自宅売却するなら知っておくべし!【基礎知識】を丁寧に解説

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自宅の売却は、数千万円という大きなお金が動きますので、少しでも高く売りたいですよね?

自宅を高額で売却するには、事前にある程度の知識をおさえておくことが必要です。

とはいえ、「知識はあった方が良いだろうけれど、難しい話はちょっと苦手だなぁ」という方も、たくさんいらっしゃるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、初めて自宅を売却する方に向けて、「これさえ知っておけば大丈夫!」という基礎知識を厳選し、Q&A形式でわかりやすく紹介していきます。

この記事を読むことで、高く売るための手順、売却に要する期間、失敗しない不動産会社の選び方等が分かるようになります。
ぜひ最後までおつきあいいただき、ご自宅を上手に高く売却するための一助としてください。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,300社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1.自宅を高く売却する方法なんてあるの?

「自宅を高く売却する方法はあるのか?」と問われたら、答えは「アリ」です!
この章では、高額売却の実現に向けて重要な事柄を解説していきますので、ぜひとも参考にしてくださいね。

高く売るための主な方法には、以下の3つがあります。

  1. 高い時期に売る
  2. 付加価値を付けて売る
  3. 高く売ってくれる不動産会社に依頼する

それぞれ、ひとつずつ見ていきましょう。

1-1.高い時期に売る

1つ目のポイントは、高い時期に売るという方法です。
不動産の価格は、景気の動向により土地価格が変動するため、中古住宅の価格も売却時期によって変動します。
そのため、中古住宅の価格が高い時期に売却すれば、自宅を高く売ることは可能です。

以下に、公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向(2019年)」より、中古マンションと中古戸建ての成約単価の推移を示します。

過去10年間の推移を見ると、中古住宅の価格は時期によって変動していることが分かります。

同じような住宅なら、2012年に売るよりも2019年に売った方が高く売却できていたといえます。

自宅の価格は売る時期によって変わりますので、自宅のあるエリアの地価が最近値上がりしているのかどうか等をチェックし、市況の良い時期を意識して売却することをおススメします。

1-2.付加価値を付けて売る

2つ目のポイントは、付加価値を付けて売る方法です。
具体的には、「リフォームする」、「買主が住宅ローン控除を利用できるようにする」等の付加価値を加えれば、自宅は相場よりも高くなります。

1つ目の「リフォーム」ですが、リフォームされている物件は高く売ることが可能です。
ただし、売却のためだけにわざわざ行う必要はありません。
直近5年くらいの間にリフォームが行われていれば、それが付加価値になり高く売ることができます。
たまたまリフォームしていた方は、十分にアピールするようにしましょう。

続いて2つ目の「買主が住宅ローン控除を利用できるようにする」ですが、中古住宅は物件によっては購入者が住宅ローン控除を利用できません。
利用できないままにしておくと、買主が見つかりにくくなり、販売価格を下げざるをえなくなったりしますので、ここでご紹介する手順を踏んで、買主が住宅ローン控除を利用できるようにして対処しておくことをおススメします。

住宅ローン控除に関しては、マンションなら築25年超、戸建てなら築20年超の物件は、そのまま売っても買主は住宅ローン控除を利用することはできません。

住宅ローン控除とは返済期間が10年以上のローンを組んで住宅を購入した際、自分が住むことになった年から一定の期間に渡り、所定の額が所得税から控除される制度です。
住宅ローン控除が利用できない物件はお得感がないため、売りにくくなります。

ただし、築年数の条件を超過している物件であっても、売主側で耐震基準適合証明書を取得したり、瑕疵(かし)担保保険に加入したりすると住宅ローン控除を利用できる物件に変えることができます

瑕疵担保保険(既存住宅売買瑕疵保険)とは、住宅の主要部分等に瑕疵が見つかった場合、補修費用の保険金がおりる保険のことです。
瑕疵とは、売買契約の目的物が通常有すべき品質・性能を欠くことを指します。

瑕疵担保保険は、買主が住宅ローン控除を利用できるようになりますし、購入後、万が一瑕疵が発見されても補修費用を保険でカバーすることが可能となります。
瑕疵担保保険が付保されている物件は価値が高くなるため、高く売ることができるのです。

1-3.高く売ってくれる不動産会社に依頼する

3つ目のポイントは、高く売ってくれる不動産会社に依頼する方法です。
不動産に限らず、同じ商品でも「売るのが上手い営業担当者」というのは存在するものです。

不動産を高く売ってくれる不動産会社は、優秀な営業担当者以外にも、「すでに顧客を抱えている」、「インターネット広告が上手い」、「販売の創意工夫がある」等の特徴があります。

売るのが上手い不動産会社に依頼すれば、あなたの自宅も高く売れます。
自宅という商品は今さら大きく変えることはできませんが、不動産会社ならこれから選ぶことができます。

高く売ってくれる不動産会社を選ぶことは、不動産市況が良いときでも悪いときでも通用する重要なテクニックです。
もし市況の良い時期を逃してしまった場合には、不動産会社選びに、より一層の力を注ぐようにしましょう。

ちなみに「不動産会社選び」といっても、具体的にどのように行動したら良いかわからない方もたくさんいらっしゃると思います。
そんな方々のために、「失敗しない不動産会社選びの初めの一歩」を今からご紹介します。

高額売却に向けて絶対に欠かせないのが、複数の不動産会社に査定を依頼するということです。

査定価格というものは、実は不動産会社によって異なり、100万円近い差が出るケースもあります。
なぜかというと、これまでの経験値や抱えている顧客の状況、物件が存するエリアにおける直近の販売実績等は、不動産会社ごとに違いがあるからです。

例えば、A社とB社に査定の依頼をします。
A社は対象物件のあるエリアで久しぶりに売却をする会社です。
A社は久しぶりなので、ここ1~2年の過去の取引事例を踏まえて4,000万円で査定したとします。
一方で、B社は対象物件のあるエリアで年中売却を行っている会社です。
B社は現在似たような物件を取り扱っており、4,500万円くらいで決まりそうな状況です。
そのため、過去の取引事例にとらわれず、4,500万円で査定しました。

このように不動産会社によって査定の根拠となる情報が異なりますので、不動産会社を変えれば価格も当然異なってきます。
1社にしか査定を依頼しないことは、高く売るチャンスを自ら逃してしまうことになりますので、必ず複数の不動産会社に査定を依頼してください。

とは言っても、どの不動産会社が自分の物件の査定に対応してくれるのかを見極めて連絡をするのは、初めての方には難しいものです。
こんな時に便利なのが、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定サービスです。

不動産売却HOME4U

不動産売却 HOME4U」は、約1,500社の不動産会社と提携しており、物件の所在地や間取りなどの簡単な項目を入力するだけで、査定対応ができる不動産会社をシステムが瞬時にピックアップしてくれます。
最大6社まで査定依頼をすることができますので、できるだけ多くの不動産会社の査定を受けることをおススメします。

ちなみに、査定を依頼する不動産会社は、全国規模の大手から地域密着型の企業まで、幅広く取り混ぜると効果的です。
名前は聞いたことがないかもしれませんが、地域密着型の不動産会社は、近隣住民から「この辺で売り物件が出てきたら買いたいので教えて欲しい」と頼まれていることが良くあります。
高齢の両親や娘夫婦を近くに住まわせたいと考えてエリアを限定して不動産を探している方は、遠く離れた大手ではなく、地元の不動産会社に依頼していることが意外と多いのです。
もちろん、大手の不動産会社も認知度が高いことから、高く売却できる可能性を十分に持っています。

不動産売却 HOME4U」なら、大手にも地元の不動産会社にもカンタンに査定依頼ができます。
査定は必ず複数の不動産会社に依頼して、一番高く売ってくれそうな企業を見逃さないようにしてください。
これが、「失敗しない不動産会社選びの初めの一歩」です。

2.不動産会社はどうやって選べば良いの?

前章で「失敗しない不動産会社選びの初めの一歩」をご紹介しました。
では、査定を依頼した複数の不動産会社から、どのようにして一番良い企業を選べばよいのでしょうか?
この章でその手順をお伝えしていきます。

まず、不動産会社の選び方は、大きく分けて2通りあります。
1つは「1社を選ぶ」という方式と、もう1つは「選ばない」という方式です。

どういうことかというと、不動産会社に仲介を依頼する「媒介契約」というものには、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があります。
主な違いは下記の通りです。

専属専任媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼ができない。自己発見取引※も不可。

専任媒介契約    他の不動産会社に重ねて依頼ができない。自己発見取引は可能。

一般媒介契約    他の不動産会社に重ねて依頼できる。自己発見取引も可能。

※自己発見取引とは自分で買主を見つけてくることです。

「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」は、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない契約です。
それに対して、「一般媒介契約」は複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約となります。

「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」の違いは、「専属専任媒介契約」は自己発見取引も禁止されており、「専任媒介契約」では自己発見取引はできるという点です。

「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」(以下、「専任媒介等」と略)を選択する場合は、「1社を選ぶ」方式になります。
それに対して、「一般媒介」を選択する場合には、1社に絞る必要はないので、「選ばない」方式ということです。

専任媒介等または一般媒介については、目的に応じて選ぶことがポイントになります。

(専任媒介等を選んだ方が良いケース)

  • 買い替えを行う場合
  • 不動産会社が提供する無料サービスを利用する場合

(一般媒介を選んだ方が良いケース)

  • 早く売りたい場合
  • 1社に絞りたくない場合

それぞれをもう少し説明しますと、専任媒介等は「買い替えを行う場合」や「不動産会社が提供する無料サービスを利用する場合」に適しています。
買い替えでは売却と購入のタイミングを上手く調整しなければならないため、1社に依頼した方が調整はしやすくなります。
また、近年は不動産会社がハウスクリーニング等の無料サービスを提供しています。
無料サービスを利用する場合にも、専任媒介等で契約することが条件です。

一方で、一般媒介は、「早く売りたい場合」や「1社に絞りたくない場合」に適しています。
一般媒介では早く売りたいときに適した売却方法です。
複数の不動産会社と契約していても、仲介手数料が得られるのは1社のみであり、早いもの勝ちということになります。不動産会社同士が競合関係になるため、他社よりも早く買主を見つけようと各社が動くことで、売れるようになる効果があります。
また、複数の不動産会社に査定を依頼すると、「A社もB社も対応がよくて1社だけを選べない」と思うときがあります。
このように不動産会社を1社に絞りたくない場合には、複数の不動産会社に依頼できる一般媒介がおススメです。

ちなみに、専任媒介等で1社を選ぶ場合には、査定価格だけでなく、以下のような点も重視して選ぶことがポイントとなります。

  • 査定根拠が明確でわかりやすい。
  • 地域の相場に良く精通している。
  • 要望や質問を伝えた時に、対応が迅速で丁寧である。
  • 営業担当者が話しやすく熱心である。

自宅の売却は数ヶ月に及ぶ活動ですので、最終的には営業担当者の人柄も加味して選ぶことをおススメします。

まとめますと、媒介契約をどれにするかは「買い替え」や「早く売りたい」などのシチュエーションによって選んでいただき、もし「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」を選ぶ場合には、査定価格だけでなく、査定根拠や営業担当者の対応力などを加味して選定する、という手順を踏むようにしてください。

3.売却にはどれくらい時間がかかるの?

自宅の売却には準備から引渡までおよそ半年程度の時間を要します。
一般的な自宅売却の流れは、以下の通りです。

最初に価格査定を依頼して、売却活動を開始するまで順調に行けば1~2週間程度で行うことができます。

依頼する不動産会社が決まり媒介契約を締結したら、売却活動の開始です。

売却活動では、買主が見つかり売買契約を締結するまでに、通常は3ヶ月程度かかります。
ここで公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向(2019年)」より、実際の不動産の「販売開始~売買契約の締結」の期間を見てみます。

販売期間の10年間の平均日数は、マンションは「72.9日」、戸建ては「89.7日」、土地は「94.3日」であり、いずれも概ね3ヶ月程度です。

ただし、なかなか売れない物件では、販売期間に半年以上の時間がかかることもあります。

販売期間の長短を決定する最大の要因は、「売り出し価格」です。
売り出し価格が高過ぎればなかなか売れないことになりますし、格安ならば早く売れます。
できるだけ高く売りたいと思ったら、最初から販売期間は3ヶ月はかかるものと見込んでおき、安い価格で売り急がないように注意してください。

買主が決まったら、売買契約を書面で締結します。
不動産の売却では、売買契約と引渡を別日で行うことが通常です。

売買契約から引渡までの期間は、1~2ヶ月の間を設けます。
その間、買主は住宅ローンの本審査を行います。
住宅ローンの本審査には、購入物件の売買契約書が必要となることから、買主が本審査を通せるのは売買契約の後になります。

売買契約時点では、売主は買主から手付金を受領します。
手付金は売買金額の10%程度が相場です。
手付金は、そのまま売却代金の一部に充当されます。

残金については引渡時と同日で入金されます。
住宅ローンが残っている自宅を売却する場合には、残金入金と同時に抵当権の抹消を行います。

引渡時は「物件の引渡」と「残金決済」、「抵当権の抹消」の3つを同時に実行することになります。

自宅売却では、時間的に余裕をもって行うことが重要です。
慌てることなく売却するには、準備から引渡まで6ヶ月程度を見込んでおきましょう。

4. 売却時の注意点は?

この章では、売却時の注意点について、ご紹介します。

売る前にやっておいた方が良いことの1つに、インスペクション(建物状況調査)があります。

インスペクションとは、主に柱や基礎、壁、屋根などの構造耐力上主要な部分や、外壁や開口部などの雨水の浸入を防止する部分について、専門家による目視や計測等の調査のことです。

インスペクションは「契約不適合責任の対策」として、とても有効となります。
契約不適合責任とは、契約内容と異なるものを売却したときに売主が負う債務不履行責任のことです。

例えば、雨漏りがしている建物を売却したのにもかかわらず、契約書に雨漏りについての記載がない場合、契約内容とは異なるものを売却したことになります。

このように契約の内容とは異なる物件を売却したときに、売却後、売主が買主から責任追及を受けることが契約不適合責任です。
責任追及の内容には、主に追完請求や契約解除の請求、損害賠償請求があります。
追完請求とは、修繕を求める請求のことです。

契約不適合責任を回避するには、売却物がどのような状態であるかを事前に調査し、その結果をしっかりと売買契約書に書き込むことが最善の対策となります。

売却物がどのような状態であるかの調査をするのがインスペクションです。
インスペクションを実施しておけば、契約不適合責任を負うリスクが減りますので、売却前に実施することをおススメします。

尚、インスペクションの実施を希望するかどうかについては、不動産会社が媒介契約を締結する際に説明があります。
インスペクションを希望する場合には、不動産会社が無料で検査会社を紹介してくれます。
インスペクションの相場は5万円程度ですので、実施されることをおススメします。

5.税金はどれくらいかかるの?

自宅を売却する時、税金はかかるものでしょうか?
この章では、税金について説明していきます。

5-1.税金がかかるケースとかからないケース

自宅を売却する場合、購入時の売買契約書が残っているケースでは、税金が生じないことが良くあります。
不動産の売却では、利益が出た人だけに税金が生じます
利益が出なかった人には税金はかかりませんので、自宅を売却しても全ての人に税金が生じるわけではありません。

利益が出たかどうかは、「譲渡所得」で判断します。
個人が行う不動産売却では、利益に該当するものを「譲渡所得」と呼びます。
譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額※1 - 取得費※2 - 譲渡費用※3

※1譲渡価額とは売却価額です。
※2取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことを指します。

計算の結果、譲渡所得がプラスなら税金は発生し、譲渡所得がマイナスなら税金は生じないことになります。

取得費は購入当時の売買契約書の金額を使って計算するものです。
取得費は、建物価格に減価償却という計算が行われるため、購入価額よりも年々減っていきます。

税金が発生するケースと税金が発生しないケースをイメージ図で表すと以下の通りです。
税金は非常に高く売れたときに発生することになります。

自宅は築年数が経過すると価格がどんどん下落していくのが一般的です。
譲渡価額は取得費よりも小さくなるケースがほとんどであり、多くの場合、上図右の「税金は発生しないパターン」となります。

基本的に譲渡所得がプラスになることは少なく、たまたま良い時期に高く売れると譲渡所得がプラスになるというイメージです。

譲渡所得がプラスの場合、「3,000万円特別控除」と呼ばれる節税特例を使えるかどうかを検討します。

5-2.「3,000万円特別控除」とは

「3,000万円特別控除」を利用すると、以下のように譲渡所得から3,000万円を控除することが可能です。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向(2019年)」によれば、首都圏の中古マンションと中古戸建ての平均成約価格は以下のようになっています。
「成約価格」とは実際に売却が決まった価格のことです。

【2019年の首都圏の中古住宅平均価格】

中古マンション 3,442万円

中古戸建て   3,115万円

上式の「譲渡価額」に相当する部分が3,000万円台前半ですので、そこから取得費等を差し引き、さらに3,000万円も控除すればほとんどのケースで譲渡所得がゼロ(マイナスのときもゼロ)になります。
譲渡所得がゼロであれば税金は発生しないということです。

3,000万円特別控除は、自宅(マイホーム)であれば利用することができます。
詳しい要件は、国税庁のHPをご確認ください。

尚、買い替えにおいて購入物件で住宅ローン控除を利用する場合、同時に売却物件で3,000万円特別控除を利用することはできません。
買い替えを行う場合には、「売却物件の3,000万円特別控除」と「購入物件の住宅ローン控除」において、節税効果の高い方を選択して利用することが必要です。

まとめ

いかがでしたか?
自宅の売却に必要な基礎知識ついて解説してきました。

自宅を高く売るには、「高い時期に売る」、「付加価値を付けて売る」、「高く売ってくれる不動産会社に依頼する」の3つのポイントがありました。
そして、より良い不動産会社を見つけるには、「不動産売却 HOME4U」で複数の不動産会社に査定を依頼することが、最初の一歩としてとても重要でした。
各社の違いをしっかり比較して、契約する不動産会社を決めましょう。

この記事で紹介した基礎知識を踏まえ、ぜひご自宅をできるだけ高くスムーズに売却してくださいね。

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