古い家を売るには？6つの方法と注意点・税金の節税方法とは

売却しにくい不動産の一つに「古い家」があります。
古い家は、新しい家に比べれば売りにくい傾向があるため、計画をきちんと立てることが大切です。

また、古い家の売却には取り壊すべきか判断に迷うこともあります。
さらに、購入時の価格がわからないことで税金が高くなることもあります。

そのため、古い家を売る時の税金や売り方に関することも知っておくと失敗を避けられます。

そこでこの記事では、古い家を売りたいと考えている方に向けて、失敗しない方法・手順・注意点、さらには知っておくと安心な税金についての情報を解説します。
ぜひ最後までお読みいただき、この記事の情報を活かして、古い家を上手に売却してください。

なお、築50年の一戸建ての売却相場や、築40年の一戸建ての売却相場はどうなっているのか不安に思う方もいるかもしれません。一戸建ての場合、築22年を過ぎると建物の価値は消滅し土地価格のみとなるため、それ以上大幅に落ちることはなくなりますが、不動産会社選びで、「売値」が変わることもあります。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.古い家を売る6つの方法

一口に「古い家の売却」と言っても、売り方は6種類あります。
それぞれの方法について、詳しく解説していきます。

1-1.そのまま売りに出す

古い家の売却は、そのまま売りに出すのが最もオーソドックスな方法です。

綺麗に管理されている、過去にリフォームを実施している等の物件は、そのまま売れる可能性が高いので、普通に売却することをおススメします。

また、古民家として売り出すのも一つです。
古民家といっても、築40年程度で古民家として売っているケースも良くあります。

古民家は、古さよりも周辺の環境の方が重要であり、周囲が自然豊かな雰囲気であれば、古民家として売れる可能性は高いです。

古い家は、そのまま売るのが手間も費用もかかりませんので、まずはそのまま売ることを一番におススメします。

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1-2.取り壊してから売る

古い家の中でも、管理状態が悪く、損傷も生じているような物件は、利用価値がないため取り壊してから売る必要が出てきます。
木造の古い家の解体費用は坪4万円～5万円程度であり、30坪の場合、総額にすると150万円前後がひとつの目安です。

ただし、解体費用は増加傾向にあること、古家はそのままでも売れることなどを考慮して、自己判断で勝手に壊さず、事前に不動産会社に見積もりをとったり、家を確認してもらったりすることをおすすめします。

1-3.瑕疵担保保険を付保してから売る

古い家は、瑕疵(かし)担保保険を付保してから売る方法もあります。
瑕疵担保保険とは、売却後、物件に瑕疵(キズのこと)が発見された場合、その補修費用の一部を保険料でまかなうことができる保険です。

瑕疵担保保険を付保すると、物件が保証書付きのようになるため、買主が安心して購入できるようになります。

また、築20年超の一戸建ての物件でも瑕疵担保保険を付保すると、買主が住宅ローン控除を利用できるようになります。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを使って住宅を購入した人が一定期間に渡り所得税等を節税できる制度です。

実は、築20年超の一戸建ては、そのまま売ってしまうと買主が住宅ローン控除を利用できません。

瑕疵担保保険を付保すれば、保証も付きますし、住宅ローン控除も利用できるようになるため、古い家でも格段に売却がしやすくなるのです。

1-4.一部だけリフォームして売る

古い家は、一部だけリフォームして売るという方法もあります。

古い家の購入者は自分の好みに合わせてリフォームしたがるので、基本的にはリフォームせずに売却しても大丈夫です。

ただし、バス(風呂)についてはリフォーム費用がかかるため、バスだけでも交換されていると買主から喜ばれ、すんなりと売れることがあります。

バスの交換には、100万円～150万円程度が必要です。
解体するほどではないけれども、そのままで売りにくい物件は、バスだけでも交換を検討してみるのも良いでしょう。

1-5.空き家バンクに登録してみる

空き家バンクとは、自治体が行う空き家の売買や賃貸の物件情報サイトになります。
古い空き家を売るなら、空き家バンクに登録してみるのも一つの方法です。

空き家バンクは、不動産会社に断られてしまうような物件でも売りに出せるというメリットがあります。
例えば家財が残った状態の物件などが該当します。

空き家バンクは全ての自治体が保有しているわけではありませんが、自分の物件の自治体にもしあれば、利用してみるのも良いでしょう。

1-6.買取を利用して売る

古い家を売却する場合、買取を利用して売る方法もあります。
買取とは、不動産会社への売却のことです。

不動産会社は転売を目的として下取りしますので、買取による売却価格は普通に売るよりも安くなります。
しかしながら、即売できますので、安くてもすぐに処分したい人に適しています。

また、取り壊さないと売れない物件で、取り壊し費用を捻出できないような人も買取が向いています。

ただし、取り壊しが必要な物件の買取は、不動産会社が解体費用と転売益を差し引いて購入しますので、売却価格が相当に安くなることは知っておきましょう。

買取の仕組みや仲介との違いについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

古い家でも売り方によって売却期間や価格に差が出ます。
また、どの不動産会社に依頼するかも重要です。

複数の不動産会社へ査定を依頼し、査定の対応や査定額、査定額の根拠を持っているかなどを比較して、信頼できる会社を見つけましょう。

複数社への依頼は大変ですが、不動産一括査定サービスのHOME4U を利用すれば、たった1分で最大6社の不動産会社に査定を依頼できます。
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2.古い家を売る手順

この章では古い家を売る手順について解説します。

古い家の売却では、最初に価格査定を行います。
特に古い家は不動産会社によって査定価格に開きが生じるため、査定は複数の不動産会社に依頼して高く売却してくれる不動産会社を見つけることがコツです。

古い家で複数の不動産会社に査定を依頼するなら、「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」の一括査定サービスがおススメです。

「不動産売却 HOME4U」には、戸建て売却を得意としている不動産会社が多く登録されており、物件の所在地やおおよその築年数など簡単な項目を入力するだけで、システムが自動で対応してくれる不動産会社をピックアップします。

査定額というものは、不動産会社によって異なり、下図のように同じ物件でも査定額に500万円もの差がつくこともあります。

「不動産売却 HOME4U」は運営元のNTTデータグループ運営による厳しい審査を通過した、2,100社が登録しています。古い家でもなるべく高く売れる不動産会社を探すために、まずは、「不動産売却 HOME4U」から査定依頼をスタートしてみましょう！

高く売却してくれる不動産会社が見つかったら、その不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼する契約のことです。
媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。
不動産会社の話を聞いても、自分にどれがあっているのか迷ってしまうようなら、「3つの媒介契約のメリット、デメリット。自分に有利な契約はどれ？」で詳しく解説していますので、あわせて参考になさってください。

媒介契約を締結したら、売却活動の開始となります。
売却活動の開始から買主が見つかって売買契約を締結するまでの期間は、概ね3ヶ月程度が一般的です。

売買契約を締結したら、1～2ヶ月後に引渡となります。
売却で税金が生じる場合には、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行います。

税金については、「第5章　古い家の売却で使える税制優遇措置」にて詳しく解説します。

3.古い家を売るときの4つの注意点

この章では、古い家の売却でやってはいけないことなど、売る時の4つの注意点について解説します。
これらを実践すれば、スムーズに売却が進んだり、損をしなくて済みますので、ぜひ参考にしてください。

3-1.家財は撤去しておく

古い家を売却するときは、家財を撤去しておくことが必要です。
家財は撤去しておかないと、不動産会社が売却を受け付けなかったり、解体工事会社が解体を請け負わなかったりするデメリットがあります。

解体工事会社は、免許の関係上、産業廃棄物は処分できるのですが家庭ゴミの一般廃棄物は処分できないため、家財道具が残っていると解体工事会社が工事を請けてくれないことが多いです。

そのまま売るにしろ、取り壊すにしろ、いずれも古い家を売るなら家財の撤去はマストとなります。

家庭の家財を廃棄すると、だいたい4トントラック1～2台分くらいのボリュームとなることが多いです。
処分費用としては、概ね15万円～25万円程度となります。

3-2.取り壊しは複数の不動産会社の意見を聞いて判断する

古い家を取り壊して売る場合、必ず複数の不動産会社の意見を聞いてから判断することをおススメします。

古い家は取り壊さなくても売れると判断する会社も多く、1社だけの意見を聞いて取り壊しを決断すると、取り壊し費用が無駄になってしまうというデメリットがあるためです。

傾向としては、古い家の売却に自信のある会社ほど「壊さなくても大丈夫ですよ」と回答してきます。

取り壊すかどうかの意見は、査定のタイミングで聞くのが一番良いです。
査定は、まずは古い家が残っている状態で依頼し、査定の際に不動産会社に聞くようにしましょう。

尚、「取り壊したときと、取り壊さなかったときの2つの売却価格を知りたい」と伝えれば、2つの査定価格を出してもらうことも可能です。
2つの査定価格を見比べて、判断材料に役立ててください。

3-3.取り壊す場合は固定資産税の上がるタイミングを意識する

建物を取り壊す場合は、固定資産税の上がるタイミングを意識することが注意点となります。
タイミングを意識せずに取り壊してしまうと、固定資産税が上がって損をするデメリットがあるからです。

土地の上に住宅が建っていると「住宅用地の軽減」というものが適用され土地の固定資産税が安くなっています。

そのため、古い空き家を壊すと、建物の固定資産税はなくなりますが、土地の固定資産税が上がり、全体としての固定資産税が高くなってしまうことがあります。

ただし、固定資産税は1月1日の状態で決まるという点が特徴です。
1月1日時点に空き家が建っていれば、その年の固定資産税は住宅用地の軽減が適用されたままです。

例えば、1月2日以降に取り壊して、その年の12月31日までの間に売却してしまえば、土地の固定資産税が安いまま売却することが可能です。

取り壊しのタイミングが12月31日に近い場合、1月1日まで待ってから取り壊すことをおススメします。

3-4.自治体の補助金制度を確認する

古い家を売却する場合には、必ずそのまえに自治体の補助金制度を確認することが注意点になります。

補助金の存在を知らずに解体や耐震リフォームを行ってしまうと損をしてしまうデメリットがあるからです。

解体や耐震リフォームに関しては、「国が行っている補助金」というものは存在しません。

一方で、「自治体の補助金」の中には、解体や耐震リフォームの補助金が存在するケースがあります。
自治体の補助金も都道府県にあるケースや、市区町村にあるケースがあります。

自治体は国ほど予算が潤沢ではないので、補助金があってもすぐになくなってしまうケースも多いです。

昨年まではあったのに今年はないとか、逆に今年急にできたといったケースがよくあります。

自治体の補助金制度は毎年のように変わりますので、特に解体や耐震リフォームを検討されている方は、必ずチェックするようにしましょう。

4.古い家を売るとかかる譲渡所得税

古い家を売ると、場合によって譲渡所得税がかかります。
以下で、譲渡所得税について詳しく解説します。

4-1.譲渡所得税は売却益にかかる税金

不動産の売却では、譲渡所得がプラスになった場合に税金が発生し、マイナスになった場合は税金が発生しないのが基本ルールです。

ざっくり表現すると、買ったときの金額よりも高く売れたときは税金が生じ、安く売れたときは税金が生じないということになります。

譲渡所得は、計算式で表すと以下のようになります。

譲渡価額は売却価額です。
取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
譲渡費用は、仲介手数料や印紙税などの売却に直接要した費用です。

計算の結果、譲渡所得がマイナス(譲渡損失という)になれば税金は生じないことになります。

税金は譲渡所得に税率を乗じることで求めます。

税率は、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは「長期譲渡所得」、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは「短期譲渡所得」という扱いになります。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％を乗じます。

所有期間は、相続物件の場合、親の所有期間を引き継ぎます。
親の所有期間が5年超であれば、相続後、すぐに売却するようなときでも長期譲渡所得となります。

取得費に関しては、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額です。

建物の取得費を求めるには減価償却という計算を行います。
マイホーム等の非事業用不動産の減価償却の計算式は以下の通りです。

経過年数は築年数ではなく、購入から売却までの所有期間のことです。
償却率については建物の構造によって以下のように数値が定められています。

4-2.古い家の取得費の求め方

古い家の取得費の求め方について、「建物購入額がわかるケース」、「建物も土地も購入額がわからないケース」、「土地だけ購入額がわからないケース」を解説します。

【建物の購入額がわかるケース】

建物購入額がわかるケースでは、基本的に以下の式を用いて建物取得費を求めます。

ただし、建物取得費は小さくなっても「建物購入価額の5％」までが限度額となります。
減価償却費が「建物購入価額の95％」を超えた段階で減価償却は終了し、その後は経過年数が何年経っても建物取得費は「建物購入価額の5％」のままです。

例えば、経過年数35年の木造の建物取得費を計算してみます。

木造の場合、経過年数が34年目までは減価償却費が建物購入価額の95％未満ですが、35年目以上は減価償却費が建物購入価額の95％以上となります。

木造で経過年数が35年以上の取得費は、40年目でも、60年目でも、建物取得費は「建物購入価額の5％」ということです。

【建物も土地も購入額がわからないケース】

古い家で建物も土地も購入額がわからないケースでは、概算取得費というものを用います。
概算取得費とは、「譲渡価額の5％」です。

概算取得費を用いてしまうと、譲渡所得が大きくなってしまうことから、税金が高くなる点がデメリットです。

購入額は分かった方が節税になるため、「購入時の売買契約書」を探し出すことが最も効果能ある節税対策となります。

【土地だけ購入額がわからないケース】

土地だけ購入額がわからないケースでは、譲渡価格から建物取得費を控除したものの5％が土地の取得費となります。
計算式で示すと以下の通りです。

売却にかかる税金などの費用は、売却価格によって変わるため、売却前に確実な価格を計算することはできません。
ただ、査定額を知っていればおおよその金額を求めることができます。

売却の計画を立てていきたい方は、不動産会社に査定額を算出してもらい、事前に税金などの目安を立てておきましょう。

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5.古い家の売却で使える税制優遇措置

この章では古い家の売却で使える税制優遇措置について解説します。

5-1.低未利用地等を売却したときの100万円特別控除

古い家の売却は、売却価格が500万円以下となる可能性があるため、低未利用地等を売却したときの100万円特別控除という節税特例を使えるケースがあります。

低未利用土地等の100万円特別控除は、「譲渡価額が500万円以下」、かつ、「長期譲渡所得」のときに譲渡所得から100万円を控除できる特例です。

低未利用土地等の100万円特別控除を適用した場合の譲渡所得の計算式は以下のようになります。

低未利用土地等の100万円特別控除を利用するには、以下の要件を満たす必要があります。

要件4の中に「都市計画区域内にあること」というものがあります。
都市計画区域は、ある程度人が住んでいる地域であれば、都市計画区域に指定されていることが一般的です。

山深い山林や、大規模な穀倉地帯、地方の漁村等以外の地域であれば、都市計画区域というイメージになります。

要件5として「低未利用土地等」とありますが、「等」という表現ですので古い空き家が残っていても利用できる特例です。

譲渡価額が500万円以下であれば、その他の要件は比較的緩いため、使いやすい特例となっています。

詳細の要件については、以下の国税庁のホームページをご確認いただき、不動産会社にも聞いてみてください。

5-2.マイホームで利用できる3,000万円特別控除

売却する家がマイホームの場合には、3,000万円特別控除という特例も利用できます。
3,000万円特別控除を適用した場合の譲渡所得の計算式は以下の通りです。

3,000万円特別控除は、売却直前まで自分が住んでいれば利用することができます。
また、元マイホームでも転居してから3年後の12月31日までに売れば適用可能です。

さらに、元マイホームを取り壊しても、転居してから3年後の12月31日までか、または、取り壊し後1年以内のいずれか早い日までに売れば利用することができます。

詳細の要件については、以下の国税庁のホームページをご確認ください。

5-3.相続した空き家で利用できる3,000万円特別控除

古い家がマイホームではなく、相続した空き家の場合、一定の要件を満たすと3,000万円特別控除を利用することができます。

譲渡所得の計算式は、マイホーム売却時の3,000万円特別控除と同じです。

利用できる要件としては、「昭和56年5月31日以前に建築された家であること」や「マンション以外の建物であること」等の要件があります。

そのため、昭和56年5月31日以前に建築された一戸建ての空き家であれば、利用できる可能性が高いです。

ただし、相続の開始のあった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければならないという制限があります。

相続空き家の3,000万円特別控除を利用するには、「耐震リフォームして売る」、または「取り壊してから売る」の2パターンが存在します。

耐震リフォームや取り壊しを行って売却するような方は、3,000万円特別控除を利用できるかもしれませんので、一度、要件をしっかり確認して利用の検討をおススメします。

詳細の要件については、以下の国税庁のホームページをご確認ください。

3,000万円特別控除については、こちらの記事で詳しく解説しています。

まとめ

いかがでしたか。
古い家を売ることについて解説してきました。

古い家を売る方法には、「古民家としてそのまま売りに出す」、「取り壊してから売る」等の6つの方法があります。

古い家を売るには、最初に「不動産売却 HOME4U」を使って、戸建ての売却が得意で少しでも高く売却してくれる不動産会社を探すことが成功のコツです。
取り壊すかどうかの判断も、ぜひ複数の不動産会社から査定を受ける際に意見を聞いてみてください。

また、利用できる可能性のある税制特例がいくつかあります。
売却予定の物件に該当しそうなものがあれば、要件をしっかり確認した上で特例を利用してください。

この記事で得た情報を活かして、ぜひ古くなった家の売却を成功させてください。

記事を読んで、「売却をしてみようかな」と感じたら、まずは下のボタンから売却したい地域を選択して一括査定依頼をしてみましょう。