売れやすい家の条件は5つ！家をスムーズに売却する手順を伝授

家には、条件によって「売れやすい家」と「売れにくい家」があります。
また、1つの家の中に「売れやすい要素」と「売れにくい要素」が混在することもあります。

全てが完璧な条件が揃っている家は稀であり、優劣のある条件が総合的に勘案されて「売れやすさ」が決まります。
一見すると売れやすい家にも弱みはあり、また売れにくい家にも強みはあるため、条件の優劣を知っておくと家のアピールポイントが見えてくるものです。

そこでこの記事で、「売れやすい家」と「売れにくい家」の条件について、それぞれ5つの条件を紹介していきます。

第3章では、「売れやすくするための手順」も伝授しますので、ぜひ最後までおつきあいいただき、スムーズな売却を実現するための足掛かりとしてください。

家売却の基礎知識から詳しく知りたい方は、『家を売る完全ガイド！注意点と初めにやるべき準備』も併せてご覧ください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.売れやすい家、5ヶ条とは？

まずは、「売れやすい家」の5つの条件を解説します。

1. 立地条件が良い
2. 築年数が新しい
3. 地域の名声がある
4. 面積が適正である
5. 道路付けや方位が良い

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.立地条件が良い

売れやすい家の最も重要な条件としては、立地条件が良いということです。
不動産は「場所」に値段が付いているようなものなので、建物よりも「どこに土地があるか」が重要となります。

ひと口に好立地といっても、その良否を決める観点は様々です。
売れやすい立地の要素としては、以下のような点が挙げられます。

(1)最寄り駅が良い

立地を決める要素として、よく駅からの距離が挙げられますが、駅からの距離よりも重要なのが「駅の性格」です。

駅には人気のある駅と人気のない駅が存在するため、同じ駅から徒歩10分の物件でも人気のある駅から徒歩10分の物件の方が価値はぐんと高くなります。

まず、人気の駅を決める要として「人気の路線」が存在します。
東京なら「東急東横線」、大阪なら「阪急神戸線」といったようなイメージの路線です。

人気の路線の中でも、快速停車駅や他路線へ乗り換え可能な駅等がさらに価値が高くなります。
他にも、大都市のターミナル駅や始発駅等も人気の高い駅の一つです。

人気の高い駅の周辺には商業施設や公共施設、公園等も集積しており、必然的に暮らしやすくなっています。
暮らしやすい街は買主の需要も高いため、家が売却しやすくなります。

そのため、最寄り駅がどこかという点が、立地条件を決める最大のポイントとなるのです。

(2)駅から近い

最寄り駅がどこかの次に重要となるのが、「駅からの距離」です。
1つの目安としては、駅から徒歩10分圏内の物件が売れやすいといえます。

駅から徒歩圏内の物件は、バスを利用する必要がないため、通勤通学が便利です。
雨の日に車で送り迎えする必要もなく、小学生を塾に通わせても夜中に車で迎えに行く必要もありません。

車もいらない生活ができることから、運転免許を返納した高齢世帯や車を持たない若い世帯等の幅広い層の需要を取り込めます。

(3)閑静な住宅街である

家の場合、閑静な住宅街であることも重要な要素です。
仮にターミナル駅から近くても、飲み屋街や風俗街の近くにあるような家は、良好な住環境とはいえません。

同様に線路や大通り、高速道路に近い場所は振動や騒音があり、住宅街には適さないといえます。
繁華街の喧騒を感じさせず、騒音や振動の少ない閑静な住宅街が、住環境としては理想です。

住宅街としては、「第一種低層住居専用地域」や「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる「住居専用地域」にある住宅街が良好な住環境が保たれています。

住居専用地域には、規制によって飲み屋街や風俗街といったものが建たないです。
買主の中には、将来に渡って良好な住環境が保たれることを重視する人もいますので、住居専用地域内の家は比較的売りやすいといえます。

(4)近くに生活利便施設がある

近くに生活利便施設があることも重要なポイントです。
具体的には充実した食品スーパーが近くにある立地が望ましいといえます。

食品スーパーは多い人は毎日買物に行きますので、最寄り駅と家の間に食品スーパーがあるような立地が便利です。

(5)少し高台にあって地盤が良い

立地としては、少し高台にあって地盤が良い場所も好まれます。
町名が「〇〇台」となっているような土地は、地盤も良好で浸水被害も少ないことが多いです。

地盤が良好な土地は、住宅を建てる際、地盤改良工事が不要となることも多いため、建築コストを抑えられるというメリットがあります。

また、昨今は、不動産会社が買主に対して行う重要事項説明にて、洪水や雨水出水、高潮といった水害ハザードマップの説明をすることが義務化されています。

そのため、少し高台にあり、水害の恐れがない立地は以前よりも売却しやすくなったといえます。

1-2.築年数が新しい

築年数が新しいことも、売れやすい家の条件の一つです。

売れやすい家の条件として、木造の戸建てなら築20年以内、鉄筋コンクリート造のマンションなら築25年以内という目安があります。

以下に、首都圏における築年数別の成約物件と在庫物件の件数の割合を示します。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2020年)」

戸建てもマンションも築0年～25年の物件の人気が高く、総じて成約物件の割合が在庫物件の割合を上回っている状況です。

一方で、築31年を超えると在庫物件の割合が成約物件の割合を大きく上回っており、売れ残りの在庫が多いことがわかります。

築年数が古くなると売れにくくなる理由としては、主には買主が税制優遇を受けられなくなる点が挙げられます。

買主は、木造戸建てなら築20年以内、マンションなら築25年以内の物件を購入すると、以下のような税制優遇を受けることが可能です。

築20年超の木造戸建てや、築25年超のマンションを購入すると、原則として買主は上記の税制優遇措置を全て受けられなくなります。

よって、売却するのであれば、木造戸建てなら築20年以内、マンションなら築25年以内に売るのが望ましいです。

1-3.地域の名声がある

地域の名声があることも、売れやすい家の条件の一つです。
東京なら田園調布や松濤(しょうとう)、関西なら六麓荘(ろくろくそう)といった名声のある高級住宅街は売却しやすいといえます。

ただ、上記のように全国的に際立った名声がなくても、各地域には昔から知られている高級住宅街が存在します。
アドレスはとても重要であり、地元の人に人気のある所在地の物件は売却しやすいです。

また、「学区の良否」も売りやすさに影響します。
各地域には公立の小中学校でも評判の良い学校は存在し、このような地域は常に引っ越してくる世帯がいるため、すぐに売却できます。

国立大学の教育学部の付属幼稚園がある地域も、通園できる場所が限られていることから、売却しやすいです。

1-4.面積が適正である

「面積が適正であること」も、売りやすい家の条件となります。
広過ぎる土地は、総額が高くなり過ぎることから、需要者が減り売却しにくくなります。
一方で、狭すぎる土地も、利用勝手が悪くなるため、需要者が減り売却しにくいです。

戸建てでいえば適正な規模は「35～55坪程度」であり、標準的な広さの土地は使いやすく総額も抑えられて売りやすいといえます。

1-5.道路付けや方位が良い

道路付けや方位が良い物件も、売却しやすいです。
道路付けとは、例えば歩道がある道路に対して50cm～1ｍ程度高く接している土地が安全で排水勾配も取りやすく適切といえます。

住宅街としては、交通量は少ない方が良いので、前面道路の幅員も6～8ｍ程度の物件が適切です。
国道のような幅員の広い道路に接しているケースは、住環境が悪く売却しにくくなります。

また、道路は敷地に対して南側に接している物件が理想です。
南側に道路があると、目の前に建物がないため、日照条件が良くなります。

2.売れにくい家とは

本章では「売れにくい家」について、以下の5つの要素を解説します。

1. 価格が高過ぎる
2. 敷地に難がある
3. 築年数が古い
4. 老朽化や損傷が激しい
5. 更地価格より取り壊し費用の方が上回っている

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.価格が高過ぎる

条件が良い家でも、価格が高過ぎると売れなくなります。
不動産には一定の相場がありますので、どんなに良い家でも相場を逸脱したような高い価格が付いていれば、売却は難しいです。

条件の良否に関わらず、売るには適切な値段設定が最も重要といえます。
仮に条件の悪い家であっても、その条件に見合った値段設定を行えば「売れる家」となります。
売れるか売れないかは、多くの場合「値段次第」なのです。

2-2.敷地に難がある

敷地に難がある物件は、売却しにくいです。
地型が悪い、間口が狭くて奥行きが長い、傾斜地である、道路から下がっている、道路に接道していない、狭すぎる等の条件を含んでいる場合は売りにくくなります。

敷地としては、間口が広い長方形で道路から少し高いような土地が適切です。
間口が広く道路から少し高い土地は、住宅の設計がしやすく価値が高くなります。

建物設計を阻害するような要因を含む土地は、相応に値段を下げないと売るのは難しいといえます。

2-3.築年数が古い

「築年数が古い物件」も、基本的に売却しにくいです。
築20年超の木造戸建てや、築25年超のマンションは、様々な税制優遇が受けられなくなるため、売りにくくなります。

また、旧耐震基準の物件も売りにくいです。
旧耐震基準とは、1981年5月31日以前に建築確認申請を通過した建物となります。
耐震性が低いというイメージがあるため、買い手が少なくなります。

2-4.老朽化や損傷が激しい

老朽化や損傷が激しい物件も売却しにくいです。
古い物件に多いですが、空き家のまま放置され、荒廃が進んでいるような物件は売りにくいといえます。

リフォームや修繕でも改善効果が見込めないような物件は、売るために取り壊さなければいけないこともあります。

2-5.更地価格より取り壊し費用の方が上回っている

非常に老朽化が進んでいる物件の中には、更地価格より取り壊し費用の方が上回っている物件も存在します。

このような物件は、買取会社でも買い取ってもらえません。
買取とは、転売を目的とした不動産会社に下取り価格で売る売却方法のことを指します。

更地価格より取り壊し費用の方が上回るような物件は、買取会社が買い取った後に取り壊して転売しても利益が出ません。

よって、更地価格より取り壊し費用の方が上回っている物件は、買取会社ですら購入しないため、売主が取り壊さない限り売却が困難なことが多いです。

3.家をスムーズに売る手順とは？

どんな家でも、その家の状態にあわせた適正価格、つまり「売れる価格」で売り出すことが、スムーズに買主を見つけるための一番のコツです。

ただ、「売れる価格」といっても安過ぎれば損をするので要注意！
適正な価格で売り出すには、査定を依頼する不動産会社選びが重要となります。

査定の依頼先として最も重視すべきは、「その地域で売却実績が豊富にある不動産会社かどうか」という点です。

対象物件がある地域で売却実績が豊富にある会社は、「どのような人がいくらくらいで買うか」ということを、良く知っています。

例えば、学区の良否というのは、地元に精通している不動産会社でないと知りえない情報です。
学区の良い物件は、その学校に子供を入学させる目的で購入するため、買主からすると「駅に近い」、「スーパーに近い」といった条件は二の次になります。

駅から多少遠くても、医者や弁護士といった高所得者層が高い金額を出して購入することもあり、そのような経験を積んできた不動産会社であれば自信を持って高い値段を付けることもあります。

売却実績の豊富な不動産会社は、その地域でどういう物件が売れやすいかをよく把握していることから、「できるだけ損をせずに売れやすくなる適切な価格」を査定することができるのです。

しかしながら、売却実績の豊富な不動産会社に査定を依頼したいと思っても、一般の方が見極めるのは相当困難かと思います。

そんな時に便利なのが、「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」です。

売りたい家の所在地や広さなどを入力するだけで、その地域で売却実績が豊富な不動産会社が、自動で選ばれるようになっています。

登録されている2,500社は、運営元のNTTデータグループによる厳しい審査を受けているので、自分で一社ずつ「この不動産会社は良い会社なのか」を調べる手間がかからず、安心して査定依頼ができるのです。

様々な条件を含む家でも、損をせず確実に売れる価格を付けてくれますので、ぜひ上手に「不動産売却 HOME4U」を活用し、スムーズな売却活動の第一歩を踏み出してください。

まとめ

いかがでしたか。
「売れやすい家」につい、解説してきました。

売れやすい家には、「立地条件が良い」や「築年数が新しい」といった条件があります。
それに対して、「価格が高過ぎる」や「敷地に難がある」といった物件は売れにくい家となります。

家をスムーズに売るなら、「できるだけ損をしない適正な価格」で売り出すことを心掛けてください。

「不動産売却 HOME4U」で適切な査定を受け、実績豊富な不動産会社のサポートを受けながら、上手に売却活動を進めていただければと思います。

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