抵当権とは？設定のタイミングや登記にかかる費用、抹消登記の方法をわかりやすく解説

住宅ローンを借入れる際に、購入する土地や建物を担保として設定する権利のことを抵当権といいます。抵当権を設定することで、債権者はローンを踏み倒されるリスクを軽減でき、債務者は多額の融資を受けられます。

本記事では、抵当権の概要や目的、設定のタイミング、登記手続きなどの基本情報についてわかりやすく解説します。

1.抵当権とは？基礎知識を解説

まずは、抵当権の概要を踏まえ、抵当権と似た用語との違いについて理解しましょう。

1-1.抵当権とは？

抵当権とは、金融機関から住宅ローンを借入れる際に、購入する土地や建物を担保として設定する権利のことです。

そもそも担保とは、契約内容を実行できないときに備え、債務者が債権者に提供する物品のことです。債務者はお金を借りる方、債権者はお金を貸す金融機関を指します。

抵当権は債権者が持つ権利であり、返済が滞った場合には、土地や建物を競売にかけ、売却代金から債権（借金）を回収します。債務者は返済を滞納しない限り、担保の土地や建物を所有し続けることが可能です。

抵当権を設定することで、債権者はローン返済を踏み倒されるリスクを軽減できます。一方の債務者としても、多額の融資を受けられるというメリットがあります。

また、抵当権の有無により、住宅ローンを区別することもあります。

抵当権の設定がある「有担保ローン」は、金利が低く、借入限度額が高いことが特徴です。一方、担保のない「無担保ローン」は、金利が高いうえに借入可能額が低く、返済期間が短い傾向にあります。

なお、抵当権を設定する金融機関を「抵当権者」、不動産を担保に提供する側（借主）を「抵当権設定者」、抵当権が設定された不動産を「抵当物件」と呼びます。

1-2抵当権と担保権の違い

担保権とは、住宅ローンなど債権の不払い（債務不履行）が起きた場合に、債権を回収するための権利です。

抵当は担保の一種で、債権を回収できるだけの価値がある「モノ」を提供することを「物的担保」といいます。抵当は担保の提出方法の一つで、不動産に活用することが基本です。

なお、担保には物的担保のほか「人的担保」と呼ばれるものもあります。人的担保は、債務者による債権の回収が困難になった場合に、第三者に回収を請求することです。第三者とは、いわゆる連帯保証人などを指します。

1-3抵当権と根抵当権の違い

根抵当権（ねていとうけん）は抵当権の一種で、不動産の担保価値を算出したうえで融資できる極度額を定め、その範囲内で何度も借入れと返済ができる権利のことです。

抵当権は、ローンの完済により消滅します。完済後に融資を受ける場合、再び抵当権を設定する必要があります。

一方の根抵当権は、ローンを完済しても消滅しないため、融資を受けるたびに抵当権を設定する手間や費用を省けます。なお、根抵当権を抹消するには、債権者と債務者で合意する必要があります。

住宅の購入において、根抵当権が設定されるのは一般的ではありません。根抵当権は、企業の事業資金や、会社や経営者が所有する不動産などに適用されることがほとんどです。

ただし、リバースモーゲージを利用する場合、根抵当権が設定されることがあります。リバースモーゲージとは、シニア世代を対象としたローン商品のことです。自宅を担保に借入れを行ない、契約者の死亡時に担保の不動産を売却することで借金を返済する仕組みです。

リバースモーゲージでは、生活費を借入れするケースが多いため、何度も借入れできる根抵当権が設定されます。

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2.抵当権が設定されるタイミング

抵当権は、住宅ローンの借入れ先である金融機関によって、新規の借入れ、または借り換えのタイミングで設定されます。

抵当権を設定するには、法務局で抵当権設定登記の手続きが必要です。登記の手続きには専門知識が求められるため、司法書士に依頼するのが一般的です。

司法書士は自分で探すこともできますが、金融機関や不動産会社から紹介される場合が一般的です。

3.抵当権が実行（行使）されるとどうなる？

住宅ローンの返済が滞り、債務不履行に陥った場合には、債権者である金融機関により抵当権が実行（行使）されます。このように、抵当不動産が競売にかけられることを「抵当権の実行」といいます。

一般的には、住宅ローンを3ヶ月～6ヶ月ほど滞納した場合に、抵当権の実行が行なわれます。

抵当権の実行は、以下の流れで進められます。

ただし、抵当権設定契約などの条件により、抵当権の実行が制限されるケースもあります。

なお、競売の売却価格は一般的な売却相場と比べて安いため、競売を避けて「任意売却」する方法もあります。任意売却とは、不動産を競売にかけず、債権者との同意を得て、不動産を売却する方法です。

任意売却の概要、競売との違いについては、以下の関連記事で詳しく解説しています。

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4.抵当権設定登記の手続きと費用

ここでは、抵当権設定登記の手続き、および登記にかかる費用について解説します。

4-1.抵当権設定登記は、司法書士に依頼するのが基本

所有権移転登記など、自分で手続きできる不動産登記もあります。しかし、そもそも抵当権の設定は債権者の権利であり、借入れする側の債務者が手続きを行なうのは困難です。

仮に自分で抵当権設定登記を行なう場合、金融機関と共同申請の同意を得る必要があります。さらに、手続きや契約に不備があると、融資を実行する当日に抵当権を設定できない可能性があります。抵当権の設定ができないと、金融機関が損害を被るため、債務者の登記手続きは嫌がられるのが実情です。

したがって、特段の理由がない限り、司法書士に手続きを依頼するのが基本と覚えておきましょう。

4-2.抵当権設定登記の手続きに必要な書類

抵当権設定登記を司法書士に依頼する場合、金融機関が指示する書類を準備します。抵当権設定登記に必要な書類には、以下のようなものがあります。

4-3.抵当権設定登記にかかる費用

抵当権登記にかかる費用は、司法書士の報酬と、税金や必要書類の発行費用に分類されます。そこで、各分類における費用の詳細、費用の金額や相場について解説します。

4-3-1.司法書士の費用相場

司法書士への依頼費用の相場は、数万円～10万円程度といわれています。抵当権設定登記の依頼に対する報酬とは別に、交通費や出張費などの実費が請求されることもあります。司法書士事務所によって報酬は異なるため、事前に相見積もりを取ることが大切です。

さらに、抵当権設定登記で発生する税金、書類の発行手数料なども別途司法書士から請求されます。したがって、司法書士の報酬だけでなく、諸費用の内訳も必ず確認しましょう。

4-3-2.抵当権設定登記に必要な税金

抵当権設定登記を行なうにあたって、契約書に添付する収入印紙の印紙税と、不動産登記に必要な登録免許税が発生します。

印紙税の金額は、住宅ローンの借入額によって変動します。

登録免許税は、登記の手続きの際に発生する税金で、税率は借入額にかかわらず0.4％と一定です。ただし、軽減税率の条件を満たすと、0.1％の税率が適用されます。（2024年3月31日まで）

抵当権設定登記における登録免許税の軽減措置を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

4-3-3.必要書類の発行費用

登記事項証明書、および印鑑登録証明書の発行手数料の負担も必要です。

登記事項証明書の手数料は、請求方法によって異なります。オンライン請求から窓口で交付すると480円、オンライン交付で郵送すると500円の手数料がかかります。

なお、印鑑登録証明書の交付手数料は、1通300円程度が一般的です。

5.住宅ローン完済後は、抵当権の抹消手続きを忘れずに

住宅ローンを完済すると、不動産に設定された抵当権の効力は消滅します。しかし、登記簿謄本の登録が自然に消滅することはなく、別途、抵当権抹消の手続きを行なう必要があります。

抵当権設定登記とは異なり、抵当権の抹消は自分で手続きすることが可能です。抵当権の抹消手続きは、以下の流れで行ないます。

なお、自分で抹消手続きをする場合には、金融機関に書面で通知する必要があります。

申請は、法務局の窓口での手続き、郵送のほか、オンラインでも可能です。

抵当権を抹消する際には、1件の不動産につき1,000円の登録免許税が課税されます。土地と建物で別に抵当権を設定した場合、登録免許税は合計で2,000円になります。

また、抵当権の抹消手続きを司法書士に依頼する場合、1万円～2万円程度の費用を見込んでおきましょう。

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6.抵当権の抹消手続きはいつ行なう？

抵当権の抹消手続きは、いつでも申請することが可能です。しかし、期限がないからこそ、抹消手続きを忘れてしまうことも少なくありません。

ここからは、抵当権の抹消手続きが必要になる、3つのタイミングについて解説します。

6-1.新たな融資を受けるとき

同一の不動産を担保に新たな融資を受ける際には、抵当権の抹消手続きが必須です。

前述のとおり、完済で抵当権の効力が消滅しても、抹消手続きをしない限り登記上は抵当権が登録された状態にあります。抵当権のある担保では審査に通りにくいうえに、融資額が減らされる可能性もあります。

抵当権の抹消登記はいつでもできる反面、必要書類の紛失などでスムーズに手続きできないケースも少なくありません。書類を再発行するには、ある程度の時間を要するうえに、手続きが複雑になるので注意が必要です。

6-2.第三者に不動産を売却するとき

抵当権付きの不動産であっても、売却すること自体は可能です。

しかし、抵当権付きの不動産の売却成立後、売主が返済を滞納した場合、買い手には住んでいる不動産を差し押さえられるリスクがあります。抵当権付きの不動産を売買する際には、そういった可能性も含めて、買い手の合意を得る必要があります。こういった事情から、抵当権が設定された不動産は敬遠され、そもそも買い手がつかないことが多いでしょう。

また、抹消手続きをしない限り、書類上は抵当権が残っていることになります。第三者は抵当権の有無を登記簿で確認するしかなく、住宅ローンの完済を口頭で説明するだけでは信ぴょう性に欠けるため、登記簿から抵当権を抹消する必要があります。

なお、住宅ローンの返済が残っており、不動産の売却益を返済に充てる場合は、不動産の引き渡し日に抵当権の抹消手続きと所有権移転登記を同時に実施します。

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6-3.抵当権付きの不動産を相続するとき

抵当権付きの不動産を相続すると、抵当権もそのまま引き継がれます。

被相続人（亡くなった方）が住宅ローンを完済しているにも関わらず、抵当権を抹消していない場合には、相続人が抹消手続きを行ないます。

被相続人がローンを完済していない場合には、借金も相続の対象になるため、相続人が残債を返済しなければなりません。可能であれば、被相続人の遺産、または相続した不動産の売却代金で住宅ローンを完済しましょう。

ローン残債が大きい場合には、相続放棄も選択肢の一つです。相続放棄するには、原則、相続を知った日から3ヶ月以内に手続きする必要があります。

7.住宅ローンの返済が難しい場合、売却での抵当権抹消を検討する

住宅ローンを滞納すると、債権者である金融機関によって抵当権が行使され、最終的に家が競売にかけられるリスクがあります。

したがって、住宅ローンの返済中は、慎重な家計管理が求められます。これから住宅ローンを借入れする方は、無理せず返済できる金額のローンを組むことが大切です。

万が一返済が難しくなった場合、不動産の任意売却によって住宅ローンを完済し、抵当権を抹消するという選択肢もあります。まずはNTTデータグループが運営する不動産一括査定依頼サービス「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」を利用して、おおよその売却価格を確認することをおすすめします。

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まとめ

金融機関が住宅ローンに抵当権を設定する目的は、返済の踏み倒しを防ぎ、かつ多額の融資を実現することにあります。返済を滞納すると、不動産が差し押さえられ、競売にかけられるリスクがあるため、住宅ローンの借り入れは無理なく返済できる範囲に留めることが重要です。

万が一、返済が困難になった場合には、任意売却を検討することも一案でしょう。任意売却であれば競売よりも高く売れるケースが多いため、住宅ローンを完済できる可能性があります。

任意売却を検討する方は、NTTデータグループが運営する不動産一括査定依頼サービス「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」をぜひご利用ください。