不動産査定方法2種と査定額を決める3つの要素

不動産を売りたいけど、どこから始めていいかがわからないかたは多いかと思います。不動産売却のスタートは不動産査定から始まるのですが、初めての不動産売却の場合には

「不動産査定ってなに？」
「不動産査定って、どこでやるの？」
「不動産査定って、誰にお願いすればいいの？」

と、知らないこと、わからないことばかりです。そこで今回は、不動産査定についてしっかり理解していただき、安心して不動産の査定ができるように内容をまとめています。最後までお読みになれば、安心して不動産査定をしていただけます。

不動産会社選びで、査定は数百万円「売値」が変わります。
査定価格は不動産会社によって違うので、高く・早く売るなら、複数の不動産会社の査定価格を比較することが大切です。
かんたん一括査定で複数の査定価格を取り寄せましょう。

1.不動産査定とは何か

不動産査定とは、家を売却するときに「この金額ならば、売れそうだ」という価格を、不動産会社に予想してもらうことです。予想された金額を「査定価格」と言います。査定価格の算出方法は、

• 近所で似たような物件がいくらで売れたか
• 物件の築年数・間取り・方角などの特徴
• 不動産があるエリアや立地条件

などをベースに、各不動産会社が独自に判断をしていきます。ただし、不動産会社が出した査定額は、その金額で売れることを約束しているわけではないので、売り主は査定額を参考にして、自分で売り出し価格を決めます。

不動産査定をしたら、売り主は自分が納得した査定額を提示してきた不動産会社と契約をします。不動産会社は売却が完了したら手数料をもらうという成果報酬スタイルのため、不動産査定は無料です。

不動産査定をする上で最も大切なのは、複数の不動産会社に査定依頼をして、査定額を比較することです。不動産会社によって査定額はまちまちであり、中には100万単位で値段が違うことも珍しくはありません。これは、不動産会社の得意分野や担当者の考え方によって、不動産価格の出し方が少しずつ違うためです。

そのため、はじめから一社に絞って査定をしてもらうよりも、複数の不動産会社に一度に不動産査定をお願いし、しっかりと見比べてから媒介契約を結ぶほうが、より満足度の高い売却ができます。不動産の売却が決まったら、不動産売却の一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」の活用をおすすめします。

NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U」では、厳しい審査をクリアした全国約1800社の中から、信頼と実績のある不動産会社を最大6社までに絞ってご紹介をします。一度に比較をするからこそ、最高価格で売却できるのがどこなのかもわかります。

申込には、売却予定のエリアと広さなどのカンタンな条件を入力するだけです。日本最老舗の不動産情報サービスだからこその、安心で安全な不動産価格の比較ができます。

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2.不動産査定は2種類ある

不動産査定の方法には、簡易査定と訪問査定の2種類があります。査定価格はどちらも、これから3か月以内に売れることを想定したときの価格です。

2-1.簡易査定

簡易査定は、売却物件に関してネットで調べることができる以下の3つの情報

• エリアの情報：エリア周辺の売り出し事例や、過去の成約事例
• 価格の情報：不動産公示地価などの数字
• 物件の情報：土地面積、建物面積、間取り、築年数など

を参考にして、査定価格を算出します。簡易査定では、ネット上にデータとして出ている条件のみを参考するため、実際の物件が持つ諸条件（眺望・日当たり・内装・隣地との距離・見た目や雰囲気）などは考慮されていません。そのため、次項で説明をする訪問調査をすると、査定価格に誤差が出ることがあります。

2-2.訪問査定

訪問査定は、不動産会社の担当者が、売却物件のある現地まで足を運んで、目視などを含めて査定価格を算出する方法です。訪問査定でも、査定内容は前項で説明をしたのと同じ

• エリアの情報：エリア周辺の売り出し事例や、過去の成約事例
• 価格の情報：不動産公示地価などの数字
• 物件の情報：土地面積、建物面積、間取り、築年数など

3つのデータが基準となりますが、担当者の目で確認し、実測をしますので、データだけでは得られない物件が持つ全体像がつかめます。そのため、物件に対してより正確な査定価格が得られます。

その場で建物や敷地の状況など確認しながら査定をしますので、売り主として気になることや、ぜひ査定に考慮して欲しいことなどを伝えることができます。また、担当者に直接、売却に関する細かな質問もできますので、売却に関して具体的な情報が手に入ります。

3.自分で相場を調べる方法

本章では、売却予定の不動産価格を自分で調べる方法を紹介します。不動産会社が出してきた査定額が妥当かどうかを判断するためには、物件の相場を知っている必要があります。自分で不動産相場を調べる方法は主に3つあり、それぞれに入手できる情報が少しずつ違います。

3-1. レインズマーケットインフォメーション

「レインズマーケットインフォメーション」というサイトでは、全国で売買された不動産の成約価格が確認できます。ここに掲載されているのは成約価格ですので、値段交渉や値引きなどもされた後の、実際の取引金額のことです。

レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する会員登録制のインターネットシステムで、全国の不動産業を営むプロが日々利用しているサイトです。日本にあるほとんどの不動産会社が登録していますので、日本全国の不動産売買情報が集まっていると言ってもよいでしょう。

そのレインズのデータをもとにして、一般の人が不動産相場などを自分で確認し、安心・安全に不動産取引ができるように情報公開しているのが、「レインズマーケットインフォメーション」です。

【参照：レインズマーケットインフォメーション】

このサイトでは、これから売却する予定の不動産情報と類似した物件の成約価格がわかります。例えば、以下のような詳細条件で絞り込んだ検索ができますので、

売却予定の不動産があるエリアで、同じような条件を持った物件が、実際にいくらで売れたのかがわかります。

公開されているこれらの情報は、レインズのシステムに入力されたデータをもとにしてありますので信頼性は高いのですが、公的機関が入力しているのではなく、レインズ会員である民間の不動産会社ごとに成約情報として入力しているため、完全なる公共情報とは違います。ただし、全国からの最新情報が最速で反映されるサイトです。

3-2.土地総合情報システム

土地総合情報システムは、国土交通省土地鑑定委員会と国土交通省土地・建設産業局が実施している調査をもとにした公共性の高い開情報 です。不動産の購入者に対し、国土交通省土地鑑定委員会と名前の入った封筒を郵送して、回答してもらった情報をもとに、不動産購入に関した情報をまとめて掲載しています。

【参照：土地総合情報システム】

国の機関が実施する調査ですので透明性が高く、情報の公共性も高いのが特徴です。さらに、実際にお金を支払う立場であった買い主本人に直接答えてもらっている内容ですので、信頼性はかなり高いと言えるでしょう。調査結果として掲載されているのは以下のような、購入した不動産に関した詳細情報です。

前出のレインズのような売却予定物件と類似した項目にチェックを入れる機能などはないので、地域などを絞って同等の条件の取引を見つけていけば、だいたいの相場がつかめます。

土地総合情報システムにある検索結果は、アンケートに回答してくれた調査内容がもとになっているため、全国で売買された不動産のすべてが掲載されているわけではありません。しかし、「アンケートに回答をしてもよい」と協力してくれた購入者の善意による自発的な回答ですので、正直かつ具体的です。

3-3.不動産情報検索サイト

不動産情報検索サイトとは、一般的に不動産ポータルサイト（例： 中古住宅専門サイトHOME4Uなど）と呼ばれるもので、不動産の購入希望者向けに、大手不動産会社や不動産情報を取り扱う企業が運営をしている不動産の総合情報サイトです。

サイトには、現在売り出し中の物件が数多く掲載されていますので、売却予定の不動産が持っている条件にチェックを入れて検索をすると、似たような物件が、今現在、どのくらいの価格で売り出されているのかがわかります。

【参照：中古住宅専門サイトHOME4U】

チェックできるのは価格帯と間取りなどの基本情報以外にも、こだわり条件など多くの項目がありますので、かなり類似した物件を見つけることも可能です。

サイトは購入者の立場に立ったデザインになっているため、とても使いやすく、類似した不動産を探しやすいのが特徴的です。前出の2サイトと違い、民間企業が運営するサイトですので、数字データ以外の画像・動画などもあり、室内外の状況がとても良くわかります。例えば、ベランダから見た眺望や、周辺施設や道路状況なども掲載されています。

ただし、この売り出し価格は、売り主の希望価格でもありますので、現実の相場とは差がある可能性があります。

4.査定額を決める3つの要素

本章では、不動産会社が査定額を決める時に採用する3つの要素を説明します。複数の不動産会社に査定依頼をすると、同じ物件を査定しているはずなのに、査定金額がバラバラになることがあります。

そうなる原因の一つに、不動産査定額の決定方法や採択の方法が、不動産会社によって少しずつ違う ことがあげられます。普段、あまり耳にすることもなく、計算自体を売り主がすることもありませんが、査定額の決定要素として知っていたほうが、査定価格の比較や、不動産会社選びの際にも役立ちます。

4-1　戸建ての場合　　原価法

原価法とは、主に一戸建ての中古住宅の価格を査定するために使う方法です。今の建物を取り壊し、同じ建物をもう一度建てたらいくらかかるかを根拠にして、その価格から建物の老朽化分を差し引く方法です。計算方法は以下の通りです。

一般の方がこの計算をご自分ですることはありませんので、原価法での査定の仕方を解説します。

【参照：国税庁　減価償却のあらまし】

原価法での査定は不動産鑑定士が行いますので、すべての不動産会社が戸建てに対して原価法を採用して査定額を決定しているではありません。その場合は、次項で説明をする取引事例法で算出をしています。
ただし、相続・分筆などで正確な土地家屋の値段を知っておく必要がある場合には、売り主に確認をしたうえで、不動産鑑定士に依頼をして算出することもあります。

4-2　土地・マンションの場合 　取引事例法

主にマンションや土地の不動産査定に使われる取引事例比較法とは、売却したい物件と条件が似ている、近隣エリアの過去の取引事例を集めて比較する方法です。前項で紹介した原価法を採用しない場合には、戸建てでも取引事例法を使って査定額を出しています。

事例をなるべく多く集めてから、エリア・立地条件・築年・広さ・間取り・土地建物の個別特徴などを考慮した値段の補正をし、「これから売るなら」いくらが妥当なのかを決定していきます。

例えば、売りたい物件Aの近隣エリアに、似たような物件B・C・Dの取引事例あった場合には、B・C・D取引額の平均額を出してから、Aの持つ条件で調整をして金額を出していきます。

上記例だと、平均が太字で示した3,222万円ですので、売りたい物件Aの条件に、現時点でプラス要素になるものがあれば3,222万円よりも上がり、マイナスになる要素があれば下がっていきます。これらの査定金額のプラス・マイナスの調整方法に関しては、不動産会社によって判断の仕方に違いがあります。

4-3　アパートなど収益物件場合　収益還元法

アパート・マンション・テナントビルなどの収益物件の不動産査定に用いられる手法で、売りたい物件が将来、どのくらいの利益を出せるかに基づいて査定をします。主に2タイプの計算方法がありますが、多くの不動産会社では直接還元法を採用しています。

両方とも、収益用不動産の価格が適正なのか、買っても損はしないのかなどを判断するために使う計算方法です。

収益物件は、貸し出して収益を得ることが目的です。収益用不動産から得られる賃料がいくらで、それを維持するためのコスト（修繕費、管理費、固定資産税等）にいくらかかり、結果的に利益がどのくらいになるのかを含めた、物件の「稼ぐ力」が物件の価値＝査定額となります。 

5.不動産査定の流れ

本章では、はじめて不動産査定をする方向けに、査定を申し込んでからの流れを解説します。以下は、全体的な流れを3STEPで図にしたものです。

5-1.不動産査定額がわかるまでの期間めやす

査定額がわかるまでに、どのくらいかかるかのめやすです。簡易査定は申し込み後、30分～数時間以内にメールでの返信が来ます。

訪問調査の場合は、不動産会社の担当者が実際に現地を30分～1時間ほど（マンション一室・戸建ての場合）確認する以外に、担当者が法務局・役所などで現地状況と不動産情報を確認するための時間がかかります。訪問査定の調査結果が出るまでには訪問日から数えて、だいたい7～14日くらいかかります。

5-2.不動産査定にかかる費用は無料

不動産査定は、簡易査定・訪問査定ともに無料です。査定後に、不動産会社と売主が売却のための媒介契約を結んではじめて、不動産の売却活動が始まります。買い手が見つかったら、売買契約を結び、その成約に対して仲介手数料という報酬が発生します。

この仲介手数料が不動産会社にとっての収入ですので、その手数料収入を予定して、不動産査定は無料で行っています。売り主は不動産の売却が成立しない限り、不動産会社に手数料などの支払いをする必要がないので、安心して不動産査定の申し込みをしてください。

また、査定額を比較するために、複数の不動産会社に同時に査定依頼をすることも全く問題ありません。 不動産会社にもそれぞれの特徴があり、販売活動の仕方にも個性があります。比較をする際には、査定額以外にも、担当者の態度、担当者の知識の豊富さ、エリア営業への強さ、取引実績なども考慮してください。

5-3.不動産査定時に必要な書類7種

簡易査定は、必要書類がなくてもおおよその査定額が出せますが、訪問査定の時には、以下の書類が必要です。すべての書類がそろわなくても訪問査定自体はできますが、その後、売却を進めていくときには必ず必要となります。

訪問査定依頼をするときには、不動産会社の担当者に必要書類を確認してください。すぐに揃わないものは、売却を開始するタイミングまでに準備ができるようにしておきましょう。

1： 身分証明書

訪問査定の当日、不動産会社の担当者から、当該不動産の所有者であることを確認するために、身分証明書の提示をお願いされることがあります。運転免許証などの、写真付き身分証明書のほうが望ましいでしょう。（コピーは不要）

2：登記識別情報（権利書）・売買契約書など

登記識別情報（権利書）は、所有者と権利関係の確認と、地番・家屋番号の確認などに使います。従前は権利書という冊子状の書類でしたが、現在は数字と記号による登記識別番号が記載されたものが権利書の代わりです。売買契約書は不動産を購入したときに取り交わした契約書類で、そこに物件に関した重要事項が記載されています。

これらは訪問査定時になくても査定はできますが、重要事項説明の内容によっては、査定額に影響が出ることがありますので、できるだけ探しておきましょう。また、売却を開始する時には必ず必要になるため、査定依頼時に担当者から事前確認をされることがあります。

3.登記簿謄本・公図・地積測量図・建物図面

これらの書類は、現地調査をした後、担当者が役所や法務局で追加調査をするときに使います。たいていは、登記識別情報（権利書）などと一緒の封筒などに入って、大切に保管してあります。手元にない場合は法務局で発行ができますが、本人以外でも閲覧・発行できますので、担当者が代理で行う場合もあります。

4. 境界（筆界）確認書

隣地との境界を明らかにするための書類で、この書類により、正確な土地面積と地形がわかります。ない場合でも、地面に境界確認の杭が打ってあれば、それを基準にして確認をします。

訪問査定時にこの書類も杭もない場合でも、担当者が公図を照会しながら実測したものをもとに査定額を出しますが、実際の売買が行われる時には必要になります。

古くから受け継がれてきた土地の場合には、境界線確認書などがない状態で売買が行われていることもありますので、その場合には、売却時に、境界線確認が必要になります。

5. 隣地所有者との覚書など

同じ場所に代々住んでいる家などにありがちですが、垣根・コンクリートブロックなどがお互いの敷地をまたいで設置されているなど、家屋や敷地が図面や境界線通りになっていないことがあります。古いものでも、当事者同士で交わした覚書などが残っていれば、実際にどのように使われていて、書類とはどう違うかなどがハッキリわかります。

6.固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書

固定資産税の納税額が明記されている書類のことです。固定資産の評価額と納税額の両方を確認するために使います。毎年、6～7月頃に封書で不動産所有者に郵送されます。

7.その他・購入時の各種書類など

マンションの場合

売却する不動産がマンションの場合は、管理費・修繕積立金・維持費などが記載されている資料、ペット飼育・喫煙・同居の可否などを定めたマンションの規約や細則が書かれた資料があるとよいでしょう。これらの書類は、入居時に不動産会社またはマンション管理組合から手渡されています。管理費などの積立金の負債が大きい、または積立額が大きい場合は、査定額に影響します。

その他

リフォーム契約書類・購入時のパンフレットなど、売却予定の不動産に関する書類で手元にあるものは、可能な限り提示できるようにしておきましょう。特にリフォームに関しては、査定額に影響があることと、売却活動時に購入希望者への説明が必要になるため、売却を検討し始めたら、リフォーム履歴や修繕履歴をノートなどにまとめておきましょう。

以上の書類が、訪問査定までに準備できているほうが良い書類です。査定が終わり、実際の売却になる場合には、さらに必要となる書類が増えますので、不動産を売ることを決めたら、少しずつ準備をしていきましょう。

6.簡単に不動産査定依頼できる方法

複数の査定額を比較するのが良いとわかっていても、どこの不動産会社を選んで、全部で何社くらいお願いすればいいのかがわからずにお困りの方は多いかと思います。そんな時には、複数の不動産会社へ一度に査定依頼ができる、不動産の一括査定サイトの利用をおすすめします。

不動産の一括査定サイトとは、売り主と、不動産会社との間を取り持つサービスです。売却を予定している不動産のエリアや間取りなどの項目を入力すると、登録されている不動産会社にまとめてパソコンやスマホから査定の申し込みができます。

不動産の査定には、NTTデータグループが運営する、日本で最老舗の不動産一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」をご活用ください。大手企業から地域に精通した中小企業まで、さまざまな得意分野を持った提携企業の中から、お持ちの物件と相性の良い不動産会社を厳選して紹介し、最大6社までまとめて査定依頼ができます。

「不動産売却 HOME4U」は、情報サービス事業で業界最大手であるNTTデータグループが運営していますので、個人情報などのセキュリティ面でも、安心・安全にご利用いただけます。

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7.不動産査定に関するQ&A（離婚、相続に関する質問）

本章では、不動産査定を申し込む際に気になることをQA方式でまとめました。

7-1.Q1：離婚にあたり、ローンの残っている家は売ったほうが良いでしょうか？

A：できる限り売却したほうが良いでしょう。
離婚することが決まり、住宅ローンの残った家があるケースでは、できる限り売却を前提に話を進めましょう。離婚後にマイホームとローンが残っていることで起きるトラブルとして、以下のようなケースが想定されます。

どの場合でも、元夫（元妻）と連絡を取って対処する必要があるのですが、残念ながら、離婚後には元夫（元妻）に対して非協力的であることが多く、その時になって売却をしたくても思うようにできないことがあります。

また、住宅ローンが残っている状態で売却を検討している場合、売却の手取り額がローン残高を下回る場合には、そもそも金融機関から売却の承認が下りませんので、売却自体ができません。売却手取り額がいくらになるかを知るためには、いくらで売れるかを知っておく必要がありますので、離婚することが決まったら、不動産一括査定などで査定額を確認しましょう。

7-2.Q2：離婚にあたり家の売却を検討していますが、妻が売却に反対しています。

A：両者の合意なしに売却はできません。話し合いを続けましょう。
マイホームは、結婚している期間に2人で築いた共有財産ですので、離婚時の財産分与の対象になります。財産分与の方法は1/2が原則です。2人の共有財産ですので、両者の合意なしに売却することはできません。

今回は、元妻が反対していますので、元夫が勝手に売却することはできません。しかし同時に、後になって元妻が「やっぱり売ろう」と思っても、勝手に売却をすることもできません。いつ売るにしても、両者の話し合いのうえでの合意が必要になります。

夫婦のどちらかが、どうしてもマイホームに残って住みたい場合には、マイホーム名義とローン名義を変更する必要があります。マイホームの名義を変更するのは比較的容易ですが、ローン名義変更の承認は金融機関が行うため、新名義人に経済力がないと難しいケースが多いでしょう。

7-3.Q3：相続した不動産物件、売るか残すか迷っています

A:まずは不動産のプロに資産価値を判断してもらいましょう
相続した物件に、ご自身が住むなどの利用予定がない場合は、売却または収益物件などで手元に残すことになります。売却の場合は、査定額に納得がいけばすぐに売却することはできます。

賃貸物件にする場合には、その不動産があるエリアや土地条件、人に貸せる状態にするための費用、空室リスクなどをすべて考慮したうえで、収益物件として機能するかどうかをよく考える必要があります。また、土地の広さによっては現状のままで貸すよりも、アパートなどに建て替えてから経営をスタートするほうが、収益性が良い場合もあります。

売る・残すのどちらにしても、一度は、該当物件に訪問調査を依頼し、不動産のプロフェッショナルとしての目で、複数回答を得てから、再度検討してみることをおすすめします。不動産査定には、ぜひ、「不動産売却 HOME4U」をご利用下さい。また、相続した土地の収益化をご検討であれば、「HOME4U 土地活用」で一括プラン請求することをお勧めします。

7-4.Q4：相続した不動産が遠隔地にあっても売却できますか？

A:まったく問題ありません。
離れた場所にある不動産を売りたい場合でも、問題なく査定・売却できます。最初から地元の不動産会社にお願いするのでもよいですが、おすすめなのは、全国に支社がある不動産会社にお願いする方法です。

例えば、東京にお住まいの方が、新潟県にある実家の土地家屋を売却したい場合には、東京と新潟の両方に支店のある、全国展開をしている不動産会社に依頼をすれば、離れた場所の売却でもスムーズに話が進みます。

多くの場合、最初の窓口業務を東京で対応し、ネット掲載・オープンハウス対応・現地売出チラシ・販売図面の作成・案内などの販売活動は、支社の担当者が対応することになります。売り主が現地に行かれればよいですが、都合がつかない場合は、支社の担当者が東京支社まで足を運んで顔合わせをしてくれることもあります。

地元に強い不動産会社や、全国に支店を持つ企業を探すには、不動産一括査定サイトを利用すれば、すぐに見つかります。遠隔地の住所と、現在お住まいの住所の両方を記入する項目がありますので、申込時に「遠隔地の査定と売却を検討している」ことを伝えれば、適切な対応をしてもらえます。

7-5.Q5：相続した不動産を売った場合、税金はどうなりますか？

A:登録免許税・印紙税・譲渡所得税がかかります。
相続をする・しないに関わらず、不動産を売却した場合には、以下の税金がかかります。

相続をした方は、引き継いだ財産に関して相続税を支払ったのに、この上まだ税金がかかるの？と思うかもしれませんが、相続税と所得税は課税根拠が違うため、相続で得た不動産を売却したら譲渡所得税がかかります。

上記の3つの税金のうち、ABは諸手続きのために必ずかかりますが、Cの譲渡所得税は、売却金額から取得費や譲渡費用を差しいても利益が出た場合のみかかる税金です。 取得費とは、売却する不動産を入手した当時の費用のこと、譲渡費用は、今回の売却で生じる諸経費（仲介手数料など）のことです。

しかし、Cの譲渡所得に対しては控除がありますので、制度を適用すれば大きく節税できます。

まとめ

いかがでしたでしょうか。不動産査定についてまとめました。不動産査定には、簡易査定と訪問査定があり、どちらも無料でできることがわかりました。

また、不動産会社が出してくる査定額にはバラつきがあり、それは、査定時に採用している方法によるものであることもご理解いただけたかと思います。

不動産査定の結果だけではなく、ご自分で売却相場を確認する方法もわかりましたので、市場全体の相場感がつかめ、査定額の比較もしやすくなったと思います。不動産売却には大きなお金が動きますので、誰でも慎重になるものです。

不動産を売ると決めたら、まずは「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」で不動産査定をするところから始めてみましょう。

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