、不要な不動産会社から連絡がくることもありません。

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