2022年版・エリアと築年からわかるマンション売却相場とタイミング

ご所有のマンションの売却をご検討の場合、不動産会社などに相談する前に、まずは、マンションの相場だけでも知っておきたいと思う方は多いかと思います。マンション価格の相場を把握していれば、売る・売らないの判断もしやすいですし、なるべくプラスを出すためには、相場がわかっていれば、いつ・どのようなタイミングで動けばよいのかもわかりやすくなります。

本記事では、エリア・築年によるマンションの売却相場がわかるようになり、自分にとって最適な売り時の判断ができるようになる情報を以下のようにまとめています。

  1. 2022年最新版・マンション売却相場と売り時の判断
  2. エリアと築年別でつかむ、マンション売却相場
  3. マンションの売却相場に影響する4つの要因
  4. マンション売却相場を自分で調べる方法

最後までお読みになれば、本年度のトレンドとマンションの売却相場をつかんだ上で、今とこれから先、売ったほうが良いのかなどがわかるようになり、安心してマンション売却ができるようになります。

マンション売却が決まっていて、不動産会社に相談したい方は、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」を使って一括査定を申し込んでみることをおすすめします。一度の申し込みで複数の不動産会社に査定依頼ができるので、カンタンに価格の比較が可能です。

1.2022年最新版・マンション売却相場と売り時の判断

本章では、マンション売却をする際に、「今」が売っても良いタイミングなのか、また、売るとしたら、今だとどのくらいで売れているものなのかなどの、マンション売却タイミングの判断基準になる情報をまとめています。

マンション売却価格の相場は常に変動しているものですが、過去の取引データを紐解くことで、ある程度のトレンドがわかります。以下のグラフと表は、過去10年間の、全国主要都市(東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・兵庫・愛知)の中古マンションの売却価格の推移です。

全国主要都市(東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・兵庫・愛知)の中古マンションの売却価格の推移

参照:東京カンテイ 2020年市況レポートより編集部まとめ

エリアごとに価格差はあるものの、全体的には右肩上がりとなっており、今日までの10年間、中古マンション価格はゆるやかな上昇ラインを示しています。水色の東京が2014年を境に急な右肩上がりになっているのは、東京オリンピックの招致が決定した影響です。他のエリアも、東京が上がるタイミングに合わせて、緩やかな上昇をしています。

また、以下のグラフは、直近データである2021年1月から11月にかけての三大主要都市の中古マンション価格推移です。全体には現状維持よりもやや上向きの、緩やかな上昇の傾向がみられます。

2021年1月から11月にかけての三大主要都市の中古マンション価格推移

参照: レインズ 市況レポートより編集部まとめ

参照: 東京カンテイ 市況レポートより編集部まとめ

東京はコロナ禍によって延期されたオリンピック開催の様子見で、一旦、年初に2020年度平均よりもわずかに落ち込みますが、開催決定が濃厚になった春ごろから回復しています。他エリアに関しては、これまでと同様の緩やかな上昇ラインを描いています。

過去10年と直近データから見ても、中古マンションの価格は長期間、継続的に上昇をしていますので、現在、マンション売却を検討されている方は、「売り時」トレンドの中にいると言えます。今後、どのくらいの期間まで上昇が続くかは不明ですが、現時点では、マンションの売却価格は上昇ラインの中にあることは、間違いありません。

2.エリアと築年別でつかむ、マンション売却相場

本章では、国土交通省指定の不動産流通機構が運営する「レインズ」で公表されている最新不動産取引データを参考にして、首都圏・中部・近畿の3エリアにおける築年数別の、マンション売却価格の相場をつかんでいきまます。

2-1.首都圏

首都圏は、東京・埼玉・千葉・神奈川・横浜川崎のデータです。以下は、首都圏の築年別のマンション売却価格帯グラフです。グラフ下にある表は、エリアと築年帯ごとの相場となります。

首都圏の築年別のマンション売却価格帯グラフ

参照:レインズトピック 首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況2021年07~09月

東京は首都圏全体の中でも、マンション価格がとびぬけて高く、築25年を過ぎても、他エリアの築5~10年と同等の値段を維持しています。そのため、東京でのマンション売却をした場合、他エリアに移動する前提であれば、非常にお得感のある住み替えも可能です。

首都圏全体としては、5年をひとつの区切りにしながら、毎年少しずつスライドダウンしていくのが特徴的です。小刻みにしか下落しないため、5年という区切りの中ではそこまで大きな変化がありません。そのため、例えば、現時点12年目であれば、15年までは今とほぼ相場である前提でマンション売却のスケジュールを組んでも問題は少ない傾向にあります。

首都圏全体でマンションの価格が大きく変わるタイミングは、

  • 築6から10年
  • 築21から25年
  • 築26から30年

と、合計で3回あります。

特に、築25年目からは急な右肩下がりとなるため、首都圏でのマンション売却を検討中の方は、20年目以内をめどに売却をすることを前提にしたほうが、メリットは大きいと言えます。

2-2.中部圏

中部圏は、愛知県全体と名古屋市・静岡県のデータをまとめています。急速な値下がりがあるのは、築5から10年と、築25年のタイミングの2回です。

中部圏の築年別のマンション売却価格帯グラフ

参照:中部レインズ

中部3都市の場合、築10年目までの値下げ幅が急激で、その後は、少しずつ下がっていくのが特徴です。また、築30年を超えたところで下げ止まります。

そのため、中部圏の場合は特に、築10年内のマンション売却をお考えの場合に限り、早めに売却に踏み切ったほうが、メリットが大きいと言えます。また、ご所有のマンションの築年が30年に近い場合は、今後はどのタイミングで売っても、大きなデメリットは生じにくいと言えます。

2-3.近畿圏

近畿圏は、大阪府・兵庫県・神戸市・京都府のデータです。得に京都府に顕著にみられますが、下落のタイミングが築年10年単位でスライドしていっています。

近畿圏の築年別のマンション売却価格帯グラフ

近畿圏の築年別のマンション売却価格帯グラフ

参照:近畿レインズ 市場動向レポート 編集部まとめ

他エリアと比較すると、10年ごとに大きく下落した後は、比較的、下落時から横ばいの相場が続き、再び10年後に大きく下がるというサイクルになっているようです。近畿圏と比較すると、他エリアは、下落後にもズルズルと緩やかに下がり続けていることがわかります。

他エリアには見られない近畿圏の特徴でもありますので、近畿圏でのマンション売却をご検討の時には、築年タイミングを10年単位で区切ることも、考慮してみると良いでしょう。

今回の相場価格は、あくまで過去の成約事例によるものです。また、エリア特徴のような下落タイミングはあるものの、全般的に、築年が経過するごとにマンションの相場が下がることは全国で共通していますので、売却をご検討の際は、なるべく早く売却をしたほうが、メリットは大きくなります

実際のマンション売買では、建物の状態だけでなく、エリアや土地条件など、物件に関した複数の要素によって価格が決まりますので、エリアごとの相場感がつかめた後は、不動産会社によるプロの査定をして、ご所有のマンションの相場を出してもらいましょう

プロの査定を依頼する場合には、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U」の不動産の一括査定サービスをご利用下さい。全国1,800社もの大手企業から地元の優良企業までを含めた、マンション売却に信頼と実績のある不動産会社を、最大6社までに絞ってピックアップします。

複数の査定額を比較し、納得のいく査定額を出してきた会社には、訪問査定を申し込みましょう。現地の物件と周辺環境などを含め、とてもリアルな査定額を得られます。この時にも比較することが大切ですので、かならず、複数社の訪問査定をお願いするようにします。簡易査定、訪問査定とも無料ですので、安心してお申し込み下さい。

3.マンション売却の相場に影響する4つの要因と売却タイミング

ここまでで、不動産業界全体の相場トレンドと、ご自身が物件をお持ちのエリア別・築年別に見た、マンション売却価格の相場をつかんできました。本章では、マンションの売却相場全体を理解したうえで、マンション相場に影響を及ぼす可能性のある要因を4つにまとめました。

要因1 築年
要因2 エリア環境
要因3 物件の状態
要因4 不動産会社

現在は、不動産売却価格が上昇トレンドの中にありますので、どのタイミングでスタートさせても良いのですが、以下のような要因が、相場や売却価格に影響することを理解した上で、行動をしてください。

3-1.要因1 築年

築年数はマンションの売却価格に大きく影響します。以下のグラフは、1章で使用した首都圏築年別の相場グラフです。このグラフからもわかるように、基本的に、マンションは築年が経過するごとに価格が下がります。また、それは、どのエリア圏においても同じです

首都圏中古マンション地域別・築年帯別成約状況

参照:レインズトピック 首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況2021年07~09月

築年による相場の下落の仕方を、よりわかりやすくするために、日本で最もマンション価格の高い、東京都だけをピックアップして、経年による価格の下がり方を見てみましょう。

首都圏中古マンション
築年帯別成約状況

参照:レインズトピック をもとに編集部まとめ

赤い囲み枠で示した部分は、500万円以上の下落をしているポイントになります。この東京都のデータをもとにすると、新築マンション購入から最初の5年間でマンションの価値は一旦大きく下がり、次いで、築20年を過ぎるタイミングで500万円以上、築25~30年に突入するタイミングでは、築20年代の約3倍にあたる価格1,651万円もの下落があります。

  • 下落ポイント1 築5年以内
  • 下落ポイント2 築20年以降
  • 下落ポイント3 築25年以降

上記のことから、マンションの買い替えや売却を検討する場合は、赤色の吹き出しがある前、つまり、築5年以内・築20年目まで、またはマンションを長く所有していた場合は、激しい下落が起きる築25年目よりも前に、マンションを売っておく必要があることがわかります。

不動産売却塾 コラム

“耐震問題とマンションの売却相場の関係性”

日本には、大まかに分けると、以下の3タイプの耐震基準で建てられた建物があります。

A) 1981年5月以前の基準で設計された建物は旧耐震基準
  震度5程度までの中地震で倒壊しない
B) 1981年以降に設計された建物は新耐震基準
  震度6強~7程度の大地震でも倒壊をしない
C) 2000年(平成12年)以降の建物は現行耐震基準
  新耐震基準に加えて基礎形状(地盤)などの調査が義務化

現在の耐震基準は、C)の2000年6月施行の建築基準法改正によるものですので、2022年時点で築23年目までのマンションであれば、C)現行耐震基準で建てられたマンションということになります。

B)の新耐震基準のものでも、震度6強~7程度の大地震に耐えられる前提で建築してありますので、大規模な被害は起きないという想定になっています。

しかし日本では1995年(平成7年)の阪神淡路大震災、2011年(平成23年)の東日本大震災、2016年(平成28年)の熊本地震と、大規模な地震を続けに経験していますので、買い主はなるべくならば、現行の耐震基準のマンションを購入したいと考えます。

そのため、現時点で築22年以上経過したマンションは、もともとの経年劣化などによる理由以外にも、耐震の問題も含めて人気が下がりやすくなり、その結果、価格も急速に下落する傾向があります。

実際には、築年が経過していても、耐震補強工事をしっかりしているなど、建物に必要なメンテナンスが施されていれば大きな問題にはなりにくいのですが、築年に加えた耐震の問題が、多少なりとも売却額に影響するのは否定できません。

このようなケースでは、中古マンション売却時にホームインスペクションを行い、購入希望者に「この家が安心である」というお墨付きをもらうことで、大きな値下がりや、購入リストから外されるリスクを食い止めることもできます。 

ホームインスペクションの費用相場はいくら?効果や注意点を解説!

参照:国土交通省

3-2.要因2 エリア環境

マンションがある立地・周辺の環境など、自力で変えることができない生活環境が変わる時は、マンションの売却価格に影響があります。

例えば、2020年からのコロナ禍による生活環境の変化としては、テレワークなどによる仕事スタイルの多様化が大きな課題となりました。

小さなお子さんがいるご家庭では、家の中でオフィスと同じように働くことは難しいため、もう1部屋をプラスするためと、子供にとって安全な環境を確保するという理由で、郊外の自然環境が整ったエリアへ、より広いマンションへの買い替えや住み替えをするケースが増えました。このような動きがあるタイミングでは、マンションを探している人が急激に増えますので、マンション価格は上がりやすくなります

他には、今までの生活環境圏内に、大学の引っ越しや大型のマンションやタワーマンションなどができると、周辺の人口増加のために、乗り入れ線が拡張する・大規模な駅前開発が行われるなどして、周辺環境が変わることもあります。

今までよりも暮らしやすくなる条件が増えると、相場よりも高い価格で出しても、売却がスムーズに進むことがあります。また、反対に、大学や大きな会社が外部へ移転するなど、今までの暮らしよりも不便になる可能性がみられる場合には、将来、マンション価格が下がる可能性が高まりますので、早めに、より良い条件を持つエリアへと住み替えることも検討しましょう。

3-3.要因3 物件の状態

建物の管理が良いと、物件は経年をしても比較的、きれいなままで長持ちします。経年してもきれいな状態が保たれているマンションは、劣化の激しいマンションと比較すると、価格を大きく下げないでも買い手が付きやすい傾向にあります。

マンションの修理修繕などは、管理組合がある場合は管理組合のもと、専門会社によって管理費に見合った、適切な管理がされているかを考えましょう。

物件の大きな修繕箇所は、だいたい10年目くらいから目立つようになりますが、普段から小さな修理修繕や点検をこまめに行うマンションでは、経年をしても大きなトラブルが起きにくいという特徴があります。反対に、普段から、美化や整理整頓を含めた小さな管理がおろそかなタイプのマンションは、経年とともに建物全体が傷んでいく速度が速くなります。

マンション全体に激しい劣化が起きてしまうと、個人の力では回復しようがありません。見た目も万が一、管理の悪いマンション物件をご所有の場合は、大きな値下がりが起きる築年ポイントの前の段階で、売却を検討してみても良いでしょう。

3-4.要因4 不動産会社

同じマンションを査定してもらっていても、不動産会社によって査定額が大きく変わることがあります。査定価格というのは、あくまで「このマンションはこのくらいなら売れるでしょう」という目安の数字なので、不動産会社が個々に持つ相場感やエリア特性、営業スタイルなどで査定価格が変わってきます。

不動産会社が売り出し予定のマンションを査定する場合、たいていは、公益財団法人不動産流通推進センターが定めた「価格査定マニュアル」を基準に査定を行います。しかし、会社によって査定対象となる物件(ご所有の物件)を何と比較するかが違うため、同じマニュアルを使っていても数字が変わります。

例えば、同じマンション内に、過去の成約事例があれば、その事例と比較して価格を出します。この場合は、同じマンションの中で比較していますので、大きな数字の差が出にくいと言えます。

しかし、周辺にある他のマンションと比較をして査定価格を出した場合は、不動産会社や担当者の考え方・不動産会社の成約事例などで、数字が変わってしまいます。成約事例が自社にある場合は、成約事例を採用しますし、ない場合は、その会社が思う類似物件との比較をします。

不動産には定価がないため、査定額はどの金額も正解なのですが、売り主としては、なるべく高い金額で売りたい、せめて相場前後で売りたい願うのが本音です。

このように、不動産会社によって出してくる査定額が違うため、選択した不動産会社によっては相場よりも低い金額で売却をすることになる可能性もあります。そのような事態を避けるためには、不動産会社選びは一つの会社に絞り込むのではなく、多くの会社の中から比較して、選び出すようにします。

また、次章で解説をする自分で相場を調べる方法を使って、ご所有物件の早晩を具体的につかんでおくことで、不動産会社の出してきた査定額から、より良い不動産会社を選ぶことができます。

4.マンション売却相場を自分で調べる方法

マンションの売却相場は、ご自分でも調べることができます。多くの場合、以下の4つの方法を使って、マンションの相場を調べておくことをおすすめします。

中古住宅情報サイト 中古マンション相場のみをピンポイントで調べられる
レインズ 成約した価格データをもとに調べる
土地情報総合システム アンケート調査結果から調べる
不動産一括査定サイト 周辺相場などをもとにプロの査定相場額がわかる

4-1.中古住宅情報サイトHOME4Uで相場を調べる

中古住宅の情報サイトとは、不動産情報のポータルサイトと呼ばれるもので、全国のマンション売却情報から、ピンポイントで相場をつかむことができます。ご所有のマンションの条件に沿って、

  • エリアまたは路線選定
  • 部屋数や広さなどの選定
  • 築年数の選定
  • こだわり条件の選定

などで絞り込んでいくと、近隣エリアでご所有のマンションと同じような条件を持つ中古マンションが見つかります。中でも、NTTデータグループが運営する「中古住宅 HOME4U」では、エリア×間取り・エリア×面積から、ご指定のエリアにあるマンション相場がわかる、とても便利な機能があります。

中古住宅 HOME4U

例えば、千代田区に60平米の中古マンションをお持ちの場合は、7,000万円前後が相場価格になります。

この情報は、現在、このサイトに掲載されている売り出し価格をもとにしたデータですので、売り主の希望価格も含まれた情報ですので、実際の取引では金額が変わる可能性があります。しかし、この金額相場までならば高値で提示しても良いという、一つの目安になります。

今回、エリアと築年ごとで掲載のなかった他府県も、こちらのサイトであれば、すぐにマンションの売却相場が把握できます。
参照:中古住宅 HOME4U

4-2.レインズを使って調べる

レインズとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しているサイトのことで、直近の1年間で取引された事例を調べることができます。

レインズ マーケットインフォメーション

参照:レインズ マーケットインフォメーション

最初にエリアを指定して検索ボタンを押すと、上記画像のような、エリア全体をカバーした取引事例データが現れます。上記画像では、東京都千代田区・マンションだけを選択した結果です。

この中からさらに、以下のような条件を絞り込んでいくことができます。

  • 地区名
  • 沿線
  • 最寄り駅
  • 駅歩
  • 価格
  • 専有面積
  • 間取り
  • 築年
  • 成約時期

必要な個所にチェックを入れれば、ほぼご所有のマンションと同様の条件を持つマンションが、いつ、いくらで売れたのかがわかります。

レインズは、不動産会社の社員が入力をしている情報ですので、全国区のデータではありますが、民間情報となります。より信頼性の高い情報も欲しい方は、次項の土地情報総合システムもあわせて、相場を確認します。

参照:レインズ マーケットインフォメーション

4-3.土地情報総合システムを使って調べる

土地情報システムは、国土交通省が実際に不動産の取引をした売り主・買い主を対象にアンケートをし、その結果をデータにして取りまとめたものです。公的な情報であるため、信頼性がとても高く、相場を知る上でとても頼りになります。

情報検索の画面ボタンをクリックすると、エリアと物件選択の画面が出てきます。例えば、東京都千代田区・中古マンションだけの選択をした場合は、次のような検索結果が得られます。

土地情報総合システム

参照:土地総合情報システム

所在地なども細かく指定できますので、ご自身のご所有のマンションの近隣の情報などもわかります。この画面はエクセルでダウンロードして、じっくり見ることもできます。

このように、売り出し価格、不動産会社の取引事例、実際に売り買いをした人物からの取引事例の3つの方向からマンション価格をすり合わせていくことで、相場がつかめてきます。

不動産価格の算出方法〜査定方法とは?

4-4.複数の不動産会社に査定をしてもらう

項目1から3までの相場の調べ方は、すべて、ご自身で調べられる相場価格です。マンションの売却相場をより正確につかむためには、マンションの実物を見てもらってから査定額を算出してもらう、不動産のプロフェッショナルによる査定も必要です

不動産会社に査定をお願いする時には、必ず、複数の不動産会社に申し込みをし、なるべく多くの査定額を比較するようにします。査定には、簡易査定というネット申し込みをして不動産会社から返信されてくる査定額以外に、現地に訪問をしてもらって、物件をよく調査してもらった上で算出される訪問査定があります。

訪問査定では、マンション売却で気になっていることなども、口頭で質問することもできます。また、複数の不動産会社の担当者と合いますので、その時の対応や態度なども、不動産会社選びの参考にできます。

複数の不動産会社に査定申し込みをする際には、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U」の一括査定サービスをご利用下さい。全国1,800社もの大手企業から地元の優良企業までを含めた、マンション売却に信頼と実績のある不動産会社を、最大6社までに絞ってピックアップします。

複数の査定額を比較し、納得のいく査定額を出してきた会社には、訪問査定を申し込みましょう。簡易査定、訪問査定とも無料ですので、安心してお申し込み下さい。

まとめ

いかがでしょうか。マンション売却の相場に関して、以下のようにまとめました。

  1. 2022年最新版・マンション売却相場と売り時の判断
  2. エリアと築年別でつかむ、マンション売却相場
  3. マンションの売却相場に影響する4つの要因
  4. マンション売却相場を自分で調べる方法

2022年現在、過去10年間を通じてマンションの売却相場は上昇トレンドの中にあり、現時点でも売り時であることがわかりました。また、マンションの売却相場を、エリアと築年で把握できたため、今売り出せば、だいたいどのくらいの金額で売れるかもご理解いただけたと思います。

マンションを売るタイミングを決める際には、売却相場に影響を与える4要因を頭に入れたうえで、マンションのを相場を自分でも調べておけば、万全の体制でスタートすることができそうです。