家を売る前におさえておくべき注意点!種別ごとの注意点も解説

不動産売却 おさえておくべき注意点

家を売る時には手順を踏みながら進める必要がありますが、複雑な点や注意しなければならない点が多くあります。そのため家を売ろうと考えてはいるけれど、「何に気をつけて準備を進めたら分からない」という方もいるのではないでしょうか。

この記事では家を売る時の注意点について、売却の流れに沿って解説をします。事前に売却の流れや基礎知識があれば、スムーズに売却活動を進められるだけでなく、より高い価格での売却も可能です。ぜひ参考にしてください。

家を売ることが決まっていて、不動産会社に相談したい方は、「不動産売却 HOME4U」を使って一括査定を申し込んでみることをおすすめします。一度の申し込みで複数の不動産会社に査定依頼ができるので、カンタンに価格の比較が可能です。

1.家を売る前におさえておくべき注意点

家を売る前におさえておくべき注意点

家を売る前に、必ず下記の注意点を確認してから売却活動をスタートさせましょう。

  • 家を売る流れと期間を把握しておく
  • 情報収集して価格相場を把握しておく
  • 住宅ローンの残債を確認する

それぞれ詳しく解説します。

1‐1.家を売る流れと期間を把握しておく

まず家を売却するためには、家を売る流れと期間を把握しておくことが重要です。
家の売却は以下の流れで進めていきます。

家を売る流れと期間

情報収集から物件の引き渡しが完了するまで、平均3ヶ月〜6ヶ月かかると言われています。

ただし、売却にかかる期間は物件の種類によって異なりますので、前述した期間はあくまで目安程度に考えましょう。例えばマンションだと、2ヶ月ほどで売却が完了するケースもあります。一方、一戸建てや土地などの場合は、売却で境界線がはっきりしていないと測量が必要となり、その場合は通常よりも時間がかかります。

また、思うように買い手が見つからないなど、売却スピードに影響するポイントがたくさんあるため、余裕をもってスケジュールを立てることが大事です。

家を売るための流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。

家を売るにはどうしたらよい?手順や注意点、ポイントを解説

1‐2.情報収集して価格相場を把握しておく

家を売る前に情報収集を行い、売りたい家の価格相場を把握しましょう。
事前に相場を把握する由としては、「適正な価格がいくらなのか?」を知っておかないと、損をしたり、物件が売れなかったりする可能性があるからです。

また、査定価格は不動産会社によって異なります。場合によっては数百万円も査定結果に差が出るケースもあるため、価格相場は良い不動産会社を見極める際の判断指標にもなります。

ご自身で相場を調べる方法として、以下の2つの方法があります。

  • レインズ・マーケット・インフォメーション
  • 土地情報総合システム

それぞれ詳しく解説します。

1‐2-1.レインズ・マーケット・インフォメーション

レインズ・マーケット・インフォメーションは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理を行っている情報サイトです。

戸建て・マンションを対象に、インターネットで不動産取引情報を閲覧することができます。都道府県、エリア、沿線、最寄り駅などはもちろん、築年数や間取り、専有面積や成約時期など細かい条件を設定することができます。

そのため、自分の保有している家の条件に近い物件の情報を知ることができます。

参照:不動産取引情報提供サイト(マンション・戸建住宅の売買価格・相場・取引事例の情報公開サイト)

1‐2-2.土地総合情報システム

一方、土地情報総合システムは、国土交通省が運営する不動産の価格情報サイトです。

実際に成約された公示価格・都道府県地価調査価格を調べることが可能です。この公示価格・都道府県地価調査価格とは、不動産鑑定評価に基づき算出される公的な土地の価格を表しており、不動産の相場もこの価格を基準に査定されています。
一般的な相場を知りたい時に利用すると良いでしょう。

参照:地価公示・地価調査・取引価格情報 | 土地総合情報システム | 国土交通省

1‐3.住宅ローンの残債を確認する

家の売却活動を始める前に、住宅ローンの残債を確認しておく必要があります。
住宅ローンが残った状態だと、抵当権の抹消ができないためです。

抵当権とは住宅ローンに対する担保として、金融機関が設定するものであり、購入する家に対して設定されます。売却するにあたり、抵当権の抹消が必要となります。売却時には抵当権を抹消した状態で引き渡さなければならないため、住宅ローンが残っていると売却ができないのです。

現在のローン残債がいくらあるのか確認する際は、相場価格で売却できた場合に、住宅ローンの完済が可能かもあわせて確認しましょう。

また相場価格よりも安い価格で売却することも想定した上で、計画を立てましょう。

2.不動産査定を依頼する際の注意点

不動産査定を依頼する際の注意点

家の相場を把握したら、不動産査定を依頼します。

不動産査定を依頼する際は、以下の点に注意が必要です。

  • 査定に必要な書類を予め準備しておく
  • 査定時に希望を細かく伝える
  • 複数の不動産会社に査定を依頼する

それぞれ詳しく解説します。

2-1.査定に必要な書類を予め準備しておく

査定を行う際にはいくつか必要な書類があります。

必要な書類を予め準備しておくと、スムーズに査定を依頼でき、売却活動も早く始めることができます。

家を売る時に必要な書類は、不動産会社に売却を依頼する際と、買主に物件を引き渡す際で異なります。

不動産会社に売却を依頼する際の必要書類は、以下の通りです。

書類 一戸建て マンション 土地
登記簿謄本または登記事項証明書
売買契約書
物件購入時の重要事項説明書
登記済権利証または登記識別情報
土地測量図・境界確認書
固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
物件の図面
設備の仕様書
建築確認済証および検査済証
建築設計図書・工事記録書
マンションの管理規約または使用細則
マンション維持費関連書類
耐震診断報告書
アスベスト使用調査報告書

(〇は必須書類、△は任意、×必要ではない)

次に、引き渡し時に買主に渡す書類は以下の通りです。

書類 一戸建て マンション 土地
本人確認書類
実印
印鑑証明書
住民票
銀行口座の通帳
(銀行振込先の情報)
ローン残高証明書またはローン返済予定表
物件のパンフレット

物件の種類によって任意あるいは不要な書類もありますので、前もって確認しておきましょう。売ることが決まっていたら、不動産会社に確認することをおすすめします。

2-2.査定時に希望を細かく伝える

なるべく良い条件で家を売るためにも、査定時にはなるべく細かく希望を伝えておくと良いでしょう。
特に、以下の点は必ず伝えるようにして下さい。

  • 希望する売出価格
  • 売却活動期間
  • 買い手の希望
  • 売却広告の出し方
  • 売却活動に関する連絡頻度や方法

特に重要なのは、いくらで売りたいかという売出希望価格といつまでに売りたいかの売却活動期間です。

最低いくらで売りたいか、また希望するならいくらで売りたいかなどを、不動産会社と売主とで目指すゴールを定める必要があります。

納得のいく形で家を売るためにもしっかりと担当者に希望を伝えることが重要です。

2-3.複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼する際には、一社に絞らず複数の会社に査定を依頼しましょう。

不動産会社によって提示される査定価格や得意・不得意の分野やエリアが異なります。高く売るためには、価格やエリアとあわせて過去の実績、フォロー体制など総合的にみて自分に合った不動産会社を選ぶことが大事です。

複数社に査定依頼をする際にはご自身で一社ずつ問い合わせをして依頼するのではなく、一括査定サービスを活用することがおすすめです。一括査定サービスを利用すれば手間と時間が削減され、よりスムージに査定を行うことができます。

一括査定サービスでおすすめなのが、「不動産売却 HOME4U」です。

不動産売却HOME4U

NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」の一括サイトは、物件の情報を入力するだけで、時間をかけずに最大6社の不動産会社に査定依頼ができます。

不動産売却 HOME4U」は大手企業から地域密着の優良企業まで様々な不動産会社約1800社と提携しているので、まとめて査定依頼を行い、査定結果を比較検討しましょう。

3.媒介契約を締結する際の注意点

媒介契約を締結する際の注意点

査定依頼を行った上で不動産会社と媒介契約を締結します。
これから売却活動を行う上で、どの種類の媒介契約を選ぶかによって家が売れるかどうか大きく影響してきます。
せっかく売るのであれば自分に適した媒介契約を結び売却活動を進めていきたいですよね。
この章では媒介契約を締結する際の注意点を解説します。

3-1. 媒介契約の種類について把握しておく

不動産会社と媒介契約を締結する際には自分の売却活動に適した方法を選びましょう。
媒介契約は以下の3種類の契約方法があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

3種類の媒介契約の違いは、以下の通りです。

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
複数業者との契約
自分で買主を見つけられるか
売主への業務状況の報告義務 7日に1回以上 14日に1回以上 任意
レインズへの
登録義務
媒介契約締結後
5日以内
媒介契約締結後
7日以内
任意
契約の有効期間 最長3ヶ月 最長3ヶ月 任意

一般媒介契約とは複数の仲介会社と契約を結ぶことが可能な契約方法です。

担当者とのやりとりなどフォロー体制は専任媒介契約や専属専任媒介契約ほど手厚くはありませんが、複数の仲介会社を利用できる分、より広範囲での売却活動を行うことが可能です。

専任媒介契約専属専任媒介契約はそれぞれ1社のみと契約を行います。この2つの媒介契約は売却活動に関する報告義務があり、専任媒介契約は2週間に1度、専属専任媒介契約は1週間に1度、必ず売り手に売却活動に関する経過報告を行わなければいけません。
また、売り手自身が買い手を見つけてきて、直接契約できるのは専任媒介契約のみです。専属専任媒介契約では直接契約はできませんので注意してください。

3種類の媒介契約ではそれぞれ特徴が異なるため、特徴を把握した上で自分自身に合った契約方法を選ぶことが大事です。

3-2.売却にかかる期間をふまえて判断する

いつまでに売却をしたいのかによって、選ぶべき媒介契約の種類も異なります。
媒介契約にはそれぞれ売却活動報告に関して定められたルールがあり、対応も大きく異なります。

例えば専属専任媒介契約の場合、1週間に1度の売却活動に関する報告義務があるため、不動産会社はより積極的に活動を行ってくれて、売却までにかかる期間も短い可能性があります。

一方、一般媒介契約の場合は専属専任媒介契約ほど不動産会社の担当者と蜜にやりとりを行う義務はないため、場合によっては時間がかかってしまう可能性があります。
もし1ヶ月以内などの短期で売却したい場合は、「買取」の選択肢もあることを知っておきましょう。

4.媒介契約を締結する際の注意点

販売活動・内覧時の注意点

販売活動中の内覧では、以下の点に注意しましょう。

4-1.内覧前に不用品の処分・清掃をする

内覧では、購入を検討している人に良い印象を与えることが大切です。

少しでもイメージが悪いと、いくら内覧に沢山の人がきたとしても成約まで至りません。
そのため内覧前には不用品などは処分し、部屋を清掃して綺麗な状態を整えておく必要があります。
不用品を事前に処分しておけば部屋を広く見せることができ、より良い印象を内覧にきた人に与えることができます。
また内覧当日は物件の隅々まで見られるため、しっかり掃除も行いましょう。

4-2.物件のアピールポイントをまとめておく

少しでも良い印象を与えるためにも物件のアピールポイントをまとめておくと内覧時とても心強いです。
購入を検討している人に少しでも良い印象を与えることができれば、成約の可能性も高くなります。

内覧では家のことについて色々と質問をされたり自ら説明をしたりすることもあります。
実際にお話をする中で物件の良いところを伝えるようにすれば、購入意欲を高め成約につながります。どんな細やかなことであってもひとつでも多くアピールポイントをまとめておくことをおすすめします。

4-3.物件に欠陥がある場合は正直に伝える

もし欠陥があるにもかかわらず伝えずに売買まで締結してしまうと「契約不適合責任」に該当し、売買自体も白紙になるどころか、違約金などの手続きや費用が更にかかってしまいます。
契約不適合責任」とは売買契約に不備があった場合、売り手が買い手に対して責任を負うことをいいます。
契約不適合責任であった場合、契約解除や損害賠償請求だけでなく代金減額請求や追完請求をされる可能性があります。

手続きだけでなく負担する費用も増えてしまうため、欠陥があれば事前に伝えましょう。
契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。

民法改正は不動産売買にどう影響する?8つのポイントを解説

5.売買契約を締結する際の注意点

売買契約を締結する際の注意点

無事に成約が決まれば、次は売買契約の締結です。

売買締結の際には契約書に関わる内容をしっかり確認して締結しなくてはいけません。
売買契約を締結する際の注意点をしっかり理解した上で契約に臨みましょう。

5-1.契約書の内容は細かく確認する

契約書の内容は締結する前に細かく確認することが大切です。

売買契約書には売却価格や引き渡し日、買い手と相談し決めた内容など売買に関する内容が詳細に記載されています。口頭でやりとりし決定した内容なども契約書に記載が必要です。
そのため、もし取り決めた内容の記載が漏れていれば、契約は無効になってしまいます。
契約書にサインをする前に必ず隅々までしっかりと読み、契約書に問題がないか確認をしてからサインをしてください。

6.決済・引き渡し時の注意点

決済・引き渡し時の注意点

売買契約が完了すれば、決済・引き渡しを行います。

決済・引き渡し時にはいくつか書類が必要になってきますが、初めての売買だと必要書類として何が必要か分からない方も少なくありません。
ここでは必要書類の準備方法や、決済・引き渡しの際の注意点を解説します。

6‐1.決済・引き渡しに必要な書類を準備する

決済・引き渡し時を行う際に必要な書類を準備しましょう。書類については、「2-1.査定に必要な書類を予め準備しておく」内で解説しています。

印鑑証明書は、売り手本人が間違いなく本人であることを証明する書類です。不動産の登記申請で使う場合は、有効期限が3ヶ月以内と法律で決められています。早めに準備してしまうと有効期限が切れてしまう可能性もあるため注意が必要です。

必要書類の準備が決済・引き渡し当日に間に合わない場合、売買契約が解除されてしまう可能性もあります。決済・引き渡し当日に漏れがないよう注意しましょう。

6-2.契約解除になった場合の対応について確認しておく

売買契約後に、何かしらの理由で契約解除を行う場合があります。

契約解除は双方が話し合って合意を得られれば、解除することができます。万が一契約解除になった場合の対応についても、契約時に確認しましょう。

売買契約が完了した後の契約解除は、売買代金の一定割合の違約金などが発生することがあります。例えば売り手側が売買契約を経て決済・引き渡しまで準備を進めていたとしても、買い手側が代金の支払いに応じなかった場合、売り手側は契約解除を行い違約金の申し立てをすることがあります。

もしも契約解除となった場合に、トラブルに発展しないよう違約金の金額などは契約書で明確に取り決めておくことが大事です。

7.確定申告に関する注意点

確定申告に関する注意点

家の売却が完了し譲渡益が発生した場合は、売却した翌年の2月中旬〜3月中旬頃までに確定申告を行わなければいけません。

不動産売却に関する譲渡所得が発生した場合には、給与所得など年末調整とは別で確定申告を行う必要があります。もし期限までに確定申告を行わなかった場合、無申告課税と延滞税が発生してしまいますので、必ず期限内に確定申告を行いましょう。

8.不動産の種別ごとで注意すべき点

不動産の種別ごとで注意すべき点

同じ不動産であっても種別によって注意すべき点が異なります。

不動産の種別ごとで注意点を解説しますのでご自身の状況を確認し気をつけるべきポイントを抑えましょう。

8‐1.一戸建てを売る際に注意すべき点

一戸建てを売る際に注意すべき点は査定時の建物の状態です。

一戸建てを査定する場合、周辺環境や利便性などももちろん査定項目としてチェックされますが、建物自体の状態も査定結果に大きく影響します。築年数が古く劣化も目立つ場合、査定結果が想定や相場よりも下回るという可能性があります。場合によっては建物を解体して土地だけにした方が良い場合もあるので、古い一戸建てを売る場合は不動産会社と相談しながら売却活動を進めましょう。

8-2.マンションを売る際に注意すべき点

マンションを売る際は他の部屋との差別化を図りましょう。

同じマンション内で似たようなお部屋が、同じタイミングで売り出されるケースがあります。同様の部屋が売り出されていれば買い手はより安い方を選ぶことでしょう。より高く家を売りたい場合は、他にはないような差別化を見出しアピールすることが重要です。

日当たりやリフォーム歴など一つでも差別化できる点があれば内覧時にしっかり伝えていくと良いでしょう。

8‐3.土地を売る際に注意すべき点

土地を売る際に注意すべき点は境界線を定めておくことです。

古い土地や、家族から譲り受けた土地などでは、時折境界線がはっきりしていなかったり、曖昧になっていたりするケースがあります。

境界線がはっきりと定まっていないと正確な査定価格を提示できません。法務局で入手できる確定測量図を入手すれば境界線もわかるので、必要に応じてインターネットや窓口から手に入れて確認しておきましょう。

まとめ

この記事では家を売る時の注意点を解説しました。いざ家を売ろうと準備を始めても売却活動を進めていく中で、分からないことや不安に思うことは今後沢山出てくるでしょう。
また様々な注意点を一人で全て把握するのはとても大変です。
注意すべき点はおさえながら、分からないことや不安な点は一人で抱え込まずにその都度不動産会社の担当者に相談しましょう。積極的に連絡を取り合って売却活動を進めることが大事です。

この記事のポイント まとめ

査定時に伝えるべきポイントは?

査定時に伝えるべきポイントは以下の通りです。

  • 希望する売出価格
  • 売却活動期間
  • 買い手の希望
  • 売却広告の出し方
  • 売却活動に関する連絡頻度や方法

詳しくは2章「不動産査定を依頼する際の注意点」をご覧ください。

媒介契約にはどんな種類があるの?

媒介契約には3種類あります。
3種類の媒介契約方法は以下の通りです。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

詳しくは5章「媒介契約を締結する際の注意点」をご覧ください。

決済・引き渡しに必要な書類は?

決済・引き渡しに必要な書類は以下の通りです。

詳しくは6章「決済・引き渡し時の注意点」をご覧ください。