家の査定額│費用や計算方法、査定を依頼する前にやっておくべきこととは

家を売却する際には査定を受けます。しかし、そもそも査定とは何か、査定額の相場はどのようにして計算されているのかなどについて、知らない方も多いのではないでしょうか？

家の売却を成功させるためには、不動産会社から提示された査定額が適正なのかを見極める必要があるので、家の査定方法や流れについて事前に知っておくことが大事です。
この記事では、家の査定額の計算方法や費用、査定の一連の流れ、家の査定前にやっておくべきことまで網羅的に解説します。最後までお読み頂き、安心して査定を依頼できる知識を身に着けてください。

1.家の査定とは│机上査定と訪問査定

家の査定は、建物の築年数や平米数、周辺環境、近隣の不動産の取引価格など、さまざまな要素を鑑みて総合的に判断されます。主な家の査定方法は、2種類あり、それぞれにメリットがあります。以下、解説していきます。

1-1.机上査定

机上査定(簡易査定)とは、物件の基本情報や、類似した不動産の過去の売却事例などを元に、現地を見ずに査定する方法です。机上査定の特徴は、以下の通りです。

「一番のメリットは、手軽さと早さです。入力した物件情報と、公式に公開されている類似物件の取引価格などを使い査定されるため、依頼から最短で即日～数日で査定結果が分かります。机上査定の利用は以下のような場合に適していると言えます。

机上査定は、インターネットの一括査定サービスが便利です。不動産会社とのコミュニケーションを最低限に済ませることができ、かつスピーディに結果の入手が可能なため、家の売却を検討し始めたときや、複数社を比較して査定額の動向を知りたいとき、信頼できる不動産会社を探したいときに向いています。

1‐2.訪問査定

訪問査定とは、机上査定で得られる情報と、現地での物件の評価をあわせて査定する方法です。訪問査定の特徴は以下の通りです。

訪問査定では、不動産会社が実際に訪問するため、そのための日程調整が必要です。また、査定結果がでるまで机上査定よりは日数を要します。その分、実際の物件や周囲の環境、共有スペースなども詳細に確認するので、実態に近い査定結果を得ることができます。

訪問査定の利用は以下のような場合に適していると言えます。

特に戸建ての場合は、マンションと比べて個別性が強く、さまざまな要因が複合的に影響するため、売却を真剣に考えている方は、訪問査定を受けるようにしましょう。たとえば、騒音や振動、周辺住宅の雰囲気や臭気などは現地で確認しないとわかりませんので、訪問査定を受けたほうが適正な査定額を得ることができます。

また、訪問査定は、査定を依頼する不動産会社と会い、担当者の対応や、持っている情報量や知識を確認できるよい機会です。対面で会うことで、相性が合うか、信頼できるかどうかを適切に判断できます。

そのため、売却を真剣に考えている方は、複数の不動産会社に一括査定をし、その中から訪問査定したい会社を選んでさらに絞り込むとよいでしょう。

査定方法については、以下の記事でも詳しく紹介しています。あわせてお読みください。

家の無料査定はどこに頼む？注意点と成功させるための攻略ポイント

家を売るための初めの一歩は、不動産会社の無料査定を受けることです。 家

2.家の査定にかかる費用

家の査定は、無料と有料の2種類の方法があります。それぞれの方法について説明していきます。

2‐1.不動産会社に依頼する場合は無料

不動産会社に依頼する査定は、全て無料です。査定は、不動産会社にとって、不動産仲介をする顧客と接点を持つチャンスであり、不動産会社の営業活動の一環だからです。

そのため、査定基準は各不動産貸家によって異なり、複数の会社に査定を依頼して、納得できる査定額の会社を選ぶことが肝心です。

実際に不動産の売却を依頼する際には、不動産会社と媒介契約を結び、不動産を売却したら仲介手数料を支払います。査定を依頼する段階では、売主が負担する費用はありません。また、査定代金として、仲介手数料以外の代金を別途請求されることもありません。家の売却を考えている場合は、まずは不動産会社の無料査定を活用しましょう。

【無料】一括査定依頼スタート

2‐2.不動産鑑定士に依頼する場合は有料

不動産鑑定士が、「不動産鑑定評価基準」に基づいて行う家の鑑定は有料になります。不動産鑑定評価基準とは、国土交通省が定めた「不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行うに当たっての基準」です。

国が定めたルールにのっとり、国家資格を持つ不動産鑑定士が鑑定を行うことで、より正確な評価額を算出できるのがメリットです。

査定内容は、裁判所でも使える信頼性の高い情報で、主に相続の内訳を話し合う際、法人間での不動産取引の際、不動産会社では価格がわからない特殊な物件などに用いられます。

有料の査定にかかる費用の相場は以下の通りです。なお、相場はあくまで目安のため、実際に依頼する際は、事務所のホームページなどで確認することをおすすします。

有料査定の内容は無料査定に比べて正確ですが、査定に数十万円単位の費用がかかることから、個人の家の売却では机上査定と訪問査定で対応することが一般的です。

3.家の査定額を計算する方法

家にはそれぞれ固有の特性があるため、正確な査定額を出すのは難しいものです。そこで、不動産会社や不動産鑑定士は、以下の3通りの方法を使って査定額を算出します。

3‐1.取引事例比較法

取引事例比較法とは、周辺地域における複数の類似する成約事例（売買取引が成立した事例）を抽出して比較検討し、補正（個別的な事情等）を加えて、評価額を導きだす方法です。

形状、環境、方位などの個別要素と、売却理由などが比較され、主に土地やマンションの評価に使用されます。

取引事例比較法では以下の計算式が用いられます。

補正率は、成約事例物件と査定物件の個別要素を比較し、適正な価格に補正するための掛け率です。

具体的な例をあげると、

• 査定対象の土地Aが駅から徒歩5分で100坪
• 事例地として選んだ土地Bが駅徒歩15分80坪で1000万円

この場合、土地Aの方が坪数は大きく立地も良いので、補正率により土地Bよりも査定価格が高くなります。

売却事例が多数あるエリアであれば有効的な査定方法ですが、条件の類似する成約情報が少ないエリアでは利用できないのがデメリットです。

3‐2.原価法

原価法とは、査定物件を現時点で新しく建築した場合の価格から、築年数による低下を加味して価格を算出する方法です。主に、土地や戸建ての査定で用いられますが、市街地などの土地には不向きです。

原価法では以下の計算式が用いられます。

土地の場合は、近隣に取引事例があれば、その事例をベースに計上します。建物の場合は、同じ住宅を同じ場所に建てた場合の費用を調べ、経過による価値の低下分を減額することで価値を推定します。

3‐3.収益還元法

収益還元法とは、査定する物件が将来生み出すと推定される収益から査定額を評価する方法です。主に、投資用の収益不動産の査定で用いられます。収益還元法は、計算方法により2種類あります。

3-3-1.直接還元法

直接還元法は、一定期間の純利益を還元利回りで割って算出する方法です。

直接還元法においては、還元利回りの設定が最も重要なポイントです。還元利回りは、周辺地域の類似物件の利回りを参考にして求めます。一般的には4～10％となることが多いのですが、還元利回りを正確に出すことは難しいため、6%前後を目安に計算してみましょう。

3-3-2.DCF法

DCF(Discounted Cash Flow, ディスカウンテッドキャッシュフロー)は、査定物件を長期所有した時に得られる利益と、物件の維持費などの支出を考慮して算出する方法です。

DCF法は、直接還元法と比較し、精度の高い査定額を算出することができます。ただ、計算が複雑であるため、一般的には直接還元法が用いられることが多いです。

査定額の算出は、専門的な知識が必要であり、複雑です。自分で不動産の査定額を把握するためには、以下の記事の相場の調べ方を参考にしてください。

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4.家を査定する流れ

家の査定を依頼する前に、流れを把握しておきましょう。
査定の流れは以下を参照してください。

1. 一括査定サイトから査定を依頼
2. 査定の訪問日を決める
3. 訪問査定で現地調査を受ける
4. 査定結果を確認

それぞれ詳しく解説します。

4-1.一括査定サイトから査定を依頼する

まずは、不動産会社のHPや一括査定サイトを使って査定を依頼します。入力には以下の情報が必要になるため、あらかじめ調べておきましょう。

これらの情報は机上査定・訪問査定に関わらず必要です。この段階で整理しておくと、売却活動を始める際にも役立つので、確認しておきましょう。なお、机上査定のみを希望する場合、依頼後早くて即日～数日程度で査定額の連絡がくるでしょう。

4-2.査定の訪問日を決める

訪問査定は、より正確な売却価格を見極めるため、建物の内外や周辺環境を念入りに調査します。

そのため、訪問日を決める必要があります。訪問査定では、詳細な調査を行うため、所要時間は、最低でも1時間、物件によっては数時間かかります。そのため、時間に余裕が持てる日程で調整しましょう。

また、当日確認されるポイントについても予め準備しておくことをおすすめします。査定当日のチェックポイントについて、以下の記事でも詳しく紹介しています。参考にしてください。

【戸建て査定】チェックポイントはどこ？高額売却に繋げるポイントは？

家を売却する時、最初に行うのが査定です。 戸建てを高く売るには査定で良

4-3.訪問査定で現地調査を受ける

訪問査定を依頼した家の内外に対して調査をしてもらいます。

訪問査定では、建物の劣化具合や設備の状態、駅から建物までの道のり、周囲の雰囲気などを総合的に調査していきます。不動産会社から質問されることが多々ありますので、マイナスになる部分も正直に回答しましょう。欠陥を隠すと、後々トラブルになったり、結局売り出し価格を下げたりすることになりかねません。

また、直接担当者と話せるよい機会なので、自分の物件の売却の不安な要素や、アピールポイントが査定にどのように影響しそうかなど、質問してみるのもよいでしょう。

4-4.査定結果を確認する

不動産会社から査定結果が返ってくるので、査定額を確認しましょう。多くの場合、各不動産会社によって査定額に差が見られます。そのような場合は、提示された査定額の根拠を担当者に確認しましょう。

金額の高さで不動産会社を選ぶのは適切な選び方ではありません。査定額に対する根拠や、誠意をもって説明してくれるかの見極めも大切です。

不動産会社に質問する際には、査定を依頼した全ての不動産会社に対して同じ質問をしてみましょう。例えば、査定額を算出した根拠、具体的な販売活動の戦略、売り出しのタイミングなどを聞いてみてください。
これらの情報を査定額と合わせて、総合的に判断することが大切です。

家査定の流れについて、以下の記事でも詳しく紹介しています。あわせてお読みください。

【不動産売却の基礎知識】一軒家やマンションを売るためのポイントを解説

大切な資産である一軒家を売却する場合、しっかりと準備をすることが必要で

5.家の査定を依頼する前にやっておくべきこと

家の査定を依頼する前にやっておくべきことは以下の通りです。

それぞれ詳しく解説します。

5-1.相場を自分で確認しておく

家の査定を依頼する前に、相場を自分で確認しておきましょう。なぜなら、不動産会社の査定価格は、適正な価格を見極める指標になるためです。

相場を調べずに査定結果を得ても、安いのか高いのか、判断することは困難です。相場の目安がわからない状態だと、相場よりも安い査定額を信じて売却をして損するケースもあります。

事前に自分で調べておくことで、不動産会社の提示内容について確認したり、意見を述べたりできるでしょう。少しでも高く売るためには、不動産会社に査定を依頼する前に行っておくのがおすすめです。

相場の調べ方は、以下の記事でも詳しく解説しています。あわせてご確認ください。

【家の査定】相場はいくら？調べ方と高く売る5つの方法を伝授

家の査定を不動産会社に依頼するときは、事前に自分でも相場を調べておくこ

5-2.住宅ローンの残高を把握しておく

売主は、住宅ローンの残高を査定前に把握しておく必要があります。家を売却するには「抵当権の抹消手続き」が必要ですが、その際、住宅ローンが完済できてなければ抵当権を抹消することができません。

抵当権とは、銀行が住宅ローンの際に家につける担保権です。この抵当権をなくさない限り、原則として家は売却できないということになります。

そのため、住宅ローンが残っている状態で家を売りたい場合、物件を引き渡す際に住宅ローンを完済して、抵当権を抹消することが必須条件として求められます。

この時、売却して得られる金額よりも住宅ローンの残債が上回る場合は、自己資金で補う必要がありますので、売却活動を始める前に住宅ローンの残高と、返済に充てられる資金を把握しておくことが大事です。
住宅ローンが残っている人は、査定を依頼する前に確認し、返済できるか見込みがあるかを見極めるようにしましょう。

5-3.不動産売却に必要な書類を確認しておく

不動産売却を行う上で売主はさまざまな必要書類を準備する必要があります。どんな書類の準備が必要かを事前に確認しておくことで、いざ契約を進めるとなった際に書類が足りないなどの不備を防ぐことができます。売却活動の各段階に応じた必要書類を以下で解説します。

5-3-1.査定前に準備する書類

査定前に準備すべき書類は、物件の価値をあげるような書類です。いずれも必須ではありませんが、準備しておくと物件を売却するときに広告に記載されます。

各書類を準備するためには数万円以上の費用がかかりますので、用意するか判断に迷った場合は、必要かどうか査定時に不動産会社に確認してみることをおすすめします。

5-3-2.不動産会社との媒介契約時に準備する書類

売却を依頼する不動産会社を決めたら、売主と不動産会社の間で媒介契約を結びます。媒介契約の締結時に必要な書類は以下の通りです。

登記簿謄本は、不動産の権利が変わる際に必ず必要な書類です。媒介契約を結ぶ不動産会社に対して、物件の詳細と権利関係を証明するために提出します。また、売却中に購入希望者が閲覧を希望した場合に不動産会社が明示するために使います。

購入時の売買契約書と重要事項説明書は、不動産会社に内容を確認してもらうために必要です。ない場合でも売買契約をすすめることはできますが、場合によっては売却に関わる税金の支払額が多くなってしまう可能性があるため、しっかり準備しておくことをおすすめします。

5-3-3.売却開始時に準備する書類

売却を開始する際に準備しておく書類は以下の通りです。

付帯設備表とは、設備の撤去の有無や不具合状況を記載する書類です。この書類をしっかり記載しないと、売却後、買主とのトラブルになりかねないため事実をしっかりと記載しましょう。

物件状況確認書とは、設備以外の瑕疵（かし）を記載する書類です。瑕疵とは、いわゆる欠陥のことで、例えば、雨漏り、壁・基礎部分の亀裂、家の傾きなどが代表的な瑕疵になります。

付帯設備表も物件状況確認書も、売却後のトラブルを予防するために、細かく記載する必要があります。記載方法については、不動産会社に詳細を確認しながら準備してください。

購入時の販促図面（間取り図）は、不動産会社の販売活動時に利用します。チラシやWebサイトに公開し、購入希望者へのアピールに使えるため、あれば有利になるでしょう。パンフレットも、マンションのコンセプトや売り出しポイントが詰まっているため、売却活動に利用できます。

リフォーム履歴の資料は、購入希望者にとって、リフォームやリノベーションの参考になるため、準備しておくと親切です。

固定資産税納付書・固定資産税評価証明書は、売却活動中は任意です。購入希望者から問い合わせがあった場合に使います。ただし、売買が決まった場合は、物件の引渡し時に必要です。

任意のものであっても、販売活動をすすめる上であるとよいものばかりです。不動産会社と相談しながら、必要可否を判断してください。

5-3-4.買主との売買契約時、決済・引渡し時に準備する書類

買主との媒介契約を締結し、決済・引渡しを完了するまでの時期は、書類の準備が最も重要になります。なぜなら、必須書類を欠いてしまうと、手続きできなくなるためです。
以下に必要書類をまとめています。

住民票・戸籍附表は、契約・引き渡し時に、登記簿に記載してある住所に住んでいた人物が、現在、どこに住んでいるかを確認するために使います。そのため、引っ越ししている方は、戸籍附表を準備してください。

準備が必須となる書類に漏れがないように、不動産会社と連携しながら余裕をもって準備しましょう。

不動産売却に必要な書類は、以下の記事でも紹介しています。あわせてご確認ください。

不動産売却の必要書類はこれでバッチリ！全ての書類を一挙紹介

マンションや戸建て、土地などの不動産を売却する際は「売買物件引渡確認書

6.家の査定は匿名で依頼できる？

家の査定の依頼を、個人情報の提供無しの匿名で行うことは可能です。これを匿名査定と言います。

匿名査定とは、AI査定とも呼ばれ、蓄積されたデータをもとにして、入力された物件情報に近い査定額を自動的に割り出すサービスです。

個人情報無しで査定依頼が出来ることやすぐに査定結果が分かるというのは匿名査定の大きなメリットだといえます。ただし、実際のところは、各サイトの査定額に幅があり、実際の売り出し価格と異なることも少なくありません。あくまで参考程度にとどめるのが良いでしょう。

不動産の売却を本気で考えている方は、匿名査定ではなく一括査定（机上査定）後に、訪問査定を受けることをおすすめします。

一括査定であれば、マンションや戸建て、築浅・築古など各物件を得意とする不動産会社に絞って査定依頼できるため、より信憑性のある査定結果が期待できるからです。

また、一度に複数の不動産会社に査定を依頼できるため、どの不動産会社に訪問査定を依頼すべきか、比較・検討しやすいのもポイントです。

「不動産売却 HOME4U」の一括査定サービスでは、インターネット上で簡単な入力をするだけで、最大6社に無料で査定を依頼することができます。

NTTデータグループが厳選した全国2,500社の登録があり、その中から入力内容に沿って不動産会社が自動で抽出される仕組みとなっています。

初めて家の査定を行う方でも、安心して不動産会社に売却を依頼することができます。一括査定を依頼するなら、「不動産売却 HOME4U」を利用してみましょう。

まとめ

査定方法は、既存のデータを使って行われる机上査定と、担当者が現地を訪問して行う訪問査定があります。

家の査定額を知るためには、まずは一括無料査定を受けるのが便利です。本格的に家の売却に進む際には、訪問査定も受けるようにしましょう。訪問査定を受けることで、建物の状態や、土地、周辺環境の要素を加味した適正な査定額の提示を受けることができるためです。

訪問査定をどの不動産会社に依頼するかは、複数社と一気にコンタクトがとれる一括査定サービスを活用することをおすすめします。複数社に依頼することで、自分の家を適正な価格で売り出してくれる信頼できる不動産会社を見つけることができるでしょう。