売却前にしっかり調査!マンション相場と相場より高い物件の特徴

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売却前にしっかり調査!マンション相場と相場より高い物件の特徴

これからマンションを売却したい人なら、当然相場が気になりますよね。

マンションを売却する場合には、不動産会社に査定を依頼することになりますが、その前に相場を把握して「住宅ローンは返済できるのか」、「いくらくらいが適正なのか」等々のことを知りたい方も多いと思います。

更地であれば、近所の土地が坪50万円で売られていたので、うちの土地もだいたい坪50万円程度だろうという予測を付けることが可能です。

ところが、マンションの場合、隣の新築のタワーマンションと、自分が住む築30年のマンションが同じ価格とは思えません。

マンションの価格を決める要因は多岐に渡るため、「マンションは適切な相場が掴みにくい」という特徴があります。

また、地域の平均相場を把握したとしても、個別のマンションの価格は相場より随分と異なる場合もあります。

そこで、この記事では、適切なマンション相場の調べ方や、相場と価格が大きく異なる要因にはどのようなものがあるかについて解説致します。

最後までお読みいただき、適切な相場の把握方法を知り、今後の売却に向けて役立てて頂ければ幸いです。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
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1.マンション相場

マンションの相場は地域ごとによって異なります。

ここでは東京大阪の相場を例にご紹介します。

1-1.東京と大阪のマンション相場

東日本および近畿圏の不動産流通機構によると、東京都と大阪市の中古マンションにおける直近1年間の中古マンションの平均単価は以下のように推移しています。

東京都と大阪市の中古マンションにおける直近1年間の中古マンションの平均単価
参考:
公益財団法人東日本不動産流通機構:月例速報Market Watchi 2018(平成30)年04月度(2018年05月14日公表)

公益社団法人近畿圏不動産流通機構::マンスリーレポート ダイジェスト2018年5月号(2018年5月22日公表)

同調査によれば、2018年4月におけるマンションの平均単価は、東京が68.93万円、大阪が43.60万円です。

参考までに75平米のマンションの価格を求めてみると、東京と大阪では以下のような価格になります。

東京都: 68.93万円 × 75平米 5,170万円
大阪市: 43.60万円 × 75平米 3,270万円

1-2.違いは東京と大阪の土地価格

東京都と大阪市でなぜマンション価格に違いが見られるかというと、その主な理由は土地価格にあります。

マンションの価格は建物価格と土地価格の合計で構成されています。

東京と大阪では土地価格が異なるため、マンション価格の違いに影響を与えています。

前節で紹介した東日本および近畿圏の不動産流通機構では、土地価格についても単価を公表しています。

直近1年間の土地の平均単価は以下の通りです。

東京と大阪の土地平均価格
参考:
公益財団法人東日本不動産流通機構:月例速報Market Watchi 2018(平成30)年04月度(2018年05月14日公表)

公益社団法人近畿圏不動産流通機構::マンスリーレポート ダイジェスト2018年5月号(2018年5月22日公表)

2017年5月から2018年4月までの平均土地単価は、東京都が35.01万円/平米、大阪市が27.27万円/平米となっています。

土地価格としては、東京都と大阪市では、平均で約1.3倍の違いがあります。

一方で、2017年5月から2018年4月までの平均マンション単価は、東京都が67.40万円/平米、大阪市が41.26万円/平米となっています。

マンション単価としては、東京都と大阪市では、平均で約1.6倍の違いがあります。

土地価格の差が地域のマンション価格差に大きな影響を与えていることが分かります。

2.一番良い相場の調べかた

マンション相場は土地価格に影響を受けるため、土地相場がほぼ同じの地域の中で把握する必要があります。

但し、土地相場が同じ地域の中にも、築年数の新しいものや古いもの、耐震性の高いものや低いもの、広いものや狭いもの等々の様々な特徴を持ったマンションが混在しています。

そのため、地域のマンション平均価格を知っても、あまり意味がありません。

そこでこの章では適切なマンション相場の調べ方についてご紹介いたします。

2-1.同じマンションの売り物件を探す

マンションがいくらくらいで売却できるかを知るには、同じマンションの他の部屋がいくらで売られているかを知るのが最も適切です。

プロの不動産会社も査定を行う際、最も重視する取引事例は、同じマンションの売買事例です。

同じマンションは、立地や建物の築年数といった条件が全て同じです。

階数やバルコニーの向き等、多少の違いはあるものの、基本的な条件は全て同じであるため、最も参考になります。

例えば隣のマンションが築5年のタワーマンションで、自分のマンションが築30年の低層マンションであるような場合、隣のタワーマンションの売買事例を参考にしても意味がありません。

場所的に近くであっても、建物の状況が大きく異なれば、比較の対象として適切とは言えないのです。

マンションの場合、戸数が何戸もあるため、同じマンション内の物件が売りに出されていることが良くあります。

相場を知るには、同じマンションがいくらくらいで売りに出されているかを知ることが最も適切な相場の把握方法となります。

マンションに住んでいると、同じマンションの売物件のチラシが投函されていることが良くあります。

マンションを売りたいと思ったら、当面、同じマンションの売物件のチラシを手元に残しておくことをおススメします。

同じマンションのチラシは、後に、適正な価格を知る上での重要な参考資料となります。

また、インターネットで同じマンションが販売されていないか知ることもできます。

中古住宅HOME4U(ホームフォーユー)なら、販売中の中古マンションの広告を見ることができますので、同じマンションが売りに出されているかどうか調べることが可能です。

自分のマンションと同じマンションがないかどうか、早速チェックしてみてください。

尚、同じマンションの物件が見つかったら、価格階数間取り面積主要採光面に関しては、必ずメモに残すようにしましょう。

インターネット上の事例は、販売事例であるため、売却されてしまえば情報が消えてしまいます。

情報が消えてしまうと、後から検証することができません。

基本的な情報は、必ず残しておくことがポイントです。

2-2.同じマンションに事例がない場合の対処法

同じマンションの販売事例がないという場合も当然あり得ます。

ここでは、同じマンションに売物件がない場合の対処法について説明します。

同じマンションの事例がない場合、近隣の類似のマンションの売物件から相場を推定していきます。

実際、不動産会社が査定をする際も、同じマンションの取引事例がない場合には、類似のマンションから推定していき、価格を査定していきます。

近隣の類似のマンションとは、まず同じ最寄駅のマンションの事例を参考にします。

中古住宅HOME4Uでは、同じ最寄駅のマンションを検索できますので、まずはその中の事例を参考にしてください。

次に重要なのが、建築された築年月です。

築年月は、1980年代とか、1990年代とか、だいたい前後5年の範囲内のマンションであれば参考事例となります。

築年数の次に重視したい要素は駅からの距離です。

だいたい徒歩5分刻みの範囲内であれば、類似のマンション事例として参考となります。

とりあえず、重視するのは築年月」と「駅距離」の2つだけ で構いません。

例えば自分の売却するマンションが以下のような条件を備えているとします。

売却するマンションの条件

駅距離:徒歩7分

築年月:2010年3月

個別の条件:75平米、3LDK、7階、南向き

 上記のようなマンションであれば、例えば以下のような事例であれば参考になり得る事例です。

参考になり得る事例(事例A)

駅距離:徒歩9分

築年月:2013年8月

販売価格:5,200万円

個別の条件:80平米、3LDK、4階、東向き

駅距離や築年月はピッタリ同じでなくても、だいたい一緒であれば、十分に参考になります。

事例Aは80平米で5,200万円であるため、単価に直すと65万円/平米となります。

売却するマンションは75平米ですので、ざっくり4,500万円~5,000万円(65万円/平米×75平米=4,875万円)くらいが相場ということになります。

非常に簡単な試算となりますが、この程度の把握の仕方でも、当たらずとも遠からずとなり、大きく外れることはありません。

しかしながら、採用する事例が不適切だと、相場は適切に把握できません。

例えば、以下のような事例は参考にはなりません。

参考にならない事例(事例B)

駅距離:徒歩20分

築年月:1975年2月

販売価格:1,600万円

個別の条件:75平米、3LDK、7階、南向き

事例Bは個別の条件は売却するマンションと同様ですが、駅距離が違い過ぎます。

また築年月も随分と異なります。

事例Bの平米単価は約21万円となり、この単価で相場を把握してしまうと、価格を大きく見誤ることになります。

今回の例では事例Bのような物件は相場の把握にあたり参考になりません。

駅距離や築年月のいずれか一方が大きく異なる事例は、参考とはしないようにしましょう。

このように、地域のマンションの平均価格には、全く参考にはならないマンションの事例も含まれています。

そのため、地域のマンション平均価格だけからマンション価格を知ろうとすることは適切なアプローチとは言えません。

適切なマンション相場を把握するには、なるべく条件が類似したマンションから価格を推定する作業が必要となります。

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3.築年数別にみるマンション相場

マンションの価格は築年数が経過すると価格が下がります。

この章では、統計からマンションの価格が築年数に応じてどの程度下がるかについて解説していきます。

3-1.変動の推移

公益財団法人東日本不動産流通機構では、2018年2月23日に「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2017年)」を公表しています。

この調査によると、築年数別における首都圏の中古マンションの価格と単価の平均は以下の通りとなっています。

成約価格は実際に決まった価格を指し、登録価格は売出価格のことを指します。

実際の成約価格は、値引もあるため売出価格よりも低くなっています。

築年数 成約価格 成約単価 登録価格 登録単価
築0~5年 5,105 76.97 5,269 90.24
築6~10年 4,486 65.53 4,202 72.73
築11~15年 4,083 58.65 4,183 67.32
築16~20年 3,411 49.67 3,685 55.66
築21~25年 2,183 34.95 2,525 41.62
築26~30年 1,686 29.49 1,844 36.39
築31年~ 1,759 31.19 2,271 42.57

単価:万円

築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2017)
公益財団法人東日本不動産流通機構:2018年2月23日に築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2017年)

3-2.下げ止まる理由

築年数別の中古マンション単価の推移を見ると、中古マンションの価格は築年数を追うごとに価格が下がっていることが分かります。

但し、価格はずっと下がり続けるわけではなく、一定のところで下げ止まります。

価格が下げ止まる理由としては、マンションの価格の中に土地価格も含まれているためです。

土地価格は築年数が経過しても下がる性質のものではないため、建物価格が下がり切ると、残りは土地価格のみということになります。

マンションの価格は、「建物価格」と「土地価格」の2つで構成されて相場が決まっているということを認識しておきましょう。

4.相場に大きな影響を与える耐震性

マンションは高層建物であるため、地震の揺れの影響が強く、耐震性に関してはかなり価格に影響を与えています。

そこで、この章ではマンション耐震性と価格への影響についてご紹介します。

4-1.新耐震基準と旧耐震基準

中古マンションの価格に影響を与えている要因の一つに、いつ建築されたか」という建築時期があり、さらに建築時期で価格に大きな影響を与えているものに、耐震基準があります。

建築基準法の耐震基準が1981年(昭和56年)6月1日以降に変わったことから、1981年6月1日以降に確認申請を取得した建物を「新耐震基準」、それより以前に確認申請を取得した建物を「旧耐震基準」と呼んでいます。

1981年というと、かなり昔になりますが、この耐震基準が大きく注目されたきっかけは、1995年1月に発生した阪神・淡路大震災によります。

阪神・淡路大震災では、多くの建物が倒壊しましたが、その倒壊した建物のほとんどが旧耐震基準の建物でした。

阪神・淡路大震災で、新耐震基準以降の建物の耐震性が実証されたことにより、耐震基準が非常に注目され始めたというのが経緯です。

この建築時期だけで耐震性が分かるというのが、非常にわかりやすいため、「旧耐震基準」イコール「耐震性が悪い」と安直に判断する人も多く、実際には旧耐震基準のマンションは価格が安くなる傾向があります。

但し、実際には旧耐震基準の建物は、全て耐震性が弱いわけではありません。

旧耐震基準時代の建物であっても、現在の耐震基準を十分に上回る建物は多く存在します。

例えば、通常の商品でもJIS企画という最低基準は存在しますが、JIS企画以上に品質の良い商品というのはたくさん存在します。

メーカーや設計者がより良いものを提供したいという考えがあれば、最低基準をはるかに上回る商品を提供するのは良くあることです。

建築の世界も、全く同じです。

建築基準法も、法律で最低基準の耐震性を定めているだけであり、良心的な設計者が建築基準法を上回る水準で設計を行うことは、普通に見られました。

現在であれば、免震構造のマンションなどが建築基準法を上回る水準のマンションに該当します。

実際には1981年6月1日よりも前に建築確認申請を取得した建物でも、現在の耐震基準を満たしている建物はたくさんあります。

記憶に新しい東日本大震災でも、1981年6月1日よりも前に建てられた建物でも倒壊しなかった建物は多く存在します。

建物の耐震性を判断するには、耐震診断を行わないと分かりません。

耐震診断ではIs値と呼ばれる数値を算出します。

Is値が0.6以上の数値を示していれば、新耐震基準と同等の耐震性を有しているものと解釈されます。

旧耐震基準のマンションであっても、Is値が0.6以上の建物は多いです。

但し、一般消費者にとっては、Is値という専門的な数値よりも、「新築年」で判断した方がわかりやすいという背景があり、残念ながら新築年月日が1981年6月1日よりも前というだけで相場よりも安くなっているという現象も見られます。

旧耐震基準のマンションでは、マンションの管理組合でマンション全体の耐震診断を取得していることもあります。

耐震診断の結果、Is値が0.6以上であれば、売却時においてはその結果をきちんとアピールすることが必要です。

旧耐震基準のマンションを売却する場合は、耐震性のアピールを特に重視するようにして下さい。

4-2.建物の耐震性能

建物は、耐震性の構造によっても耐震性能が大きく異なります。

建物の耐震性の構造には「耐震構造」、「制振構造」、「免震構造」の3つがあります。

建物の耐震性の構造

耐震構造とは、現行の建築基準法通りに建てた普通の建物が該当します。

建物を頑丈にすることで、地震力に耐えうる構造のことを指します。

新耐震基準において普通に建てている建物は、全て耐震構造となります。

制振構造とは、建物内部に制振制御装置を設け、揺れを制御する構造のことです。

揺れを制御することから「振」という漢字を用います。

たまに「制震構造」と記載されているものを見かけますが、「制振構造」が正しい表記です。

制振構造は、耐震構造よりも耐震性のグレードは高いです。

比較的、建築コストも抑えることができるため、オフィスビルなどで多く採用されています。

免震構造とは、建物の基礎部分に免震ゴムダンパーを設け、建物の揺れを制御する構造です。

3つの耐震性の構造の中で、免震構造は最高グレードの耐震性を誇ります。

免震構造には、現行の建築基準法の基準をはるかに上回る耐震性能があります。

免震構造は建築費も最も高いですが、耐震性が重視されるマンションにおいては割と多く採用されています。

免震構造のマンションは、優れた耐震性能があることから相場よりも高く売却できることが多いです。

全国のどこかで大きな地震があった後は、免震構造のマンションの価格は上昇する傾向にあります。

免震構造のマンションをお持ちの方は、免震構造は大きなウリであるため、しっかりとアピールして売却するのが良いでしょう。

5.相場よりも高いタワーマンション

相場よりも高いタワーマンション

相場よりも高く売却できるマンションの一つにタワーマンションがあります。

この章では高く売却できるタワーマンションについて解説します。

5-1.グレード感

タワーマンションには正確な定義はありませんが、一般的には高さ60m以上の建物をタワーマンションと呼んでいます。

ワンフロアの階高が3mだとすると、20階以上のマンションのことをタワーマンションと呼ぶことになります。

ただ、最近ではマンションの高層化がさらに進んでおり、30階以上はないとタワーマンションという感じがしません。

現在、大阪や東京では50階以上のタワーマンションも続々と登場していますので、相場よりも高く売れるマンションとなると、最低でも30階以上のタワーマンションが該当してきます。

タワーマンションは上層階の価格がとても高く、スポーツ選手や芸能人が住むことがあります。

高額所得者に購入してもらうためには、建物全体も高いグレードで建築する必要があり、タワーマンションは建物の仕様が総じて高いです。

背の高いタワーマンションは、地域の中でも常に目立つ存在であり、ブランドのようなものが形成されます。

グレード感の高さはタワーマンションの価格を押し上げる要因となっています。

5-2.コンシェルジュ

タワーマンションでは、コンシェルジュがいる物件も多いです。

コンシェルジュとは、日本語で言うと管理人ということになりますが、タワーマンションのコンシェルジュは、いわゆる受付スタッフになります。

タワーマンションの1階は、天井高が高く設計されている物件が多いです。

その広々した空間の中に、コンシェルジュが配置されていることで、百貨店やホテルのような高級感が演出されることになります。

コンシェルジュは、宅配やクリーニング受付等の機能面としての効用もありますが、贅沢なエントランス内に存在することによる高級感の方が効用は高いです。

通常のマンションではコンシェルジュが付いているマンションは、ほとんどありません。

コンシェルジュは一般のマンションと比べると付加価値になっており、価格を押し上げる要因にもなっています。

5-3.タワーマンションにかかわる設計制度と敷地について

タワーマンションは総合設計制度と呼ばれる設計制度により建てられていることが多いです。

総合設計制度とは、公開空地と呼ばれる敷地内の庭を周囲に解放することで、容積率を増やすことのできる制度になります。

容積率とは、建物の延床面積の敷地面積に対する割合のことを指します。

容積率が高いほど、高い建物を建てることができます。

タワーマンションのような周囲に比べて高いマンションは、容積率が周辺の建物と比較して高くなっています。

高い容積率を得るため、敷地の庭を周囲に公開し、周辺住民の人がタワーマンションの庭に集えるような設計とすることが交換条件となっています。

この交換条件により周辺に解放されたマンションの敷地を公開空地と呼びます。

公開空地は、設計段階で行政から位置や植える樹木等について指導を受けます。

行政指導によって、周辺住民が利用できる公園のような庭となり、公開空地は比較的価値ある空間となるのが一般的です。

タワーマンションの足元に存在するゆとりのある公開空地もマンションの価値を高めている要因の一つとなっています。

「どうすれば信頼できる不動産会社を見つけられるの?」そんなお悩みをお持ちなら、19年の実績を持つ「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」がおすすめです。

不動産売却 HOME4U」では、大手不動産会社から地域密着型の中小規模の不動産会社まで1,500社もの不動産会社が参画しており、お客様の目的に特化した不動産会社をピックアップします。

また、同時に複数の不動産会社から一括査定をとることができるため、忙しくて時間がないかた・不動産の売却が初めてのかたにもおすすめです。

6.相場から価格が上下する専有部の特徴

相場から価格が上下する専有部の特徴

同じマンションや類似のマンションの事例により相場を把握しても、個別のマンションの価格は相場と異なることも多いです。

そこで、この章では相場から価格が上下する専有部の特徴について解説します。

6-1.階数

マンションの階数は、相場から価格を上下させる大きな要因の一つです。

同じマンションでも階数が高い部屋ほど、相場よりも価格が高くなります。

階数が高い部屋は日照や眺望に優れています。

上層階は、周囲に高い建物があっても、眺望が抜けていることもあり、快適に過ごせます。

眺望が抜けている部屋は、他の部屋よりも早く日が差し込み、夕方日陰になるのも遅いため、日照時間も長いです。

一方で、低層階は、なかなか朝日が差し込まず、日陰になるのも早いため、上層階に比べるとかなり日照時間が短くなります。

加えて、1~2階の低層階はセキュリティ面も劣ります。

1~2階だと、泥棒が侵入する確率が高くなります。

また、1階は通行人からも内部が見られてしまうこともあり、過ごしにくいです。

このように階数は価格に影響を与えます。

同じマンションでも階数が高ければ値段が高く、階数が低ければ値段も低いです。

同じマンションで相場を把握した際、事例が自分のマンションよりも上層階の部屋だった場合、その事例よりも安くなる可能性は十分にあり得ます。

相場から自分のマンション価格を推定する際は、階数をしっかりと意識することも必要です。

6-2.位置

同じ階数でも、マンションは位置が異なると価格に影響を与えます。

位置で重要なのは、バルコニーの向きになります。

バルコニーの向きは、一般的に南向きが一番高く、次に東向き、西向き、北向きの順で価値が下がっていきます。

例えば、ロの字型に部屋が配置されているようなマンションでは、同じ階でも南向きの部屋が一番価格は高くなります。

マンションは、角部屋でない限り、一方向にしかバルコニーが解放されていません。

そのため、どの方向にバルコニーが向いているかが価格に大きな影響を与えます。

南向きバルコニーは、日照時間が一番長くなるため、不動の人気を誇ります。

東向きと西向きに関しては、原則、東向きの方が人気はあります。

西向きは西日が当たることで夏場部屋が非常に暑くなることから、あまり人気がありません。

希に、東京湾沿いの東京や千葉方面の一部の地域では、富士山が見えるという理由で西向きの部屋に人気があるケースもあります。

その地域で人気のある景色がある場合、その景色が見える方向に人気が集まるという例外的なケースもあります。

バルコニーの向きに関しては、そのエリアの事情もある程度加味する必要があります。

また、位置に関しては、窓が一方向にしか面していない中間部屋よりも、角部屋の方が人気です。

角部屋も、南東角が一番人気となります。

角部屋は、日照や通風を改善してくれるため、相場よりも高く売却できる要因となります。

6-3.間取り

マンションの価格では、間取りの違いによる単価と総額の関係を意識する必要があります。

マンションの平米単価は総額を面積で割って出します。

この際、2DKのような面積の小さいマンションは単価が高くなります。

一方で4LDKのような広い部屋のマンションは単価が低くなります。

2DKや広めの1LDKといった部屋は、45平米から55平米程度の面積です。

このようなコンパクトサイズのマンションは、多少単価が高くても総額が小さいため売却が可能です。

それに対し、4LDKのような広い部屋は100平米を超えるような物件もあり、2DKと同じ単価設定をしてしまうと総額が高くなり過ぎてしまい、なかなか売却することができません。

よって、広い部屋は、必然的に単価が安くなります。

マンションの相場の把握においては、同様の間取や面積から求めることが適切です。

狭めの部屋は単価が高く、広めの部屋は単価が安いという性質も抑えておきましょう。

6-4.リフォームの有無

リフォーム済みの物件は、実際に相場よりも高く売却できます。

そのため、相場の把握したときの事例が、リフォーム済みの物件である場合、その事例は相場よりも高い可能性があります。

相場をきちんと把握するには、リフォーム済みではない物件の事例から推測するのが適切です。

但し、リフォームすると高く売却できると言っても、売却のためにリフォームすることはあまりおススメしません。

理由としては、売却前にリフォームしたとしても、そこで投下した資金が回収できるとは限らないためです。

例えば、リフォームせずに売却したら、3,000万円で売却できるマンションがあったとします。

ここで、このマンションに600万円かけてリフォームを行ったとします。

この場合、600万円の費用をかけたので3,600万円で売却したいところですが、結果的に3,400万円でしか売却できなかったというようなケースが良くあります。

リフォームによる売却では、投じたコストを売却価格に全て転嫁できるとは限りません。

そのため、相場よりも高く売却するために、リフォームをする必要はないのです。

相場を把握する際は、原則、リフォームを行っていない事例を用いるようにしましょう。

このようにマンションは相場を把握するにおいても適切な事例の選定がポイントとなります。

また、マンションの価格は個別の条件により相場よりもかなり異なる可能性があります。

これまで相場の話をしてきましたが、本当に正確な査定額を知ることはできません。

そのため、マンションを売却する段階に至った場合には、相場だけで判断するのではなく、査定を依頼することが重要です。

マンションの査定を取るのであれば、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」を利用しましょう。

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まとめ

いかがでしたか?

マンションを売却する上での相場について解説してきました。

マンションの相場はエリアによって異なります。

エリアによってマンションの相場が異なる理由は土地価格が異なることが原因です。

マンションは築年数や建物の仕様等によって価格が異なってくるため、適切な相場を把握するには、同じマンションで販売中の物件の価格を調べることが、一番適切な相場の把握方法となります。

またマンションの価格は、築年数や耐震性、タワーマンションか否か等により、相場よりも高くなったり、安くなったりすることがあります。

さらにマンションは相場を把握しても、眺望や位置、間取り、リフォームの有無等の個別の条件によっても価格が異なります。

安易に相場だけで価格を判断すると、判断を見誤る可能性があります。

売却の局面になったら「不動産売却 HOME4U」を利用して査定を依頼するようにしてください。

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