【戸建て査定】チェックポイントはどこ？高額売却に繋げるポイントは？

家を売却する時、最初に行うのが査定です。
戸建てを高く売るには査定で良い評価を得る必要があるため、査定ではどのような点を見られるのか、事前に知りたい方も多いことでしょう。

そこでこの記事では、これから戸建ての査定を受けようと考えている方に向けて、以下の内容を解説していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、高額査定を実現するため、抜かりなく準備をしてください！

1.査定価格とは？実際の販売期間はどれくらい？

査定を受けたあとに不動産会社が提示してくれるのが「査定価格」ですが、そもそも査定価格とは何かご存知でしょうか？
査定価格とは、3ヶ月程度で売ることができる売却予想価格のことです。
あくまでも予想価格であるため、絶対に売れると保証される価格ではありません。

査定価格は安過ぎると早く売れ、高過ぎるとなかなか売れなくなります。
ただし、適正な価格で売りに出せば、3ヶ月程度で買主が決まることが一般的です。

以下のグラフは、首都圏における不動産の「売りに出してから売買契約を締結できるまでの平均日数」です。

「東日本不動産流通機構．”首都圏不動産流通市場の動向(2020年)”．REINS TOWER．(参照2024-02-14)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

10年平均にすると、戸建ては「92.3日」、マンションは「75.3日」、土地は「94.0日」です。
戸建ての平均日数は「92.3日」であることから、適正な査定価格で売りに出せば「ほぼ3ヶ月」で売れていることがわかります。

2.「机上査定」と「訪問査定」の違い

査定には机上査定と訪問査定の2種類があります。

「机上査定」とは、登記簿謄本や住宅地図、周辺の取引事例等の資料に基づき不動産会社の営業担当者が物件を見ずに机上で行う査定のことです。

それに対して、「訪問査定」は不動産会社の営業担当者が実際に物件を見て行う査定になります。

机上査定は人間が行う査定であるため、シミュレーターのようなコンピューターが行う査定よりは精度は高いです。

ただし、机上査定は実際に見ないとわからない住環境や維持管理の状態を価格に反映することができないことから、訪問査定より精度は劣ります。

一方で、訪問査定は物件を実際に確認した上で査定を行うため、最も精度の高い査定価格となります。

損をせず確実に売るためには、売却前は精度の最も高い訪問査定を行うことが必須です。

3.訪問査定の流れ

精度の高い査定を受けるなら、「訪問査定」は欠かせません。
訪問査定の流れは、以下のようになります。

3-1.（1）必要書類を準備する

まず、査定に必要な書類を準備します。
必要書類は「第4章　訪問査定に必要な資料」にて詳しく解説します。

3-2.（2）査定を申し込む

書類の準備ができたら査定を申し込みます。
査定は不動産会社に電話して申し込むのでも構いませんが、昨今はインターネットを使った無料の一括査定サービスを利用する人が多くなっています。

一括査定サービスは、コンピューターで価格を査定するのもではなく、インターネット上から実際の不動産会社に「訪問査定」を申し込めるサービスで、自分で不動産会社を一社ずつ探さなくても済み、手間も時間もかからないのが人気の理由です。

査定価格は査定する会社が考える売却予想価格であることから、不動産会社を変えると査定価格も変わります。
そのため、高く売るには複数の会社の査定結果を比較することが重要となります。

とはいえ、せっかく査定を依頼するなら、信頼できる運営会社のものを利用したいですよね？
NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」なら、予め優良な不動産会社だけが厳選されているため、初めて不動産を売却する方にも安心してご利用いただけます。

物件の所在地やおおよその広さなど簡単な項目を入力するだけで、その地域における戸建て売却が得意な会社が自動で選ばれて査定を依頼できますので、不動産会社選びの失敗を防ぐことができます。

「どの不動産会社に査定してもらったら良いかわからない」という方は、ぜひ一度ご利用になってみてください。

3-3.（3）訪問の日時を決める

一括査定サービスで査定を申し込むと、不動産会社からアポイントメントの電話がかかってきます。
都合の良い日を伝え、訪問査定の日時を決定します。

3-4.（4）訪問査定の実施

日時が決まったら、訪問査定を実施します。
訪問査定では、不動産会社からいくつか質問を受けます。

質問される内容や見られるポイントについては、「第5章　訪問査定で見られている部分」で詳しく紹介します。

3-5.（5）査定結果を受領する

訪問査定を終えたら、査定結果を受領します。
査定結果は、早ければ即日で提出してくる会社もあります。

また、違法建築物の可能性がある物件などの特殊な不動産は調査に時間がかかるため、結果が出るまで1週間程度かかることもあります。

3-6.（6）不動産会社を決める

査定結果を比較し、不動産会社を決めます。
基本的には査定価格を重視して決めても構いませんが、査定価格は予想価格に過ぎないため、その会社の直近の実績や営業担当者の人柄も含めて、不動産会社を決めることをおススメします。

例えば、「この1年で同エリアの戸建ての売買仲介の件数が他社より多い」とか「営業担当者に専門性があり、親切・誠実である」等を加味して選ぶことが適切といえます。

特に営業担当者で「感じの良い人」は買主からも信頼と好感を得やすく、高く売れることも多いので、人柄もしっかり比較して選ぶようにしましょう。

4.訪問査定に必要な資料

戸建ての訪問査定に必要な資料は以下の通りです。

資料の内容と必要性については「第5章　訪問査定で見られている部分」で詳しく解説します。

上記の資料がない場合、査定時に「ない」と回答すれば大丈夫です。
不動産会社は資料がない場合の対応方法についてアドバイスしてくれます。

また、以下の資料は査定価格がアップしますので、あれば用意しておきます。

尚、築20年超を超えている木造戸建て住宅は、買主が住宅ローン控除を利用できなくなり、登録免許税の軽減措置も受けられなくなるため、価値が落ちます。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで自宅を購入すると買主が所得税等を節税できる制度のことです。

ただし、築20年超の物件であっても、「建設住宅性能評価書」や「瑕疵担保保険の保険付保証明書」、「耐震診断結果報告書」があれは買主が住宅ローン控除を利用や登録免許税の軽減措置の適用ができるようになることから、物件の価値が上がります。

「建設住宅性能評価書」等は物件の価値を上げる重要な書類となりますので、取得していれば査定時に必ずアピールするようにしましょう。

5.訪問査定で見られている部分

では、「訪問査定で見られている部分」はどこなのでしょう？
事前に知っておけば、場合によっては事前に良く見てもらえるよう準備することも可能です。
本章では、査定で見られる部分について、10項目を紹介します。

1. 真の所有者の確認
2. 境界の確定状況および越境の状態
3. 建物に関する書類の保存状況
4. 日照・眺望・通風・騒音・振動・臭気等の住環境
5. 敷地との高低差・系統連続性・周辺の嫌悪施設の有無
6. 維持管理の状態
7. キッチン・バス・トイレの仕様
8. 雨漏りや床の傾き
9. 土地の過去の使用履歴
10. リフォームの履歴

それではひとつずつ見ていきましょう。

5-1.真の所有者の確認

訪問査定では、真の所有者の確認が行われます。
真の所有者の確認では、不動産会社から権利証(登記済証)または登記識別情報通知書の提示が求められます。

権利証または登記識別情報通知書は、所有者が登記権利者として権利を取得したときに法務局から渡されている書類であり、所有者本人しか持っていない書類です。

権利証は平成17年(2005年)3月7日より改正不動産登記法が施行されたことで登記識別情報通知書に切り替わっていますので、2005年以降に購入した不動産は登記識別情報通知書を提示することになります。

5-2.境界の確定状況および越境の状態

査定では、境界の確定状況および越境の状態の確認が行われます。
境界に関しては、具体的に確定測量図の提示が求められます。
確定測量図とは、全ての境界が確定していることを証する実測図のことです。

戸建ての取引では、買主は確定測量図があることを購入の条件とすることが一般的となっています。
よって、確定測量図があればすぐに売れる状態の物件であることを意味します。

確定測量図がなければ、原則として引渡までに確定測量図を作成することが必要です。
例外的に買主が確定測量図のないことを容認する場合は不要となります。

ただし、確定測量図がないことを容認する買主は少ないため、ないと売却も困難となり価格が大きく下がる要因となります。

確定測量図の作成には半年近く時間がかかることもあることから、できれば査定時に用意しておくことをおススメします。

また、越境の状態も確認されます。
越境がなければ特に問題ありません。

越境がある場合、売却までに隣地所有者との間で「越境の覚書」を締結しておくことが望ましいです。

越境の覚書とは、境界上に越境物がある場合において、隣地所有者との間で「越境物の所有権」や「是正方法」等について取り決めを交わした書面になります。

5-3.建物に関する書類の保存状況

建物に関する書類の保存状況の確認も行われます。

書類の有無は、不動産会社が買主に対して交付する重要事項説明書の記載事項であるため、査定時に確認がなされます。

保存状況を確認される主な書類は、建物の「確認申請書」、「確認済証」、「検査済証」の3つです。

確認申請とは、工事着手前に適合性のチェックを行い違反建築物の出現を未然に防止するための手続きを指します。

申請の際に出す書類が「確認申請書」、申請が通ったときに受領する書類が「確認済証」です。

また、「検査済証」とは竣工時に確認申請通りに建物が建ったかどうかのチェックを受け、問題がなければ発行される書類です。

検査済証があれば合法的に建てられた建物であることが証明できるため、検査済証が最も重要な書類となります。

その他、建物状況調査の結果報告書や既存住宅に係る建設住宅性能評価書等の書類の有無も確認されます。
なければ「ない」と答えて頂いて大丈夫です。

5-4.日照・眺望・通風・騒音・振動・臭気等の住環境

訪問査定では、日照・眺望・通風・騒音・振動・臭気等の住環境の確認も行われます。
日照・眺望・通風・騒音・振動・臭気等は机上査定では反映できない部分であり、訪問査定によって価格にはじめて反映できる部分です。

日照や眺望、通風が良好であれば価格は上がります。
また、騒音、振動、臭気があれば、価格が下がる原因となります。

5-5.敷地との高低差・系統連続性・周辺の嫌悪施設の有無

敷地との高低差・系統連続性・周辺の嫌悪施設の有無も確認ポイントです。

住宅の場合、敷地との高低差は50cm～1m程度高い土地が建物からの排水がしやすくなるため理想的です。

ただし、道路から2m以上も高いような土地は階段が必要となるため、逆に減額されます。
また、道路から低い土地は排水がしにくくなるため、減価要因です。

系統連続性とは、「対象物件への行きやすさ」を表したものとなります。
細くて迷路のような道を通らなければたどり着けないような土地は、減額されます。

周辺の嫌悪施設とは、例えば墓地や高圧線の鉄塔、汚水処理場、線路敷き等が該当します。
建物からの景観を悪化させるものや、強力な電磁波、臭気、振動等を与える要因が近くにあれば減価されます。

5-6.維持管理の状態

維持管理の状態も確認ポイントとなります。

特に修繕箇所もなく、綺麗に使っている物件は管理の状態が良好な物件として価値が上がります。

また、戸建ての場合、「シロアリの防除」や「外壁塗装」等のメンテナンスを定期的に実施していることも重要なアピールポイントです。

シロアリ防除なら5年に1度、外壁塗装なら10～15年に1度程度のペースで行っていることが望ましいといえます。

過去にメンテナンスを行っていれば、しっかりとアピールするようにしてください。

5-7.キッチン・バス・トイレの仕様

キッチン・バス・トイレ等の水回りの仕様も確認ポイントとなります。
水回りは住宅の「見せ場」といわれる部分であるため、デザイン性が高く、ハイセンスな仕様となっているとプラスに評価されます。

5-8.雨漏りや床の傾き

雨漏りや床の傾きがある場合は、大きな減額要素です。

雨漏りや床の傾きといった重大な欠陥は、買主に隠したまま売ることはできません。
売主には契約不適合責任という売主責任があります。
契約不適合責任とは、「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」のことです。

契約内容とは異なるものを売ると、売主は売却後に買い主から追完請求(修補請求)や契約解除、損害賠償といった責任を追及される可能性があります。

契約不適合責任は契約内容と異なるものを売ったときに問われる責任であるため、逆に契約書に記載さえすれば問われない責任となります。

雨漏りや床の傾きも、契約書に存在することをしっかりと記載し、「買主からは契約不適合責任を問わないものとする」と約定すれば契約不適合責任を問われることなく売却することができます。

ただし、契約不適合責任は売主が知っていて告げなかった欠陥に対しては、後から発見されると契約不適合責任を免れることができないというルールがあります。

重大な欠陥がある場合、不動産会社は売主に契約不適合責任が及ばないように適切な売買契約書を作成してくれます。

不動産会社は売主を守ってくれますので、重大な欠陥がある場合には正直に不動産会社に伝えるようにしましょう。

5-9.土地の過去の使用履歴

訪問査定では、土地の過去の使用履歴を質問されます。
不動産会社が過去の使用履歴を聞く理由は、「土壌汚染」や「地中障害物」の可能性を確認したいためです。

例えば、戸建て住宅の前に化学薬品を使用する工場が建っていた場合、土壌汚染の端緒があると判断されます。

それに対して、以前は田んぼだった、雑木林だった、ずっと個人住宅の土地だった等のケースであれば「土壌汚染」の問題はないと判断されます。

また、地中障害に関しては、以前の利用方法が住宅でも存在する可能性はあります。
例えば、「以前の建物に地下室があった」、「公共下水が通る前は浄化槽があった」等の場合は、地中にコンクリートの塊が残っている可能性があります。

親や前所有者からコンクリートの塊が地中に残ったままという話を聞いている場合には、不動産会社に伝えるようにしてください。

5-10.リフォームの履歴

リフォームの履歴も質問されます。
リフォームは、直近過去5年以内に実施したものなら価値があります。

特にバスの交換については評価が高いです。
中古物件は、購入後、バスを交換したがる買主が多いです。
バスの交換は100～150万円程度かかることから、あらかじめ交換したてのバスが入っている物件はすぐに売れる傾向があります。

6.土地の査定方法

「戸建て」の場合、査定の対象は建物だけでなく、土地も対象となります。
本章では土地の査定方法について、以下の2点を解説します。

1. 周辺の取引事例から計算されるのが基本
2. 土地の査定額の増減価要因

それではひとつずつ見ていきましょう。

6-1.周辺の取引事例から計算されるのが基本

土地の価格は、周辺の取引事例から計算されるのが基本です。
周辺の取引事例と駅からの距離等の優劣を比較し、評点を付けていくことで対象地の価格を決めていくイメージとなります。

取引事例の評点が105、対象地の評点が110とした場合の土地価格の求め方は以下のようになります。

6-2.土地の査定額の増減価要因

土地の査定額の増減価要因には、例えば以下のようなものがあります。

7.建物の査定方法

それでは、「建物の査定方法」はどのようなものでしょうか？
本章では建物の査定方法について、以下の2点を解説します。

1. 建築コストと築年数から計算されるのが基本
2. 建物の査定額の増減価要因

それではひとつずつ見ていきましょう。

7-1.建築コストと築年数から計算されるのが基本

建物価格は、建築コストと築年数から計算されるのが基本です。
木造戸建て住宅の場合、築25年で建物価格がゼロ円とするのが一つの目安となっています。

価格の査定方法は、最初に「今の建築相場」に置き換えて新築価格を計算し、経過年数に応じて減額する方法が一般的です。
今の建築相場で求めた新築価格のことを「再調達原価」と呼びます。

例えば、再調達原価が「2,500万円」となる住宅の場合、築18年目の価格は以下のように計算されます。

ただし、建物価格は必ずしも上式のように機械的に査定されるわけではなく、仕上げ材のグレードや設備の仕様が高ければ25年を経過しても建物価値は評価されます。

築年数も25年で必ずゼロ円になるという決まりがあるわけでもなく、物件の状況に応じて価値は決まります。

7-2.建物の査定額の増減価要因

建物の査定額の増減価要因には、例えば以下のようなものがあります。

価格を上げる要因があれば、ぜひ積極的にアピールするようにしてくださいね！

まとめ

いかがでしたか。
「戸建ての査定」について、基礎知識を解説してきました。

査定価格とは3ヶ月程度で売れる売却予想価格のことです。
売却前は、最も精度の高い「訪問査定」を必ず行うようにしてください。

訪問査定を依頼するのであれば、予め優良な不動産会社が絞られている「不動産売却 HOME4U」で、複数の不動産会社を見つけ、各社の査定価格や実績を比べることをおススメします。

本記事で得た情報を活かして、戸建ての売却を成功させる第一歩を踏み出してください。