マンション買取ガイド|仲介との違いや売残りを防ぐ不動産会社の選び方

マンションの売却方法には、「買取」と「仲介」の2種類があります。

買取はマンション売却価格が仲介よりも下がってしまう傾向がありますが、不動産会社と取り決めた期日でマンションが売れます。転勤や学校の新学期など、ライフスタイルに合わせてマンション売却を行いたいにおすすめです。

マンション売却を検討中の方や、買取について詳しく知りたい方に、買取と仲介の違いや、メリット・デメリット、不動産会社の選び方、買取に向いている方などをご紹介します。

「自分のケースでは買取と仲介とどちらの選択が良いのか」ぜひ最後までご覧いただき、計画的なマンション売却を実現してください。

マンション売却が決まっていて、不動産会社に相談したい方は、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」を使って一括査定を申し込んでみることをおすすめします。一度の申し込みで複数の不動産会社に査定依頼ができるので、カンタンに価格の比較が可能です。
この記事の執筆者
竹内 英二
不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。
(株)グロープロフィット

1. マンション売却における買取とは

マンションの「買取」とは

  • マンションを不動産会社に売却すること
  • 不動産会社がリフォームを行い再販する
  • 買取時の売却価格は「仲介」より安くなる
  • 購入してくれる不動産会社が見つかれば売れ残ることはない

買取は、不動産会社に直接購入してもらう売却方法です。
不動産会社は、再販を目的として買い取ります。

買取ったマンションは、リフォームなどを行い、購入希望者へ市場価格で売却します。不動産会社は、再販益を確保しなければなりません。そのため、買取時の売却価格は安くなります。

しかし、買取ってくれる不動産会社を見つければ、長期間売れ残ることはありません。

2. 買取と仲介の違い

マンションを売却する方法は、買取と仲介の2種類です。多くの方は、売却期間に保証がない代わりに、販売価格が高くなる傾向にある「仲介」を選択します。

この章では、買取と仲介の違いについて8つの視点で解説します。

2-1. 売却価格に2割程度差が出る

売却価格については、買取は安く、仲介は高いです。

買取の売却価格は、仲介の買取価格の2割ほど安い80%が目安となります。

2-1-1. 買取が仲介よりも安くなってしまう理由

買取は、転売を目的とした不動産会社が仕入れのために行う購入です。

買取をした不動産会社は、転売益を上乗せして市場価格で最終消費者へと売却します。そのため、可能な限り安く購入しようとします。

2-1-2. 仲介がスタンダードな理由

仲介は市場価格で直接購入希望者に売却する行為です。

仲介の売却は、市場価格で最終消費者に直接売却できるため、高く売ることができます。買主のマンションを少しでも高く売りたいという気持ちを実現するために、マンション売却では仲介がスタンダードな売り方です。

中古マンションの購入者からすると、仲介も買取も金額は同じです。

買取にも買主側のメリットは多くあるため、自分のマンション売却にとってどちらが売りやすいかで選ぶことをおすすめします。

2-2. 価格の納得感

価格に対する納得感は、買取は低く、仲介は高いです。納得感に違いが出る理由は以下の通りです。

2-2-1.買取で価格の納得感が低い理由

買取は、不動産会社の「言い値」で値段が決まってしまうため、納得感がありません。

買取を行う不動産会社は、必ず市場価格より安く買っており、どれくらいの利益率を確保しているのか、本当のところが分からず不透明です。買取は、価格に対して疑い出すと、キリがないという特徴があります。

2-2-2.仲介で価格の納得感が高い理由

仲介は売却までに複数の購入希望者からの申込があるなど、一定のプロセスがあるため、価格に納得感が持てます。

仮に、高めで売出価格を設定しても、なかなか売れなければ値下げをします。値下げも、一定の販売期間を経たうえで行いますので、売主としては「しょうがない」という納得感があります。

また、仲介では査定の時点で複数の不動産会社に査定を依頼することが可能です。複数の査定結果を得ると、査定価格自体に納得感が持てます。

2-3. 売却までの時間

売却までの時間は、買取はすぐに売却が可能で、仲介は標準で3ヶ月ほどの時間がかかります。

2-3-1.買取が短期間で売却できる理由

買取は、不動産会社が提示する価格に対して応諾すれば、すぐに売却が可能です。短期間で売却できるというのは、買取の大きなメリットであり、売却までの時間は仲介では勝てません。

2-3-2.仲介で時間がかかる理由

仲介で売却するときに時間がかかる理由は、売り出しの準備や買主を探す販売期間、売買契約のスケジュール調整などがあるからです。
最短でも、査定などの準備で半月、販売期間に3ヶ月、売買契約から引渡までに1ヶ月を要するため、順調に運んでも4.5ヶ月程度はかかります。
販売期間も3ヶ月で売却できるという保証はなく、物件の条件が悪い場合や売出価格の設定が高過ぎる場合など、半年以上の時間がかかることもあります。

2-4. 仲介手数料の有無

仲介手数料の有無については、買取は発生せず、仲介は発生します。

買取は、不動産会社に対し直接の売却となるため、仲介手数料は発生しません。
仲介は、その名の通り、もちろん仲介手数料が発生します。

2-4-1.【例外】買取でも仲介手数料が発生するケース

ただし、仲介を使って買取を行う別の不動産会社に売却した場合は、仲介した不動産会社に対し仲介手数料が発生してしまいます。

仲介の売却が長引いて、最後、どうにもならなくなったケースでは、仲介を通して買取の不動産会社に売却することがあります。

つまり、仲介手数料というのは「仲介する不動産会社」の存在の有無によって、発生するかどうかが決まります。

2-4-2.仲介手数料を払っても仲介が得

仲介手数料は宅地建物取引業法により、不動産会社が受領できる上限額が決まっています。
報酬上限額は、売買される不動産の取引額に応じ、以下のように規定されています。

取引額 仲介手数料(別途消費税)
200万円以下 取引額の5%
200万円超から400万円以下 取引額の4%+2万円
400万円超 取引額の3%+6万円

例えば、3,000万円のマンションを売却した場合、仲介手数料は最大で96万円(=3,000万円×3%+6万円)となります。
そのため、仲介手数料の発生しない買取は、96万円も節約できそうな感じがします。

しかしながら、買取の売却価格は市場価格の80%程度ですので、3,000万円のマンションは2,400万円となってしまいます。

仲介で売るよりも買取では600万円も損をすることになり、96万円の仲介手数料を払ってでも仲介で売却した方が、金額的には得をしていることになるのです。

2-5. 売却の確実性

売却の確実性については、買取は高く、仲介は不確実となります。

買取は、不動産会社がすぐに買い取ってくれるため、確実に売却できます。
それに対して、仲介は売買契約をしても、その後、契約解除のリスクがあり、最後まで売却できるかは不確実な側面があります。

2-5-1.仲介における契約解除は2種類

仲介における売買契約から引渡までの解除には、「手付解除」と「ローン特約による解除」の2種類があります。

手付解除とは

買主が売買契約時に売主に預けた手付金を放棄することでできる解除です。
手付解除は、売主からも手付金の倍額を買主へ渡すことで可能となります。

ローン特約による解除とは

買主が住宅ローンの申請が通らなかったときに行われる解除です。

住宅ローンの本審査は売買契約書がないとできないため、買主は売買契約後から引渡までの間に住宅ローンの審査を行います。そこでもし銀行の審査が通らない場合があると、買主は購入することができないため、契約は解除となります。

2-5-2.買取の確実性が高い理由

不動産会社は個人の買主に比べて信用が高いからです。
買取を行う不動産会社は、一定の経済的信用力を備えています。買取が生じると、その都度、銀行から融資を受けていますが、融資が受けられるということは一定の資金力の裏付けがあるからです。
例えば、創業したてのような不動産会社だと、裏付ける資金力がなく、買取には参入できません。
そのため、買取を行う不動産会社は一定規模以上の不動産会社であり、買主としての信用力が実は高いという特徴があります。

2-6. 秘匿性

秘匿性については、買取は高く、仲介は低くなります。

秘匿性とは、他人に知られずに売るということです。

不動産を「ご近所トラブル」や「離婚」、「借金の返済」等を理由に売却するケースでは、売却していることを他人に知られたくないという場合があります。

このように秘匿で売りたいという場合には、買取の方が適しています。
買取は、不動産会社が見て、そのまま買い取ることを決めてくれるため、チラシやインターネット広告等を行う必要がありません。

売るという情報が外部に漏れないまま、売却を終了することができます。

2-7. 内覧対応の必要性

内覧については、買取は不要で、仲介は必要となることがあります。
内覧とは、購入希望者に家の中を見せる販売行為です。

仲介では、住みながら家を売るときは、売主に内覧対応が必要となります。内覧は土日に集中し、販売期間中(順調に進んで3ヶ月程度)は家族で外出できません。

仲介でも空き家状態の物件を売る場合には、不動産会社に内覧を任せることができますので、売主による内覧対応は不要です。ただし、空き家状態で仲介を利用できるケースは、誰も住んでいない実家や、経済力があり引っ越し先を確保したケースに限定されます。

一方、買取では不動産会社が見に来ること自体が内覧となっていますので、内覧は不要です。内覧の手間がかからないという点では、買取に軍配が上がります。

2-8. 契約不適合責任の有無

瑕疵(かし)担保責任については、買取では負う必要がなく、仲介では負うことになるのが通常です。

※瑕疵担保責任は、民法が変わり契約不適合責任に変わりました。

2-8-1. 瑕疵とは

瑕疵とは、雨漏りなど家が通常の品質を欠いていることを指します。

売主は売却後に瑕疵が発見されると、買主から損害賠償の請求または契約の目的が達成できない場合には契約解除の請求を受けることがあります。

売主が負うこのような責任を契約不適合責任と呼びます。

民法改正は不動産売買にどう影響する?8つのポイントを解説

2-8-2.買取なら契約不適合責任を気にしなくていい

売主が宅地建物取引業者(不動産会社)の場合には、原則、買主に不利な特約はできないといった制限があります。

不動産会社は、瑕疵については最初から修繕するつもりで購入するため、多少の瑕疵は気にせず購入してくれます。

よって、買取では売主は瑕疵担保責任を全て免責した形で不動産会社に買ってもらうことが可能です。

3. マンション買取のメリット

マンション売却で買取を選ぶメリットをご紹介します。

  • マンションの売れ残りを防げる
  • 短期間でマンションを売れる
  • 売却の手間を削減できる
  • 不動産会社が買ってくれるため契約解除になりにくい
  • 仲介手数料を削減できる

買取の場合、不動産会社を見つけることができればマンションの売れ残りを防ぎ、目標の期日までにマンションの売却が可能です。

また、不動産会社はローンの与信が低い会社は買取に参入できません。そのため「やっぱり住宅ローンが組めなかったので契約はなしで」ということが起こりません。

4. マンション買取のデメリット

買取のデメリットは以下の通りです。

  • 仲介に比べ安い価格で売却することになる
  • 最終的な買主がわからない

買取は、仲介に比べて安い価格でマンションを売却することになります。少しでもマンションを売って稼ぎたい方には、買取はデメリットが大きい契約です。

また、不動産会社に買われたマンションは、リフォームののちに別の買主が購入します。思い入れのあるマンションを誰が買ってくれるのか、最終的な買主を知ることはできません。

5. マンション売却で買取と仲介を選ぶポイント

マンション売却で買取を選ぶか、仲介を選ぶか、判断するポイントをご紹介します。

5-1. 買取を選ぶポイント

以下の項目に多くあてはまる場合は、買取がおすすめです。

  • 決まった期日までに売却したい
  • 売却に時間をかけたくない
  • 物件の売れ残りを避けたい
  • 仲介手数料をかけたくない
  • 誰にも知られずに売りたい
  • 内覧対応をしたくない
  • 契約不適合責任を負いたくない

5-2.仲介を選ぶポイント

以下の項目に多くあてはまる場合は、買取がおすすめです。

  • 少しでも高くマンションを売りたい
  • 売却価格に納得感が欲しい
  • 多くの人に物件を見て欲しい
  • 売主として内覧などの売却活動を経験してみたい

買取か仲介か、不動産会社に問い合わせて決めたい方は「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」の一括査定がおすすめです。
査定額は無料なので、価格やマンション売却の方針を決めるためにご利用いただけます。

6. 買取を依頼する不動産会社の選び方

マンションを売却するうえで、不動産会社選びは重要なポイントです。買取を依頼する不動産会社の上手な選び方のコツをご紹介します。

6-1.買取の形式を確認する

マンションの買取には、すぐに買い取ってくれる「即時買取」と「買取保証」の2種類があります。
即時買取は、すぐにマンションを売却できることですが、価格が下がります。

買取保証は一旦マンションの売却活動を行うものの、設定した期間内に売れなかったら不動産屋が買い取るという保証です。

もし、売却活動中に買主が現れた場合、仲介手数料はかかりますが、買取よりもマンションを高く売れます。

不動産会社を選ぶ際には、どのような買取形式をとっているのか確認しましょう。すぐにマンションを売りたい場合は、即時買取の不動産会社に依頼します。

6-2.複数の不動産会社に問い合わせを行う

中古マンションを売却したい場合、複数の不動産会社に問い合わせを行いましょう。不動産会社によって査定額が異なるからです。

不動産会社にアテがない場合、インターネットの一括査定の利用がおすすめです。一度の入力で複数の不動産会社から査定を受けられるため、手間が省けます。

6-3.マンション売却に強い不動産会社に依頼する

不動産会社といっても、戸建て売却に強い不動産会社、マンションの売却に強い不動産会社など得意な物件タイプは異なります。

マンションの売却は、売却する部屋以外にも共用部や管理組合も価格に影響します。マンションは、戸建てよりも価格にかかわるチェック項目が多いのです。そのため、マンション売却に慣れている不動産会社に依頼しましょう。

7. 仲介で買取並みに早く売ることは可能!?

「買取」に比べ対応が多い「仲介」であっても、早く売ることは可能です。
この章では、仲介でも早く売るための2つのコツを解説します。

7-1. 売れやすい価格設定を行う

マンションを早く売却するには、売れやすい「低め」の価格設定をすることがコツとなります。

仲介で売却が長期化する最も大きな原因は価格設定です。
高過ぎる価格設定は、売却の障害となるため、売却までに時間がかかります。
一方で、低めの価格設定といっても、仲介の安めの価格設定なら買取価格よりも十分に高いです。

売れやすい価格設定は、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格を見比べることではじめて見つけることが可能です。

査定も複数の不動産会社に一社ずつ依頼すると時間がかかるため、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定サービスを利用することをおススメします。

不動産売却 HOME4U」の提携不動産会社は、十分な審査を経て参画しているので、信頼できる不動産会社探しの手間が省けます。

HOME4Uでは、最大6社の不動産会社に無料で査定を依頼できます。
査定してくれる不動産会社は、そのエリアでマンション売却を得意とする会社ばかりですので、査定価格は相場を十分に熟知した価格が提示されます。

早く売却したい場合は、その査定価格の中で一番低い価格を採用して価格設定を行います。
査定価格はバラバラに出されますが、一番低い価格は、相場の中で無理なく売れる価格を表しています。

一番低い価格と言っても、市場価格ですので買取よりは2割も高い価格です。
HOME4Uを使えば、相場の中で無理なく売れる価格を誰でも簡単に見つかることができます。

不動産売却 HOME4U」を使って、早く売るための最適な価格を見つけましょう。

7-2. 一般媒介で売る

仲介で買取並みに早く売る場合には一般媒介契約で売却することをおススメします。
媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介の契約のことです。

媒介契約には、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があります。

専属専任媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼ができない。自己発見取引も不可。
専任媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼ができない。自己発見取引は可能。
一般媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼できる。自己発見取引も可能。

※自己発見取引とは自分で買主を見つけてくることです。

一般媒介を利用すると、不動産会社同士が競い合う形となるため、売却が早く決まるようになります。

一般媒介でも、不動産会社のやる気を引き出すのは価格設定次第です。
「相場を大きく外れない保守的な価格設定と一般媒介」を組み合わせれば、売却までの時間を最大限短縮することができます

「買取を選択したくないけど早く売りたい」という方は、一般媒介も早く売る方法の一つとして、頭に入れておくようにしましょう。

3つの媒介契約のメリット、デメリット。自分に有利な契約はどれ?

8. 買取に向いていない方

仲介に向いている、つまり、買取をそもそも検討する必要がない場合があります。

そんな方には、迷わず仲介でマンションを売却することをオススメいたします。

この章では、買取に向いていない方を確認します。

8-1. とにかく高く売りたい方

とにかく高く売りたい方は、買取に向いていません。

買取の最大のデメリットは値段が安いということです。
それに対して仲介の最大のメリットは値段が高いことにあります。

高く売るなら仲介ですので、買取は全く検討する必要はないでしょう。

8-2. 時間的に余裕のある方

時間的に余裕のある方も買取に向いていません。
時間的に余裕があれば、わざわざ安くなってしまう買取を選ぶこと自体がもったいないからです。

売却に時間をかけられるのであれば、仲介でしっかりと高く売ることをおススメします。

8-3. 空き家状態でマンションを売れる方

空き家状態でマンションを売れる方も買取はもったいないといえます。
空き家状態の物件は、住みながら売る物件よりも売りやすいため、高値の追及ができます。

また、空き家を売る方は、時間的にも余裕がある方が多いです。
特に焦っていなければ、空き家の物件は仲介でじっくり売った方が良いでしょう。

9. 買取が向いている方

仲介では、条件的に売却が難しいというマンションもあります。

また、買取を選択したほうが、売主にとって都合がよいという場合もあるでしょう。

この章では、買取に向いている方について紹介します。

9-1. とにかくすぐに現金が必要な方

とにかくすぐに現金が必要な方は買取が向いています。

仲介は売れるまでに時間がかかり、かつ、いくらで売れるのか最後まで分からないことから、お金がすぐに必要な方は仲介には向いていません。

住み替えや転居など、マンション売却によって現金を作らなければならない方は、買取を利用した方が良いでしょう。

9-2. 事故物件を売る方

事故物件を売る方も買取に向いています。

事故物件とは、忌まわしい事件・事故等があり、心理的な面において住み心地の良さを欠く物件です。

事故物件は、瑕疵の中でも心理的瑕疵に該当します。
売主は瑕疵を告知しないと、売却後に契約不適合責任を追及されるため、心理的瑕疵も告知しなければなりません。

一方で、心理的瑕疵を告知すれば、値段が下がり、なおかつ、買手もなかなか見つからないため売却期間も長引くという問題が生じます。

もちろん、買取でも値段は下がりますが、売却が長期化するという事態は避けられます。

10. 買取か仲介か選べるケース

「買取」を検討しているというマンションであっても、実は「仲介」でも十分売却できる可能性が残されています。

そのため、安易に買取を選択するのではなく、一度、仲介を検討した方が賢明といえます。
この章では、買取か仲介か選択肢があるケースの特徴についてご紹介します。

10-1. 近所に知られたくないケース

近所に知られたくない方でも、仲介で売却することは可能です。

仲介でも不動産会社に指示をすれば、一切広告を打たずに売却活動を進めてくれます。
この際、不動産会社には専属専任媒介または専任媒介で仲介を依頼するのが良い方法です。

専属専任媒介や専任媒介で契約すると、レインズと呼ばれる不動産会社しか見ることのできない情報ネットワークに物件によって情報が強制的に共有されます。

レインズに物件が載れば、他の不動産会社が客付に協力してくれるため、広く広告を打たなくても不動産会社の間で物件が周知されるため、売りやすくなります。

一般の方には知られることなく、かつ、様々な不動産会社の力を借りることができるため、近所の方に知られずに仲介で高く売ることができます。

単に秘密に売りたいだけの方は、仲介でも十分対応できますので、一度仲介を検討してみてください。

10-2. 住み替えをするケース

住み替えするケースは、仲介で十分可能です。
たまに、住み替えをする方に向けた買取保証サービスを提供している不動産会社がありますが、買取保証までしなくても住み替えすることはできます。

住み替えではつなぎ融資を利用すると売却と購入のタイミングのズレを吸収することができます。

つなぎ融資とは、住み替えにおいて、購入物件の代金支払が売却物件の代金受領よりも先に来てしまった場合において、一時的な資金不足を補うために利用する短期の融資です。

つなぎ融資には、融資の際の事務手数料や金利等の余計なコストはかかりますが、2割も安く売ってしまう買取より損をすることはありません。

住み替えで登場する「つなぎ融資」って何?使わない方法も解説

10-3. 比較的早く売りたいケース

「すぐ」ではなく、2~3ヶ月程度の間で比較的早く売りたい方も仲介で十分です。

2~3ヶ月程度の時間があれば、低めに価格設定をして仲介で売却した方が、買取よりもよっぽど高く売れます。

2~3ヶ月の余裕があるのであれば、仲介でチャレンジするのが良いでしょう。

10-4. 築50年以上の物件を売る方

築50年以上のマンションを売る方も、仲介で大丈夫です。

築50年以上のマンションをお持ちの方は、最初から勝手に売れないのではないかと思い込んでいる方もいるかもしれませんが、実際には築50年以上のマンションでも、仲介で売れている物件は多くあります

逆に築年数が浅くても立地が悪いとなかなか売れない物件もあります。

マンションの売却は、築年数よりも立地が重要です。
まずは査定を依頼して、しっかりと値段が付けば、それは売れる証拠といえます。

もし、本当に売れなければ、査定価格はゼロのはずです。
基本的には築50年以上のマンションでも仲介で売れますので、仲介から検討をスタートすることをおススメします。

まとめ

いかがでしたか。
マンションの買取について解説してきました。

買取には早く確実に売れる、秘密で売れる等のメリットはありますが、売却価格が安いという大きなデメリットがあります。

少しでも高く売却を希望するのであれば、仲介がおすすめです。

よほどのことがない限り、まずは仲介を検討し、買取は最終手段をして利用するのが順当な考えです。

仲介でも買取が持っているメリットを発揮することができますので、「不動産売却 HOME4U」を使って仲介からスタートしましょう。

この記事のポイント まとめ

マンション売却における買取とは?

マンション売却における買取の特徴は以下の通りです。

マンションの「買取」とは

  • マンションを不動産会社に売却すること
  • 不動産会社がリフォームを行い再販する
  • 買取時の売却価格は「仲介」より安くなる
  • 購入してくれる不動産会社が見つかれば売れ残ることはない

詳細は「1. マンション売却における買取とは」をご一読ください。

買取と仲介の違いは?

買取と仲介の違いは以下の通りです。

  • 売却価格に2割程度差が出る
  • 価格の納得感
  • 売却までの時間
  • 仲介手数料の有無
  • 売却の確実性
  • 秘匿性
  • 内覧対応の必要

詳細は「2. 買取と仲介の違い」をご一読ください。

マンション買取のメリットは?

マンション売却で買取を選ぶメリットは以下の通りです。

  • マンションの売れ残りを防げる
  • 短期間でマンションを売れる
  • 売却の手間を削減できる
  • 不動産会社が買ってくれるため契約解除になりにくい
  • 仲介手数料を削減できる

詳細は「3. マンション買取のメリット」をご一読ください。

マンション買取のデメリットは?

買取のデメリットは以下の通りです。

  • 仲介に比べ安い価格で売却することになる
  • 最終的な買主がわからない

詳細は「4. マンション買取のデメリット」をご一読ください。

買取か仲介かマンションの売却方法を選べるケースは?

買取か仲介かマンションの売却方法を選べるケースの条件は以下の通りです。

  • 近所に知られたくない
  • 住み替えをする
  • 3か月程度時間の余裕がある

詳細は「10. 買取か仲介か選べる人」をご一読ください。