一棟マンションの売却を決める5つのタイミングと売却完了までの流れ

ご所有の一棟マンションの売却をしたいとお考えでしょうか。しかし、一棟マンションは不動産としての規模も大きく、一般的な不動産売買と違うところがありますので

「普通の人は一棟のマンションなんて買わないのかな」
「大きな金額になるし、本当に売れるのだろうか」
「古いマンションだし、買いたたかれたらいやだなあ」

など、さまざまなことが気になりますね。また、ご自身の周囲にも、一棟マンションの売買経験がある人は少ないですから、相談できる相手もいらっしゃらないのではないでしょうか。

今回は、一棟マンションの売却を決めるのに適したタイミング、売却をすると決めてから実際に売れるまでの流れなどを含め、はじめての一棟マンション売却に関して気になる事柄をまとめています。最後までお読みになれば、何をすべきなのかがわかり、安心して一棟マンションの売却を進めることができます。

1.一棟マンションの売却を決める5つのタイミング

本章では、一棟マンション売却をするタイミングを５つに分けて解説しています。一棟マンションを売却する場合、マンションの部屋を含む建物全体と、敷地施設も合わせて売却することになります。

マンション1室をだけ所有する区分マンションの売却とは、規模も購入者層も違ってきますので、売却に関した予備知識は必要です。一棟マンションの売却は、次の５つのタイミングで判断すると良いでしょう。

1-1.タイミング1　不動産価格が上昇ラインにあるとき

不動産の価格が上昇ラインにある時は、一般の方・不動産投資家ともに、気持ちが前向きになりますので、不動産の売買に積極的になります。基本的に、不動産価格の上昇ラインは緩やかに長期間上昇し、下がる時もゆっくりと下がっていく傾向があります。

そのため、不動産価格が上昇ラインの中にあるときには、翌年以降も微増していく傾向にありますので、売却タイミングとしては「売っても良い」タイミングです。また不動産価格が上昇ラインにあるときには、一棟マンションを主に購入する不動産投資家にとっても、売買による利益を確保しやすいタイミングですので、不動産市況は活発になります。

ただし、不動産価格の変動には、確度の高いプロの見識が必要になりますので、はじめてのマンション一棟売却の場合には、不動産会社など不動産に関したプロフェッショナルに相談をしたほうが良いでしょう。

1-2.タイミング2　一棟マンションが築年20年以内であるとき

不動産は、築年数が浅いほど高く売れる傾向があり、それは一棟マンションでも変わりません。以下のグラフは、築年代別の中古マンション売却価格の推移です。

「東日本不動産流通機構．”築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年）”．REINS TOWER．2021-02-26．(2024-04-09)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

グラフからもわかる通り、マンションの価格は基本的に、築1年目から築31年目以上に向かって、ずっと下がり続けることがわかります。しかし、下がり続ける中でも、赤丸で囲んだ築11年から20年のあたりでは、一旦、下げ度合いが緩やかになっていることがわかります

つまり、築20年までのタイミングを逃すと、再び、下がり続けるトレンドに入りますので、一棟マンション売却をご検討の場合は、築20年目になるよりも前に売却するほうが、メリットは大きいと言えます。

1-3.タイミング3　周辺環境が変化する可能性があるとき

一棟マンションの価値は、不動産そのものの価値だけではなく、周辺環境の変化によっても変化します。特に、マンションの場合は、入居希望者が「利便性」を最優先に考えるため、立地条件の良さが売却価格に大きく影響します。

一棟マンションの売却を考える際には、現時点では好条件・好立地ではなくても、５年・10年など長いスパンで見たときに、駅前開発・ビル建設・大企業などの移転計画などによって立地とエリア環境が大きく変わる場合は、将来の資産価値と地価上昇が起きる可能性が高いため、不動産投資家にとっては好条件の建物となることがあります。

将来、立地とエリア条件が今よりも良くなるケースでは、すぐには売却せずに、不動産の価値が最大値になるタイミングで売却することを視野に入れて計画します。

また、現在ある立地条件からマイナスな要素が足される可能性もあります。例えば、エリア周辺にあった大企業や大学の移転などが決まり、将来、エリアの過疎化が進む可能性がある場合には、周辺環境が今よりも悪くなるため、徐々に不動産価値が下がり、価格も減少していきます。このようなケースでは、需要があるうちに売却して、一棟マンション売却のリスクを下げるようにします。

1-4.タイミング4　減価償却期間が満了になるとき

減価償却期間が満了になるタイミングで、売却を考えます。減価償却とは、物が使用できる年数（法定耐用年数）に応じて、所有した物品の代金を、少しずつ分割して費用として計上する会計上の手続のことです。

法定耐用年数とは、「これは大体、このくらいの年数使うもの」という法的な価値目安のことで、法律上では、この耐用年数が過ぎたものの資産価値は０円になります。

一棟マンションの場合、部屋と建物以外にも、門塀やガレージなどの構築物があり、これらにもすべて、耐用年数があり、毎年、減価償却されています。一般的な一棟マンションに関わる耐用年数がある物品には、以下のようなものがあります。

例）一棟マンションに関わる耐用年数が関係しているもの

「国土交通省．”主な減価償却資産の耐用年数表”．REINS TOWER．(2024-04-09)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

表からもわかる通り、マンションの建物自体の耐用年数は長くても、付随する設備はマンションの構造体よりも早く償却期間が終わるものがほとんどです。

例えば、鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は47年もありますが、大規模修繕などで大きく手を入れる水回り・電気設備などは、15年～17年で耐用年数が終わります。つまり、建物自体の寿命が長くても、快適に住むために必要なその他のものは、20年以内にほとんどの耐用年数が終了しますので、今までと同様のマンション価値を維持するためには、取り換えや修繕が必要になります。

耐用年数が過ぎたものは、これ以上は経費として計上することができませんので節税にはならず、さらに、交換・修繕による経費も年々出ていきやすくなり、せっかく一棟マンションの運営をしても、手元にお金が残りにくくなっていきます。

そのため、一棟マンションの売却をするならば、マンションの構造体や設備などの減価償却期間が満了したタイミング、または減価償却期間が来る前のタイミングで売却したほうが良いと言えます。

1-5.タイミング5　資産整理等で一棟マンションを手放そうと思ったとき

資産整理や相続準備などで一棟マンションを処分したい場合には、本人の意志決定時が売却のベストタイミングとなります。このようなケースでは、これから資産整理や相続の手続きをする、または、すでに整理後に手元に残ったものが一棟マンションであることがあります。どちらの場合でも

• マンション経営をする意志がなく、所有しているのが負担である
• 経営の意志があっても、赤字ばかりで経営が苦しくて続けられない
• 出来れば現金化して、他のことをしたい

など、一棟マンションを所有すること自体に所有者本人が積極的でない場合には、ご本人の意志決定時が、売却に最も適していると言えます。メリットの大きい方を選ぶようにするほうが、有益な資産活用としての売却になります。

制度の適用やメリットの判断については、まずは不動産に関した専門家である不動産会社に相談をし、さらに税理士などのお金の専門家に確認をしてから行動してください。

2.マンションの一棟売却をする方法と流れを知ろう

本章では、一棟マンションを売却する流れを把握します。基本的な流れは、区分マンションや戸建ての住居を売却するときと同じです。以下は、一般的な不動産売却時に起きることです。

しかし、一棟マンションを購入したいと思う方は、普通の住居を購入しようとお考えになる方の人数に比べればかなり少ないため、売却までには時間がかかる可能性があることを念頭に入れておきましょう。

2-1.不動産会社に一括査定依頼

一棟マンションの売却をすることが決まったら、不動産会社に査定をしてもらい、売却額がいくらくらいになるのかを把握しておきます。不動産会社の査定方法には机上査定と訪問査定の2種類があります。

おすすめは、過去の売買データなどをもとにして簡易に査定額を算出する机上査定をした後に、不動産会社に一棟マンションがある現地を訪問してもらって、建物や周辺の状況を精査したうえで査定額を算出してもらう方法です。

机上査定は長くても1～2日程度、訪問査定は、現地調査が終了してから1～2週間くらいかかります。どちらも無料で、複数社に査定をお願いすることができます。

不動産会社には、各社が得意としている取り扱い物件があり、今回の場合は、一棟マンションの売買や、不動産投資物件に強い不動産会社を選ばなくてはなりません。

複数の会社からの査定額を入手するときには、NTTデータグループが運営する、日本最老舗の不動産情報サイト「不動産売却 HOME4U」をご利用下さい。全国の大企業から地元の精鋭不動産会社の中から、一棟マンションや不動産投資物件の取り扱いに実績がある不動産会社を、最大6社までに絞ってご案内します。

複数の査定額を見比べたうえで、「これは」と思う会社をいくつかピックアップし、訪問査定に来てもらいます。現地訪問をしての査定額は、さらに現実の取引に近い金額がわかります。

2-2.媒介契約をする

複数の不動産会社からの査定額や担当者の対応などを比較したうえで、媒介契約を結んだら、売却活動がスタートします。

不動産会社との媒介契約方法は複数ありますが、一般の住居と違い、一棟マンションは買い主も限定されますので、一棟マンション売却が得意な不動産との専任媒介契約がおすすめです。詳細は次章で解説があります。

2-3.売却活動スタート

不動産会社による売却活動がスタートします。不動産に買手が付くまでの期間は、平均で3ケ月から6か月と言われていますので、一棟マンションもこれに準じます。

ただし、お持ちのマンションの諸条件があまりよくないケースでは、これ以上の期間を要するか、もしくは値下げが必要になります。一棟マンションの場合、売却活動そのものに売主が直接関わることは、ほぼありません。

2-4.売買契約の成立

購入希望者があらわれ、ローン承認が下りると、売買契約が成立します。不動産会社に対して支払う仲介手数料は、売買契約締結時に50%、引き渡し時に50%を支払うのが一般的ですが、一棟マンションの場合は金額も大きくなるため、契約前に支払いに関すること全般を、不動産会社に確認しておきましょう。

2-5.引渡し

決済が完了し、所有権移転登記が済むと引渡しです。一棟マンション売却で利益が出た場合には、売買契約をした翌年に確定申告をします。

売却をした一棟マンションに入居者がいる場合には、そのマンションで設定していた賃料・共益費・駐車場使用料などの収入を受け取る権利など、賃貸契約に関した一連の権利・契約内容・金銭も、売り主から買い主へと移行します。

これらの権利の移行に関しては、売却前に不動産会社とよく相談・確認をしておく必要があります。

3.一棟マンションをできるだけ高く売却する5つの方法

一棟マンションを売却する際に、出来るだけ高く売れるための方法を、次の5つにまとめています。

3-1.方法1　自分でも相場を把握しておく

不動産会社からの査定額を複数そろえたうえで、ご自身でも一棟マンションの価格相場を把握しておきます。最もわかりやすい一棟マンション相場の調べ方は、土地総合情報システムで、過去の成約案件などから近似した物件の価格を検索すると、おおよその金額がわかります。

あくまで過去の成約データの参照ではありますが、金額をご自身でも調べておくことで、各社の査定額が揃ったときに、提示金額が妥当なのかがわかりやすくなります。

また、予想よりも高い金額を提示してきた会社には、必ず数字の根拠を確認します。査定額の調べ方はほかにもありますので、関連記事を参考にしてください。

3-2.方法2　なるべく稼働率を高くしておく

基本的に、これから売り出す一棟マンションを購入する方は、ほぼ100％が不動産投資を目的としていますので、売り出す時も、投資用不動産を売却する視点が必要です。

投資目的である以上、購入希望者は、そのマンションが生み出す「収益」に興味があります。収益がある物件かどうかを判断するときに、投資家は主にマンションの「稼働率」を見ています。

「稼働率」とは、一定の期間（1～2年といった長期間のこと）のマンションの入居状態のことです。1年365日のうち、マンションに何日入居していたかを見ていますので、全物件に365日入居者がいれば、稼働率が100％となります。

稼働率が高い物件であれば、空室が出てもすぐ埋まり、すぐに賃料が発生すると判断しますので、購入希望者にとっては「投資する価値のある物件」になります。

これらの計算は、契約をした不動産会社で計算をしてくれます。また、売却する一棟マンションのデータ欄にも掲載されます。現時点で空室が多い場合には、不動産会社と相談をして稼働率を高くしてから販売をしたほうが良いでしょう。

3-3.方法3　外観や管理状態を良くしておく

売却スタートまでに、マンションの状態を出来る限り良くしておきます。一般的に、手入れや管理が行き届いていいないマンションは、賃貸需要が低くなる傾向にあるので、前項で解説をした稼働率が下がる可能性が高いと判断され、投資物件としての魅力も低くなります。

特に、一棟マンションの場合、管理状態が悪い建物は、購入後にメンテナンス費用が多くかかるなどのマイナスイメージにつながります。特に、気を付けておくポイントは以下の3つです。

一棟マンションの場合、手をかけなければならない範囲が広く、費用も発生しますので、売却までに出来ることは限られてきますが、上記のようなことに気を付けて、少しでも印象が良くなるようにする必要があります。ただし、売るために、大がかりなリフォームをする必要はありません。

3-4.方法4　マンション一棟売買に強い不動産会社を選ぶ

不動産会社にも個性があり、得意分野があります。同じマンション売却と言っても、区分マンションと一棟マンションでは、購入希望者層も営業方法も違います。

一棟マンションの取り扱い実績が多い不動産会社ほど、一棟マンション売買のノウハウが蓄積されているため、よりスムーズに売買が進みます。

不動産会社の得意分野を知る方法で最も良いのは、査定依頼をした際に、担当者に直接、聞くことです。実績に自信があれば、詳細なデータと共に「こんな取引をしました」と教えてくれます。多くの場合、一棟マンションが得意分野ではない場合でも、正直に答えてくれます。

次に調べる方法としては、不動産会社のホームページに掲載されている過去の取引実績から判断します。多くの場合、自信がある分野やエリアの取引事例がある場合は、そのことが不動産会社のホームページに「売却実績一覧」などで掲載されています。

これらの情報を複数件そろえて比較したうえで、今回の一棟マンションの売却で、最も上手に売ってくれそうな不動産会社を選び出します。

3-5.方法5　専任媒介契約にする

不動産会社との媒介契約方法には、以下の専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3タイプがあります。一棟マンション売却の場合でおすすめなのは、Ｂ専任媒介契約です。

Ｂ専任媒介契約にすると、契約をした不動産会社としか取引ができなくなります。売り主にとっては、売却活動をしてくれる会社が1社に限定されてしまいますが、もともと、一棟マンション売買は、一般の方や個人間の取引がほとんどないため、1社に限定されてしまっても売り主にデメリットがありません。

万が一、知人や親族などが一棟マンションを購入したいと直接言ってきた場合でも、不動産会社が媒介契約履行のために使った必要経費だけを支払えば売買契約もでき、Ａ専属専任媒介のような違約金が発生しません。

また、Ｂ専任媒介を結んでいると、購入希望者にとっても窓口が一つに限定されますので、「購入意思があるので、リサーチのために半日だけ待って欲しい」などの交渉がしやすくなり、購入確率が上がります。また購入希望者にとっては、ライバル不動産投資家に横取りされる心配がないので、安心して売買を進めることができます。

Bの媒介契約を受けた不動産会社にとっては、売り主からの直接取引も含めた取引に応じられるうえに、顧客リストへの営業や、買い主との交渉もじっくりと時間をかけての売却活動がしやすく、努力が実りやすい媒介契約方法です。このように、Ｂ専任媒介は、一棟マンションの売買では三方良し、の契約方法となります。

一棟マンションの売却をしようと決めたら、不動産会社選びが大切です。まずは複数の不動産会社に、一棟マンションがいくらで売れるのかを確認してみましょう。
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契約方法に関しては本章で解説しましたが、その他の契約方法をすすめられた場合には、その理由も確認してから、納得のいく説明のあった不動産会社と契約をするようにします。

4.マンション一棟売却をするときの注意点4つ

本章では、一棟マンションの売却をするときに、気を付けておくべき注意点を４つにまとめています。

4-1.注意点1　区分マンションや戸建てと比べると売りにくい

一棟マンションは基本が投資用不動産であることと、その規模や金額の大きさから、一般の方からの申し込みはほとんどありません。また、同じ投資用不動産であっても、区分マンションと比較すると、資金面の問題から、購入希望者の分母は、さらに小さくなります。

そのため、一棟マンションの諸条件（エリア・立地・築年）などによっては、なかなか買手が付かないケースもあり、売却までに時間がかかる可能性があります。一般的な不動産の売却は3ケ月から6か月と言われていますが、一棟マンションの場合は、それよりも時間がかかる前提で計画をしておいた方が良いでしょう。

特に、売却までの期日が決まっている、現金化を急いでいるケースでは、スケジュール通りには進まない可能性があることを理解したうえで、慎重に計画を立てておく必要があります。

4-2.注意点2　売却目的をハッキリさせておく

本記事で繰り返し説明していますが、基本的に、一棟マンションの買い主は不動産投資家です。不動産投資家は、購入した一棟マンションを運用して利益を出すことを目的に購入します。

彼らは投資家としての厳しい目線で、マンションが持つ条件や経営状態などを総合的に判断し、「なぜこのオーナーは手放すのか？」を推測して、購入判断をします。時には、不動産会社の担当者を通じて、ストレートに手放す理由を聞いてくることもあります。

もし、売り主が一棟マンションを売却したい理由が「全然、儲からないから」と答えた場合、当然ですが、買い手はつきにくくなります。仮に、売り主が手放したい本当の理由が上記の内容だったとしても、今回の一棟マンションを売却しようと思ったほかの理由も答えられるようにしておきましょう。例えば

• 相続で引き継いだものの資産整理をしている
• 将来のために手持ち資産の入れ替えをしている
• 性格的に、不動産経営に向いていなかった

など、売却に不利にならないようなコメントも準備しておいてください。特に、売り主本人がもともと不動産投資家ではなく、一棟マンションを引き継いで経営をしていたケースでは、上記のような理由は、とても納得がいくものとなります。

不動産投資家が「それならば仕方があるまい」と納得し、マンションの持つ条件などを中心にして投資判断してもらえるように、不動産会社の担当者とも、売却活動をする前によく相談してください。

4-2.注意点3　売却費用が発生する

不動産の売却をすると、売却に必要な費用が発生します。一棟マンションの場合、普通の不動産取引よりも動かす金額が大きいため、売却費用も大きくなります。

売却費用の中には、現金払いをするものなどもあり、売り主にある程度の現金の用意がないと、支払いができないケースがあります。一棟マンションを売却する際には、事前に、費用がどのくらいかかるかを試算しておく必要があります。

多くの不動産売却で発生する費用には、以下のようなものがあります。

上記のように、一回の取引で、複数の費用が発生します。取引金額によっては、かなりの資金の準備が必要になるケースもありますので、必ず、売却をスタートする前に、発生する費用を確認しておきます。

複数の不動産会社に査定額を算出してもらう際に、発生する費用の試算もお願いすれば、一緒に計算してくれます。一棟マンション売却にかかる費用全般について、より詳しく知りたい方は関連記事を参考にしてください。

4-4.注意点4　急ぎの場合は買取も検討する

資金調達のために一棟マンションを売却するなど、売却のための時間があまりない場合には、通常の売却活動と同時に、買取も視野に入れて動きましょう。買取とは、不動産会社が一棟マンションを直接購入してくれる方法です。

不動産売買では、売買契約が成立しても、買い主からの決済がない限り、売り主にお金は振り込まれません。一棟マンションの場合は、不動産投資家が購入をしますので、事業ローンの審査などに時間がかかるケースがあり、長い場合は契約成立後、振込までに1ヶ月以上も時間がかかることもあります。

不動産会社による買取であれば、不動産会社と売り主の間で値段が折り合えば、その場で売却が成立します。また仲介をする相手がいませんので、仲介手数料が発生しません。一棟マンションの場合は億単位のお金が動くこともあり、仲介手数料が発生しないのは、かなり魅力的です。

ただし、買取の場合は、市場価格の2割安くらいの値段になりますので、その金額設定が、売り主が必要としている金額に足りているかも検討が必要です。

不動産会社への買取金額交渉は可能ですので、必要金額がわかっているのであれば、相談してみましょう。また、買取は、時間をかけて仲介で探してみたものの、結局買い手がつかなかった場合でも使えます。

まとめ

一棟マンションの売却に関しての情報をまとめました。売却のタイミングは、不動産価格が上昇中で、なおかつ、築年20年以内が、売り主にとってメリットが大きいことがわかりました。現在、売却をご検討中の方は、査定額だけでも先に調べておくことをおすすめします。

また、一棟マンションの主な買い手は不動産投資家であることから、一般的な不動産売買とは、少し勝手が違うこともご理解いただけたと思います。ご所有のマンションを少しでも高く・早く売るためには、投資家への営業対策もできる、信頼と実績のある不動産会社の、経験値の高い担当者がついてくれるのが理想です。

頼りになる不動産会社選びには、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U」をご活用ください。

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