不動産査定方法2種と査定額を決める3つの要素

不動産売却は不動産査定から始めます。
不動産査定とは、不動産物件がいくらで売れそうか、物件の価値を不動産会社が算出することです。

そこで今回は、安心して不動産の査定ができるように不動産査定の2つの方法や、査定額の見極めに必要な売却相場を調べる方法、査定の流れなどの内容をまとめました。

この記事を読めば、不動産売却に向けてどのように進めればよいか、安心して査定を依頼する方法が分かり、売却成功に向けて一歩踏み出せるようになります。

不動産査定については【初心者も安心】不動産査定の種類や流れ、依頼方法などを網羅的に解説で分かりやすく解説しています。

この記事は、不動産鑑定士・宅地建物取引士の資格を持つ専門家が執筆しています。

この記事の執筆者

（株）グロープロフィット

竹内 英二

1.不動産査定の2種類の方法と違い

不動産査定の方法には、簡易査定と訪問査定の2種類があります。査定価格はどちらも、これから3か月以内に売れることを想定したときの価格で、査定のプロセスに違いがあります。

1-1.簡易（机上）査定

簡易査定は、売却物件に関してネットで調べることができる以下の3つの情報

• エリアの情報：エリア周辺の売り出し事例や、過去の成約事例
• 価格の情報：不動産公示地価などの数字
• 物件の情報：土地面積、建物面積、間取り、築年数など

を参考にして、査定価格を算出します。簡易査定では、ネット上にデータとして出ている条件のみを参考するため、実際の物件が持つ諸条件（眺望・日当たり・内装・隣地との距離・見た目や雰囲気）などは考慮されていません。そのため、次項で説明をする訪問調査をすると、査定価格に誤差が出ることがあります。また、簡易査定の場合は500万円程度の幅をもたせて提示されるのが一般的です。

1-2.訪問査定

訪問査定は、不動産会社の担当者が、売却物件のある現地まで足を運んで、目視などを含めて査定価格を算出する方法です。訪問査定でも、査定内容は簡易査定で使用する3つの基準をベースとします。そこに、担当者の目で確認し、実測をした、物件が個別にもつ特徴を査定に加味していくため、物件に対してより正確な査定価格が得られます。

その場で建物や敷地の状況など確認しながら査定をしますので、売り主として気になることや、ぜひ査定に考慮して欲しいことなどを伝えることができます。また、担当者に直接、売却に関する細かな質問もできますので、売却に関して具体的な情報が手に入ります。

簡易（机上）査定でも訪問査定でも、不動産を査定するには「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の活用が簡単です。一度の入力で最大6社から簡易査定、訪問査定を選択して受けられます。

HOME4U売却体験談
～マンション編～

愛知県名古屋市 Nさん

マンション売却成功でゆとりの老後の実現へ

父が亡くなったことと、同時期に自身の定年退職が重なったことがきっかけで、自宅マンションの売却を考えました。

偶然見つけた一括査定サイトの「不動産売却 HOME4U」から、6社に査定を依頼。担当者さんの話しやすさと、相性を重視して1社を選びました。

その後、とんとん拍子に売却の話が進み、3か月で引き渡しまで完了。

売却費用を老後のための貯蓄に回すことに成功しました！

【売却した物件情報】

築年数	13年
間取り	4LDK
売却までの期間	約3か月

もっと見る

【無料】一括査定依頼スタート

2.査定額の3つの算出方法と最適な物件種別

本章では、不動産会社が査定額を決める時に採用する3つの算出方法を説明します。複数の不動産会社に査定依頼をすると、同じ物件を査定しているはずなのに、査定金額がバラバラになることがあります。

そうなる原因の一つに、不動産査定額の決定方法や採択の方法が、不動産会社によって少しずつ違う ことがあげられます。

2-1．戸建てに最適な算出方法　　原価法

原価法とは、主に一戸建ての中古住宅の価格を査定するために使う方法です。今の建物を取り壊し、同じ建物をもう一度建てたらいくらかかるかを根拠にして、その価格から建物の老朽化分を差し引く方法です。計算方法は以下の通りです。

原価法での査定の仕方を解説します。

【参照：国税庁　減価償却のあらまし】

原価法での査定は不動産鑑定士が行いますので、すべての不動産会社が戸建てに対して原価法を採用しているではありません。
相続・分筆などで正確な土地家屋の値段を知っておく必要がある場合には、売り主に確認をしたうえで、不動産鑑定士に依頼をして算出することもあります。

2-2．土地・マンションに最適な算出方法 　取引事例法

主にマンションや土地の不動産査定に使われる取引事例比較法とは、売却したい物件と条件が似ている、近隣エリアの過去の取引事例を集めて比較する方法です。戸建てでも取引事例法を使って査定額を出すこともあります。

事例をなるべく多く集めてから、エリア・立地条件・築年・広さ・間取り・土地建物の個別特徴などを考慮した値段の補正をし、「これから売るなら」いくらが妥当なのかを決定します。

例えば、売りたい物件Aの近隣エリアに、似たような物件B・C・Dの取引事例あった場合には、B・C・D取引額の平均額を出してから、Aの持つ条件で調整をして金額を出していきます。

不動産価格の算出方法〜査定方法とは？

ウリタイガー先生の回答 不動産には同じものが存在しないため、取引ごと

2-3．アパートなど収益物件に最適な算出方法　収益還元法

アパート・マンション・テナントビルなどの収益物件の不動産査定に用いられる手法で、売りたい物件が将来、どのくらいの利益を出せるかに基づいて査定をします。主に2タイプの計算方法がありますが、多くの不動産会社では直接還元法を採用しています。

両方とも、収益用不動産の価格が適正なのか、買っても損はしないのかなどを判断するために使う計算方法です。

収益物件は、貸し出して収益を得ることが目的です。収益用不動産から得られる賃料がいくらで、それを維持するためのコスト（修繕費、管理費、固定資産税等）にいくらかかり、結果的に利益がどのくらいになるのかを含めた、物件の「稼ぐ力」が物件の価値＝査定額となります。 

3.自分で相場を調べる方法

本章では、売却予定の不動産価格を自分で調べる方法を紹介します。不動産会社が出してきた査定額が妥当かどうかを判断するためには、物件の相場を知っている必要があります。自分で不動産相場を調べる方法は主に3つあり、それぞれに入手できる情報が少しずつ違います。

3-1. レインズマーケットインフォメーション

「レインズマーケットインフォメーション」というサイトでは、全国で売買された不動産の成約価格が確認できます。ここに掲載されているのは成約価格ですので、値段交渉や値引きなどもされた後の、実際の取引金額のことです。

レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する会員登録制のインターネットシステムで、全国の不動産業を営むプロが日々利用しているサイトです。日本にあるほとんどの不動産会社が登録していますので、日本全国の不動産売買情報が集まっていると言ってもよいでしょう。

そのレインズのデータをもとにして、一般の人が不動産相場などを自分で確認し、安心・安全に不動産取引ができるように情報公開しているのが、「レインズマーケットインフォメーション」です。

このサイトでは、これから売却する予定の不動産情報と類似した物件の成約価格がわかります。例えば、以下のような詳細条件で絞り込んだ検索ができますので、

売却予定の不動産があるエリアで、同じような条件を持った物件が、実際にいくらで売れたのかがわかります。

公開されているこれらの情報は、レインズのシステムに入力されたデータをもとにしてありますので信頼性は高いのですが、公的機関が入力しているのではなく、レインズ会員である民間の不動産会社ごとに成約情報として入力しているため、完全なる公共情報とは違います。ただし、全国からの最新情報が最速で反映されるサイトです。

3-2.不動産情報ライブラリ

不動産情報ライブラリは、国土交通省が提供する不動産情報サイトです。
不動産の取引価格情報や実際の成約価格、地価公示など、不動産にかかわる様々な情報が網羅されています。
なお成約価格は、レインズマーケットインフォメーションに掲載されている情報と同じです。

不動産情報ライブラリの取引価格情報は、国土交通省が行う不動産購入者へのアンケートの結果をもとに作成されています。

国の機関が実施する調査ですので透明性が高く、情報の公共性も高いのが特徴です。さらに、実際にお金を支払う立場であった買い主本人に直接答えてもらっている内容ですので、信頼性はかなり高いと言えるでしょう。調査結果として掲載されているのは以下のような、購入した不動産に関した詳細情報です。

不動産情報ライブラリにある検索結果は、アンケートに回答してくれた調査内容がもとになっているため、全国で売買された不動産のすべてが掲載されているわけではありません。しかし、「アンケートに回答をしてもよい」と協力してくれた購入者の善意による自発的な回答ですので、正直かつ具体的です。

3-3.不動産情報検索サイト

不動産情報検索サイトとは、一般的に不動産ポータルサイト（例： 中古住宅専門サイトHOME4Uなど）と呼ばれるもので、不動産の購入希望者向けに、大手不動産会社や不動産情報を取り扱う企業が運営をしている不動産の総合情報サイトです。

サイトには、現在売り出し中の物件が数多く掲載されていますので、売却予定の不動産が持っている条件にチェックを入れて検索をすると、似たような物件が、今現在、どのくらいの価格で売り出されているのかがわかります。

【参照：中古住宅専門サイトHOME4U】

チェックできるのは価格帯と間取りなどの基本情報以外にも、こだわり条件など多くの項目がありますので、かなり類似した物件を見つけることも可能です。

サイトは購入者の立場に立ったデザインになっているため、とても使いやすく、類似した不動産を探しやすいのが特徴的です。前出の2サイトと違い、民間企業が運営するサイトですので、数字データ以外の画像・動画などもあり、室内外の状況がとても良くわかります。例えば、ベランダから見た眺望や、周辺施設や道路状況なども掲載されています。

ただし、この売り出し価格は、売り主の希望価格でもありますので、現実の相場とは差がある可能性があります。

家を売る相場はいくら？相場の調べ方と高く売る3つのコツを解説

家を有利に売るためには、まず相場を知ることが大切です。 正確な相場を知

4.不動産査定の実際の流れ｜申し込み～結果までのステップ

本章では、はじめて不動産査定をする方向けに、査定を申し込んでからの流れを解説します。以下は、全体的な流れを3STEPで図にしたものです。

不動産一括査定をやってみた結果は？メリット・デメリットと失敗しない4つのポイント

自宅の売却を考えたとき、多くの人が最初に利用するのが「不動産一括査定

4-1.不動産査定額がわかるまでの期間めやす

査定額がわかるまでに、どのくらいかかるかのめやすです。簡易査定は申し込み後、30分～数時間以内にメールでの返信が来ます。

訪問調査の場合は、不動産会社の担当者が実際に現地を30分～1時間ほど（マンション一室・戸建ての場合）確認する以外に、担当者が法務局・役所などで現地状況と不動産情報を確認するための時間がかかります。訪問査定の調査結果が出るまでには訪問日から数えて、だいたい7～14日くらいかかります。

4-2.不動産査定にかかる費用は無料

不動産査定は、簡易査定・訪問査定ともに無料です。査定後に、不動産会社と売主が売却のための媒介契約を結んではじめて、不動産の売却活動が始まります。買い手が見つかったら、売買契約を結び、その成約に対して仲介手数料という報酬が発生します。

この仲介手数料が不動産会社にとっての収入ですので、その手数料収入を予定して、不動産査定は無料で行っています。売り主は不動産の売却が成立しない限り、不動産会社に手数料などの支払いをする必要がないので、安心して不動産査定の申し込みをしてください。

また、査定額を比較するために、複数の不動産会社に同時に査定依頼をすることも全く問題ありません。 不動産会社にもそれぞれの特徴があり、販売活動の仕方にも個性があります。比較をする際には、査定額以外にも、担当者の態度、担当者の知識の豊富さ、エリア営業への強さ、取引実績なども考慮してください。

4-3.不動産査定時に必要な書類7種

簡易査定は、必要書類がなくてもおおよその査定額が出せますが、訪問査定の時には、以下の書類が必要です。すべての書類がそろわなくても訪問査定自体はできますが、その後、売却を進めていくときには必ず必要となります。

訪問査定依頼をするときには、不動産会社の担当者に必要書類を確認してください。すぐに揃わないものは、売却を開始するタイミングまでに準備ができるようにしておきましょう。

以上の書類が、訪問査定までに準備できているほうがよい書類です。査定が終わり、実際の売却になる場合には、さらに必要となる書類が増えますので、不動産を売ることを決めたら、少しずつ準備をしていきましょう。

不動産売却時の必要書類と取得方法を解説

不動産売却を決めたら、売主は必要書類を確認しておきましょう！特に、登

5.簡単に不動産査定依頼できる方法

複数の査定額を比較するのが良いとわかっていても、どこの不動産会社を選んで、全部で何社くらいお願いすればいいのかがわからずにお困りの方は多いのではないでしょうか。そんな時には、複数の不動産会社へ一度に査定依頼ができる、不動産の一括査定サイトの利用をおすすめします。

不動産の一括査定サイトとは、売り主と、不動産会社との間を取り持つサービスです。売却を予定している不動産のエリアや間取りなどの項目を入力すると、登録されている不動産会社にまとめてパソコンやスマホから査定の申し込みができます。

不動産の査定には、NTTデータグループ会社が運営する、日本で最老舗の不動産一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」をご活用ください。大手企業から地域に精通した中小企業まで、さまざまな得意分野を持った提携企業の中から、お持ちの物件と相性の良い不動産会社を厳選して紹介し、最大6社までまとめて査定依頼ができます。

「不動産売却 HOME4U」は、情報サービス事業で業界最大手であるNTTデータグループが運営していますので、個人情報などのセキュリティ面でも、安心・安全にご利用いただけます。

【無料】一括査定依頼スタート

6.不動産査定に関するQ&A（離婚、相続に関する質問）

本章では、不動産査定を申し込む際に気になることをQA方式でまとめました。

• Q
  離婚にあたり、ローンの残っている家は売ったほうがよいでしょうか？
  A
  できる限り売却したほうがよいでしょう。
  離婚することが決まり、住宅ローンの残った家があるケースでは、できる限り売却を前提に話を進めましょう。離婚後にマイホームとローンが残っていることで起きるトラブルとして、ローンの支払いが止まった、連絡が取れなくなって売却できない、などのケースが想定されます。
  また、残債がある場合、売却の手取り額がローン残高を下回ると金融機関から売却の承認が下りません。そのため、いくらで売れるかを知っておく必要があります。


妻と共同名義の住宅ローン、離婚したらどうなるの？

マネ子先生の回答 住宅ローンが夫婦で共同名義になっている場合、離婚に

• Q
  離婚にあたり家の売却を検討していますが、妻が売却に反対しています。
  A
  両者の合意なしに売却はできません。話し合いを続けましょう。
  マイホームは、結婚している期間に2人で築いた共有財産ですので、離婚時の財産分与の対象になります。財産分与の方法は1/2が原則です。2人の共有財産ですので、両者の合意なしに売却することはできません。
  夫婦のどちらかが、どうしてもマイホームに残って住みたい場合には、マイホーム名義とローン名義を変更する必要があります。マイホームの名義を変更するのは比較的容易ですが、ローン名義変更の承認は金融機関が行うため、新名義人に経済力がないと難しいケースが多いでしょう。


離婚するとローンの連帯保証人から外れることはできるの？

たとえ離婚することになったとしても、容易にはローンの連帯保証人から外

• Q
  相続した不動産物件、売るか残すか迷っています
  A
  まずは不動産のプロに資産価値を判断してもらいましょう
  ご自身が住まない相続した物件は、売却または収益物件などで手元に残すことになります。売却の場合は、査定額に納得がいけばすぐに売却することはできます。
  賃貸物件にする場合には、その不動産があるエリアや土地条件、人に貸せる状態にするための費用、空室リスクなどをすべて考慮したうえで、収益物件として機能するかどうかをよく考える必要があります。
  どちらにしても、一度は訪問調査を依頼し、不動産のプロフェッショナルの目で、複数回答を得てから、再度検討してみることをおすすめします。不動産査定には、ぜひ、「不動産売却 HOME4U」をご利用下さい。また、相続した土地の収益化をご検討であれば、「HOME4U 土地活用」で一括プラン請求することをお勧めします。

• Q
  相続した不動産が遠隔地にあっても売却できますか？
  A
  離れた場所にある不動産を売りたい場合でも、問題なく査定・売却できます。
  最初から地元の不動産会社にお願いするのでもよいですが、おすすめなのは、全国に支社がある不動産会社にお願いする方法です。
  地元に強い不動産会社や、全国に支店を持つ企業を探すには、不動産一括査定サイトを利用すれば、すぐに見つかります。遠隔地の住所と、現在お住まいの住所の両方を記入する項目がありますので、申込時に「遠隔地の査定と売却を検討している」ことを伝えれば、適切な対応をしてもらえます。


遠くの実家を売却、物件に近い業者でないとダメ？

ウリタイガー先生の回答 離れている実家を売却する場合、物件の近くにあ

• Q
  相続した不動産を売った場合、税金はどうなりますか？
  A
  

  登録免許税・印紙税・譲渡所得税がかかります。
  相続をする・しないに関わらず、不動産を売却した場合には、以下の税金がかかります。

  A：登録免許税
  相続した不動産の名義変更にかかる費用です。
  B：印紙税
  契約書作成などに使う印紙にかかる税金です
  C:譲渡所得税（所得税・住民税）
  不動産売却で利益が出た場合にのみ発生する所得税です。

  相続をした方は、引き継いだ財産に関して相続税を支払ったのに、この上まだ税金がかかるの？と思うかもしれませんが、相続税と所得税は課税根拠が違うため、相続で得た不動産を売却したら譲渡所得税がかかります。

  上記の3つの税金のうち、ABは諸手続きのために必ずかかりますが、Cの譲渡所得税は、売却金額から取得費や譲渡費用を差しいても利益が出た場合のみかかる税金です。 取得費とは、売却する不動産を入手した当時の費用のこと、譲渡費用は、今回の売却で生じる諸経費（仲介手数料など）のことです。

  しかし、Cの譲渡所得に対しては控除がありますので、制度を適用すれば大きく節税できます。

関連記事

3000万円控除は相続でも使えるの？賢く節税する方法を解説

3000万円控除は相続でも使えるの？賢く節税する方法を解説

更新日：2025/12/16

【不動産売却の税金計算方法】具体例や節税のコツも解説！

【不動産売却の税金計算方法】具体例や節税のコツも解説！

更新日：2025/10/03

【不動産売買の税金】買った時よりマンションが高く売れたら税金がかかる？

【不動産売買の税金】買った時よりマンションが高く売れたら税金がかかる？

更新日：2024/10/17

まとめ

不動産査定には、簡易査定と訪問査定があり、どちらも無料で利用できることがわかりました。

また、不動産会社が出してくる査定額にはバラつきがあり、それは、査定時に採用している方法によるものであることもご理解いただけたかと思います。

不動産査定の結果だけではなく、ご自分で売却相場を確認する方法もわかりましたので、市場全体の相場感がつかめ、査定額の比較もしやすくなったと思います。不動産売却には大きなお金が動きますので、誰でも慎重になるものです。

不動産を売ると決めたら、まずは「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」で不動産査定をするところから始めてみましょう。

【無料】一括査定依頼スタート

この記事の執筆者

竹内 英二
不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。
（株）グロープロフィット