駅近マンションの資産価値に影響する15条件と査定額の調べ方

マンションの売却をご検討の方は、そのマンションの資産価値が気になりますね。不動産の資産価値は立地が大きく影響しますので、もし、ご所有の物件が駅近マンションの場合には、相場よりも高額で売却できる可能性があります。

また、マンションの資産価値は、駅近であることに加えて、さらに資産価値が上がる条件というものがいくつもあり、好条件がそろえば揃うほど、売却価格を高く設定しても購入希望者が現れる可能性が高くなります。今回は、マンション売却額のめやすと、売却タイミングを決めるのに役立つ情報として、駅近物件がどのくらいの資産価値を持つ不動産なのかを、わかりやすくまとめています。

マンション・不動産売却について基礎から詳しく知りたい方は『【完全版】マンション売却の注意点』『不動産売却の入門書！売り方の基礎・全体像』をご覧ください。

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1.駅近マンションは資産価値が高いって本当？

一般的に、ではありますが、駅近のマンション物件は資産価値が高いというのは本当です。

国土交通政策研究・住宅の資産価値に関する研究によれば、中古住宅の販売価格は、駅から1分離れるごとに、坪単価が1.9万円減額されることがわかっています。以下の表は、東京都世田谷区南部の中古販売価格を、駅歩分数ごとにシミュレーションしたものです。

参照：【3- 13：世田谷区南部 物件価格－専有面積表より編集部まとめ】

上記表のもとになっているのは先のデータをもとにした、世田谷区南部　尾山台駅周辺エリアの情報です。

平均坪単価を徒歩1分の好立地エリアとして販売価格を出した場合、

• 徒歩3分でマイナス117万円
• 徒歩5分でマイナス214万円
• 徒歩10分でマイナス408万円

となり、駅近物件の方が、圧倒的に資産価値が高いことがわかります。

本データよれば、中古マンションを購入した方は、マンションの設備やスペックよりも、駅歩・乗り入れ駅の数・坂の有無などの立地としての利便性に対してよりシビアになる傾向があります。立地は目で見て誰にでもわかり、マンションの経年に影響を受けない価値だからです。

そのため、中古マンション売買では特に、「そのマンションに住むことで、期待している便利さを十分に享受できるかどうか」を不動産価値のひとつとしてとらえているようです。

以上のことから、マンション物件は駅近であるほど、「不動産に利便性を求める購入者にとって」は非常に資産価値が高いと感じるため、一般的には不動産の売却価格に大きな影響を与える経年に大きく左右されず、長期にわたり資産価値が高く保たれる傾向があるといえます。

参照：「国土交通政策研究 第65号 住宅の資産価値に関する研究 2006年3月」

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2.駅近マンションの資産価値に影響する15の条件

本章では、駅近マンションの資産価値に影響する条件について説明しています。前章で解説をした駅からの距離以外にも、マンションの売却価格に影響を与えるものは、全部で15項目あります。

マンション売却を予定している物件に、駅から近いに加えて、当てはまる条件が多いほど、より高額で売買される可能性が高くなりますので、ご所有物件の特徴などを照らし合わせてみてください。

2-1.立地1　ターミナル駅周辺徒歩5～7分以内

マンション売却物件の広告欄に掲載されている徒歩〇分という表示は、不動産の表示に関する公正競争規約により、徒歩1分＝80m　車1分＝400mを想定しているもので、全国の不動産会社が同じ計算方法をします。

この数字に当てはめると、駅から近いと言われる10分前後圏内の、具体的な距離は以下のようなものになります。スタート地点は改札を出たあたりからです。

しかしこの数字は、大人がビジネスシーンで歩く速度を想定しているため、実際にはかなりの速さで歩いていることになります。このスピードで歩いた場合、駅から歩いて10分の物件では、改札を過ぎてから一回も速度を緩めずに、運動競技用トラック2周分の距離を歩くことになり、万人向けではありません。

そのため、女性・子供・シニアの体感も含めた駅近物件とは、上記表の中でいえば、駅から5～7分以内（400～800M）が現実的な表現だと言えます。実際の歩行には、道の混雑具合、信号機の数、道幅、駅から地面までの距離などが関係しますので、表の数字以上の時間がかかることもあります。

最近、駅前周辺などを再開発したエリアでは、駅直結のマンションや、駅前ターミナルビルに隣接した場所にマンションを建てて利便性を強くアピールする傾向があります。そのため、現代的な感覚での「駅近マンション」は、駅から歩いて5～7分程度の距離感であれば、「駅からすぐで便利」という体感を伴う、資産価値の高い物件といえます。

参照：「不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）」

2-2.立地2　メイン駅から1～2駅

マイホームに駅近マンションを選択する一番の理由は「便利さ」です。そのため、通勤通学先がある駅、または主要駅に、1～2駅で到着できることを想定してエリアを絞っています。

例えば、大きなターミナル駅であるJR渋谷駅や新宿駅などに、私鉄で到着できる駅のことです。この1～2駅は各駅・急行のどちらも含まれます。通勤通学時間帯に特急・急行の本数が多いのであれば、急行電車の1～2駅でも、十分に便利さを感じることができます。

会社員の平均的な通勤時間はドアツードアで40～60分ですので、駅近マンションの場合は、駅までの徒歩時間がほとんどない部分に資産価値を感じることになります。

主要駅から1～2駅にあるエリアは、都心で便利でありながら自然も多く、駅前には便利な施設が集まっているという点でも共通しており、仕事・生活の両方において暮らしやすい場所です。このようなエリアに駅近マンションをお持ちであれば、潜在的な購入希望者はかなり存在していると思って良いでしょう。

参照：「社会生活基本調査 / 平成28年社会生活基本調査」

2-3.立地3　希少性

マンション物件の希少性、つまり競合の少なさのことです。例えば、

• そのエリアで唯一の駅前タワーマンションである
• 駅前にあるのに低層階の邸宅風マンションである

など、駅前であること以外に付加価値が付くと、マンションの資産価値が上がります。

同様の条件を持つマンションが近隣にできない限り、このような条件を持つ物件で価格競争をするライバルが存在しません。そのため、マンションの資産価値の下がる速度を遅くすることができます。近隣で同条件を持たないマンションは、経年とその他の要因で普通の速度で劣化していきますので、時間の経過が長じるにつれ、ますます希少性が高くなり、資産価値が増加します。

参照：「東北大学大学院工学研究科(博士課程)都市・建築学専攻　マンションの経年変化と資産価値に関する研究」

参照：「立正大学心理学部・成蹊大学経済学部　希少性の認知が消費者の選好に及ぼす影響」

2-4.立地4　エリアブランド

地域や地名の持つブランド力のことです。いわゆる「オシャレな街」「ステキな街」「高級住宅街」などのイメージがあるエリアです。同じ駅前マンションであっても、人気のある駅やエリアにある物件は、その駅とエリア全体に市場価値がありますので、マンションの資産価値が下がりにくい傾向があります。

人気のある駅やエリアとは、例えば、SUUMOを運営するリクルート住まいカンパニーが毎年行っている「住みたい街ランキング」などで、上位になるエリアや自治体のことです。2021年度の関東・関西圏で、人気のあるトップ5は以下の通りです。

参照：「住みたい街ランキング2021関東版・関西版　代表的な駅名」

このようなランキングの上位20～30位くらいまでに入るエリアは、性別や世帯を問わず人気がある場所であるため、「いつかは住んでみたい」と思っている潜在的な購入希望者が多く、経年してもマンションの資産価値が高い状態で維持できます。

2-5.立地5　将来性

マンションの将来性とは、マンションがあるエリアが持っている、エリアの市場価値が上がる可能性のことです。例えば、駅周辺が再開発され、大規模な商業ビル施設ができることがあります。このような開発の手が入ると、さびれていた商店街や駅前エリア全体のイメージ・安全性・利便性が良くなります。

マンション自体は前からあったものでも、周辺環境が大きく改善されますので、エリア全体に好影響があり、地価上昇・物件価格上昇をする可能性があります。地下鉄やモノレールなどの新駅ができる場合には、今までなかった場所に駅が新設されるわけですから、新しいエリア価値が生まれ、地価上昇や物件価格上昇につながることがあります。

このようなケースでは、従前のマンション査定額よりも売却価格が上がる傾向があります。今現在、開発が行われていなくても、将来、このような開発が計画されている場合には、将来性を見越した企業や投資家が目を向けるようになるため、ケースによっては購入時よりもマンション価格が上昇することがあります。

参照：「国土交通省　駅まち再構築事例集」

2-6.立地6　地形

地形と書いて「じがた」と読みます。マンションのある位置や土地の質が良いと、資産価値が高まります。土地にはさまざまな形があり、成り立ちがあります。周囲よりわずかに低い場所や、過去に洪水や津波などによって土砂が運ばれて土地になった場所などもあります。

しかし、現代のように地面の舗装や河岸工事が進んでいると、元がどのような土地であったかはほとんどわかりません。地形に関した特徴には、以下のようなものがあります。

おおまかには、上記のような3タイプの土地がありますが、舗装されたアスファルトを見てもピンとこないことが多いでしょう。ご所有の土地がもともとどのような場所にあったものかは、国土地理院の「地理院地図」の地形分類（ベクトルタイル提供実験）というサービスで確認できます。

サイトを開いて、検索窓にご所有のマンションがある地名を入れ、「土地の成り立ち・土地利用」をクリックすると、そのエリアに関する一般的な土地の成り立ちがわかり、自然災害リスクがある場合には、ポップアップが出てきます。

土地条件や地質は個人の力で変更することはできませんが、良い地形・問題のない土地であった場合には、資産価値としてプラス考慮されます。

参照：「国土地理院の「地理院地図」の地形分類」

2-7.住環境の整備

住環境とは、近隣にある商業施設の充実度のことです。駅近マンションに住む方は、基本的に、すべてのことを駅～自宅までの小さな徒歩圏内で完結できる、シンプルな生活スタイルを望んでいます。

商店街に隣接する駅の場合は、商店街の活性度合いや、商店街以外のスーパー・コンビニエンスストア、遅い時間まで営業をしている飲食店などがあるかが重視されます。

大きな商業施設がある場合は、商業施設内で買い物を済ませることができることに加え、近隣に商業施設が営業していない時間帯に買い物や飲食ができる店舗があるかも、便利さの条件として必要になります。

2-8.マンションのブランド力1　大手建築会社

いわゆる大手不動産会社・不動産会社が手掛けたマンションブランドは、資産価値が落ちにくい傾向があります。マンションブランドとは、例えば

などの、大手マンションディベロッパー企業が主導する、自社のマンションブランド戦略のことです。これらのマンションには、各ブランドに共通した外観・仕様・コンセプトなどがあり、「高級である」「品質が良い」という認知をされています。

マンション購入には大きなお金が動きますので、まったく同じ建築会社・竣工日・間取り・設備のマンションを買うのであれば、購入者心理としては、名の通った会社が手掛けたものから購入しようとします。これは、マンション全体の性能に加え、大企業が持つ安心感やブランド知名度などを含めて、総合的に不動産の資産価値を換算しているためです。

実際、大手デベロッパー企業には、そのブランド力を保持すると同時に、マンション業界をけん引するという役割がありますので、デザイン・工法・設計・設備などにも多額の研究開発費を投じ、最新の技術と設備を採用したマンションを販売しています。自社のブランドマンションが長期にわたり性能や仕様の劣化が起きにくいことは、結果的に、自社ブランドの価値を上げることにつながりますので、ブランド力のあるマンションは、総じて高性能・高品質である傾向にあります。

販売後も、自社ブランドの品質維持のため、徹底した建物管理をしますので、ブランドのあるマンションは経年をしても、設備や外観に激しい劣化を感じにくいという点で、資産価値を維持しやすく、売却もしやすいという特徴があります。

参照：「群馬大学社会情報学部社会情報学科 ブランド・エクイティ論をふまえたマンションブランド戦略の構築と検証」

2-9.マンションのブランド力2　大規模マンション

マンションの規模も資産価値に影響を与えます。マンションの規模には以下のような大まかな割り振りがあり、それぞれの特徴があります。大規模なマンションは初期投資額も莫大なため、大手デベロッパーが開発などを手掛けるため、ブランド力のある建物となります。

上記で紹介したマンション規模の中で、資産価値が高いのはタワーマンションと大規模マンションです。これらの大規模な集合住宅が建てられるような場所は、基本的に、

• 駅近か駅直結物件である
• 併設店舗が多く利便性が突出している
• 敷地全体にゆとりがあり
• 駐車も確保できる
• 敷地内に公園なども確保できる
• 棟内の共用施設が充実している
• バリアフリー標準
• 設備スペックが高い
• 眺望が良い
• セキュリティが高い
• エントランスから部屋までのアプローチも住環境に換算できる

など、マンションの居室以外で、不動産付加価値としてつけられる条件がとても多いため、資産価値が高くなります。そのため、タワーマンションを含む大規模マンションは、不動産の総合点数という意味においては、高級住宅地などの一等地のマンションや一戸建てよりも、高い点数を出すことができます。

参照：「超高層マンションの立地に関する研究」

参照：政策研究大学院大学 まちづくりプログラム 「大規模建築物が地価に与える影響に関する研究」

2-10.マンションのブランド力3　低層マンション

前出の大規模マンション・タワーマンションとは真逆の条件を持つマンションです。低層マンションは第一種低層住居専用地域もしくは第二種低層住居専用地域などに建てられることが多く、周辺の建物の高さや種類が厳しく制限された地域です。

個人企業～大企業まで手掛けることができますが、規制の多さから、企業が参入するケースが一般的です。駅近の低層マンションは、ビルなどの建物に視界を遮られることがない日当たりの良い物件であることが多く、そのエリアにおける存在の希少性から資産価値が高くなります。

さらに、低層マンションがあるエリアは、建ぺい率という、敷地全体に対してどの程度ギリギリまで建物を建てても良いかという基準が30～60％と低く設定されています。同じ駅近でも、商業地域の建ぺい率80％と比較すると、敷地のうちの4割近くが建物以外のもので占められるという、かなり贅沢なつくりのマンションになります。例えば、

• 敷地内に複数の駐車場台数を確保できる
• ゆとりのあるエントランスやアプローチ
• 敷地内に背の高い樹木がある
• 広い中庭などがある
• 玄関前が邸宅風のつくりになっている

など、一般的なマンションよりも手の込んだ作りになっているため、必然的にマンション全体の居室数も少なくなります。平均3～4階建てでエレベーターはないことが多く、居室は10～30戸程度ですので、閑静な戸建に住むような感覚のマンションです。

入居者数が少ないために管理費負担が大きいことはデメリットですが、駅近の低層マンションはかなりの希少物件であるため、仮に、建物の耐用年数を超過した経年をしても、ビンテージマンションとして高い資産価値を維持し続けることができます。

参照：「国土交通省　用途地域」

2-11.管理体制の良さ

マンションの管理とメンテナンスが良いと、資産価値が長持ちします。立地や大手ブランドなどは購入者が自分で創り出せない価値ですが、マンションの管理とメンテナスは、その建物に住んでいる人達で維持・育成することができるタイプの資産価値です。マンションの管理とは、日々の管理と、大規模修繕などの大きな管理があります。

マンションの管理体制が良いと、マンションは内外ともに良い状態が維持され、経年劣化が起きにくくなり、資産価値が下がりにくくなります。

2-11-1.管理会社によるマンション管理

日々のマンションの維持管理とは、主に以下のものです。

• 日々の清掃と整頓（廊下・階段・円ッとランス・ゴミ置き場・自転車置き場など）
• 設備の定期点検（電球・エレベーターやエントランス自動ドアなど）

ほとんどは、マンション居室以外の共有部分と敷地内に関するものですが、複数の世帯が一か所に集まって暮らしていますので、上記の作業を行わないままでいると、建物と敷地内はあっという間に劣化していきます。これらの作業は、入居者が行うのではなく、管理会社に委託料を払って管理してもらいます。

2-11-2.マンション管理組合による管理

日々の管理以外に、5～10年単位で行われる中～大規模な修繕は、管理会社ではなく、区分所有者が加入する管理組合の主導で行われます。管理組合はすべての区分所有者にとっての共有財産であるマンションを、みんなで自主的に維持管理をするための集まりです。

ここでいう共有部分とは、廊下・エレベーター・非常階段・エントランス・給排水管・電気ガス配管・集会室・駐輪駐車場・ゴミ置き場などを含める、住宅部分以外の敷地全体のことです。住居部分は固有財産であるため、対象外です。

実際の修繕作業は、やはり管理会社や専門会社に一任しますが、その計画はマンション管理組合で行い、費用は管理費や修繕積立金から支払います。

参照：「国土交通省　マンション管理について」
参照：賃貸管理の内容を詳しく知りたい方　「賃貸経営HOME4U」

2-12.セキュリティ

一般的なマンションの場合、セキュリティはエントランスが二重になっているか、管理人が常駐していれば、十分な防犯対策ができるといえます。

しかし、駅近マンションは、一般のマンションよりも街中にあり、人通りも多いことから、防犯対策の強化がされていると、資産価値になります。具体的には、

• TVモニター付インターホン
• モニターに録画機能が付いている
• オートロックドア
• 24時間オンラインセキュリティシステム
• 防犯鍵
• 防犯窓センサー
• ダストステーション（一旦外に出なくてもゴミが捨てられる）

など、マンションの立地に適した防犯対策がプラスされているほうが、より良いといえます。

参照：「国土交通省　防犯性に優れた共同住宅の普及の推進について」

2-13.間取り　角部屋　最上階など

マンションの間取りや位置が良い部屋は、同じ建物内での価格差を生みます。例えば、新築マンションの場合でも、最上階・角部屋などは、その他の部屋から比較すると高値設定にもかかわらず、早く売れていきます。間取りやマンション内での位置に関したことは、かんたんに言えば「マンションの住み心地への満足度」という資産価値です。例えば

• 日当たりが良い
• 風通しが良い
• 生活音が少ない
• 見晴らしがよい

などは、両サイドを部屋で挟まれた部屋や、低層階よりも、壁面に窓が多くて生活が快適である確率が高いと判断されて、資産価値が高くなります。また、室内に関しては、

• 収納が多い
• リビングに吹き抜けがあり解放感
• お風呂に窓がついている
• 対面式キッチン

など、暮らしの中で日々体感している生活への満足度になります。ただし、室内の間取りに関しては、リノベーションなどである程度は変更できるため、自力で変えることができない角部屋や最上階などの条件のほうが、評価は高くなります。

参照：「リクルート住まいカンパニー　自宅にある間取りで満足度が高いもの」

2-14.眺望・日当たり

特に高層階にある部屋の場合、眺望や日当たりの良さは物件の資産価値になります。基本的に、高層階は日当たりがよい傾向がありますが、日当たりは南・東・・西・北の順に悪くなっていきます。

リビングなど、大きな窓がある部分が日の当たる方角を向いていないと室内が暗くなりますので、日中でも電気をつけないとならない部屋もあります。また、低層階の場合は、どの方角を向いていても周囲にビルなどの建物ある場合には、日当たり期待できないことが多いでしょう。

眺望は、高層階ならではのプレミア感のある資産価値です。例えば、

• 海が見える
• 窓から富士山が見える
• 窓から日の出が見える
• 窓からの景色が開けている
• 桜並木・花火大会・街で行われるお祭りが見える
• 窓からスカイツリーや東京タワーなどのシンボルタワーが見える

などの お部屋は、販売時にも「景色の良さ」「上質な空間」という特徴を付け、眺望が望めない部屋よりも少し高めの販売額に設定されています。ただし、間取りなどと同様に、近隣に同じくらいの高さのビルやマンションが建ってしまうと、購入時の条件とは変わってしまうこともあります。

参照：「国土交通省　人の住まい方」

2-15.築年

駅近マンションの場合、築年があることは、一般的なマンションを売却するときほどには影響をしません。駅近くのマンション物件を探す方は、具体的な駅名や町名など、希望エリアで探している傾向があります。そのため、もともと物件数が少ないことがわかっているため、築年よりも「駅に近い」ことを優先順位の上位にして探しています。

新築の駅近マンションはタワーマンションなどの超高額物件であることも多いことから、比較的に買いやすい価格帯になっている中古物件を購入リストに入れています。そのため、駅近マンションには常に需要のある物件であるため、経年による価格の下落が起きにくい物件と言えます。

ご所有の駅近マンション売却をご検討の際は、大がかりな修繕が起きる10年単位で売却のタイミングを考えます。修繕が終わった直後は、メンテナンス状態が良いため、物件全体の印象もよく、資産価値が高めに維持された状態で売却ができる可能性が高まります。

また、ご所有の駅近マンションの近隣に、同じような条件を持つ物件がない場合は、そのエリアにおいての希少性が高まるため、仮に築年数が法定耐用年数に近い、または超えている状態であっても「駅近のビンテージマンション」として、リノベーション前提でお探しの方向けに強くアピールがきます。

参照：「住宅の資産価値に関する研究」

マンション売却をする際には、まずは「いくらくらいで売れるのか」を調べておく必要があります。その際、一つの不動産会社に査定依頼をするよりも、複数の不動産会社に同時依頼をして、マンションの売却価格を比較することをおすすめします。

不動産会社にはエリア・取り扱い物件などに個性があり、その不動産会社の得意・不得意によって顧客リストや得意とする営業方法も違ってきます。その結果、不動産の査定額が大きく変わることもあります。できれば、「駅近マンション」「中古マンション売却」が得意な不動産会社に売ってもらう方が、より高値で売れる可能性が高まります。

複数の不動産会社に売却価格を調べてもらう時には、NTTデータグループが運営する、日本最古の不動産一括査定サイト「不動産売却 HOME4U 」をご活用ください。厳選された約2,300社もの優良企業から、大手企業から地域に精通した地元の不動さ会社までを含め、お持ちの物件と相性の良い不動産会社を最大6社にまとめてご紹介しています。

3.ご所有の駅近マンションの資産価値を自分で調べる方法

本章では、ご所有の駅近マンションの売却をお考えの際、売却額がいくらになるのか、ご自身で調べる方法をまとめています。

3-1.レインズ

全国で売買された不動産の成約価格は、レインズという全国の不動産会社が不動産情報を管理するために使っているサイトに登録されます。レインズは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する会員登録制のインターネットシステムで、不動産のプロフェッショナルが利用するサイトですが、その中の「レインズマーケットインフォメーション」というサイトは、一般の方も閲覧ができます。

成約済の価格が掲載されていますので、これから売却を考えている物件と似ている条件を持った取引額を調べれば、お持ちの物件がいくらで売れるのかも予測がつきます。

3-2.路線価

駅近マンションの価格をご自身で調べていると、ほぼ同じエリア条件で築年や設備も大して変わらないのに、ずいぶんと価格差があることに気が付きます。これはそのマンションが建っている土地の路線価が違うためです。路線価は、国交省が毎年発表する土地と不動産の基準価格です。

道路一本一本に対して基準価格が決められており、そこに敷地面積をかけると、土地の価格がわかります。路線価は、広い道路に面しているほうが高く、面している道路幅が狭くなるほど価格が低くなる傾向があります。ほとんど同じ住所で、同じ条件でも、交通量の多い幅広い道路にマンションが多く面している場合は、路線価が高くなるため、販売価格も高くなります。

また、路線価は国が決める不動産価格の基準でもあるため、景気不景気などの経済状況があっても、急な価格上下をしにくいという特徴があります。そのため、一般的に路線価が高い物件は、今後も類似した価格を維持していく傾向にありますので、路線価の高いマンションは、資産価値も高いということになります。路線価は国税庁のサイトで誰でも閲覧できます。

参照：「国税庁　路線価図」

3-3.スーモなどの不動産検索サイト

不動産検索サイトとは、不動産の購入希望者向けに、大手不動産会社や不動産情報を取り扱う企業が運営をしている不動産の総合情報サイトです。有名なところでは、リクルートのSUUMO、NTTデータグループの「中古住宅専門サイトHOME4U」などがあります。

これらのサイトには、今現在販売しているマンション物件が掲載されていますので、これから売却する予定のマンションがあるエリアで

• 路線またはエリア名
• 駅近
• 徒歩〇分
• マンション築〇年
• 間取り　〇LDK

などを入力すると、同様の条件を持つ現在売り出し中のマンション物件がズラッと出てきますので、だいたいの売却価格がわかります。これらの物件は、成約された金額ではなく、売り主の希望価格です。そのため、実際の売買相場とは違うケースもありますが、 売却相場のめやすになります。

3-4.不動産一括査定

ご所有の駅近マンションがいくらで売れるかを正確に知りたい場合には、不動産会社に訪問査定をしてもらい、売却額を査定してもらうのが一番です。その際、複数の不動産会社から同時に査定をしてもらう一括査定という方法で、査定額と不動産会社をよく比べてから選ぶと、なお良いでしょう。

不動産一括査定の良いところは、さまざまな個性を持った不動産会社が、それぞれの会社の見解で出してくれたマンションの査定額を、一度に入手して、内容を比較できるところです。

不動産会社にはそれぞれ得意分野があり、精通しているエリアもある程度は決まっています。理想は、売却予定の駅近マンションがあるエリア営業に強い不動産会社を選べることです。そのような不動産会社であれば、どのくらいの潜在購入者候補がいるか、将来どのくらい値上がりする可能性があるかなどを含め、本来の資産価値に最も近い売却価格を出すことができます。

しかし、はじめから不動産会社を1社に絞ってしまうと、査定額が妥当なのかもわからず、実際の資産価値よりも低い査定価格で査定されてしまう可能性もあります。

不動産会社はどこも同じではないこと前提に、駅近マンションを仲介してもらうのに、最も相性の良い不動産会社を見つける方法が、不動産の一括査定なのです。複数の不動産会社に一度に査定申し込みをする際には、NTTデータグループが運営する不動産査定の一括サイト「不動産売却 HOME4U」をご利用下さい。

スマホやパソコンから、売却予定のマンションのエリアと広さなどの、カンタンな質問に答えるだけで、全国の大企業から地元精鋭企業までを含めた、駅近マンションの売却に実績と信頼のある不動産会社を最大6社までに絞って紹介します。

全部にチェックを入れれば、たった一回の入力で6社の査定額が比較できますので、ご自身で調べた相場を含めて比較検討し、納得のいく査定額を出した不動産会社に訪問査定をしてもらうようにすれば、満足のいくマンション売却が可能です。

4.資産価値のある駅近マンション売却で気を付けること

本章では、駅近マンションを売却する際に、気を付けておくべきことをまとめています。

4-1.売る・売らないは資産価値で考える

ご所有のマンションを売るか・売らないかを現在ご検討中の場合は、マンション物件の資産価値を軸にして考えると、納得のいく決断ができます。マンションの資産価値の指標となるものの一つに、リセールバリューという考え方があります。

リセールバリューとは、10年前に購入した新築マンションが、10年後の現在、中古マンションとして当時の何倍の価格になっているかという考え方です。もともとは車の中古車の再販に使われていた概念ですが、昨今は、高齢化社会に伴う人生100年というテーマのもと、マイホームである中古マンションにも適用するようになりました。計算式は以下の通りです。

例）10年前の新築5,000万円、現時点で4,500万円の場合
・4,500万円　÷　5,000万円　×　100　＝90％

となります。同じ金額のままであれば100％ですので、この例では資産価値が当初の1割目減りしたと考えます。リセールバリューの値が高いほど、そのマンションは資産価値の維持ができていることになります。以下は、2019年に公開されたリセールバリューランキングです。

参照：「東京カンテイ、首都圏RV」「東京カンテイ　中部圏RV」「東京カンテイ　近畿圏RV」

首都圏で最もリセールバリューが高かったのは、東京の原宿駅エリアの173.4％でした。このランキングからは、「原宿に住みたいと思っている人がたくさんいるが、マンション供給がほとんどないため、中古マンションの希少性が高い」ことがわかります。

このようなリセールバリューがエリアが各都道府県にあり、ランキング上位のエリアでは、需要と供給のバランスが取れないため、マンションの資産価値が購入当初よりも向上していることがあります。表下に、首都圏・中部・近畿の調査結果PDFがありますので、売却予定マンションがあるエリアをご確認下さい。

ご所有のマンションがリセールバリューの高いエリアにある場合には、駅近であることも含めて、相場よりもかなり高額で売買できる可能性があります。正確な売却金額は、不動産の一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」などを利用して複数の不動産会社から査定額を比較することをおすすめします。

4-2.売りたい時がタイミング

マンション売却のタイミングは「売りたい時」がタイミングです。前項のようにリセールバリューが高いマンションは、持っていれば今後も資産価値が上昇する可能性がありますので、「もう少し上がってから………」と期待する気持ちはわかります。

しかしその間、特に誰も住まないのであれば、所有しているだけで毎年の固定資産税、毎月の管理費・共益費もかかり、人が住まない不動産は配管などが傷んでいきますので修繕費用などがかかり、プラスを生まないのに出費が続くことになります。

賃貸に出すこともご検討されるかと思いますが、そう遠くない将来に売ることを計画している場合には、このタイミングで売却したほうがシンプルに売却できます。人に貸してしまうと、ご自分が売りたいタイミングや値段で売ることが難しくなります。

賃貸中のまま売却する場合には、収益物件として売り出しますので、投資家のみが対象になります。普通に売却をしたい場合には、一旦、入居者に退去してもらい、空室として売却するなどの手間がかかります。

4-3.売り出し価格は相場よりちょっと高めスタート

3-1で解説したリセールバリューにより、資産価値が高いエリアがあります。このようなエリアにある駅近マンションは、潜在的な購入希望者がたくさんいますので、相場よりも少し高い値段で販売を開始しましょう。

人気がありますので、高値で販売しても即申し込みが入る可能性もあります。人気エリアは、多くの人が住みたがる場所ですので、マンションの供給が少なく、駅近物件であればさらにエリアが絞り込まれますので、買い手はひくてあまたと言えます。

少し高めに出して、反応が悪ければ相場に近づけていけばよいだけですので、不動産会社の担当者と相談の上、相場よりも少し高い値段で売り出しを開始して、様子を見ましょう。

売却予定の駅近マンションの販売開始価格が、いくらくらいが妥当なのかは、エリアに精通した不動産会社の担当者が一番よく知っています。売却を担当する不動産会社も、少しでも高く売れれば、その分、仲介手数料が多く入りますので、このアイデアには積極的なことが多いでしょう。

ただし、価格の判断は、売却予定のマンションがあるエリアに詳しく、なおかつ、ある程度の顧客リストなどがないと、どの程度までが妥当な販売価格を上げてもよいのかプロでもわからない部分です。そのため、より良い条件で売却をしてもらうためには、複数の不動産会社を比較して、より地域に詳しく、エリア営業に強い不動産会社を選ぶ必要があります。

良い不動産会社を選ぶ方法としては、不動産一括査定サイトを使って、複数の不動産会社に同時に査定を依頼し、査定額と不動産会社の両方をいっぺんに比較するのがおすすめです。訪問査定をしてもらう際には、いろいろな質問をしてみて、その対応や回答の内容も同時比較していきます。

売却に関する不安や、聞きたかったことに最も納得のいく形で応えてくれたところが、今回のマンション売却と相性の良い不動産会社である可能性は高いといえます。複数の不動産会社に一度に査定を依頼する際には、不動産の一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」をご利用下さい。

まとめ

いかがでしたでしょうか。駅近マンションの資産価値は、ほぼ立地で決まることがわかりました。また、それ以外に15もの条件が複雑に重なり、より多くの条件が揃えば、マンションの資産価値が上がることがわかりましたね。

売却の際には、資産価値が購入当初よりもどのくらい上がっているか・下がっているかを判断するリセールバリューという考えかたも取り入れ、総合的に、いつ売るべきかを判断していけば、満足のいくマンション売却ができそうです。

まずは、不動産会社に査定依頼をして、適切な資産価値を把握しましょう。
査定の際は、できるだけ複数の不動産会社を比較し、より根拠ある査定結果を参考にすることをお勧めします。

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