中古マンションが高く売れる条件とは？すべきことや最適なタイミングなどを全解説

現在所有している中古マンションを少しでも高く売却したいと考えていても、具体的に何をすればいいのかわからない方もいるでしょう。

本記事では、中古マンションが高く売れる7つの条件や、高く売るためにすべきこと、最適なタイミングなどを解説します。少しでも有利に売却を進めるためにも、ぜひご一読ください。

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1.高く売れる中古マンションの7つの条件

まず、中古マンションが高く売れる7つの条件を見ていきましょう。

1-1.人気のエリアにある

人気のエリアにある立地条件の良いマンションは、需要が高いため売れやすいといえます。具体的には、都心部に近い、高級住宅地としての知名度が高い、暮らしやすいと評判の街である、といった要素が挙げられます。

通常、マンションは築年数に応じて価格も下がっていきますが、人気エリアにある場合には、価格が下がりにくい傾向にあります。そのため売りに出せば、すぐに買い手が見つかる可能性が高いでしょう。

1-2.交通の便が良い

駅から歩いて5分以内のいわゆる「駅近マンション」は、利便性が高く、高値で売れやすいでしょう。特に、雨の日にも濡れることなく通勤・通学ができる駅直結のマンションは、希少性が高く非常に人気です。

また、急行列車や快速列車が停まる駅にあるマンションは、都心へアクセスがしやすいため、高く売れるケースが多いです。

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1-3.周辺環境が整っている

周辺環境が整っていることも、中古マンションが高く売れる条件の一つです。具体的には、半径500m以内にスーパーやコンビニ、学校、公園、病院、ショッピングモールなどがそろっている物件が理想的といえます。

ただし、どんなに周辺環境が整っていても、川が近い、斜面に建てられている、といった物件を敬遠する買い手もいます。生活上の利便性と併せて、自然災害に関係する周辺環境についても確認しましょう。

1-4.ファミリータイプの間取りである

一般的に、家族で住める間取りの部屋は、単身者向けの部屋より売れやすい傾向にあります。特に、3人～4人の家族が住める3LDK程度の部屋数の中古マンションが人気です。

国土交通省の調査によると、中古集合住宅の世帯主は40代が最も多く、全体の29.6％を占めています。次いで30代が28.2％となっており、マンションの購入者の約6割が30代～40代であり、家庭を持っているファミリー層であることが推測できます。

出典：“令和4年度住宅市場動向調査報告書”. 国土交通省. 2023-03. （参照2024-03-28）

1-5.高層階の部屋である

同じ中古マンションの、同じ間取りの部屋でも、高層階の物件ほど高く売れる傾向にあります。高層階のマンションはステータスの象徴であり、一般的に階数が上がるほど高く売れやすいです。高層階の部屋は一般的に海や山、夜景などの景色が素晴らしかったり、夏には打ち上げ花火が鑑賞できたり、日当たりが良かったりするため、幅広い層に人気があります。

さらに、高層階の部屋は築年数が経っても価格が下がりにくい、という点も見逃せません。資産形成の観点から、高層階の物件を希望する方もいるでしょう。

1-6.角部屋である

中古マンションのなかでも、角部屋は高く売れやすいです。角部屋は風通しが良く、騒音問題などが比較的起こりにくいためです。

特に、南や東向きにベランダや大きな窓があり、日当たりが良い物件は希少で、市場価値が高く、高い需要が見込めます。

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1-7.マンションの管理体制が整っている

見落としがちですが、マンションの管理体制が整っていることも重要な条件です。管理体制の良し悪しは、マンションの安全性や施設の利便性、全体的な清潔感を左右します。

不動産会社の管理体制がしっかりしていないマンションの場合、清掃が行き届いておらず、マンションの共用部分が汚れているケースが多く見られます。

また、マンションのメンテナンスが適切に行なわれていないと、建物の劣化・損傷が必要以上に進み、将来的に大規模で高額な費用を要する修繕が必要になるかもしれません。修繕積立金が高いマンションは、相対的に売れにくい傾向にあります。

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2.中古マンションを高く売るためにすべきこと

ここからは、中古マンションを高く売るためにすべきことを、6つ解説します。

2-1.自身のマンションの相場価格を知る

物件を売り出す前に、まずは自身のマンションの相場を知っておくことが大切です。

同じマンション内のほかの部屋が、どれくらいの価格で売り出されているのかを確認すると、大体の相場がわかります。郵便受けに売り出しチラシが入れられることもあるため、目を通しておくとよいでしょう。

また、不動産会社のWebサイトで、自身のマンションと条件が似た物件の価格を確認するのもおすすめです。具体的には、以下のような条件面が一致するマンションの相場価格を調べると参考になるでしょう。

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2-2.一括査定を利用して、複数の不動産会社から見積もりをとる

マンションの売却価格は、取り扱う不動産会社によって大きく異なることがあります。したがって、複数社から見積もりをとって、相場価格や最安値・最高値を知ることが重要です。

複数社に見積もり依頼をするなら、不動産一括査定サイトを利用するのが便利です。一括査定を利用すれば、複数社に個別に見積もりの依頼を出す手間がかかりません。

NTTデータグループが運営する不動産一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」なら、所要時間約1分で、複数の不動産会社に一括で査定を依頼できます。大手から地域密着型まで、厳しい審査を通過した約2,500社もの不動産会社と提携しているため、相性のぴったり合う会社を見つけることができるでしょう。

なお、選択していない会社から営業の連絡が来ることなどはないため、安心してご利用ください。

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2-3.リフォームはしないで売却する

中古マンションを購入する方のなかには、なるべく安くマンションを手に入れて、そのあと自分の好みに合わせてリフォームしたいという方も少なくありません。そのような層をターゲットに、あえてリフォームはしないという選択肢も検討しましょう。

高額なリフォーム費用をかけても、高く売れるとは限りません。リフォームした物件に買い手が価値を見出さなければ、かえって売却益が減るリスクもあるため、注意が必要です。

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2-4.値引き交渉を前提に、高めの販売額を設定する

中古マンションの売買では、値引き交渉をされることがよくあります。多少は交渉に応じることで、買い手は「お得にマンションが買えた」と感じるでしょう。反対に、交渉にまったく応じない姿勢を見せると、結果的に別のマンションを購入されてしまうこともあるため、最初の販売価格の設定はとても重要です。

したがって、値引き交渉が行なわれることを前提として、希望の売却金額より高めの金額を設定しておくのも戦略の一つです。そうすることで、値引きに応じた場合でも、結果的に希望の価格で売却でき、お互いに満足感の高い取引になるでしょう。

ただし、最初の価格設定が高すぎると売れにくくなります。不動産会社と相談して、適正な販売価格を決めるのがおすすめです。

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2-5.信頼できる不動産会社を見つける

中古マンションを高く売るためには、不動産会社の協力が不可欠です。したがって、査定額が一番高いからという理由だけで、不動産会社を選ぶのはあまりおすすめできません。

マンション売却に慣れていない不動産会社を選んでしまうと、希望売却価格を大幅に下回ることもあります。そういった事態を防ぐためにも、査定額の根拠や、直近2年ほどの中古マンション売却実績などをしっかりと確認しましょう。

また、不動産会社の担当者の手腕に売れ行きが左右されることもあります。知識が豊富なことはもちろん、親切・丁寧な人柄で、連絡がまめ、といった信頼できる担当者に出会えると理想的です。

2-6.専任媒介か専属専任媒介で依頼する

中古マンションを早く高く売るためには、不動産会社に専任媒介か専属専任媒介で依頼するとよいでしょう。

基本的に、中古マンションの売却では、不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。媒介契約の種類は、主に「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類です。

一般媒介では、一度に複数の不動産会社に売却を依頼することが可能で、いち早く売却できた不動産会社が仲介料を受け取ります。

一方、専任媒介や専属専任媒介では、1つの不動産会社だけに売却を依頼することになります。売却に成功すれば、不動産会社は確実に仲介料を受け取れるため、力を入れて販売してもらいやすいのがメリットです。

ただし、信頼できる不動産会社や営業担当者が複数いる場合や、どうしても1社に絞れない場合は、一般媒介を選択しても良いでしょう。

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3.中古マンションが高く売れやすいタイミング

中古マンションは、ベストなタイミングを見計らって売却することが重要です。そこで本章では、中古マンションを高く売却しやすいタイミングを紹介します。

3-1.築年数は25年以内だと理想的

不動産は、築浅のほうが売れそうなイメージがあるかもしれませんが、必ずしもそうではありません。中古マンションを求める方は、安さを重視する傾向にあります。したがって、築年数5年以内のいわゆる築浅マンションは割高だと感じ、避ける買い手もいるでしょう。

成約率が高くなるのは、築6年～10年以内の中古マンションです。築10年前後の場合、汚れや破損も少なく、築5年程度の物件よりも手頃に購入できることが多いためです。

マンションの資産価値が急激に下落するのは、築15年～25年目といわれています。

築15年を超えると、徐々にマンションの設備に不具合が生じてくるほか、多くのマンションで15年おきに大規模修繕工事を行なうことから、毎月支払う修繕積立金が値上げされる可能性があります。大規模修繕工事前だと購入を見送る方も多いですが、大規模修繕工事後であれば、買い手がすぐ見つかることもあるでしょう。

また、築25年を超えると、住宅ローン控除が利用できなくなるため、さらに買い手は減少します。住宅ローン控除とは、自分で住む家を購入したり、リフォームしたりする際に住宅ローンを利用すると、所得税や住民税を節税できる制度です。

買い手の多くが、住宅ローン控除を利用できる中古マンションを求めるため、築25年を超える前に売却するのが理想的でしょう。

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3-2.マンションが最も売れる季節は2月～3月

マンションが最も売れる季節は、2月～3月です。

これは、進学や転勤などで新生活の準備を始める方が多く、購入希望者が増加するからです。また、9月～10月も転勤する方が多いため、比較的マンションが売れやすい時期だといえます。

反対にマンションが売れにくい時期は、1月と8月です。

春の新生活に向けて家の購入を検討する場合も、1月はまだいろいろな物件を見て比較検討する段階のため、購入に至るケースは少ないでしょう。また、8月は暑さのせいで内覧の数が減る時期であり、不動産業界全体で売れ行きがあまり良くありません。

3-3.社会情勢も売れやすさに影響する

住宅ローン金利の変動や新型コロナウイルスの流行、オリンピックの開催、消費税増税などの社会情勢によっても、マンションの売れ行きは変化します。

例えば、新型コロナウイルスの世界的な流行によって、在宅ワークのスペースを求める方が増えました。そのほか、消費税増税前の不動産の駆け込み需要が大きな話題になったのも、記憶に新しいでしょう。

社会情勢の変化を敏感に感じ取り、有利に売却を進めるためにも、こまめにニュースや新聞をチェックして、常にアンテナを張っておくことが大切です。

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4.築年数が経った古いマンションは売れない？

マンションは築年数が古くなれば古くなるほど、需要が下がる傾向にあるものの、まったく売れないということはありません。

国土交通省の調査によると、「既存（中古）集合住宅取得世帯における住宅の選択理由」の第1位は、「価格／家賃が適切だったから（63.1％）」という結果になっています。つまり、新築と比較して手頃な価格で購入できる中古マンションの需要は、大いにあるといえるでしょう。

出典：“令和4年度住宅市場動向調査報告書”. 国土交通省. 2023-03. （参照2024-03-28）をもとに、HOME4Uが独自に作成

また、築15年、築30年のタイミングで大規模修繕が行なわれ、外壁塗装やエレベーター工事などが完了していれば、古い物件であっても好印象を抱く購入者は少なくありません。さらに、人気エリアにある物件なら、需要も資産価値も下がりにくいでしょう。

ただし、建築確認通知書が1981年5月31日までに発行された、新耐震基準に対応していないマンションに関しては、築年数による影響を受けやすい傾向にあるため、注意しましょう。

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まとめ

中古マンションが高く売れる条件としては、人気エリアにある、交通の便が良い、高層階である、といった要素が挙げられます。こういった条件に当てはまる物件は、中古であっても高値で売れるケースが多いでしょう。

中古マンションを高く売るには、相場価格を知ったうえで信頼できる不動産会社を見つけ、専任媒介か専属専任媒介で売却を依頼することが重要です。

中古マンションが高く売れやすいタイミングは、住宅ローン控除が利用できる築25年以内で、季節は2月～3月です。社会情勢も影響するため、日頃からニュースなどをチェックする習慣を身に付けましょう。

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