築50年のマンションはあと何年住める？売却する際のポイントを解説

築50年のマンションを所有している方のなかには、このまま住み続けるべきか、売却すべきか迷っている方もいるでしょう。一生住み続ける予定であっても、実際のところあと何年住めるのか心配になりますよね。

そこで本記事では、築50年のマンションの資産価値や具体的な住み続けられる年数、所有し続ける場合の注意点などを解説します。

1.築50年のマンション、あと何年住める？

築50年のマンションには、あと何年くらい住めるものなのでしょうか。まずは、築50年のマンションの資産価値と住み続けられる年数について説明します。

1-1.築50年のマンションの税法上の資産価値

マンションなどの建物には、構造や用途別に、税法上の資産価値を示す「法定耐用年数」が定められています。鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の住宅用マンションの場合、法定耐用年数は47年です。

法定耐用年数を超えたマンションは、建物の劣化具合に関係なく、税法上の資産価値はゼロになります。しかし、これはあくまで減価償却費の計算に使われる数値であり、実際のマンションの寿命（住み続けられる年数）とは異なるものです。

1-2.メンテナンス次第でマンションの寿命は変わる

法定耐用年数を超えた築50年以上のマンションであっても、メンテナンスが十分に行なわれていれば、物理的に住み続けることが可能です。実際に住める年数の目安は、以下のとおりです。

築50年以上のマンションでも、管理が十分に行き届いていれば、100年以上住める可能性もあります。逆に築浅のマンションであっても、必要な修繕をしないまま放置すれば、法定耐用年数を超える前に寿命を迎えるケースもあります。

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1-3.建て替えを実施するマンションはごくわずか

老朽化が進む築50年のマンションでは、建て替えが検討されるケースも多いでしょう。しかし建て替えには、そのマンションの区分所有者の5分の4以上の賛成が求められるため、あまり現実的ではありません。

国土交通省の調査によると、2004年以降のマンション建て替えの実績は、累計で282件に留まっています。（※2023年3月時点）

参考：“マンション建替え等の実施状況”. 国土交通省. （参照2024-03-28）をもとに、HOME4Uが独自に作成

建て替え費用は居住者負担となる場合が多いため、5分の4以上の居住者の賛同を得られず、建て替えが実現しないマンションが多いのです。

2.築50年のマンションの売却難易度は高い？

一般的に築年数が古いマンションほど、売れ残る可能性が高いです。公益社団法人東日本不動産流通機構が公表したデータによると、中古マンションの対新規登録成約率は、築年数が古くなるにつれて、対新規登録成約率が下がっていくことがわかります。

築31年以上の物件の場合、中古マンションの対新規登録成約率は13.9%（2022年）です。築50年のマンションの場合、成約率はさらに低くなると予想されます。

ただし、駅近で好立地のマンション、管理が行き届いているマンションなどは、築古でも比較的売れやすいでしょう。築50年のマンションは売却難易度が高めですが、条件や売り方次第で、有利に売却することも十分可能です。

参考：“築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）”. 公益財団法人東日本不動産流通機構. （参照2024-03-28）

3.築古マンションを所有し続ける場合の注意点

築50年以上で古さが目立ってきていても、「住み慣れた家に今後も住みたい」という方は多いものです。現時点で築50年を超えたマンションを所有し続ける場合には、何に注意すれば良いのでしょうか。

3-1.旧耐震基準で建てられていることに留意する

建築物の耐震基準については、1981年に「旧耐震基準」から「新耐震基準」へと切り替わりました。つまり、2024年の時点で築50年以上のマンションは、すべて旧耐震基準で建てられていることになります。

大地震による倒壊リスクを考え、築50年のマンションを早めに売却する方もいます。特に地震が多い地域、大規模地震が起きる可能性が高いとされる地域では、新耐震基準の住居に住み替える方も少なくありません。

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3-2.所有し続けるだけでコストがかかる

マンションの築年数が古くなると、設備の修繕や更新が必要になり、修繕積立金が高くなっていきます。

価格の安さが売りの築古マンションであっても、修繕積立金として毎月3～4万円が必要になると、買い手はなかなか見つかりません。年々上がっていく修繕積立金によって、物件の売却自体が難しくなるでしょう。

また、マンションを所有し続ける限り、固定資産税や管理費の負担が生じます。

実際、「誰も住んでいないのに維持費がかかる」「売りたくても売れない」という悩みを抱える方も少なくありません。このようなマイナスしか生まない不動産のことを、「負動産」と表現することもあるようです。

3-3.不動産だけを相続放棄することはできない

「負動産」となったマンションを親から相続するのは、子にとって負担が大きいものです。マンションを現金化しようとしても、そもそも売却できずに苦労するケースもよく見られます。

「親が住んでいたマンションはいらないから、相続放棄をしてしまおう」と思っても、不動産のみを放棄することはできません。相続放棄をする場合、「財産のすべてを相続するか」「財産のすべてを相続放棄するか」の二択になります。

つまり、築50年のマンションを相続しない場合は、預貯金などその他の財産も含めて、すべてを放棄する必要があります。

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3-4.売却するなら早めに行動を

築年数が古くなるほど、マンションの実質的な価値は下がっていきます。売却を迷っているうちに何年も経ち、売却自体が難しくなるケースも少なくありません。

マンションに住む方がいないなら、買い手がつくうちに売却することをおすすめします。

築50年のマンションが売れるまでには、1年以上かかる場合もあります。そして、修繕積立金や固定資産税の支払いは、物件が売れるまで続きます。

日本では少子化による人口減少が進んでおり、住宅の空き家問題が深刻化しています。空き家が増えるほど、築古マンションが売れる可能性は低くなっていくでしょう。

将来的に売却するつもりなら、できるだけ早めに売却活動を始めることをおすすめします。

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4.築50年のマンションをできるだけ高く売るには？

築50年のマンションを高く売るために、以下で紹介するコツを覚えておきましょう。

4-1.ホームインスペクション（住宅診断）を実施する

ホームインスペクション（住宅診断）とは、建物の劣化状況や新築時の施工不具合について、専門家による診断をもらうことです。建物の不具合を事前に把握することで、必要な修繕をスムーズに行なえます。

ホームインスペクションを実施すれば、物件の状態や不具合を買い手側にきちんと説明できます。不具合の有無を明らかにしておくことで、売却後のトラブルやクレームの予防にもつながります。

また、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入したいと考える買い手側にとって、ホームインスペクションを実施済みの物件は魅力的です。瑕疵保険に加入できれば、マンション購入後に雨漏りなどの不具合が出た場合にも、保険によって保証金を出してもらえます。

ホームインスペクションを実施して、瑕疵保険の基準に達していることを証明すれば、買い手側も安心して物件を購入できるでしょう。

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4-2.マンションの耐震性を確認する

築50年のマンションは旧耐震基準で建てられていますが、なかには新耐震基準をクリアできる物件も存在します。また、耐震補強工事が施されているケースもあるため、「築50年のマンションはすべて耐震性が低い」とは言い切れません。

築50年のマンションが新耐震基準を満たしている、または耐震補強工事が施されているという場合には、売却時のアピールポイントになるでしょう。

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4-3.内覧前にハウスクリーニングを行なう

築50年のマンションの場合、室内の古さが目立って買い手が見つかりにくいことがあります。ほかの物件と少しでも差を付けるため、室内の清掃を隅々まで行ないましょう。

内覧時の印象が、売却成功への鍵となります。自分でできる範囲で掃除を行ない、掃除が難しい箇所のみハウスクリーニングの会社に依頼するのもよいでしょう。

例えば、キッチン・レンジフードの油汚れ、洗面台・浴室・トイレの水垢やカビ、床の汚れなどはプロの清掃会社に依頼することで手早くきれいに仕上がります。

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4-4.買い手を具体的にイメージする

築50年のマンションに求めるものは、人によって大きく異なります。築古マンションを選ぶ買い手の意見としては、以下のようなものが挙げられます。

築古の物件だからこそ、買い手の姿を具体的に想像しながら、売却活動の戦略を練っていくことが大切です。物件の魅力をピックアップし、どのようなターゲット層に刺さるのかを考えましょう。

具体的なイメージが思い浮かばないときは、不動産会社の担当者に相談してみるのもおすすめです。

4-5.優良な不動産会社に依頼する

築50年のマンションの売却を成功させたいなら、複数の不動産会社に査定依頼を出して、実績豊富で優良な会社を見つけることが大切です。

各社の査定価格を比較する際は、価格の根拠まで尋ねるようにしましょう。信頼できる会社であれば、査定価格の根拠も含めて丁寧に説明してくれるはずです。

また、担当者との相性も大切です。査定の際には、担当者の対応もしっかりチェックしましょう。築古のマンション売却は長期戦になるケースも多いため、売却活動を安心して任せられる、相性の良い担当者に依頼したいところです。

複数の不動産会社を比較するなら、不動産の売却査定サイトを有効活用してみましょう。

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5.築50年のマンションを売却する際の注意点

築50年のマンションを売却する際は、以下の注意点を押さえておきましょう。

5-1.基本的にはリフォームは不要

古いマンションを売却する方のなかには、「リフォームをしてから売却するほうが売りやすいのでは？」と考える方もいるでしょう。

確かに、売り手側でリフォームを行なうと、物件の印象は良くなります。しかしリフォーム費用の分を、売却価格に上乗せできるとは限りません。

リフォームの内容が買い手側の好みに合わなければ、売れるまでにかえって時間がかかってしまいます。また、売却できずに値下げした結果、逆に損をする可能性もあるでしょう。

最近はDIYを趣味として楽しむ方、リノベーション目的で築古マンションを購入する方が増えています。リフォーム費用を回収できないリスク、工事期間の分だけ築年数が古くなることを考えると、基本的にリフォームは不要といえるでしょう。

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5-2.マンションの不具合を売買契約書に記載する

築50年のマンションを売却したあと建物に不具合が出て、売り手と買い手の間でトラブルになるケースがあります。このような事態を避けるためにも、売買契約書に不具合事項を記載し、買い手の了解を得ておくことが大切です。

築50年のマンションともなれば、雨漏りやシロアリ被害など、数々の不具合が生じます。この不具合を告知しないまま売却すれば、不具合が発覚した際に「契約不適合責任」を問われます。

契約不適合責任とは、契約内容と実際の内容が適合しない場合に、売り手側が負う責任のことです。

契約不適合責任を問われることのないよう、売り手側が把握している不具合については、売買契約書にすべて記載しておきましょう。

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5-3.ときには最安値で売る選択も必要

マンションを売却する際は、同じマンション内の過去の売却実績、周辺地域の相場を把握したうえで、価格設定を行ないます。

適正価格であれば、基本的にはいずれ売れますが、タイミングが悪くて長期間売れ残るケースもあるでしょう。

「売りたい時期が決まっている」「とにかく早く売り抜けたい」という場合は、相場よりも大きく価格を下げてお得感を演出するのも一つの方法です。

何年も売れ残って資産価値が下がれば、結局値下げをせざるを得ません。最終的な売却価格は下がりますが、早めに売ってしまうことで維持費の負担も、精神的な負担もなくなります。

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5-4.空き家の状態で放置しない

住人のいないマンションを放置すると、室内の劣化が進行します。長期間空き家になる場合は、劣化を防ぐために定期的なメンテナンスが必要です。

室内の換気、排水、掃除、劣化部分の修理などを行なうことで、急速な劣化を抑えられます。遠方で管理できない場合は、不動産会社に管理を任せるか、空き家管理サービスを活用しましょう。

誰も住む予定がない築古マンションは、売れるうちに売ってしまうことをおすすめします。所有しているマンションの査定価格を調べたい方は、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定をぜひお試しください。

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まとめ

法定耐用年数を超えた築50年以上のマンションでも、メンテナンスの状況次第で住み続けることができます。ただし、修繕積立金の値上げや「負動産」となるリスクを考えると、早めに売却するのも選択肢の一つです。

築50年のマンションを売却することはできますが、築年数が古くなるにつれて売却の難易度が上がっていきます。価格設定は難しいところですが、不動産会社と相談しながら買い手へのアプローチを行ないましょう。

マンションの売却は、信頼できる不動産会社と二人三脚で取り組むことが大切です。

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