【家を売る相場は?】適切な調べ方と高く売る3つの秘訣を伝授

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【家を売る相場は?】適切な調べ方と高く売る3つの秘訣を伝授

家を有利に売るためには、まず相場を知ることが大切です。
正確な相場を知るには不動産会社に査定してもらう必要がありますが、その前に自分で相場を調べたいと思う方は多いと思います。
自分なりの相場観を持った上で、不動産会社の査定を受ければ、良い不動産会社を選びやすくなったり、売り出し価格が決めやすくなったりする利点があります。

一戸建ての相場は、土地と建物の合計額になるため、なかなか相場がつかみにくいものです。
そこでこの記事では、「一戸建ての相場を自分で調べる方法」「相場を左右するポイント」をじっくり解説していきます。

ぜひ最後までお読みいただき、家を好条件で売るためにご活用ください。

なお、マンションの相場については、「売却前にしっかり調査!マンション相場と相場より高い物件の特徴」で詳しく解説していますので、そちらをご参照ください!

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,500社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
ぜひ比較して、信頼できる、最適な不動産会社を見つけてください。

1.家の相場を自分で調べる方法

ここからは、家の相場を自分で調べる4つの方法

  • 「固定資産税評価額」
  • 「レインズマーケットインフォメーション」
  • 「不動産取引価格情報検索」
  • 「不動産情報サイト」

について解説します。

不動産相場全体の動きについてもご紹介します。

1-1.固定資産税評価額

マイホームの相場を知るための有力な手掛かりになるのが、「固定資産税評価額」です。
毎年、市区町村から「固定資産税・都市計画税」の納税通知書が届くと思いますが、この納税通知書に添付された課税明細書に「固定資産税評価額」が記載されています。
手元にないときは、所有者であれば市役所等で「固定資産税評価額」を調べられます。

課税明細を見るときは、土地と建物それぞれの「価格(評価額)」の欄を見ます。
まず土地の取引相場は、固定資産税の「価格(評価額)」÷0.7が目安です。
ただし、都心や人気の住宅地の場合は、上記の目安よりもかなり高めになることもあります。

固定資産税評価額

出典:都税事務所

建物の取引相場は、現況によって異なるので固定資産税評価額から概算するのは難しいのですが、次のような傾向があります。
築年数が10年以内なら、建物の売却価格>固定資産税評価額
築年数が20年以上なら、建物の売却価格<固定資産税評価額

固定資産税評価額 相場

このように、固定資産税評価額を参考にすれば、土地と建物それぞれのざっくりとした相場を把握できます。

1-2.レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションは、「不動産流通機構」が運営するサービスです。
ここで提供されているデータは、不動産会社だけが閲覧できる「レインズ」というシステムを利用して成約した取引価格です。
画面右側の「戸建」のところで都道府県と地域を選んで「検索する」ボタンを押すと、次の画面でさらに詳細な条件で絞り込みできます。
築年数や面積など様々な条件で絞り込めるので、あなたの家と似た条件の物件を探すと相場がつかめます。
ただし、個人情報保護の観点から、取引の詳細な場所は特定できません。

1-3.不動産取引価格情報検索

不動産取引価格情報検索」は、国土交通省が公表している取引価格のデータです。
ここには、上記のレインズマーケットインフォメーションに掲載されていない取引データが載っていることがあります。
検索画面で、「土地と建物」を選ぶと一戸建ての取引を検索できます。

不動産取引価格情報検索

こちらも、個人情報保護の観点から場所の詳細は公表されていません。

1-4.不動産情報サイト

次にご紹介するのは、不動産情報サイトに掲載されている売却情報を見る方法です。
現時点で売りに出ている物件の価格や写真などが公開されているので、大変参考になります。
例えば「中古住宅 HOME4U(ホームフォーユー)」には、日本最大級の物件数が掲載されています。
立地、広さ、築年数などが似ているものを探してみてください。

ただし、このような売却情報に掲載されているのは「売却希望価格」ですので、そのまま値下げせずに成約するとは限らないため注意が必要です。

1-5.相場全体の動きを調べたいときは「不動産価格指数」

最後にご紹介するのは、不動産相場全体の動きを調べる方法です。
国土交通省の発表する「不動産価格指数」を見ると、市場のトレンドが一目瞭然です。
上記のページの「更新情報」のところには最新のグラフが載っています。

グラフのとおり、戸建住宅は横ばい傾向、マンションは2013年頃から右肩上がりのトレンドが続いています。
2020年は新型コロナウイルスが不動産市場に与える影響が懸念されましたが、取引件数が減少した時期はあったものの、今のところ取引価格水準は大きな影響を受けていないことがわかります。

不動産価格指数

ここまで読んで「相場はざっくりわかった」という方で、「少しでも高く売ってくれそうな不動産会社を見つけたい」とお考えの中は、「不動産売却 HOME4U」で訪問査定を受けてみることをおススメします。
一戸建ての売却を得意とする不動産会社が、実地を検査しながら的確な査定をしてくれます。
査定額は会社により異なるため、複数社の査定を受ければ、どの会社が高く売ってくれそうか、比較する事が可能です。
売却のご予定がある方は、ぜひ「不動産売却 HOME4U」を使って、高く売るチャンスを広げてみてください。

2.築年数と家の相場はどのような関係がある?

一戸建ての築年数と相場はどのような関係があるのでしょうか。
築年数が経過すれば建物の値段は下がっていくものですが、どのくらいが目安になるのか解説していきます。

2-1.築年数の浅い一戸建ての相場

一戸建ての建物価格は、築10年で新築時の半分くらいになるのが一般的です。
築年数が浅いうちは価値が急激に下落し、10年を過ぎると価値の下落率は緩やかになっていく傾向があります。
そのため、築10年以内で家を売る場合には、1年の違いで大きく価値が変わってくる可能性があるため、早めに売却に向けて動くことが大切です。

2-2.築年数の古い一戸建ての相場

築年数の古い一戸建てを売る場合には、建物価格はかなり安くなると思っている方もいらっしゃるかもしれません。
確かに一昔前であれば、25年程度で一戸建ての建物価格は新築時の0%~10%になるものとして査定する不動産会社は多く見られました。
ところが最近では、一般的な一戸建てなら主要部分の耐用年数は30年程度、高品質な一戸建てなら40~75年程度で査定されることもあります。
そのため、築25年で建物価格が100万円以下になるケースがある一方で、500万円以上の値段が付くこともあり、かなりバラツキがあります。
しっかりと施工され、手入れも行われている家であれば、築年数が古くても需要はあるので査定額は高くなります。
特に、中古住宅の需要が多い場所などで、「売りやすい物件」と判断されると、一戸建ての価格は高めに査定されます。

不動産会社の査定では、築年数そのものだけでなく、現状の建物の傷み具合や維持管理状況がしっかり見られます。
家は使い方や手入れによって影響を大きく受けるので、人が住んでいなかった家は傷むのが早くなります。
たとえ同じ築年数でも、大切にお住まいになっていた家と、空き家のまま放置されていたような家では、査定額には大きな差が出ます。

2-3.築年数の古い一戸建ての売却戦略

築年数が古い一戸建てで、建物に高い査定額が付かない場合には、売却の戦略が幅広くなります。
「中古住宅として売る」「リフォームしてから売る」「古家付き土地として売る」「取り壊してから売る」といった選択肢があるので、どれが最も有利か不動産会社と相談の上、売却活動を進めていきましょう。

建物を取り壊す場合には、約30坪の家の場合で100~150万円の取壊し費用がかかるため、そのまま売ったほうが有利なケースもあります。
一方で利便性が高く、更地の需要が多い場所なら、取壊しを前提として売ったほうが有利になることが多いです。

ただし、取壊しのタイミングについては不動産会社と相談してから決めることをオススメします。
取壊しを前提とする場合でも、現況のまま「古家付き土地」として売り出し、実際には買い手が決まってから取り壊すのが一般的です。
また、取壊し費用は売主負担とするケースと買主負担とするケースがあるので、その地域の相場に精通した不動産会社に費用負担と値付けについて相談してみましょう。

3.家の相場はどんな要素に左右される?

家の相場はどんな要素に左右される? 地図の上の戸建てミニチュア家の相場はどんな要素で決まってくるのか、査定内容を見ていきます。

3-1. 立地(利便性・快適性)

相場を大きく左右するのは立地です。
駅までの距離、スーパー・学校・病院・公園等の生活利便施設の充実度が考慮されます。
整った街並みであれば評価が高くなり、良好な住環境であるかどうか総合的に判断されます。
大通り沿いや、線路に近いなど騒音が懸念される場合にはマイナス査定になる場合があります。

3-2.土地の条件

一戸建ては土地の資産価値も重視されます。
土地の面積と間口・奥行のバランスが良く、建物を配置しやすい土地は高評価です。
逆に、使いにくい形の土地は市場性が低いため不利です。
他にも、街路状況、日照、景観、高低差などが家の敷地として好条件であるかどうかが見られます。

3-3.築年数と使用状況

築年数が同じでも、使用状況や材質によって傷み具合は様々です。
建物の傷み具合は不動産会社がしっかり現地を見て査定することになります。

3-4.建物のグレード・設備の充実度

不動産会社が訪問した際に、建材のグレード感や設備の充実度をしっかり見て査定されます。
外壁がタイル張りや高級なサイディングであったり、床材の材質が上等であったり、室内ドアやサッシの等級が高い場合は高評価です。
風呂、キッチンなどの設備のグレードや、浴室乾燥機、床暖房、太陽光発電などもプラス評価になります。

3-5.リフォーム・メンテナンスの履歴

建物のリフォームや定期的なメンテナンスを行っている場合には、高評価されます。
リフォームの内容がわかる書類があれば不動産会社に提示しましょう。
定期点検や、屋根・外壁の塗装などのメンテナンスの記録も準備しておくと理想的です。

なお、1981年(昭和56年)6月1日以前に建築確認を受けた「旧耐震基準」の家は、耐震性が低い可能性があるため売りにくくなります。
この場合、耐震診断を受けたり、耐震補強工事をしたことがあれば書類をしっかり提示してください。

3-6.設備の不具合・雨漏り・シロアリ被害等

建物や設備に問題がある場合には、査定額が減額される可能性があります。
とはいえ、「査定額が下がるかも」と思って問題点を隠してしまうのは避けましょう。
売主には「契約不適合責任」があるため、例えば次のような点は正直に申告することが大切です。

  • 雨漏り、シロアリ被害
  • 土壌汚染、井戸などの地下埋設物、不同沈下
  • 設備の故障
  • 近隣トラブル等

問題を隠すと、最悪の場合は契約解除や損害賠償請求の可能性もあるため注意が必要です。

4.家を高くスムーズに売るために知っておきたい3つのポイント

家を高くスムーズに売るためには、次の3つのポイントを押さえておきましょう。

(1)あなたの家の売却に最もふさわしい不動産会社を選ぶ
(2)余裕を持って売却活動をスタートしてタイミングを図る
(3)内覧対策に力を入れる

それぞれ詳しく見ていきます。

4-1.あなたの家の売却に最もふさわしい不動産会社を選ぶ

不動産会社によって、家の査定額は異なります。
その理由は、不動産会社にはそれぞれ、得意分野や得意エリアがあるからです。
家を売るなら、中古の一戸建てや土地の取引に精通している不動産会社を選ばないと、うまくいきません。
例えば、新築一戸建てに注力している不動産会社や、マンションに特化しているような企業を選んでしまうと、最高の条件で家を売ることは難しくなります。

同じ家でも、売り出し方法によって売れる値段も変わります。
具体的にいうと、案内図面の内容が魅力的か、広告の範囲、購入希望者への対応、リフォームの要否の判断といった点が値段を左右します。

家の売却での最重要ポイントは、売却を依頼する不動産会社選びにあります。
でも、家を売るのが初めてならなおさら、不動産会社選びは難しいですよね。
そんなときには、まず複数の不動産会社の査定を受けて、その査定結果や対応を比較してみるのが最も有効です
不動産会社を効率的に比較検討するためにお役に立つのが、「不動産売却HOME4U(ホームフォーユー)」です。

不動産売却 HOME4Uを利用すると、簡単な入力をするだけで複数の良質な不動産会社にまとめて査定を依頼できます。
複数の会社の査定を受けてみると、査定額にもバラツキがあるかもしれませんが、査定を受けるときの担当者の対応もそれぞれ違うはずです。
不動産会社の査定内容や、担当者の専門知識・熱意などをじっくり比較検討すれば、自分に合った不動産会社を見つけやすくなります。

査定額が他社よりも極端に高い不動産会社があった場合には、少し注意してください。
自社と媒介契約(家の売却を任せる契約)を結んだあと、ろくな販売活動もせずに、「市況が悪くなったので値下げしましょう」などと言って値下げすればよいと考えている可能性もあります。
このような不動産会社を避けるためには、査定額の根拠をしっかり聞いてみることが有効です。
家の長所と短所を反映した、納得のいく査定根拠を丁寧に説明してくれるような不動産会社を選びましょう。

4-2.余裕を持って売却活動をスタートしてタイミングを図る

不動産の相場は変動するもので、1年の中でも常に変動しています。
1年の中で最も取引が増える年度末は最も高く売りやすい傾向があり、次に取引が増えるのが秋頃です。
家の売り出し価格は買い手の動向を見ながら判断することが大切です。
そこで、早めに査定を受けて、売り出すタイミングを不動産会社に相談しながら決めると有利です。

「進学までに売りたい」といった事情があり、焦って売ろうとすると、確実に売れる値段で売り出すしかありません。
でも売却期限に余裕があれば、まずは相場よりも高めに売り出して、購入希望者からの問い合わせの数を見ながら価格を見直す戦略もとれます。

4-3.内覧対策に力を入れる

家を売り出すと、購入希望者が家を「内覧」するために訪れます。
この「内覧対策」に力を入れるかどうかで売却価格は左右されます。
相場よりも安くなってしまうケースの多くは、内覧対策を失敗したからといえます。

見学に来た人は現状の印象に大きく左右されるので、できるかぎりモノを減らして掃除をしましょう
実際に売却するときは、引っ越し・クリーニング後に引き渡しするので、「現状は関係ないのでは?」と思う方もいらっしゃるかもしれませんね。
ところが、散らかっていて狭く見えたり、見せたくない部分を隠したり、汚れや臭いに嫌悪感を持たれたら、まず取引は成立しません。
家の周りやベランダにも、不要なものが積み重なっていないかチェックしてみてください。
「こんな暮らしがしたいな」と思ってもらえるような部屋づくりができれば理想的です。

特に水回りに蓄積した汚れは、市販の洗剤では落ちにくいので、プロのハウスクリーニングを依頼するのがおすすめです。
また、すでに空き家になっている場合などは、家をコーディネートしてもらう「ホームステージングサービス」も検討してみてください。

そして最後に、家の売却では、「この人から買いたい」と思ってもらうことも意外と重要です
熱心に家のセールストークをする必要はありませんが、内覧時には感じの良い対応を心がけ、購入希望者からの質問には誠実に答えるようにしましょう。

まとめ

それではおさらいです。
家の相場を自分で調べるときには、「固定資産税評価額」「レインズマーケットインフォメーション」「不動産取引価格情報検索」「不動産情報サイト」などが役立ちます。
不動産相場全体の動きは、「不動産価格指数」を見ると良いでしょう。

築年数が経過すれば建物の値段は下がっていきますが、築年数が25年以上でもしっかりと査定額が付く場合もあります。
ケースバイケースで個人差が大きいので、どんな評価になるのか、不動産会社の査定内容をしっかり確認しましょう。
建物の査定額が低いときには、取り壊しやリフォームをしたほうが有利なのかどうかも含めて不動産会社に相談して戦略を練ってください。

家を高くスムーズに売るポイントは、

  • あなたの家の売却に最もふさわしい不動産会社を選ぶ
  • 余裕を持って売却活動をスタートしてタイミングを図る
  • 内覧対策に力を入れる

の3つでした。

大切な家の売却は、誰に任せるかが運命を左右します。
ぜひ「不動産売却 HOME4U」を利用して、あなたの家を高く売る実力を持った不動産会社と出会い、納得価格で売却してくださいね。

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