亡くなった親の家を売るには？高く売る手順・節税方法を徹底解説

亡くなった親の家を売る際は、遺産分割を行うなど、事前の準備が必要です。

この記事の1章では、相続から売却までの流れを大まかに紹介しています。
2章以降では、相続不動産の売却に関係するより詳しい情報を解説していますので、ご自身の悩みに応じてご覧ください。

この記事の執筆者

（株）グロープロフィット

竹内 英二

1.亡くなった親の家を売る流れ

亡くなった親の家を売却する場合、一般的なマイホーム売却と違って、遺産分割や名義変更などの手続きを済ます必要があります。
以下では、売却完了までの流れを8ステップに分けて簡単に紹介します。

1-1.遺産の分割方法を決める

相続が始まったら、まず遺言書を探しましょう。
遺言書に遺産分割の方法が書かれていた場合、原則、その通りに分割するためです。

遺言書による分割方法の指定が無い場合が、相続人全員で「誰がどの財産を取得するか」を決定します。
以下4通りの分割方法で考えるのが一般的です。

相続を機に売却を考える場合は、換価分割がおすすめです。
現金化して公平に遺産分割ができますし、売却にかかる手間や諸費用の負担についても遺産分割協議で決めておけるので、トラブルも少ないでしょう。

換価分割にしない場合は、他の分割方法で不動産を取得しておく必要がありますが、共有分割にはご注意ください。
共有不動産を売却するには、共有者全員の合意が必要になるため、いざ売却しようと考えた時に意見の不一致でトラブルに発展するケースもあります。

1-2.売却前の準備を行う

売却活動に入る前に、以下の準備を行いましょう。それぞれの準備は円滑な手続きと高値売却のために重要です。

1-3.不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼して、家の価値を知るとともに、売却を依頼する不動産会社を決めます。
査定額は各社異なるため、複数の不動産会社を比較して選ぶと安心です。

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1-4.不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社が売却を仲介するためには、媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約には3つの種類がありますが、基本的な契約期間や、不動産会社への報酬額の決め方は同じです。

• 専属専任媒介契約：1社だけに依頼。販売活動の進捗報告が早いが自由度は低い
• 専任媒介契約：1社だけに依頼。レインズ登録義務あり
• 一般媒介契約：複数社に依頼可。不動産会社の進捗報告やレインズ登録義務は無し

古い家であるほど売却しにくいことが考えられるので、より積極的な売却活動が期待できる「専任」の契約がおすすめです。
ただし、より不動産会社選びが重要になります。

1-5.売却活動を始める

査定価格や相場価格を参考に売り出し価格を決定したら、売却活動を始めます。
一戸建ての売却では、買主が見つかるまでの期間が目安で3～6カ月と言われますが、相続した古い家などでは売り方によって1年以上かかるケースもあります。

購入希望者の募集は不動産会社が行います。
また、内覧の対応も不動産会社に任せることができるため、遠方にお住まいでも売却を進められます。

1-6.売買契約を結ぶ

買主が決まったら、売買契約を締結します。

紙面での売買契約書作成には印紙税がかかるため、収入印紙の貼付が必要になります。
ただし、売主と買主が合意していれば電子契約が可能で、この場合は印紙税がかかりません。

売買契約時には、買主から、売却代金の5～10％の額の手付金を受領することが一般的です。

また、無事に売買契約が成立した場合は、不動産会社に仲介手数料を支払います。
仲介手数料は、売買契約締結後と、引き渡し後の2回に分けて支払う場合がほとんどです。

1-7.決済と引き渡しを行う

売買契約時に決めた日程通りに決済と引き渡しを行います。
多くの場合で、決済と引き渡しは同日中に行われます。

買主が住宅ローンを利用する場合は、融資をする金融機関に集まって手続きするのが一般的です。
まずは、買主から残代金を受領し、司法書士が所有権移転登記を行います。
その後、鍵や書類を引き渡して完了です。

仲介手数料を2回にわけて支払う場合、引き渡し後に不動産会社へ仲介手数料を支払います。

1-8.確定申告を行う

売却益（譲渡所得）が生じた場合は、譲渡所得に対して住民税と所得税がかかるため、確定申告が必要です。

確定申告は、売却した翌年の2月16日～3月15日（土日祝日の関係で前後する）に行います。
e-Taxでの電子申告の場合は、上述の申告期間より前に手続きすることも可能です。

売却時の税金や特例については5章、6章をご覧ください。

2.兄弟の分け方はどうなる？法定相続人と法定相続分

相続には、法定相続人と法定相続分というものがあります。
法定相続人とは、法律で定められた相続人のことです。
法定相続分とは、法律で定められた原則的な遺産の分割割合になります。

法定相続人には順位があります。
配偶者がいる場合、配偶者は必ず相続人です。
配偶者以外の相続人の順位は下表のように定められています。

また、法定相続人と法定相続分の関係は下表のようになります。

兄弟が2人の場合、法定相続分には2つのケースがあります。
配偶者が健在の場合には、子2人の法定相続分は25％ずつです。
一方で、配偶者が既に他界している場合には、子2人の法定相続分は50％ずつとなります。

3.売却までに必要な名義変更

本章では、売却までに必要な名義変更について以下の2点を解説します。

1. 名義変更の種類
2. 名義変更に必要な書類

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.名義変更の種類

名義変更の種類には、主に「法定相続」と「遺言による分割」、「遺産分割協議による分割」の3つがあります。

法定相続とは、法定相続割合で共有のまま名義変更することです。
相続した親の家を売却して、相続人で現金を公平に分けたい場合には法定相続が適しています。
相続人の共有名義となるため、売却には共有者全員の同意が必要です。

遺言による分割とは、遺言書がある場合の名義変更のことです。
遺言書がある場合は、原則として遺言に従って名義変更を行うことから、相続が発生したらまずは遺言書があるかどうかを確認する必要があります。

遺産分割協議とは、相続後に相続人間で遺産の分割方法を決める話し合いのことです。
遺産分割協議は、「遺言書がなく法定相続以外の方法で分割したいとき」や「遺言書があっても遺言書とは異なる方法で分割したいとき」に行います。
遺産分割協議を成立させるには相続人全員の同意が必要です。

3-2.名義変更に必要な書類

名義変更に必要な書類は名義変更の方法によって若干異なります。
それぞれの名義変更方法における必要書類は以下の通りです。

4.少しでも家を高く売る3つのコツ

家はせっかく親が残してくれた財産ですから、誰でも「少しでも高く売りたい」と思います。
本章では、高く売るための3つコツを解説していきます。

1. スケジュールに余裕を持つ
2. 複数の不動産会社に査定を依頼する
3. 場合によっては取り壊しも検討する

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.スケジュールに余裕を持つ

不動産を高く売るにはスケジュールに余裕を持つことが必要です。
相続税の納税のために売るのでない限り、焦って売る必要はありません。
焦って売ると、安く売ってしまう「売り急ぎ」と呼ばれる現象に繋がります。

全体の売却スケジュールとしては、査定依頼から引渡まで6ヶ月程度を見込んでおくと安全です。

尚、相続物件で節税特例を使うには、売却の期限が設けられています。
節税特例が利用できる期限については、「第6章　親の家の売却で節税する方法」にて紹介します。

4-2.複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産を高く売るには複数の不動産会社に査定を依頼することが不可欠です。

なぜかというと、査定額というものは不動産会社によって異なるのが一般的で、複数の不動産会社を比べないと、どの会社が高く売ってくれそうなのかがわからないからです。

ただ、そうはいっても相続等で様々な手続きに追われる中、さらなる手間はかけたくないですよね？
そんな時に便利なのが、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」です。

家の所在地や大まかな広さなどを入力するだけで、そのエリアで実績が豊富な不動産会社が自動でピックアップされ、自分で不動産会社を探す手間を大幅にカットできます。

あとになって「もっと高く売れたかも…」と後悔しなくて済むように、最初の時点でしっかりと査定額の違いを比べるようにしてください。

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4-3.場合によっては取り壊しも検討する

親の家が古い戸建ての場合、場合によっては取り壊しを検討することも高く売る方法の一つです。

利用価値のない戸建ては売却の障害となってしまうため、古い家が残っていることが原因で売れなくなることもあります。
解体費用の相場は以下の通りです。

※総額は建物を35坪とした場合で計算

一般的な木造戸建て住宅であれば、解体費用は150万円前後が目安です。

昨今は市区町村が解体の補助金を設けているケースもあります。
補助金の要件は自治体によって異なりますが、要件に合致すれば解体費用の負担を和らげることができます。

また、解体すべきかどうかは不動産会社の意見を聞いてから判断することが適切です。
まずは解体前の状態で一度複数の不動産会社に査定を依頼し、各社の意見を聞いてみる方法がおすすめとなります。

解体しないままでも売れる可能性はありますので、無駄な解体費用を使わないためにも、不動産会社の意見を聞いてから解体の判断をするようにしましょう。

5.親の家を売るときに生じる税金

本章では「亡くなった親の家を売るときに生じる税金」について、以下の4点を解説します。

1. 相続時に発生する税金
2. 名義変更に必要な税金
3. 売却時に発生する税金
4. 売却後に発生する税金

それではひとつずつ見ていきましょう。

5-1.相続時に発生する税金

相続時は相続税が発生する可能性があります。
可能性があると表現しているのは、相続税はほとんどの人には発生しない税金だからです。

国税庁によると、2019年度分における相続税の課税対象者の割合は以下のようになっています。

出典：国税庁「令和元年分相続税の申告事績の概要」

全国では約8％の人しか発生しておらず、地価の高い東京でも約13％の人しか生じていない税金です。

相続税は被相続人(他界した人)の全ての資産が課税対象となり、「亡くなった親の家」だけで相続税が決まるものではありません。

相続税の課税対象は、実家だけでなく、現金や貴金属、有価証券、その他の不動産、負債(借金)も含めた全ての金銭的の価値のあるものが対象です。

負債(借金)が残っている場合は、マイナスの財産として被相続人の財産から減額されます。
また、葬儀費用はマイナスされ、過去3年以内に贈与したものはプラスされる等の細かいルールもあります。

実際の課税対象の遺産総額は、被相続人の資産から基礎控除額を控除したものが対象です。

基礎控除額の求め方は以下の計算式を用います。

相続税の計算方法は難しいため、相続税額早見表を使って概算額を把握するのが一般的です。
課税価格に対する相続額は下表のようになります。

※課税価格は基礎控除額控除前の遺産の総額を表す

5-2.名義変更に必要な税金

相続した物件を売るには名義変更(相続登記ともいう)が必要となり、名義変更には登録免許税が発生します。
相続を原因とする名義変更の登録免許税の計算式は以下の通りです。

尚、司法書士に相続登記を依頼する場合、6～7万円程度の司法書士手数料がかかります。

5-3.売却時に発生する税金

売却時は売買契約書に貼り付ける印紙税が生じます。
印紙税は、売買契約書に記載する金額に応じて税額が決まっており、下表の通りです。

※軽減税率は2022年3月31日までの売買契約書で適用

尚、売却する不動産に抵当権が設定されている場合、売却時に抵当権を抹消する登録免許税も生じます。

抵当権抹消に必要な登録免許税は不動産1個あたり1,000円で、司法書士手数料は1.5万円程度です。

5-4.売却後に発生する税金

売却によって譲渡所得が発生する場合には、所得税および住民税、復興特別所得税が生じます。
譲渡所得とは、以下の計算式で求められる売却益のことです。

※1譲渡価額とは売却価額です。
※2取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費、取り壊し費用など、売却に要した費用のことです。

譲渡所得がプラスだと税金が発生し、譲渡所得がマイナスだと税金は発生しないことになります。

取得費は、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除したものであることから、以下のような式で求めます。

ここで、居住用財産と呼ばれるマイホームを売る場合、減価償却費の計算式は以下の通りです。

経過年数とは購入の引渡から売却の引渡までの「所有期間」のことです。
償却率は建物の構造によって以下のように数値を採用します。

譲渡益が発生した場合は、譲渡所得に税率を乗じて税金を求めます。

税率は、所有期間によって異なる値を用います。
売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは「長期譲渡所得」、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは「短期譲渡所得」です。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％を乗じます。

尚、所有期間は親の所有期間を引き継ぎますので、例えば親が既に5年超の所有期間を有していれば、相続後、すぐに売却しても長期譲渡所得の税率が適用されることになります。

6.親の家の売却で節税する方法

売却によって税金が生じた場合でも、節税できる可能性はあります。
本章では、親の家の売却で所得税や住民税を節税する方法について、以下の5点を解説します。

1. 取得費の分かる資料を探す
2. 譲渡費用を漏れなく計上する
3. 取得費加算の特例
4. 相続空き家の3,000万円特別控除
5. 低未利用土地等を売却したときの100万円特別控除

それではひとつずつ見ていきましょう。

6-1.取得費の分かる資料を探す

所得税や住民税を節税するには、取得費の分かる資料を探すことが最大のポイントです。
取得費の分かる主な資料には以下のものがあります。

【取得費の分かる資料】

取得費がわからない場合、譲渡所得は概算取得費を用いて計算します。
概算取得費とは、譲渡価額の5％です。

概算取得費を用いてしまうと譲渡所得が大きくなってしまうため、税金も多く生じます。

また、土地の取得費がわからなくても、「建物の請負契約書」が分かっていれば建物取得費だけでも計算できるため、概算取得費を用いるよりも節税効果があります。

土地の取得費がわからない場合の取得費の計算方法は以下の通りです。

【土地だけ取得費がわからないときの取得費】

尚、古い建物の取得費求める場合、減価償却費の限度額は建物購入額の95％までである点がポイントです。

建物の取得費は、減価償却計算によってゼロ円になってしまうのではなく、建物購入額の5％まで下がった時点で打ち止めとなり、どんなに古くても5％の残価が残ります。
よって、古い建物であっても「建物の請負契約書」があると若干節税できます。

6-2.譲渡費用を漏れなく計上する

節税をするには、譲渡費用を漏れなく計上することがポイントです。
譲渡費用に計上できるものは以下のような一定の項目に限られます。

ただし、譲渡費用は何でも計上できるわけではなく、例えば以下の費用は譲渡費用として計上することができません。

【譲渡費用として認められない支出】

尚、相続の名義変更に要した登録免許税は、譲渡費用ではなく取得費に算入できます。

6-3.取得費加算の特例

相続税を納税した人は、取得費加算の特例を利用できます。
取得費加算の特例を利用した場合の譲渡所得の計算式は以下の通りです。

取得費に加算する相続税額は以下の計算式で求めます。

取得費加算の特例を利用するには、以下の要件を満たすことが必要です。

取得費加算の特例は、売却に期限がある点がポイントとなります。

【国税庁HP】

6-4.相続空き家の3,000万円特別控除

一定の要件を満たす親の家は相続空き家の3,000万円特別控除を利用できます。
相続空き家の3,000万円特別控除を利用したときの譲渡所得の計算式は以下の通りです。

相続空き家の3,000万円特別控除の主な要件は以下の通りです。

相続空き家の3,000万円特別控除は要件が厳しく、使いにくい特例といえます。
適用可能性がある場合には、他の要件もしっかりと確認したうえで、利用することがポイントです。

【国税庁HP】

6-5.低未利用土地等を売却したときの100万円特別控除

一定の要件を満たす不動産の売却価格が500万円以下であれば、低未利用土地等の100万円特別控除が利用できます。

金額が500万円以下という縛りがありますが、その他の要件は緩いため、相続空き家の3,000万円特別控除よりは使いやすい特例です。

低未利用土地等の100万円特別控除を適用した場合の譲渡所得の計算式は以下のようになります。

低未利用土地等の100万円特別控除の主な要件は以下の通りです。

査定を依頼して価格が500万円以下であれば、ぜひ検討することをおすすめします。

【国税庁HP】

まとめ

いかがでしたか。
亡くなった親の家を売ることについて解説してきました。

少しでも家を高く売るコツとしては、何と言っても「複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額を比較する」という事が不可欠です。
上手に「不動産売却 HOME4U」を活用して、あとで後悔しないようしっかり査定額を比較することから始めてください。

皆さんの売却活動が、スムーズに進み、高額売却に繋がることを願っています。

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この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット