家の査定額はいくら？相場との違いと正確な査定額を知る方法を解説

家の売却を成功させるためには、どのように算出された査定額なのか、相場との差はどのような原因があるのかを把握したうえで、不動産会社から提示された査定額が適正なのかを見極める必要があります。
この記事では、家の査定額の計算方法や相場との差がなぜ生まれるのか、家の査定前にやっておくべきことまで網羅的に解説します。

内容を把握することで査定額の本質が見えてきて、失敗しない売却に一歩近づける内容です。
最新の戸建て売却相場を知りたい方は「【2026年版】家売却相場はいくら？築年数×エリアで詳しく紹介」もあわせてご覧ください。

1.家の査定とは│机上査定と訪問査定

家の査定は、建物の築年数や平米数、周辺環境、近隣の不動産の取引価格など、さまざまな要素を鑑みて総合的に判断され、査定額が決定します。
査定額は家売却相場を元に算出されますが、個別評価が加味されるため、相場と差が出ることがほとんどです。

個別の評価をするための家の査定方法には主に2種類あり、それぞれにメリットがあります。以下、解説します。

1-1.机上査定

机上査定(簡易査定)とは、物件の基本情報や、類似した不動産の過去の売却事例などを元に、現地を見ずに査定する方法です。そのため、不動産会社によっては査定額に数百万円程度の幅を持たせて提示することもあります。
机上査定の特徴は、以下の通りです。

一番のメリットは、手軽さと早さです。入力した物件情報と、公式に公開されている類似物件の取引価格などを使い査定されるため、依頼から最短で即日～数日で査定結果が分かります。机上査定の利用は以下のような場合に適していると言えます。

机上査定は、インターネットの一括査定サービスが便利です。不動産会社とのコンタクトを最低限に済ませることができ、かつスピーディに結果の入手が可能なため、家の売却を検討し始めたときや、複数社を比較して査定額の動向を知りたいとき、信頼できる不動産会社を探したいときに向いています。

1‐2.訪問査定

訪問査定とは、机上査定で得られる情報と、現地での物件の評価をあわせて査定する方法です。訪問査定の特徴は以下の通りです。

訪問査定では、不動産会社が実際に訪問するため、日程調整が必要で、査定結果が出るまで机上査定よりは日数を要します。その分、実際の物件や周囲の環境、共有スペースなども詳細に確認するので、実態の売り出しに近い査定結果を得ることができます。

訪問査定の利用は以下のような場合に適していると言えます。

特に戸建ての場合は、マンションと比べて個別性が強く、さまざまな要因が複合的に影響するため、売却を真剣に考えている方は、訪問査定を受けるようにしましょう。たとえば、騒音や振動、周辺住宅の雰囲気や臭気などは現地で確認しないとわかりませんので、訪問査定を受けたほうが適正な査定額を得ることができます。

また、訪問査定は、査定を依頼する不動産会社と会い、担当者の対応や、持っている情報量や知識を確認できるよい機会です。対面で会うことで、相性が合うか、信頼できるかどうかを適切に判断できます。

売却を真剣に考えている方は、複数の不動産会社に一括査定をし、その中から訪問査定したい会社を選んでさらに絞り込むとよいでしょう。

訪問査定を希望している方も入口として一括査定サイトの活用がおすすめです。

HOME4U売却体験談
～マンション編～

埼玉県朝霞市 Tさん

一括査定申し込み後、2か月で売却成功！

近所の不動産会社にマンションの売却を任せていたら、7か月たっても買主が見つからず…。

思い切って一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」を使ってみると、3社がすぐに訪問査定に来てくれました。

結局、3社のなかで査定額が一番高かった不動産会社と契約。

査定価格の通りで売却でき、一括査定の申し込みからわずか2か月で引き渡しまで完了しました。

【売却した物件情報】

築年数	26年
間取り	2LDK
売却までの期間	約2か月

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家の無料査定はどこに頼む？注意点と成功させるための攻略ポイント

家を売るための初めの一歩は、不動産会社の無料査定を受けることです。 家

2.家の査定額が相場とずれる理由

家の査定額は、必ずしも相場どおりの金額が提示されるとは限りません。
これは査定額がさまざまな個別要因を「過去の取引データ（≒相場）」に加味して算出されるためです。
主な理由となる物件の個別性は以下のとおりです。

相場はあくまで目安であり、査定額が妥当かどうかを図るための数字と認識することが大切です。

また、査定額そのものも査定方法の違いや不動産会社の評価基準の違いによって差が出ます。
相場とかけ離れている場合や他社との差で理由が見えてこない場合は、査定額の理由を確認してみるとよいでしょう。

HOME4U売却体験談
～マンション編～

京都府京都市 Kさん

築34年のマンションを購入時と同額で売却

築34年のワンルームマンションを「不動産売却 HOME4U」で一括査定しました。

すぐに6社から連絡がありましたが、200万円ほど査定額に幅が。

査定額だけで判断せず、的確なアドバイスをもらえた大手不動産会社と契約しました。

その結果、購入時と同額で売却に成功。

不動産会社の営業担当の方が「築古でも投資用として需要がある」と言ってくれたため、安心して取り引きができました。

【売却した物件情報】

築年数	約34年
間取り	1K
売却までの期間	約2か月

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【無料】一括査定依頼スタート

3.家の査定額の計算方法と費用

不動産会社や不動産鑑定士は、以下の3通りの方法を使って査定額を算出します。

3‐1.取引事例比較法

取引事例比較法とは、周辺地域における複数の類似する成約事例（売買取引が成立した事例）を抽出して比較検討し、補正（個別的な事情等）を加えて、評価額を導きだす方法です。

形状、環境、方位などの個別要素と、売却理由などが比較され、主に土地やマンションの評価に使用されます。

取引事例比較法では以下の計算式が用いられます。

補正率は、成約事例物件と査定物件の個別要素を比較し、適正な価格に補正するための掛け率です。

具体的な例をあげると、

• 査定対象の土地Aが駅から徒歩5分で100坪
• 事例地として選んだ土地Bが駅徒歩15分80坪で1000万円

この場合、土地Aの方が坪数は大きく立地も良いので、補正率により土地Bよりも査定価格が高くなります。

売却事例が多数あるエリアであれば有効的な査定方法ですが、条件の類似する成約情報が少ないエリアでは利用できないのがデメリットです。

3‐2.原価法

原価法とは、査定物件を現時点で新しく建築した場合の価格から、築年数による低下を加味して価格を算出する方法です。主に、土地や戸建ての査定で用いられますが、市街地などの土地には不向きです。

原価法では以下の計算式が用いられます。

土地の場合は、近隣に取引事例があれば、その事例をベースに計上します。建物の場合は、同じ住宅を同じ場所に建てた場合の費用を調べ、経過による価値の低下分を減額することで価値を推定します。

3‐3.収益還元法

収益還元法とは、査定する物件が将来生み出すと推定される収益から査定額を評価する方法です。主に、投資用の収益不動産の査定で用いられます。収益還元法は、計算方法により2種類あります。

3-3-1.直接還元法

直接還元法は、一定期間の純利益を還元利回りで割って算出する方法です。

直接還元法においては、還元利回りの設定が最も重要なポイントです。還元利回りは、周辺地域の類似物件の利回りを参考にして求めます。一般的には4～10％となることが多いのですが、還元利回りを正確に出すことは難しいため、6%前後を目安に計算してみましょう。

3-3-2.DCF法

DCF(Discounted Cash Flow, ディスカウンテッドキャッシュフロー)は、査定物件を長期所有した時に得られる利益と、物件の維持費などの支出を考慮して算出する方法です。

DCF法は、直接還元法と比較し、精度の高い査定額を算出することができます。ただ、計算が複雑であるため、一般的には直接還元法が用いられることが多いです。

査定額の算出は、専門的な知識が必要であり、複雑です。自分で不動産の査定額を把握するためには、以下の記事の相場の調べ方を参考にしてください。

不動産査定方法2種と査定額を決める3つの要素

不動産売却は不動産査定から始めます。不動産査定とは、不動産物件がいくら

3-4.査定費用がかかるケース

家の査定は、無料と有料の2種類の方法があります。

不動産会社に依頼する査定は、全て無料です。査定は、不動産会社にとって、不動産仲介をする顧客と接点を持つチャンスであり、不動産会社の営業活動の一環だからです。

実際に不動産の売却を依頼する際には、不動産会社と媒介契約を結び、不動産を売却したら仲介手数料を支払います。

一方、不動産鑑定士が「不動産鑑定評価基準」に基づいて行う家の鑑定は有料になります。
不動産鑑定評価基準とは、国土交通省が定めた「不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行うに当たっての基準」です。

国が定めたルールにのっとり、国家資格を持つ不動産鑑定士が鑑定を行うことで、より正確な評価額を算出できるのがメリットです。

査定内容は、裁判所でも使える信頼性の高い情報で、主に相続の内訳を話し合う際、法人間での不動産取引の際、不動産会社では価格がわからない特殊な物件などに用いられます。

不動産鑑定士に支払う費用は20万円以上？費用相場と鑑定をすべきシーンを解説

不動産鑑定士が行う『不動産鑑定』は、とても厳格な不動産評価を行うため、

4.家の査定前に知っておきたい注意点

家の査定を依頼する前に知っておきたい注意点とは以下の通りです。

それぞれ詳しく解説します。

4-1.相場を自分で確認しておく

家の査定を依頼する前に、相場を自分で確認しておきましょう。なぜなら、不動産会社の査定価格は、適正な価格を見極める指標になるためです。

事前に自分で調べておくことで、不動産会社の提示内容について確認したり、意見を述べたりできるでしょう。少しでも高く売るためには、不動産会社に査定を依頼する前に行っておくのがおすすめです。

相場の調べ方は、以下の記事でも詳しく解説しています。あわせてご確認ください。

【家の査定】相場はいくら？調べ方と高く売る5つの方法を伝授

家の査定を不動産会社に依頼するときは、事前に自分でも相場を調べておくこ

4-2.住宅ローンの残高を把握しておく

売主は、住宅ローンの残高を査定前に把握しておく必要があります。家を売却するには「抵当権の抹消手続き」が必要ですが、住宅ローンが完済できてなければ抵当権を抹消できず、原則として売却できません。

住宅ローンが残っている状態で家を売りたい場合、売却益などで住宅ローンを完済して抵当権を抹消しておきます。

この時、売却して得られる金額よりも住宅ローンの残債が上回る場合は、自己資金で補う必要がありますので、売却活動を始める前に住宅ローンの残高と、返済に充てられる資金を把握しておきましょう。

【図解】抵当権とは？しくみから設定・抹消の流れまでわかりやすく解説！

抵当権は、住宅ローンを借入れる際に、購入する土地や建物を担保に設定する

4-3.不動産売却に必要な書類を確認しておく

不動産売却する際、売主はさまざまな必要書類を準備しなければなりません。
売却活動の各段階に応じた必要書類を以下で解説します。

4-3-1.査定前に準備する書類

査定前に準備すべき書類は、物件の価値をあげるような書類です。いずれも必須ではありませんが、準備しておくと物件を売却するときに広告に記載されます。

各書類を準備するためには数万円以上の費用がかかりますので、用意するか判断に迷った場合は、必要かどうか査定時に不動産会社に確認してみることをおすすめします。

4-3-2.不動産会社との媒介契約時に準備する書類

売却を依頼する不動産会社を決めたら、売主と不動産会社の間で媒介契約を結びます。媒介契約の締結時に必要な書類は以下の通りです。

登記簿謄本は、不動産の権利が変わる際に必要な書類です。媒介契約を結ぶ不動産会社に対して、物件の詳細と権利関係を証明するために提出します。また、売却中に購入希望者が閲覧を希望した場合に不動産会社が明示するために使います。

購入時の売買契約書と重要事項説明書は、不動産会社に内容を確認してもらうために必要です。ない場合でも売買契約を進められますが、場合によっては売却に関わる税金の支払額が多くなってしまう可能性があるため、準備しておくことをおすすめします。

4-3-3.売却開始時に準備する書類

売却を開始する際に準備しておく書類は以下の通りです。

付帯設備表とは、設備の撤去の有無や不具合状況を記載する書類です。売却後、買主とのいらぬトラブルを引き起こさないよう事実をしっかりと記載しましょう。

物件状況確認書とは、設備以外の瑕疵（かし）を記載する書類です。例えば、雨漏り、壁・基礎部分の亀裂、家の傾きなどが代表的な瑕疵になります。

購入時の販促図面（間取り図）やパンフレットは、不動産会社の販売活動時に利用します。チラシやWebサイトに公開し、購入希望者へのアピールに使えるため、あれば有利になるでしょう。

リフォーム履歴の資料は、購入希望者にとって、リフォームやリノベーションの参考になるため、準備しておくと親切です。

固定資産税納付書・固定資産税評価証明書は、売却活動中は任意です。購入希望者から問い合わせがあった場合に使います。ただし、売買が決まった場合は、物件の引渡し時に必要です。

4-3-4.買主との売買契約時、決済・引渡し時に準備する書類

買主との媒介契約を締結し、決済・引渡しを完了するまでの時期は、書類の準備が最も重要になります。なぜなら、必須書類を欠いてしまうと、手続きできなくなるためです。
以下に必要書類をまとめています。

準備が必須となる書類に漏れがないように、不動産会社と連携しながら余裕をもって準備しましょう。

不動産売却に必要な書類は、以下の記事でも紹介しています。あわせてご確認ください。

不動産売却の必要書類はこれでバッチリ！全ての書類を一挙紹介

マンションや戸建て、土地などの不動産を売却する際は「売買物件引渡確認書

5.家を査定する流れ

家の査定を依頼する前に、流れを把握しておきましょう。
査定の流れは以下を参照してください。

1. 一括査定サイトから査定を依頼
2. 査定の訪問日を決める
3. 訪問査定で現地調査を受ける
4. 査定結果を確認

それぞれ詳しく解説します。

5-1.一括査定サイトから査定を依頼する

まずは、不動産会社のHPや一括査定サイトを使って査定を依頼します。入力には以下の情報が必要になるため、あらかじめ調べておきましょう。

これらの情報は机上査定・訪問査定に関わらず必要です。なお、机上査定のみを希望する場合、依頼後早くて即日～数日程度で査定額の連絡がくるでしょう。

5-2.査定の訪問日を決める

訪問査定は、より正確な売却価格を見極めるため、建物の内外や周辺環境を念入りに調査します。

そのため、訪問日を決める必要があります。訪問査定の所要時間は、最低でも1時間、物件によっては数時間です。

また、当日確認されるポイントについても予め準備しておくことをおすすめします。査定当日のチェックポイントについて、以下の記事でも詳しく紹介しています。参考にしてください。

【戸建て査定】チェックポイントはどこ？高額売却に繋げるポイントは？

家を売却する時、最初に行うのが査定です。 戸建てを高く売るには査定で良

5-3.訪問査定で現地調査を受ける

訪問査定では、建物の劣化具合や設備の状態、駅から建物までの道のり、周囲の雰囲気などを総合的に調査します。不動産会社から質問されることが多々ありますので、マイナスになる部分も正直に回答しましょう。欠陥を隠すと、後々トラブルになったり、結局売り出し価格を下げたりすることになりかねません。

また、直接担当者と話せるよい機会なので、自分の物件の売却の不安な要素や、アピールポイントが査定にどのように影響しそうかなど、質問してみるのもよいでしょう。

5-4.査定結果を確認する

不動産会社から査定結果が返ってくるので、査定額を確認しましょう。多くの場合、各不動産会社によって査定額に差が見られます。そのような場合は、提示された査定額の根拠を担当者に確認しましょう。

金額の高さで不動産会社を選ぶのは適切な選び方ではありません。査定額に対する根拠や、誠意をもって説明してくれるかの見極めも大切です。

不動産会社に質問する際には、査定を依頼した全ての不動産会社に対して同じ質問をしてみましょう。
これらの情報を査定額と合わせて、総合的に判断することが大切です。

不動産売却の豆知識

不動産会社によっては同じ物件でも査定額が数百万円変わることがあります。複数社に査定依頼をすることで、査定額を比較し本当の物件価値を知ることができます。
実際に不動産売却した人は平均3社以上の不動産会社に査定依頼を出しています。
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家査定の流れについて、以下の記事でも詳しく紹介しています。あわせてお読みください。

【不動産売却の基礎知識】一軒家やマンションを売るためのポイントを解説

大切な資産である一軒家を売却する場合、しっかりと準備をすることが必要で

6.家の査定は匿名で依頼できる？

家の査定の依頼を、個人情報の提供無しの匿名で行うことは可能です。これを匿名査定と言います。

匿名査定とは、AI査定とも呼ばれ、蓄積されたデータをもとにして、入力された物件情報に近い査定額を自動的に割り出すサービスです。

個人情報無しで査定依頼が出来ることやすぐに査定結果が分かるというのは匿名査定の大きなメリットだといえます。ただし、実際のところは、各サイトの査定額に幅があり、実際の売り出し価格と異なることも少なくありません。あくまで参考程度にとどめるのがよいでしょう。

不動産の売却を本気で考えている方は、匿名査定ではなく一括査定（机上査定）後に、訪問査定を受けることをおすすめします。

一括査定であれば、マンションや戸建て、築浅・築古など各物件を得意とする不動産会社に絞って査定依頼できるため、より信憑性のある査定結果が期待できるからです。

また、一度に複数の不動産会社に査定を依頼できるため、どの不動産会社に訪問査定を依頼すべきか、比較・検討しやすいのもポイントです。

「不動産売却 HOME4U」の一括査定サービスでは、インターネット上で簡単な入力をするだけで、最大6社に無料で査定を依頼することができます。

NTTデータグループが厳選した全国2,500社の登録があり、その中から入力内容に沿って不動産会社が自動で抽出される仕組みとなっています。

初めて家の査定を行う方でも、安心して不動産会社に売却を依頼することができます。一括査定を依頼するなら、「不動産売却 HOME4U」を利用してみましょう。

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7.家の査定額についてのQ&A

最後に、家の査定額に関して多くの方が抱く疑問や不安について、Q&A形式でお答えします。

• Q
  家の査定額はどのくらい正確ですか？
  A
  家の査定額は過去の売却データ（周辺の売却相場）と物件の持つ個別性をもって算出されます。そのため、個別性を専門家が実際に見て確認する訪問査定のほうが正確性は高くなります。
  この査定額をもとに売り出し価格の提案を受けることが多く、売り出し価格は査定額に一定額上乗せした額となることがほとんどです。実際の売却価格はさまざまな要因によって上下することもあります。査定額は家の状況から算出された個別の金額設定ですが、実際の売却価格にはずれがあることを考慮しておきましょう。
• Q
  みんな、査定額が一番高い不動産会社に依頼するもの？
  A
  査定額が高い会社があなたにとっての最適な不動産会社とは限りません。ときには根拠のない高額査定で顧客獲得した結果、買い手が付かずに売れ残ってしまうケースもあります。
  査定額の根拠は必ず確認し、販売戦略まで聞いておくことが大切です。
• Q
  家の査定は何度でも無料で依頼できる？
  A
  多くの不動産会社では何度でも無料で依頼が可能です。複数社に査定を依頼することで査定額の妥当性が把握しやすくなるでしょう。

まとめ

査定方法は、既存のデータを使って行われる机上査定と、担当者が現地を訪問して行う訪問査定があります。

家の査定額を知るためには、まずは一括無料査定を受けるのが便利です。本格的に家の売却に進む際には、訪問査定も受けるようにしましょう。訪問査定を受けることで、建物の状態や、土地、周辺環境の要素を加味した適正な査定額の提示を受けることができるためです。

訪問査定をどの不動産会社に依頼するかは、複数社と一気にコンタクトがとれる一括査定サービスを活用することをおすすめします。複数社に依頼することで、自分の家を適正な価格で売り出してくれる信頼できる不動産会社を見つけることができるでしょう。

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