不動産売却のコツを流れに沿って解説｜費用や税金も知っておこう

不動産は大切な資産です。特に自分の家となると、愛着も思い出もあります。それでも、住み替えや転勤、親との同居などライフステージにおけるさまざまな理由で売却を検討している人もいらっしゃるでしょう。
とはいえ、実際に不動産を売却する機会は、人生においてそうそうあるものではありません。
「自分の家、いくらぐらいで売れるのかな？売ったら損してしまうのでは？」
「売ると費用や税金がかかると聞いたが、どれくらいかかるの？」
「不動産の売却って面倒そう…具体的に手続きや必要な書類の準備ってどうすればいいの？」
そんなふうに心配になってしまい、売却を躊躇している方も多いのではないでしょうか。

この記事ではそんな、「不動産売却を検討しているけれど、具体的な手順やかかるお金については詳しくない」「大切な家、できれば高く売却して次のステージにつなげたい」という方のために、手続きの方法やかかる費用・税金などについて詳しく説明します。この記事で基本的な知識を身につけて、不動産売却を成功させてください。

1.【STEP1】不動産の査定を依頼するコツ

不動産の査定は、不動産会社に無料で依頼できます。会社によって算定される査定額は異なりますが、だいたいの相場をつかむことができます。ここでは不動産を売却するために必須の「査定」について説明します。

1-1. 複数の不動産会社に査定してもらうのがベスト

異なる複数の不動産会社で不動産を査定してもらうことは、不動産会社選びにも役立ちます。
査定価格を比較することで、高い値段で売ってくれる会社に依頼できます。また、不動産会社とコンタクトをとることで、各社の対応の違いもわかります。

1-2.何社くらいに査定してもらったらいい？

不動産の査定は、最低でも3社、できれば4社くらいに査定してもらうのがおすすめです。「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」などの一括査定サイトを利用すれば、あなたの不動産がある地域をカバーしている複数の不動産会社から、まとめて査定額を受け取ることができます。

2.自分で相場価格を調べる方法

近隣の不動産の売出情報は、ポストに投函されるチラシなどで知ることができます。また、インターネットの不動産情報サイトで物件情報を検索することでも、周辺の相場を知ることは可能です。

ただし、チラシやインターネットに出ているのは、あくまで売出価格です。実際の売却価格（成約価格）は、売主と買主との間で条件交渉をした後に決まるため、売出価格よりも低くなる傾向があります。

2-1. 不動産の取引価格を知る方法

以下のサイトを利用すれば、不動産が実際に売買されている価格（取引価格）を調べられます。

「不動産取引価格情報検索」
国土交通省の土地総合情報システムに登録されている取引価格の情報を検索できるサイトです。地域を指定して、周辺の宅地・建物・マンションなどの取引価格情報を閲覧できます。

「レインズ・マーケット・インフォメーション」
レインズは全国の不動産会社が加入している不動産流通機構のネットワークシステムです。物件の成約価格の情報はインターネットで公開されており、誰でも検索・閲覧できます。

2-2. 住宅ローンが残っている場合には？

自宅を売却したいけれど、まだ住宅ローン返済中である方も多いのではないでしょうか？
住宅ローン返済中の不動産を売却するには、売却代金で残りの住宅ローンを返済できることが前提となります。査定価格が住宅ローン残債を下回る場合、差額を現金で用意しなければ売却はできません。

なお、住宅ローンが残っている不動産は、抵当権を抹消して買主に引き渡さなければならないため、売却と同時に抵当権抹消の手続きも行います。

3.【STEP2】不動産会社を選んで媒介契約を締結

不動産の査定額や対応を比較して、依頼する会社を選びます。不動産会社に仲介してもらい買主を探すのが一般的ですが、不動産会社に物件を買取りしてもらう方法もあります。

3-1.売却の方法は大きく分けて2種類

土地や建物、マンションなどの売却を不動産会社に依頼する場合、仲介と売却の2つの方法があります。では、それぞれの違いについて説明していきます。

3-1-1.仲介とは

仲介は不動産会社に売買を仲立ちしてもらう方法です。不動産会社との間では媒介契約を結び、買主を見つけることや、買主との間の契約の調整を依頼します。

3-1-2.買取りとは

買取りとは、売買を媒介してもらうのではなく、不動産会社自体に買主になってもらう方法です。ほとんどの不動産会社では仲介業務をメインに行っており、買取りに対応している会社は多くはありません。買取りを行っているのは、主に中小の不動産会社です。不動産買取会社では、顧客から買い取った不動産にリフォームなどで付加価値を付けた後、自らが売主になって売却を行うことで利益を得ています。

3-1-3. 仲介と買取りのどちらがいい？

仲介による場合、チラシやインターネットなどの広告媒体を利用して、広い範囲から購入希望者を募ります。不動産を買いたいという人が現れやすく、相場価格での売却が可能になります。

一方、買取りでは購入希望者を探す必要がありませんが、買取価格は相場よりも低くなります。すぐに現金が必要な場合には買取りを検討したほうがいいですが、そうでない限りは仲介によるのが妥当です。

3-2.不動産会社の選び方

不動産会社は査定価格だけで選ばないのが賢明です。不動産は必ず査定価格で売れるわけではありません。良い不動産会社を選ぶために、以下のような点に注意してください。
ここからは、不動産会社に仲介を依頼して売却をする前提で説明していきます。

3-2-1.査定価格の根拠を説明してくれるか

査定価格は、最近の取引実績や経済的要因などさまざまな要素に左右されます。なぜその査定価格になっているのか、わかりやすく説明してくれる会社であれば信頼できるでしょう。

3-2-2.スピーディーかつ丁寧な対応をしてくれるか

こちらの要望に対し、迅速に対応してくれるかどうかも判断基準になります。連絡や応対が丁寧かどうかもチェックポイントです。

3-2-3.免許番号や行政処分歴を確認

不動産会社を選ぶ際、免許番号をチェックする方法もあります。免許番号は「国土交通大臣(2)第〇〇〇〇号」または「○○知事(4)第〇〇〇〇号」という表示になっています。このカッコ内の数字は、更新回数を表しています。宅建業の免許は、5年（1996年／平成8年3月以前3年ごと）に一度更新しなければなりません。つまり、カッコ内の数字が大きい会社は長く営業しており、実績のある会社と考えられます。

また、その会社が過去に行政処分を受けていないかどうかも確認したほうがよいでしょう。行政処分歴の有無は、国土交通省ネガティブ情報等検索サイトで確認できます。

国土交通省ネガティブ情報等検索サイト

3-3.媒介契約の種類

仲介を依頼する会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約には、次の3種類があります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶと、他の会社で売却活動ができなくなります。まずは一般媒介契約で複数社と契約し、売却活動を見てから1社に絞るのがおすすめです。

4.【STEP3】 売却活動・条件交渉

不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動開始です。査定価格を参考に、売出価格を決めます。購入希望者が現れたら、条件のすり合わせをして契約締結を目指します。

4-1.売出価格はどうやって決める？

不動産の売却活動を始めるにあたって、売出価格を決めます。実際の売却価格は、売出価格よりも下がるのが一般的です。最終的に希望価格に落ち着くように、高めに売出価格を設定したほうがよいでしょう。

4-2.条件交渉のコツは？

購入希望者が現れると、不動産会社から連絡があります。購入希望者は、買付証明書（購入申込書）で希望条件を提示してきます。交渉に入る場合には、不動産会社に代理で話をしてもらいます。購入希望者から提示された価格が予想以上に低い場合は、不動産の適正価格を見極めた上で応じるかどうか決めてください。

ただし、売出開始から3カ月程度たっても購入希望者が現れなかった場合は、売出価格が高すぎることが考えられます。不動産会社と相談しながら、値引きに応じるかどうか検討したほうがよいでしょう。

5.【STEP4】 売買契約・手付金受領

購入希望者との交渉がまとまったら、売買契約を締結します。契約時には手付金として代金の一部を受領します。

5-1.物件情報は漏れなく開示

売買契約を締結する際には、物件についてネガティブな情報も開示しなければなりません。売主は、買主に引き渡された目的物が契約の内容に適合しない場合、民法上の「契約不適合責任」を負います。例えば、契約締結後に雨漏りなどがわかり買主が補修を請求した場合には、売主はこれに応じる必要があります。

契約不適合責任は従来「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものですが、民法改正により修正され、2020年（令和2年）4月1日以降導入されている概念です。売買契約締結後に物件の欠陥がわかった場合、売主は1年以内の買主の通知により、追完（補修）、代金減額、損害賠償、契約解除を請求される可能性があります。トラブル防止のために情報は漏れなく開示しておいてください。

5-2.売買契約書には印紙税がかかる

売買契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかります。契約書は2通作られるため、売主、買主双方が負担することとなります。

5-3.手付金の金額

売買契約の際には、買主から手付金を受領します。手付金を受け取った後は、買主は手付金を放棄、売主は手付金の2倍の額を返すことで契約解除ができます。手付金の金額は売主と買主との話し合いで決めますが、売買価格の10％程度が相場になります。また、宅地建物取引業法で手付金は売買代金の20％が上限とされてるため注意が必要です。

5-4.仲介手数料の半額も支払う

売買契約が成立したら、不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。仲介手数料は、契約成立時に半額を払い、代金決済時に残額を払うのが一般的です。

5-4-1.仲介手数料の金額は？

不動産会社が受け取れる仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が決まっています。具体的には、次の表のとおりです。

不動産会社は通常の仲介業務で発生する費用を依頼者に請求することはできません。そのため、物件の調査費用や広告掲載費用を別途請求されることはありませんが、こちらの要望により遠隔地の購入希望者のところへ行って交渉してもらった場合の交通費などは請求されることがあります。

6.【STEP5】 引き渡し・残代金決済

売主の物件引渡義務と買主の残代金支払義務は、同時に履行します。引渡期日には関係当事者が銀行の1室などに集合し、次のような手続きを行うのが一般的です。

6-1.残代金を受け取る

買主から残代金を受け取り、固定資産税・都市計画税の精算も合わせて行います。住宅ローンが残っている場合には、買主から残代金の入金があった後、借入をしている金融機関へ送金して返済します。

6-2.登記に必要な書類を渡す

売主から買主への所有権移転登記は、通常、司法書士に依頼します。決済と引き渡しの当日には、司法書士も同席するのが一般的です。

6-2-1.登記の必要書類は？

売主側が用意する書類としては、登記済証（または登記識別情報）、印鑑証明書、委任状があります。事前に用意し、決済時に渡せるようにしておきます。

6-2-2.登記費用は誰が負担する？

不動産売買にかかる登記費用（登録免許税及び司法書士報酬）は、買主側が払うのが取引上の慣習となっています。
ただし、抵当権抹消にかかる登記費用は、売主が負担します。抵当権抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円なので、土地・建物双方に抵当権が設定されている場合は2,000円です。また、抵当権抹消の司法書士費用の相場は1万5,000円になります。

6-3.仲介手数料の残額も支払う

決済と引き渡しが完了したら、不動産会社に仲介手数料の残額を払います。仲介手数料は基本的には現金払いですが、最近では振込やクレジットカード払いに対応している不動産会社もあります。金額が大きくなる場合には、振込などに対応してもらえないか事前に確認しておくとよいでしょう。

7.【STEP6】 確定申告

不動産売却で譲渡所得が発生している場合には、翌年に確定申告する必要があります。

7-1.譲渡所得税とは

譲渡所得税は、不動産などの財産の譲渡益（譲渡所得）に対して課税される税金です。購入したときの値段よりも売却したときの値段のほうが大きければ、譲渡所得が発生しており、譲渡所得税の課税対象になります。

7-2.マイホームの売却では特別控除がある

マイホームの売却で要件をみたしている場合には、譲渡所得が発生していても、特例により3,000万円の特別控除が受けられます（マイホーム特例）。特別控除を受けると、実際には税金が発生しないこともあります。
なお、マイホーム特例と住宅ローン控除は併用できません。自宅の買い替えで新居につき住宅ローン控除を受けたい場合は注意してください。

7-3.確定申告の方法

譲渡所得税の確定申告では、次の書類を税務署に提出します。

いかがでしたか？
この記事では、不動産の売却について説明しました。
STEPでも触れている通り、不動産売却には条件に合った不動産会社を選ぶことが重要です。
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まとめ

不動産売却をするときには、まず複数の会社に査定してもらい、比較検討して依頼する不動産会社を決めるのがおすすめです。
不動産は査定価格で売却できるとは限りません。購入希望者との条件交渉の後に売買価格が決まることを前提に、売出価格を設定することも大切です。信頼できる不動産会社を見つけ、不動産売却を成功させてください。