マンション買取ガイド|仲介で買取並みに早く売る方法も解説

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マンションの売却方法には、「買取」と「仲介」の2種類があります。

買取は、不動産会社に直接購入してもらう売却方法です。
不動産会社は、再販を目的として買い取ります。買い取ったマンションは、リフォームなどを行い、購入希望者へ市場価格で売却します。
不動産会社は、再販益を確保する必要があることから、買取時の売却価格は安くなります。

それに対して仲介は、売主が不動産会社を通して購入希望者(買主)に直接売却する方法です。
最終消費者に直接市場価格で売却することができるため、高く売却することができます

買取には相応のメリットがあるため、利用しても良いケースはあります。
ただし、通常の仲介でも工夫次第で買取に似たようなメリットを出すことができますので、少しでも高く売却したい人は仲介を利用することをおススメします

この記事を読むことで、買取と仲介の違いや、自分は買取と仲介のどちらを利用すべきかについて分かるようになります。
ぜひ最後までご覧いただき、高く早くマンション売却を実現してください。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
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ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1. 買取と仲介の違い

この章では、買取と仲介の違いについて8つの視点で解説します。

1-1. 売却価格

売却価格については、買取は安く、仲介は高いです。

買取の売却価格は、仲介の買取価格の80%が目安となります。

買取は、転売を目的とした不動産会社が仕入れのために行う購入です。
世の中には中古車やブランド品などの買取サービスが存在しますが、不動産の買取も基本的には他の買取サービスと同じです。

買取をした不動産会社は、転売益を上乗せして市場価格で最終消費者へと売却します。そのため、可能な限り安く購入しようとします。

一方で、仲介は市場価格で直接購入希望者に売却する行為です。
中古車やブランド品は、最終消費者への直接売却は、最近インターネットによってようやく徐々にできるようになりました。

ただ、不動産においては仲介によって個人が直接最終消費者に売却する行為が昔から存在するため、買取よりもむしろ仲介の方がスタンダードな売り方となっています。
仲介の売却は、市場価格で最終消費者に直接売却できるため、高く売ることができます。

中古マンションの購入者からすると、仲介も買取も金額は同じです。
買取物件だから高いということはないため、買取転売で利益を出すためには、不動産会社はしっかりと安く買わなければいけません。

そのため、買取の腕が良い不動産会社ほど安く購入するため、そのような不動産会社に遭遇してしまうと、売却価格が非常に安くなってしまいます

1-2. 適切な価格での売却

価格に対する納得感は、買取は低く、仲介は高いです。

買取は、不動産会社の「言い値」で値段が決まってしまうため、納得感がありません。

買取を行う不動産会社は、必ず市場価格より安く買っており、どれくらいの利益率を確保しているのか、本当のところが分からず不透明です。買取は、価格に対して疑い出すと、キリがないという特徴があります。

一方で、仲介は売却までに複数の購入希望者からの申込があるなど、一定のプロセスがあるため、価格に納得感が持てます

仮に、高めで売出価格を設定しても、なかなか売れなければ値下げをします。値下げも、一定の販売期間を経たうえで行いますので、売主としては「しょうがない」という納得感があります。

また、仲介では査定の時点で複数の不動産会社に査定を依頼することが可能です。複数の査定結果を得ると、査定価格自体に納得感が持てます。
売出価格自体も十分に納得した上で設定することが可能なので、仲介では価格に対する不信感のようなものは生まれにくいです。

1-3. 売却までの時間

売却までの時間は、買取はすぐに売却が可能で、仲介は標準で3ヶ月ほどの時間がかかります。

買取は、不動産会社が提示する価格に対して応諾すれば、すぐに売却が可能です。短期間で売却できるというのは、買取の大きなメリットであり、売却までの時間は仲介では勝てません。

仲介は、最短で査定などの準備で半月、販売期間に3ヶ月、売買契約から引渡までに1ヶ月を要するため、順調に運んでも4.5ヶ月程度はかかります。

販売期間も3ヶ月で売却できるという保証はなく、物件の条件が悪い場合や売出価格の設定が高過ぎる場合などは半年以上の時間がかかることもあります。

仲介は、売却期間が長いだけでなく、「売却期間が読めない」というデメリットがあります。
「転勤で1ヵ月後までに売らなきゃいけない」というように、短期間の期限が決まっている場合には、使いにくいです。
仲介で十分高く売るには、時間的に余裕があることが前提条件となります。

借金の返済などで、すぐにでも売らなければいけないようなケースでは、買取の方が適しているといえるでしょう。

1-4. 仲介手数料の有無

仲介手数料の有無については、買取は発生せず、仲介は発生します。

買取は、不動産会社に対し直接の売却となるため、仲介手数料は発生しません。
仲介は、その名の通り、もちろん仲介手数料が発生します。

ただし、仲介を使って買取を行う別の不動産会社に売却した場合は、仲介した不動産会社に対し仲介手数料が発生してしまいます。

仲介の売却が長引いて、最後、どうにもならなくなったケースでは、仲介を通して買取の不動産会社に売却することがあります。

つまり、仲介手数料というのは「仲介する不動産会社」の存在の有無によって、発生するかどうかが決まります。

仲介手数料は宅地建物取引業法により、不動産会社が受領できる上限額が決まっています。
報酬上限額は、売買される不動産の取引額に応じ、以下のように規定されています。

取引額 仲介手数料(別途消費税)
200万円以下 取引額の5%
200万円超から400万円以下 取引額の4%+2万円
400万円超 取引額の3%+6万円

例えば、3,000万円のマンションを売却した場合、仲介手数料は最大で96万円(=3,000万円×3%+6万円)となります。
そのため、仲介手数料の発生しない買取は、96万円も節約できそうな感じがします。

しかしながら、買取の売却価格は市場価格の80%程度ですので、3,000万円のマンションは2,400万円となってしまいます。

仲介で売るよりも買取では600万円も損をすることになり、96万円の仲介手数料を払ってでも仲介で売却した方が、金額的には得をしていることになるのです。

1-5. 売却の確実性

売却の確実性については、買取は高く、仲介は不確実となります。

買取は、不動産会社がすぐに買い取ってくれるため、確実に売却できます。
それに対して、仲介は売買契約をしても、その後、契約解除のリスクがあり、最後まで売却できるかは不確実な側面があります。

仲介における売買契約から引渡までの解除には、「手付解除」と「ローン特約による解除」の2種類があります。

手付解除とは、買主が売買契約時に売主に預けた手付金を放棄することでできる解除です。

手付解除は、売主からも手付金の倍額を買主へ渡すことで可能となります。
売主だけ倍額というのは不利なように感じますが、売主は既に手付金を預かっているため、実質的には手付金と同額を支払うだけで良く、買主と条件は同じです。

また、ローン特約による解除とは、買主が住宅ローンの申請が通らなかったときに行われる解除です。

住宅ローンの本審査は売買契約書がないとできないため、買主は売買契約後から引渡までの間に住宅ローンの審査を行います。そこでもし銀行の審査が通らない場合があると、買主は購入することができないため、契約は解除となります。
ローン特約による解除は、手付金を買主に返還することで終わります。

ローン特約による解除は、買主の与信(勤務先や健康状態等の信用力)の低いことで生じます。仲介では様々な与信の人が買主となる可能性があるため、ローン特約による解除はあり得ます。

一方で、買取を行う不動産会社は、一定の経済的信用力を備えています。買取が生じると、その都度、銀行から融資を受けていますが、その融資は一定の資金力の裏付けを必要とします。

例えば、創業したてのような不動産会社だと、裏付ける資金力がなく、買取には参入できません。
そのため、買取を行う不動産会社は一定規模以上の不動産会社であり、買主としての信用力が実は高いという特徴があります。

買取では「早くて確実!」というメリットが言われることが多いですが、「確実」であることは、つまり「買取を行う不動産会社の信用力は総じて高い」という理由があるためです。

1-6. 秘匿性

秘匿性については、買取は高く、仲介は低くなります。

秘匿性とは、他人に知られずに売るということです。

不動産を「ご近所トラブル」や「離婚」、「借金の返済」等を理由に売却するケースでは、売却していることを他人に知られたくないという場合があります。

このように秘匿で売りたいという場合には、買取の方が適しています。
買取は、不動産会社が見て、そのまま買い取ることを決めてくれるため、チラシやインターネット広告等を行う必要がありません。

売るという情報が外部に漏れないまま、売却を終了することができます。

一方で、仲介では広告を大々的に行うことが通常です。
多くの人の目に触れさせて、購入希望者を募るためには、十分な広告活動を行うことが必要となってきます。

特にマンション売却では、同じマンション内に重点的にポスティングが行われることも少なくありません。
同じマンションには、親の介護や、娘夫婦の家を目的とした購入需要があり、同じマンションの人が他の部屋を買うということがよくあるためです。

しかも、同じマンションの人は、そのマンションの良さを十分に分かっているため、特段値引き要求もせず、売りが出たらすぐに購入してくれる場合も多くあります。

そのため、マンション売却を仲介で進めると、同じマンション内の人に「○○さんの家が売りに出されている」という情報がすぐに伝わってしまう可能性もあるのです。

チラシや広告は、高く売るためには必要な行為ですが、他人に知られたくない人にとっては厄介な行為です。

ただし、仲介を依頼した場合でも、不動産会社に「広告はしないで欲しい」と依頼することは可能です。
広告をして欲しくない売主は、意外と多いので、不動産会社はそのようなニーズにもきちんと対応してくれます。

1-7. 内覧対応の必要性

内覧については、買取は不要で、仲介は必要となることがあります。
内覧とは、購入希望者に家の中を見せる販売行為です。

仲介では、住みながら家を売るときは、売主に内覧対応が必要となります。
仲介でも空き家状態の物件を売る場合には、不動産会社に内覧を任せることができますので、売主による内覧対応は不要です。

内覧は土日に集中し、販売期間中(順調に進んで3ヶ月程度)は家族で外出できない日々が続きます。
内覧は売主にとって精神的に負荷がかかる行為であり、他人がどのように内覧を乗り切ったのかブログを読んで共感を得たがる人もいます。

まず、買取では不動産会社が見に来ること自体が内覧となっていますので、内覧は不要です。
不動産会社は家が綺麗とか汚いとかでは判断しないため、何の準備をしなくても大丈夫です。

一方で、内覧では事前に相応の準備が必要となってきます
内覧では、家を綺麗に見せるために、ある程度、家の中のものを片付けることが必要です。

また、キッチンやバス、洗面所、トイレなどの水回りは古さが目立ってしまうため、しっかりと掃除をする必要があります。
汚れがひどい場合には、費用をかけてプロのハウスクリーニングを利用する人もいます。

買取では、内覧の準備も不要ですし、不動産会社の査定時だけ対応すれば終わりです。
内覧の手間がかからないという点では、買取に軍配が上がります。

1-8. 瑕疵担保責任の有無

瑕疵(かし)担保責任については、買取では負う必要がなく、仲介では負うことになるのが通常です。
瑕疵とは、雨漏りなど家が通常の品質を欠いていることを指します。

売主は売却後に瑕疵が発見されると、買主から損害賠償の請求または契約の目的が達成できない場合には契約解除の請求を受けることがあります。
売主が負うこのような責任を瑕疵担保責任と呼びます。

瑕疵担保責任については、個人が売主の場合には、その責任を全部免責、または一部免責とすることができます。

しかしながら、売主が宅地建物取引業者(不動産会社)の場合には、瑕疵担保責任の期間を引渡から2年以上とする特約を除いて、買主に不利な特約はできないといった制限があります。

そのため、買取転売を行う不動産会社は、転売時に必ず瑕疵担保責任を2年以上負うことになるため、瑕疵を十分に修繕した上で売却することが通常です。
不動産会社は、瑕疵については最初から修繕するつもりで購入するため、多少の瑕疵は気にせず購入してくれます。

よって、買取では売主は瑕疵担保責任を全て免責した形で不動産会社に買ってもらうことが可能です。

一方で、仲介の場合には、瑕疵担保責任は一部免責とし、売主は引渡後3ヶ月間の瑕疵担保責任を負うのが通常です。しかも、売却時に売主が知っていながら買主に告げなかった瑕疵については、免責することはできません。
仲介では、瑕疵だらけの物件は、全ての瑕疵を買主に告げる必要があります。

2. 仲介で買取なみに早く売ることは可能!?

「買取」に比べ対応が多い「仲介」であっても、早く売ることは可能です。
この章では、仲介でも早く売るための2つのコツを解説します。

2-1. 売れやすい価格設定を行う

マンションを早く売却するには、売れやすい「低め」の価格設定をすることがコツとなります。

仲介で売却が長期化する最も大きな原因は価格設定です。
高過ぎる価格設定は、売却の障害となるため、売却までに時間がかかります。
一方で、低めの価格設定といっても、仲介の安めの価格設定なら買取価格よりも十分に高いです。

そのため、2~3ヶ月以内という比較的短期間の間で売却したいという話であれば、買取よりも仲介を選択した方が得といえます。

低めの価格設定といっても、いくらぐらいが安すぎずちょうどよい価格なのか、普通の人はそれを見つけるのは難しいと思います。
売れやすい価格設定は、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格を見比べることではじめて見つけることが可能です。

査定も複数の不動産会社に一社ずつ依頼すると時間がかかるため、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定サービスを利用することをおススメします。

不動産売却 HOME4U」の提携不動産会社は、十分な審査を経て参画しているので、信頼できる不動産会社探しの手間が省けます。

HOME4Uでは、最大6社の不動産会社に無料で査定を依頼できます。
査定してくれる不動産会社は、そのエリアでマンション売却を得意とする会社ばかりですので、査定価格は相場を十分に熟知した価格が提示されます。

早く売却したい場合は、その査定価格の中で一番低い価格を採用して価格設定を行います。
査定価格はバラバラに出されますが、一番低い価格は、相場の中で無理なく売れる価格を表しています。

一番低い価格と言っても、市場価格ですので買取よりは2割も高い価格です。
HOME4Uを使えば、相場の中で無理なく売れる価格を誰でも簡単に見つかることができます。

不動産売却 HOME4U」を使って、早く売るための最適な価格を見つけましょう。

2-2. 一般媒介で売る

さらに、早く売る場合には一般媒介契約で売却することをおススメします。
媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介の契約のことです。

媒介契約には、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があります。

専属専任媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼ができない。自己発見取引も不可。
専任媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼ができない。自己発見取引は可能。
一般媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼できる。自己発見取引も可能。

※自己発見取引とは自分で買主を見つけてくることです。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない契約です。
それに対して、一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約となります。

一般媒介を利用すると、不動産会社同士が競い合う形となるため、売却が早く決まるようになります。

一般媒介には、「不動産会社がやる気をなくす」とか「広告宣伝費をかけなくなる」といった批判もありますが、保守的な価格設定でスタートすると頑張る会社は多いです。

営業マンもノルマが課せられているため、「この価格ならすぐに売れて営業成績になる」と思えば頑張ります。

一般媒介でも、不動産会社のやる気を引き出すのは価格設定次第です。
「保守的な価格設定と一般媒介」を組み合わせれば、売却までの時間を最大限短縮することができます

一般媒介も早く売る方法の一つとして、頭に入れておくようにしましょう。

3. 買取に向いていない人

仲介に向いている、つまり、買取をそもそも検討する必要がない場合があります。

そんな方には、迷わず仲介でマンションを売却することをオススメいたします。

この章では、買取に向いていない人を確認します。

3-1. とにかく高く売りたい人

とにかく高く売りたい人は、買取に向いていません。

買取の最大のデメリットは値段が安いということです。
それに対して仲介の最大のメリットは値段が高いことにあります。

高く売るなら仲介ですので、買取は全く検討する必要はないでしょう。

3-2. 時間的に余裕のある人

時間的に余裕のある人も買取に向いていません。
時間的に余裕があれば、わざわざ安くなってしまう買取を選ぶこと自体がもったいないからです。

売却に時間をかけられるのであれば、仲介でしっかりと高く売ることをおススメします。

3-3. 空き家状態でマンションを売れる人

空き家状態でマンションを売れる人も買取はもったいないといえます。
空き家状態の物件は、住みながら売る物件よりも売りやすいため、高値の追及ができます。

また、空き家を売る人は、時間的にも余裕がある人が多いです。
特に焦っていなければ、空き家の物件は仲介でじっくり売った方が良いでしょう。

4. 買取が向いている人

仲介では、条件的に売却が難しいというマンションもあります。

また、買取を選択したほうが、売主にとって都合がよいという場合もあるでしょう。

この章では、買取に向いている人について紹介します。

4-1. とにかくすぐに現金が必要な人

とにかくすぐに現金が必要な人は買取が向いています。

仲介は売れるまでに時間がかかり、かつ、いくらで売れるのか最後まで分からないことから、お金がすぐに必要な人は仲介には向いていません。

借金等の返済期限が迫っており、マンション売却によって現金を作らなければならない人は、買取を利用した方が良いでしょう。

4-2. 事故物件を売る人

事故物件を売る人も買取に向いています。

事故物件とは、過去に自殺現場となった物件や、殺人事件、火災、忌まわしい事件・事故等があり、心理的な面において住み心地の良さを欠く物件です。

事故物件は、瑕疵の中でも心理的瑕疵に該当します。
売主は瑕疵を告知しないと、売却後に瑕疵担保責任を追及されるため、心理的瑕疵も告知しなければなりません。

一方で、心理的瑕疵を告知すれば、値段が下がり、なおかつ、買手もなかなか見つからないため売却期間も長引くという問題が生じます。

もちろん、買取でも値段は下がりますが、売却が長期化するという事態は避けられます。
事故物件は仲介では売れないかもしれないというリスクがあるため、確実に売るのであれば買取の方がおススメです。

尚、事故物件も事故から長期間経過している場合や軽度な事故の場合には、仲介でもきちんと売れることはあります。

告知義務は「何年経ったからなくなる」という明確なルールはありませんが、10年以上経っていると、買主の心理的抵抗感は薄れてくる傾向があります。

また、大々的に報道されてしまった事故では人々の記憶に残っていますが、報道もほとんどなされなかったような事故なら、買主の心理的抵抗感は薄いです。

事故にも程度がありますので、相当昔の事故や軽度な事故の場合には、一度、仲介の相談をしてみるのも良いでしょう。

5. あえて買取を使わなくても良い人

「買取」を検討しているというマンションであっても、実は「仲介」でも十分売却できる可能性が残されています。

買取には相応のメリットがありますが、買取のメリットは仲介でも実現可能な点も少なくありません。

そのため、安易に買取を選択するのではなく、一度、仲介を検討した方が賢明といえます。
この章では、あえて買取まで使わなくても良い人について解説します。

5-1. 近所に知られたくない人

近所に知られたくない人でも、仲介で売却することは可能です。

仲介でも不動産会社に指示をすれば、一切広告を打たずに売却活動を進めてくれます。
この際、不動産会社には専属専任媒介または専任媒介で仲介を依頼するのが良い方法です。

専属専任媒介や専任媒介で契約すると、レインズと呼ばれる不動産会社しか見ることのできない情報ネットワークに物件によって情報が強制的に共有されます。

レインズに物件が載れば、他の不動産会社が客付に協力してくれるため、広く広告を打たなくても不動産会社の間で物件が周知されるため、売りやすくなります。

レインズは不動産会社しか見ることができない非公開な情報ネットワークです。
一般の人には知られることなく、かつ、様々な不動産会社の力を借りることができるため、近所の人に知られずに仲介で高く売ることができます。

単に秘密に売りたいだけの人は、仲介でも十分対応できますので、一度仲介を検討してみてください。

5-2. 住み替えする人

住み替えする人は、仲介で十分可能です。
たまに、住み替えをする人向けに買取保証サービスを提供している不動産会社がありますが、買取保証までしなくても住み替えすることはできます

買取保証とは、一定期間、仲介しても売れなかった場合に、不動産会社が買取してくれるサービスです。

買取保証は、住み替えのサポートとしてウリにしている不動産会社も多いです。買取保証があれば、期限内に確実に売ることができるため、購入に注力できるというメリットがあります。

しかしながら、住み替えではつなぎ融資を利用すると売却と購入のタイミングのズレを吸収することができます。

つなぎ融資とは、住み替えにおいて、購入物件の代金支払が売却物件の代金受領よりも先に来てしまった場合において、一時的な資金不足を補うために利用する短期の融資です。

つなぎ融資には、融資の際の事務手数料や金利等の余計なコストはかかりますが、2割も安く売ってしまう買取より損をすることはありません。

住み替えは、買取(買取保証)を利用しなくても十分にできますので、仲介を前提に考えましょう。

5-3. 比較的早く売りたい人

「すぐ」ではなく、2~3ヶ月程度の間で比較的早く売りたい人も仲介で十分です。
仲介であっても、「2. 仲介で買取なみに早く売ることは可能!?」で紹介した方法であれば、比較的早く売ることは可能です。

2~3ヶ月程度の時間があれば、低めに価格設定をして仲介で売却した方が、買取よりもよっぽど高く売れます。

買取で早さを求める人は、本当にすぐにでもお金が必要な人に限ります。
2~3ヶ月の余裕があるのであれば、仲介でチャレンジするのが良いでしょう。

5-4. 瑕疵担保責任を負いたくない人

瑕疵担保責任を負いたくない人でも、仲介は利用可能です。
個人の売主なら、買主が了解すれば、瑕疵担保責任を全部免責として売ってもかまいません。

例えば、旧耐震基準のマンションなどは、瑕疵担保責任を全部免責して売却する人も少なくありません。
旧耐震基準とは、昭和56年(1981年)5月31日以前に建築確認申請を通した建物になります。

ただし、瑕疵担保責任を全部免責とすると、買主から値引き要請が来ることは多いです。
しかしながら、値引は高々10%くらいが一般的なので、買取のように20%も引かれることはありません

瑕疵を多く抱えている物件でも、ますは仲介で売ることを優先に考えるのが良いでしょう。

5-5. 築50年以上の物件を売る人

築50年以上のマンションを売る人も、仲介で大丈夫です。

築50年以上のマンションをお持ちの人は、最初から勝手に売れないのではないかと思い込んでいる人もいるかもしれませんが、実際には築50年以上のマンションでも、仲介で売れている物件は多くあります

逆に築年数が浅くても立地が悪いとなかなか売れない物件もあります。

マンションの売却は、築年数よりも立地が重要です。
まずは査定を依頼して、しっかりと値段が付けば、それは売れる証拠といえます。

もし、本当に売れなければ、査定価格はゼロのはずです。
基本的には築50年以上のマンションでも仲介で売れますので、仲介から検討をスタートすることをおススメします。

まとめ

いかがでしたか。
マンションの買取について解説してきました。

買取には早く確実に売れる、秘密で売れる、瑕疵担保責任を負わなくて良い等のメリットはありますが、売却価格が安いという大きなデメリットがあります。

少しでも高く売却を希望するのであれば、仲介がおすすめです。

近所に知られたくない、住み替えをしたい、比較的早く売りたい、瑕疵担保責任を負いたくない、築50年以上の物件を売りたい等々の人は、あえて買取を選択しなくても仲介でも十分に対応できます。

よほどのことがない限り、まずは仲介を検討し、買取は最終手段をして利用するのが順当な考えです。

仲介でも買取が持っているメリットを発揮することができますので、「不動産売却 HOME4U」を使って仲介からスタートしましょう。

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