【不動産売却】高額査定のコツは？ネット査定の方法や成功する進め方がわかる！

住み替えや転勤、親との同居などライフステージにおけるさまざまな理由で、大切な家の不動産売却をするなら、高額で売却したいこところです。
そのためには不動産売却の方法を知ることが大切です。不動産売却の流れに沿って、インターネット査定のコツとマネできる売却テクニックなど、不動産売却の「ノウハウ」をご紹介します。

この記事を読むとわかること

• ネット査定を含む基本的な不動産売却方法
• 不動産売却のコツ
• 不動産売却の費用や税金のこと、など

この記事で基本的な知識を身につけて、不動産売却を成功させてください。

不動産会社選びで、査定は数百万円「売値」が変わります。
査定価格は不動産会社によって違うので、高く・早く売るなら、複数の不動産会社の査定価格を比較することが大切です。
かんたん一括査定で複数の査定価格を取り寄せましょう。

1.ネットでの不動産査定で高額査定につなげるコツ

不動産の査定は、不動産会社に無料で依頼できます。会社によって算定される査定額は異なりますが、だいたいの相場をつかむことができます。
査定はインターネットでも依頼することができますが、高額査定を目指すために、依頼する際のコツやノウハウをご紹介します。

1-1. 複数の不動産会社に査定してもらうのがベスト

異なる複数の不動産会社で不動産を査定してもらうことは、不動産会社選びにも役立ちます。
複数の不動産会社に心当たりがない方は、インターネットを通じて、不動産会社に査定を申し込むことをおすすめします。
不動産査定は、目安として2〜3社に依頼するのがコツです。査定額を比較することで、より高い査定額を付けてくれる不動産会社がわかります。ただし、相場と大きくかけ離れている査定額には注意してください。

査定では、依頼する不動産会社の数に注意することがポイントです。インターネット査定は便利なので、たくさんの会社に査定を依頼しがちになりますが、査定依頼した件数、営業の電話に自分で対応しなければならなくなります。
また、査定依頼を多くしすぎると、どこの不動産会社にすればいいのか悩んでしまいますので、自分が対応できる不動産会社の数に絞って査定を行ってください。

不動産会社の数を絞って査定依頼するときに便利なのが、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」です。

「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」はカンタンな情報を入力するだけで、全国の優良な不動産会社2,300社のなかから、最大6社を選んでまとめて査定依頼ができます。

不動産売却の査定をスムーズにするなら、「不動産売却 HOME4U」をぜひご活用ください。

【無料】一括査定依頼スタート

マンション査定を何社に依頼すべきかについては、下記の記事でも詳しく解説していますので、参考にしながら依頼先を決めましょう。

マンション査定は何社にすべき？不動産売却で良い会社の選び方とは

マンションの査定を何社に依頼し、その中で良い会社をどのように選ぶのかは

1-2.物件のアピールポイントを伝えられるようにしておく

ネットの査定でも、不動産会社に直接申し込む査定でも、不動産査定の際には、高額査定につながるように、物件のアピールできるポイントを把握しておくことが大切です。

不動産査定では、物件の築年数や建物の状態だけではなく、立地や周辺環境などさまざまなチェックポイントがあります。
査定の際に、物件のアピールポイントを伝えられるようにしておくと、査定額が上がることもあります。特に、住んでいるからこそわかる魅力を積極的に伝えることが大切です。

また、良い面だけではなくマイナス面も正直に伝えることがコツです。正直に話すことによって、契約後のトラブルを防ぐだけでなく、不動産会社との信頼関係構築にもつながります。

住宅ローンの残高を確認しておく

不動産売却を成功させるコツは、住宅のローン残高を正確に把握して、資金計画を立てることです。住宅ローン残高がある家は、ローン残高より高く売りたいところですが、正確な額がわからなければ家の売却計画が立てられません。

不動産査定を依頼する際には、住宅ローンの残債がいくらあるのかを把握しておくことで、家の売る方法や解決すべき悩みを不動産会社に相談することができます。

住宅ローン返済中の不動産を売却するには、売却代金で残りの住宅ローンを完済できることが前提です。

査定価格が住宅ローン残債を下回る場合、差額を自己資金で用意しなければ売却はできません。残額を預貯金などで補っても住宅ローン完済が難しい場合は、売却自体を検討し直す必要もあります。

いずれにしても、準備や検討するための時間が必要となるため、住宅ローンが残っている不動産は、マンションの査定までに住宅ローンの残高を把握しておきましょう。

2.自分で相場価格を調べる方法とコツ

自分で相場を調べる方法は以下の通りです。

• ポストに投函されるチラシ
• インターネットの不動産情報サイト
• 検索システム

ただし、チラシやインターネットに出ているのは、あくまで売出価格です。実際の売却価格（成約価格）は、売主と買主との間で条件交渉をした後に決まるため、売出価格よりも低くなる傾向があります。

売り出し価格と成約価格の違いに気を付けることが、相場調べのコツです。検索システムで調べる方法と、相場のとらえ方のコツをご紹介します。

2-1. 不動産の取引価格は検索システムを使って調べる

以下のサイトを利用すれば、不動産が実際に売買されている価格（取引価格）を調べられます。

レインズ・マーケット・インフォメーションは国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産情報システムです。全国の不動産会社が加入しており、誰でも物件の成約価格の情報を検索・閲覧できます。売却価格ではなく実際の成約価格が表示されているため、相場価格を知ることができます。

土地総合情報システムは、国土交通省が運営している取引価格の情報を検索できるサイトです。地域を指定して、周辺の宅地・建物・マンションなどの取引価格情報を閲覧できます。

不動産情報サイトは「中古住宅HOME4U」など、一般の不動産情報サイトです。現在取引されている物件の売却価格を地域別に簡単に調べることが可能です。

2-2.相場はあくまで参考程度と考えることがコツ

不動産売却では、相場がそのまま売却価格となるわけではありません。

売却価格は、不動産会社の査定金額と相場を見ながら適正な売り出し価格を決定します。希望通りの金額で売却できることもありますが、買主から条件交渉され売却価格を下げる場合もあるため、必ずしも相場の値段で売却できるとは限りません。

相場はあくまでも参考程度に考えることが、不動産売却の相場調べのコツです。

3.媒介契約で失敗しないためのコツ

不動産の査定額や対応を比較して、依頼する会社を選びます。不動産会社に仲介してもらい買主を探すのが一般的ですが、不動産会社に物件を買取りしてもらう方法もあります。

媒介契約で失敗しないコツは、売却方法と契約の種類を把握しておくことです。それぞれわかりやすく解説します。

3-1.不動産の売却方法は2種類ある

媒介契約で失敗しない最初のコツは、売却方法を知ることです。売却方法がわからなければ、適切な契約はできません。

土地や建物、マンションなどの売却を不動産会社に依頼する場合、仲介と売却の2つの方法があります。では、それぞれの違いについて説明していきます。

3-1-1.仲介とは

仲介は不動産会社に売買を仲立ちしてもらう方法です。不動産会社との間では媒介契約を結び、買主を見つけることや、買主との間の契約の調整を依頼します。

3-1-2.買取りとは

買取りとは、売買を媒介してもらうのではなく、不動産会社自体に買主になってもらう方法です。ほとんどの不動産会社では仲介業務をメインに行っており、買取りに対応している会社は多くはありません。買取りを行っているのは、主に中小の不動産会社です。不動産買取会社では、顧客から買い取った不動産にリフォームなどで付加価値を付けた後、自らが売主になって売却を行うことで利益を得ています。

3-1-3. 仲介と買取りのどちらがいい？

仲介による場合、チラシやインターネットなどの広告媒体を利用して、広い範囲から購入希望者を募ります。不動産を買いたいという人が現れやすく、相場価格での売却が可能になります。

一方、買取りでは購入希望者を探す必要がありませんが、買取価格は相場よりも低くなります。すぐに現金が必要な場合には買取りを検討したほうがいいですが、そうでない限りは仲介によるのが妥当です。

3-2.媒介契約の種類を把握しておく

仲介を依頼する会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶと、他の会社で売却活動ができなくなります。まずは一般媒介契約で複数社と契約し、売却活動を見てから1社に絞るのがおすすめです。

3種類の媒介契約については、下記の記事もご覧ください。

【図解】一般媒介契約のメリット・デメリットとおすすめの人

一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却の仲介依頼ができる契約方法です

4.高く売るための売却活動・条件交渉のコツ

不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動開始です。査定価格を参考に、売出価格を決めます。購入希望者が現れたら、条件のすり合わせをして契約締結を目指します。

こちらでは、高く売るための売り出し価格の設定のコツと条件交渉に応じるタイミングを見極めるコツをご紹介します。

4-1.売り出し価格を高めに設定する

不動産の売却活動を始めるにあたって、売出価格を決めます。実際の売却価格は、売出価格よりも下がるのが一般的です。少しでも高く売りたいなら、最終的に希望価格に落ち着くように、高めに売出価格を設定したほうがよいでしょう。

4-2.条件交渉に応じるタイミングとコツ

購入希望者が現れると、不動産会社から連絡があります。購入希望者は、買付証明書（購入申込書）で希望条件を提示してきます。
条件交渉に応じるタイミングは以下の通りです。

• 購入希望者から提示された価格が売却価格とかけ離れている
• 売り出しから3か月程度たっている

交渉に入る場合には、不動産会社に代理で話をしてもらいます。購入希望者から提示された価格が予想以上に低い場合は、条件交渉に応じるタイミングの一つです。不動産の適正価格を見極めることが、条件交渉に応じるか決めるコツです。

また、売出開始から3カ月程度たっても購入希望者が現れなかった場合も、条件交渉や価格見直しのタイミングです。なかなか売れない場合は、不動産会社と相談しながら、値引きに応じるかどうか決めることがコツです。

5.不動産売却の売買契約時に失敗しないコツ

購入希望者との交渉がまとまったら、売買契約を締結します。契約時には手付金として代金の一部を受領します。
不動産売却における売買契約時に「失敗しないコツ」は以下の通りです。

• 物件情報は漏れなく開示する
• 売買契約書の印紙税を忘れない
• 手付金の相場を知っておく
• 仲介手数料の半額を払う

売買契約時に失敗したくない場合、主に、費用の準備を忘れないことが大切です。順番にわかりやすく解説します。

5-1.物件情報は漏れなく開示する

売買契約を締結する際には、物件についてネガティブな情報も開示しなければなりません。売主は、買主に引き渡された目的物が契約の内容に適合しない場合、民法上の「契約不適合責任」を負います。例えば、契約締結後に雨漏りなどがわかり買主が補修を請求した場合には、売主はこれに応じる必要があります。

契約不適合責任は従来「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものですが、民法改正により修正され、2020年（令和2年）4月1日以降導入されている概念です。売買契約締結後に物件の欠陥がわかった場合、売主は1年以内の買主の通知により、追完（補修）、代金減額、損害賠償、契約解除を請求される可能性があります。トラブル防止のために情報は漏れなく開示しておいてください。

5-2.売買契約書には印紙税がかかる

売買契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかります。契約書は2通作られるため、売主、買主双方が負担することとなります。2024年3月31日までの間に作成される売買契約書にかかる印紙税は軽減措置が適用されます。

参考：No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置（国税庁）

売買契約書には印紙税がかかり、売却金額によって税額が変わることをおさえておきましょう。

5-3.手付金の金額は5～10％が相場

売買契約の際には、買主から手付金を受領します。手付金とは、売買契約を結ぶ際に買主が売主に支払うお金のことです。手付金の金額は売主と買主との話し合いで決めますが、売買価格の5〜10％程度が相場です。

また、宅地建物取引業法で手付金は売買代金の20％が上限とされているため注意が必要です。買主に過剰な手付金を請求しないように注意してください。

手付金を受け取った後は、買主は手付金を放棄、売主は手付金の2倍の額を返すことで契約解除ができます。手付金は、買主や売主の心変わりで簡単に契約解除するようなことが起きないように設定されています。

手付金をもらったら、引渡しが済むまで使わないようにするのが失敗しないコツです。手付金は「契約不適合責任」で契約が解除されたら返却しなければならないお金です。

手付金が入ったからといって、手付金で豪遊することや新居の家具を購入することはやめましょう。

5-4.仲介手数料の半額を支払う

売買契約が成立したら、不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。仲介手数料は、契約成立時に半額を払い、代金決済時に残額を払うのが一般的です。

売買契約時に失敗しないコツは「家の売却が決まったら仲介手数料を支払う」という意識を持ち、しっかり準備しておくことです。

仲介手数料の金額は？

不動産会社が受け取れる仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が決まっています。具体的には、次の表のとおりです。

不動産会社は通常の仲介業務で発生する費用を依頼者に請求することはできません。そのため、物件の調査費用や広告掲載費用を別途請求されることはありませんが、こちらの要望により遠隔地の購入希望者のところへ行って交渉してもらった場合の交通費などは請求されることがあります。

6.引き渡し・残代金の決済を円滑に進めるコツ

売主の物件引渡義務と買主の残代金支払義務は、同時に履行します。引渡期日には関係当事者が銀行の1室などに集合し、次のような手続きを行うのが一般的です。
引き渡し、残代金の決済を円滑に進めるコツは以下の通りです。

• お金の清算の準備を入念にする
• 登記に必要な書類を揃える
• 仲介手数料の残額を支払う

順番に解説します。

6-1.入念に準備して漏れがないようにする

引き渡しを円滑に進めるコツは、入念に事前準備を行い、漏れがないようにすることです。

買主から残代金を受け取り、固定資産税・都市計画税の精算も合わせて行います。残代金の決済・物件引渡しは、売主と買主、不動産会社の担当者、司法書士、金融機関担当者が全員集まります。引渡しや抵当権抹消手続き、残代金決済などのさまざまな手続きを一度に進めるためです。

住宅ローンが残っている場合には、買主から残代金の入金があった後、借入をしている金融機関へローン残額を一括返済します。
そのため、欠席したり、必要書類を忘れたりすると手続きが進まず全員に迷惑をかけてしまいます。

引渡し・残代金決済日までに入念に準備をして、スムーズに手続きができるようにしましょう。

6-2.登記に必要な書類を渡す

売主から買主への所有権移転登記は、通常、司法書士に依頼します。決済と引き渡しの当日には、司法書士も同席するのが一般的です。
手続きが一度で済むように、登記に必要書類を準備することが引き渡しや決済を円滑に進めるコツです。

6-2-1.登記の必要書類は？

売主側が用意する書類としては、登記済証（または登記識別情報）、印鑑証明書、委任状があります。事前に用意し、決済時に渡せるようにしておきます。
登記手続きは自分で行うこともできますが、慣れない手続きで書類の不備や登記ミスが発生すると、トラブルの元になってしまいます。不動産売却における不動産登記手続きは、司法書士に依頼するようにしましょう。

6-2-2.登記費用は誰が負担する？

司法書士へ依頼する手数料や登記費用の負担は、売主と買主それぞれが負担します。それぞれが負担する費用の内訳は以下の通りです。

抵当権抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円なので、土地・建物双方に抵当権が設定されている場合は2,000円です。
司法書士の手数料は、抵当権抹消の手続きなら1.5万円前後です。所有権移転登記費用は5～12万円程度かかります。
不動産登記について、詳しくはこちらの記事もご覧ください。

不動産売却の登記費用の相場は？土地・物件の登記ルールを解説！

不動産を売買する時には、仲介手数料や印紙税など、さまざまな費用がかかり

6-3.仲介手数料の残額も支払う

決済と引き渡しが完了したら、不動産会社に仲介手数料の残額を払います。仲介手数料は基本的には現金払いですが、最近では振込やクレジットカード払いに対応している不動産会社もあります。金額が大きくなる場合には、振込などに対応してもらえないか事前に確認しておくとよいでしょう。

また、仲介手数料は法律で上限が決められています。

【仲介手数料上限額】

通常、仲介手数料の支払いは売買契約時と引渡し時の2回に分けるのが基本ですが、念のため不動産会社に支払い時期を確認しておきましょう。仲介手数料は成功報酬のため、売買不成立の際は支払う必要はありません。

7. 確定申告を行う際のコツ

不動産売却で譲渡所得が発生している場合には、翌年に確定申告する必要があります。

7-1.譲渡所得税とは何か理解しておく

譲渡所得税は、不動産などの財産の譲渡益（譲渡所得）に対して課税される税金です。購入したときの値段よりも売却したときの値段のほうが大きければ、譲渡所得が発生しており、譲渡所得税の課税対象になります。

7-2.マイホームの売却では特別控除がある

マイホームの売却で要件をみたしている場合には、譲渡所得が発生していても、特例により3,000万円の特別控除が受けられます。特別控除を受けると、実際には税金が発生しないこともあります。
なお、マイホーム特例と住宅ローン控除は併用できません。自宅の買い替えで新居につき住宅ローン控除を受けたい場合は注意してください。

参考：マイホームを売ったときの特例（国税庁）

7-3.確定申告は損益に関係なく行う

譲渡所得税の確定申告では、次の書類を税務署に提出します。

不動産売却での損益に関わらず、確定申告はするようにしましょう。確定申告することで、譲渡益が出た際には特別控除や軽減税率の特例が受けられます。譲渡損失が出た場合は、損益通算や繰越控除の特例があります。

（令和5年12月31日まで）

いずれも確定申告をしなければ特例の適用にはなりませんので、忘れずに確定申告することが必要です。令和4年度の税制改正で特例適用が令和５年12月31日まで延長されています。
不動産売却時にかかる税金や特例については、こちらの記事もご覧ください。

不動産売却時にかかる税金と計算方法｜税金対策の方法も解説

不動産を売って利益が生じると、原則として不動産売却の譲渡所得税が課せら

8.不動産会社選びの3つのコツ

不動産売却では必ず査定価格で売れるわけではありません。不動産会社を選ぶ際には、査定価格だけで選ばずに、以下のような点に注意してください。

• 査定価格の根拠を説明してくれるか
• スピーディーかつ丁寧な対応をしてくれるか
• 免許番号や行政処分歴を確認

不動産会社に仲介を依頼して売却をする前提で説明していきます。

8-1.査定価格の根拠を説明してくれるか

査定価格は、最近の取引実績や経済的要因などさまざまな要素に左右されます。
査定価格の出し方は不動産会社によって違うため、なぜその査定価格になっているのか、わかりやすく説明してくれる会社であれば信頼できます。査定価格が高くても、しっかりとした査定額の根拠を説明できない不動産会社は避けた方がいいでしょう。

8-2.スピーディーかつ丁寧な対応をしてくれるか

こちらの要望に対し、迅速に対応してくれるかどうかも判断基準になります。担当者の連絡や応対が丁寧かどうかもチェックポイントです。なかなか連絡が来ない、愛想がないなどの場合、営業スタッフとの相性はその後の不動産売却にも影響します。査定額だけではなく、迅速で丁寧な応対かどうかもチェックしましょう。

8-3.免許番号や行政処分歴を確認

不動産会社を選ぶ際、免許番号をチェックする方法もあります。免許番号は「国土交通大臣(2)第〇〇〇〇号」または「○○知事(4)第〇〇〇〇号」という表示になっています。このカッコ内の数字は、更新回数を表しています。宅建業の免許は、5年（1996年／平成8年3月以前3年ごと）に一度更新しなければなりません。つまり、カッコ内の数字が大きい会社は長く営業しており、実績のある会社と考えられます。

また、その会社が過去に行政処分を受けていないかどうかも確認したほうがよいでしょう。行政処分歴の有無は、国土交通省ネガティブ情報等検索サイトで確認できます。

国土交通省ネガティブ情報等検索サイト

不動産売却では、査定額だけではなく信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
国内最大級の不動産一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」では、さまざまな得意分野を持つ2,300社もの優良企業と提携しており、お持ちの物件と相性の良い不動産会社と出会うことができます。「不動産売却 HOME4U」を利用して売却の手続きなどをスムーズに進め、あなたの不動産を納得のいく価格で売却してくださいね。

まとめ

不動産売却をするときには、まず複数の会社に査定してもらい、比較検討して依頼する不動産会社を決めるのがおすすめです。
不動産は査定価格で売却できるとは限りません。購入希望者との条件交渉の後に売買価格が決まることを前提に、売出価格を設定することも大切です。信頼できる不動産会社を見つけ、不動産売却を成功させてください。

信頼できる不動産会社を探すなら、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」をおすすめします。

「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」はカンタンな情報を入力するだけで、全国の優良な不動産会社2,300社のなかから、最大6社を選んでまとめて査定依頼ができます。

不動産査定を依頼するなら、「不動産売却 HOME4U」をぜひご活用ください。

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