【家の査定】相場はいくら?調べ方と高く売る5つの方法を伝授

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相場はいくら?家の売却時の相場の調べ方と高く売る5つの方法

家の査定を不動産会社に依頼するときは、事前に自分でも相場を調べておくことをおススメします。

なぜなら、相場を知っておいた方が、不動産会社の出す査定額が現実的なものかそうでないのか、自分自身で感じ取ることができるからです。
たとえ不動産会社に高額に査定してもらえても、それが相場をはずれた現実味のない額面だとしたら、実際に売却する際、なかなか買い手が現れないなど売却活動の障害になりかねませんので、知っておくことは得策です。

ただ、調べ方によっては実際の価格とかなりかけ離れてしまうことがあるので、せっかく調べるのなら、適切な調べ方を押さえておくのがベターです。

そこでこの記事では、「家の査定を受ける前に相場を調べるための適切な方法」を紹介します。
また、調べるときの注意点、相場よりも高く売る方法についても解説していきますので、ぜひ最後までおつきあいいただき、上手に査定の準備を進め、少しでも家を高く売るためにお役立てください。

本記事では主に「戸建ての査定」について紹介します。
「マンションの査定」に関する情報を重点的にお探しの方は、以下の記事をご参照ください。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,500社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1.自分で相場を調べる方法

最初に自分で相場を調べる方法について解説します。
3つの方法があり、可能であれば2つの方法で見ておくと、より精緻な相場感をつかめますが、お時間のない方は1つでも構いませんので、ぜひ実践してみてください。

1-1.レインズマーケットインフォメーション

最もおススメなのが、レインズマーケットインフォメーションで調べる方法です。

レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している公的なサイトになります。
レインズマーケットインフォメーションでは、マンションと戸建ての相場を調べることが可能です。

全国の不動産会社は、不動産の売買を仲介すると、実際に決まった売買価格をレインズと呼ばれるシステムに登録することになっています。

不動産の売買で登場してくる価格には、「売り出し価格」と「成約価格」があります。
売り出し価格とは、売主が売りに出している価格のことで、チラシやインターネット等でおおやけとなっている価格です。

それに対して、成約価格とは実際に売買が決まった価格であり、売主と買主および不動産会社しか知りえない価格となります。

中古住宅の取引では、値引き交渉があることも多いので、成約価格は売り出し価格よりも低くなっていることが一般的です。

成約価格はおおやけには知りえない価格ですが、レインズマーケットインフォメーションを利用すれば成約価格をベースにした相場を調べることができます。

レインズマーケットインフォメーションは、ベースとなっているデータ量が最も多いため、信頼性が非常に高い情報サイトです。

地域や最寄り駅、面積、間取り、築年数等を絞れることから、自分の物件とかなり条件の近い物件の価格を知ることができます。

比較的、操作性も高く、情報量も多いので、相場を調べるならまずはレインズマーケットインフォメーションから試してみましょう。

1-2.土地総合情報システム

相場は土地総合情報システムで調べることも可能です。

土地総合情報システム

土地総合情報システムは、国土交通省が運営しているサイトになります。
土地総合情報システムのデータは、国土交通省が不動産売買の当事者に行っているアンケート調査が元になっています。

アンケート調査の回答は任意であるため、レインズマーケットインフォメーションに比べるとデータ量が少なくなっています。

土地総合情報システムは、データ量が少ないことから、自分が売却する物件の周辺を調べようとしても、データがないことがあります。
また、エリアで絞った取引データが羅列されるだけですので、使いにくさを感じる方もいらっしゃるでしょう。

土地総合情報システムよりもレインズマーケットインフォメーションの方がおススメですが、レインズマーケットインフォメーションには土地総合情報システムにはある「土地だけの相場を調べる機能」がありません。

そのため、土地の相場を調べたいときは、土地総合情報システムを利用するのが良いでしょう。

1-3.不動産ポータルサイト

不動産ポータルサイトとは、中古住宅HOME4Uのような物件情報のサイトのことです。

不動産ポータルサイトは、売り出し中の物件が掲載されているため、売り出し価格の相場を調べることができます。
不動産ポータルサイトは操作性も良く、物件の写真も見ることができるという点がメリットです。
写真で物件の雰囲気がわかるため、似たような物件がいくらで売りに出されているのかということを知ることができます。

ただし、不動産ポータルサイトは「現時点で売り出し中の物件の売り出し価格」しかわからないという点がデメリットです。

近所に売り出し中の物件が存在しなければ、物件を検索することすらできません。
また、知ることができるのはあくまでも売り出し価格のみであり、実際の成約価格はわからないことになりますので、紹介した3つの手法の中では「あくまでも参考に」というレベルのものとなります。

2.相場を調べる場合の3つの注意点

この章では、戸建ての相場を調べる場合の3つの注意点について解説します。

2-1.戸建ては売り出し価格と成約価格がかなり違う

相場を調べる際は、戸建てはマンションとは異なり、売り出し価格と成約価格がかなり違うことを知っておく必要があります。

戸建ては売り出し価格と成約価格がかなり違う

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2019年)

統計上、マンションは過去10年間を平均すると成約価格は売り出し価格の99%となっています。
マンションは売り出し価格と成約価格がほぼイコールなので、ポータルサイトで相場を調べてもあまり差異はでないことになります。

一方で、戸建ては過去10年間を平均すると成約価格は売り出し価格の80%となっています。
戸建ては売り出し価格と成約価格が2割も違うことから、ポータルサイトで相場を調べてしまうと、実際の価格とはかなり異なる価格を認識してしまうことになります。

よって、戸建てで相場を調べる場合には、成約価格と売り出し価格の違いをしっかり意識して調べることが必要です。

レインズマーケットインフォメーションであれば成約価格がベースとなっていますので、レインズマーケットインフォメーションを使って相場を調べておけば特に問題はありません。

2-2.戸建てのシミュレーターは利用しない

相場を調べる際は、戸建てのシミュレーターは利用しないことが注意点です。
近年は、インターネットのサイト上に価格がすぐにわかるシミュレーターが登場してきました。

シミュレーターは完全に機械が計算して価格を出しますので、机上査定とは異なります。
机上査定とは、不動産会社が物件を見ずに、住宅地図や登記簿謄本、過去の取引事例等の書類をベースに行う査定のことです。

シミュレーターは、ほとんどがマンション用ですが、一部に戸建てのシミュレーターも存在します。
マンションに限っては、かなり精度の高いシミュレーターも一部に存在するのですが、戸建てについてはまともな価格を出せるシミュレーターは、現時点では皆無といえる状況です。

戸建ては売り出し価格と成約価格がかなり異なることからもわかるように、人間が行っても査定が非常に難しいという特徴があります。

戸建ての価格は機械的に計算して出せるものではないため、シミュレーターで算出することは難しいのです。

戸建ての場合、シミュレーターの結果の信ぴょう性はかなり低いので、利用しない、または、利用してもあくまでも参考程度に留めておくのが良いでしょう。

2-3.条件の違いを意識する

相場を調べる際は、売却する物件と事例との間の条件の差を意識することが注意点です。
価格を決める条件としては、主に以下のものがあります。

(土地)

  • 立地
  • 形状
  • 面積

(建物)

  • 築年数
  • リフォームの有無
  • 面積

例えば、土地価格は駅から遠い物件よりも近い物件の方が高くなります。
形状に関しても悪い物件よりも整形な物件の方が高いです。

建物価格は築年数が古い物件よりも新しい物件の方が高くなります。
リフォームしていない物件よりもしている物件の方が高いです。

面積に関しては、土地も建物も広い方が総額は高くなっています。

物件と事例の間には、価格が高くなる要因や低くなる要因が混在していることが通常です。
事例との条件は異なることが普通なので、なるべく似た事例を元に相場を調べることがポイントとなります。

3.相場よりも高く売る5つの方法

相場よりも高く売る5つの方法 横に並ぶ住宅模型この章では、相場よりも高く売る5つの方法について解説します。
ひとつずつ解説していきますので、ぜひ実践してください!

3-1.高く売ってくれる不動産会社に売却を依頼する

家を相場よりも高く売るには、まずは高く売ってくれる不動産会社に売却を依頼することが大前提です。

高く売ってくれる不動産会社を探すには、複数の不動産会社に査定を依頼し、高く見積もってくれる不動産会社を探すことになります。

査定価格とは、3ヶ月程度の販売期間を費やせば売れると予想される価格であり、あくまでも不動産会社の1つの意見に過ぎません。

査定価格は予想価格または意見価格とも呼ばれることから、異なる経験や考え方を持つ不動産会社に査定を依頼し直せば、査定結果は当然に変わるのです。

販売実績から、「この家なら高く売れる」と考えている不動産会社なら高く査定し、「なかなか売れないだろう」と考えている不動産会社なら安く査定します。

高く売れるか安く売れるかは、物件の力だけでなく、不動産会社の力量にもかかわってくる部分です。

売却を依頼された際、メジャーなポータルサイトに全て広告を掲載し、近隣へもチラシを徹底してポスティングをするような不動産会社は販売力が強く、高く売れることが多いです。

一方で、売却を依頼されてもポータルサイトにも広告を載せず、チラシも配布せず、来店者のみにしか物件を開示しないような不動産会社は販売力が弱いため、安い価格でしか売ることができません。

同じ物件であっても、販売力の強い会社は4,500万円と査定しても、販売力の弱い会社は4,000万円と査定することがあります。

販売力の強い会社は自分たちの販売手法に自信を持っているため、他社よりも物件価格を高く評価することができるのです。

下図は、とある物件をA社、B社、C社、D社の異なる不動産会社が査定した時の結果ですが、不動産会社により査定価格に差が出ています。

高く売ってくれる不動産会社に売却を依頼する 異なる不動産会社が査定した時の結果

家の査定価格は販売力の強い会社ほど高く査定してくれることから、査定を依頼するなら販売力の強い不動産会社を探すことが第一歩となります。

しかしながら、一般の方が販売力の強い不動産会社を見抜くことは難しいのが現実です。
昨今は、ポータルサイトのインターネット広告が主流であるため、駅から離れた立地にポツンとあるような不動産会社でも「実は販売実績が豊富」といった会社もあります。
必ずしも、駅前に店舗を構えている社歴の長い不動産会社の販売力が強いとは限らず、外見で良い不動産会社を見つけることは以前よりも難しくなってきています。

そこでおススメなのが、「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー))」です。

不動産売却 HOME4U」は、NTTデータグループが運営する一括査定サービスで、登録されている不動産会社は厳しい審査を通過した優良な企業が厳選されています。
査定を受けたい家の所在地や広さなど、いくつかの簡単な情報を入力するだけで、その物件に適合する不動産会社を瞬時に見つけることができます。
また、同時に最大6社まで査定依頼ができるので、複数の不動産会社の査定額を手間なく比較することが可能です。

先述の通り、査定額は不動産会社により、時には数百万円の違いがでることもありますので、できるだけ多くの不動産会社の査定を受け、比較することをおススメします。

3-2.時間的余裕をもってチャレンジ価格で売りに出す

査定を受け、実際に売却活動を始める際、相場よりも高く売るなら、時間的余裕をもってチャレンジ価格で売りに出すという方法も試してみると良いでしょう。
チャレンジ価格とは、通常の価格よりもやや高い金額で設定する売り出し価格のことです。

一般的にはストライクゾーンの高めギリギリのラインを狙ってチャレンジ価格を設定します。

時間的余裕をもってチャレンジ価格で売りに出す

実際の不動産の売買では、相場よりも高く売れる事例が存在するのは事実です。
買主にも「急いで住宅が欲しい」という事情が存在するケースがあるため、高くても売れるということはあり得ます。
買主が慌てて高く購入するケースのことを「買い進み」と呼んでいます。

チャレンジ価格による売却は、基本的に買い進みを狙った売却方法です。
幸運にも、たまたま「早急に住宅を確保しなければならない」といった人が見つかればチャレンジ価格でも売ることができます。

ただし、チャレンジ価格は高過ぎて売れないことも多いため、一定期間が過ぎたら価格を見直して下げていくことが一般的です。
通常、3ヶ月程度かけて売れなかったら価格を見直す時期になるため、チャレンジ価格による売却は時間に余裕のある人でないと難しい売却方法となります。

もし、時間がたっぷりとあり、少しでも高く売りたいという希望があれば、不動産会社と相談した上で、チャレンジ価格で売り出してみるのも良いでしょう。

3-3.築20年以内に売る

相場よりも高く売るには、築20年以内に売ることも方法の一つとなります。
中古住宅は築20年以内の物件に人気が集中することが高く売れる理由です。

築年数別にみる値引き率の変化を示すと下図のようになります。

築20年以内に売る

出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2019年)

戸建てもマンションも築20年を境に値引き率が上昇しています。
特に戸建てに関しては築20年を超えると値引き率が急上昇していることがわかります。

築20年を超える戸建てが売りにくくなる理由としては、主に以下の2点があるためです。

(1)築20年超の物件は設備の故障が多い
(2)木造の戸建て住宅の築20年超の物件は買主が住宅ローン控除等の軽減措置を受けることができない

1つ目の理由として、築20年超の物件は設備の故障が多いという理由があります。
住宅に付随しているインターフォンやバスの追い炊き機能、エアコン等の設備は概ね15年程度で寿命を迎えます。
築20年超の物件では、売主が設備を更新していないと、購入後すぐに設備が壊れてしまうことが多いのです。
設備に不安なイメージがあることから、築20年超の物件は買主から敬遠されやすくなっています。

2つ目の理由としては、木造の戸建て住宅の築20年超の物件は買主が住宅ローン控除の軽減措置を受けることができないという理由があります。

住宅ローン控除とは返済期間が10年以上のローンを組んで住宅を購入した際、自分がその住宅に住むことになった年から一定期間に渡り、所定の額が所得税から控除できる制度のことです。

また、築20年超の物件は、買主が登録免許税の軽減も受けることができません。
さらに、「贈与税の住宅取得等資金の非課税制度」や「相続時精算課税制度の特例」といった制度の適用対象外ともなります。

築20年超の物件は、買主が受けることができる様々な税金の優遇制度から外れてしまうため、売りにくくなってしまうのです。

木造戸建て住宅には、価値の判断基準に「築20年」という明確なラインがあるため、少しでも高く売るなら築20年以内に売ることをおススメします。

3-4.インスペクションを実施する

相場より高く売る方法として、インスペクションを実施するという選択もあります。
インスペクションとは、既存住宅の建物状況調査のことを指し、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について専門家が行う調査のことです。

既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が、国の定めた既存住宅状況調査方法基準に従って行う調査になります。

公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が行ったアンケート調査結果では、インスペクションを実施して売却すると、「自宅の売却が希望価格で売れた」という回答が第1位となっています。

インスペクションを実施する

出典:公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会「土地・住宅に関する消費者アンケート調査(2016年3月)

インスペクションは建物の専門家が行う客観的な調査であるため、合格すると買主に対して一定の安心感を与える効果があります。

インスペクションの費用は4.5万円~6.5万円程度です。
実際の調査時間は1~3時間程度で終わります。

何千万円もする戸建て住宅が、5万円程度の金額で高く売れるわけですから、インスペクションの費用対効果はかなり高いです。
インスペクションの合格書があることで、200~300万円の値引きを防げる可能性もあります。

インスペクションに関しては、不動産会社に依頼すれば適切なインスペクター(検査をする人のこと)を無料で紹介してもらえます。
興味のある方は、ぜひ不動産会社に相談してみましょう。

3-5.瑕疵担保保険を付保する

相場より高く売る方法として、瑕疵担保保険を付保することも選択肢の一つです。
瑕疵担保保険とは、売却後、物件に瑕疵が発見された場合、その補修費用の一部を保険料によってまかなうことができる保険のことを指します。

公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が行ったアンケート調査結果では、瑕疵担保保険に加入して売却すると、「自宅の売却が希望価格で売れた」という回答が第1位となっています。

瑕疵担保保険を付保する

出典:公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会「土地・住宅に関する消費者アンケート調査(2016年3月)

瑕疵担保保険の付保も、インスペクションと同様に高く売却できる効果があることがわかります。

瑕疵担保保険に加入すると、築20年超の物件でも買主が「住宅ローン控除」や「登録免許税の軽減」、「贈与税の住宅取得等資金の非課税制度」、「相続時精算課税制度の特例」等の税制優遇制度を受けられるようになります。

瑕疵担保保険を付保するだけで、価値が大きく様変わりするため、特に築20年超の物件は瑕疵担保保険を付保して売却することをおススメします。

瑕疵担保保険を付保するには、以下の2つの要件を満たすことが必要です。

  1. インスペクションに合格している建物であること(1年以内のもの)
  2. 新耐震基準に適合した建物であること

また、瑕疵担保保険の費用相場は以下のような金額となります。
相場は、保証金額や保証期間によって異なります。

保証期間 1年 5年
保証金額 500万円 1,000万円 1,000万円
戸建て 3.9~5.5万円程度 4.0~5.6万円程度 5.8~10.1万円程度
マンション 3.1~4.0万円程度 3.2~4.1万円程度 3.9~6.1万円程度

 

インスペクションと瑕疵担保保険を合わせると、合計で10万円程度の金額となります。
インスペクションや瑕疵担保保険は、ハウスクリーニング(プロによる清掃のこと)よりも確実に効果が出る対策です。

ハウスクリーニングの実施に迷うようであれば、インスペクションや瑕疵担保保険に予算を振り分けることをおススメします。

まとめ

いかがでしたか。
査定の前に家の相場を調べる方法や高く売る方法などについて解説してきました。

査定を依頼する前に相場を調べた方が、実際の査定価格に納得感が得られます。
自分で相場を調べる方法としては、レインズマーケットインフォメーション等を利用する方法がありますので、ぜひ調べてみてください。

また、相場よりも高く売る方法としては、高く売ってくれる不動産会社に売却を依頼することが最も重要なポイントとなります。
そのためにも「不動産売却 HOME4U」で、複数の優良な不動産会社の査定額をしっかりと比較して、ベストな会社に売却を依頼してくださいね。

皆さんの大切な家が、少しでも高く売れるよう願っています。

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でしたら、不動産会社に査定を依頼してみることから始めましょう。
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