売却前提で住宅ローンを組んでも大丈夫？メリット・デメリットや売却方法を解説

住宅ローンが残っていても、家を売却できるのをご存じでしょうか？
売却前提で住宅ローンを組むケースは珍しくありませんが、正しい知識を持たずに進めてしまうと、ダブルローンや想定外の税負担などリスクも伴います。

この記事では、売却前提で住宅ローンを組むメリットとデメリットのほか、具体的な売却方法や注意点などについて詳しく解説。

不安を解消し、安心して新しい生活へ進むための第一歩として、ぜひ参考にしてください。

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1.売却前提で住宅ローンを組むことはできる！

結論から言うと、売却前提で住宅ローンを組むことはできます。
住宅ローン返済中でも、物件を売却することは可能です。

売却代金で残債を一括返済すれば抵当権を抹消でき、売却の障害はなくなります。

ただし、売却を検討する際には税金の扱いにも注意が必要です。
住宅を売却して利益が出た場合は「譲渡所得税」がかかります。

所有期間が5年以下の物件を売却すると、短期譲渡となり税率が39.63％と高くなります。
一方、5年以上保有していれば、長期譲渡として20.315％に軽減されます。

さらに、売却益が出なくても印紙税や登録免許税、仲介手数料などの諸費用は発生するため、資金計画に含めておく必要があります。

そのため、売却すること自体は問題ありませんが、残債・税金・諸費用まで見越した計画が欠かせないのです。

2.売却前提で住宅ローンを組むメリットとデメリット

売却前提で住宅ローンを組むことには、メリットとデメリットが存在します。

ここでは、それぞれについて詳しく解説します。

メリット｜住み替えがスムーズ＆資金計画に余裕が生まれる

売却前提で計画しておけば、新しい住まいへの住み替えがスムーズになります。
家の売却代金を新居購入資金や生活費に充てられるため、資金繰りの見通しも立てやすくなるでしょう。

また、月々の支払額が賃貸と同程度であっても、自身が所有する物件であれば将来的に売却して資産に変えられるため、経済的に有利になる場合があります。

さらに、住宅ローン控除を活用すれば一定期間は税負担が軽減されるほか、住宅価格が上昇傾向にあるエリアでは購入時より高く売却できる可能性もあるでしょう。

したがって、売却前提の住宅ローンは以下のような方に向いていると言えます。

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デメリット｜売却が遅れると返済負担やリスクが大きくなる

一方で、売却までの期間が長引いたり、市場環境が悪化したりすると、売却額がローン残高を下回る「オーバーローン」に陥るリスクがあります。
その場合、ダブルローン（二重ローン）や資金不足に直面し、返済計画が狂う可能性があります。

また、短期売却を繰り返すと「投資目的」と見られ、住宅ローン控除や3,000万円特別控除が使えないことも。
そうなると、税負担が大きくなり、想定以上の出費になる恐れがあるため注意が必要です。

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3.住宅ローン返済中に売却する3つの方法

では実際に、返済中の住宅を売却するにはどのような方法があるのでしょうか。

代表的なのは次の3つです。

方法1：売却代金で一括返済する

もっとも分かりやすい方法です。
売却価格がローン残高を上回れば、その代金でローンをすべて返済できます。

完済すれば抵当権も外れ、スムーズに売却が成立します。

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家の住み替えを考える際、気になるのが返済中の住宅ローンの扱いです。

方法2：住み替えローンを利用する

新しい家を先に購入したい場合に使える方法です。
「住み替えローン」を利用すれば、旧居の残債と新居のローンをまとめて一本化できます。

仮住まいを挟まず、引っ越しを一度で済ませられるのがメリットです。

なお、「つなぎローン」や「売却前提ローン」と呼ばれるローンも存在します。
これらは一時的に資金を補う仕組みですが、金利や手数料が住み替えローンに比べて高いことが多く、売却が予定どおり進まないとリスクが大きいのが特徴です。

そのため、特殊な事情がある場合を除けば、多くの人にとっては 住み替えローンで進めるのが安全と言えます。

「売り先行」「買い先行」どっちがよい？

住宅ローンを返済しながら新居への住み替えを考えるとき、「売り先行」と「買い先行」のどちらを選ぶかは大きな分岐点です。

売り先行とは「今の家を売ってから新居を買う方法」、買い先行とは「新居を先に買ってから今の家を売る方法」を指します。

売却前提でローンを組む場合は、売り先行のほうが現実的でリスクを抑えやすいと言えます。
なぜなら、先に売却を済ませれば、

・売却価格と残債の差額がはっきりする
・ダブルローンを避けられる
・新居の購入予算を確実に立てられる

という大きなメリットがあるからです。

一方で買い先行を選ぶと、仮住まいを挟まずに引っ越せるという利点はありますが、旧居の売却が遅れた場合にダブルローンの返済負担が重くなるリスクを抱えることになります。
特に売却前提でローンを考えている方にとっては、この負担は想定以上に大きくなりかねないでしょう。

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方法2：任意売却する

売却価格がローン残高を下回り、自己資金で補えないときに選べる方法です。
金融機関に同意を得て市場価格で売却し、残ったローンは分割で返済します。

競売に比べて高く売れる可能性があり、生活への影響も小さくできます。
ただし、目安として市場価格の7～8割程度にとどまる点がデメリットです。

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4.売却には抵当権の抹消が必須

抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済することが大前提です。

売却代金で残債をすべて返すか、自己資金で補うなどして完済し、金融機関から「抵当権抹消登記用の書類」を受け取ります。
その後、司法書士を通じて法務局に登記申請を行い、初めて抵当権が外れます。

そもそも、住宅ローンを利用すると金融機関は貸したお金を回収するために「抵当権」を設定します。
これは返済が滞った場合に、家を売却して残債に充てられる権利です。

したがって、抵当権が残ったままでは買主に完全な所有権を渡せず、安心して購入してもらえません。
この手続きを経て初めて、物件を買主に引き渡すことが可能になるのです。

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5.売却前提で住宅ローンを組む際の3つの注意点と対策

売却を前提に住宅ローンを組む場合、通常のローンよりも資金計画の柔軟性やリスク対応力が求められます。

ここでは、資金計画を安定させるために意識すべき具体的な対策を紹介します。

（1）売却予定時期に合わせて返済計画を立てる

売却の目安時期をあらかじめ決めておくことで、ローン返済のペースを無理なく調整できます。

たとえば「5年後に売却を想定しているなら、5年でどこまで残債を減らせるか」を逆算して計画すると安心です。
売却タイミングを明確にすることで、買い替えや資金準備のスケジュールも立てやすくなります。

（2）繰上返済を併用して元金を減らす

売却前に余裕資金があれば、繰上返済を活用するのも有効です。
残債が少なければ売却時に自己資金を補填するリスクが減り、買い替えや住み替えもスムーズに進められます。

短期で売却を考えている場合や、相場が下落傾向にある場合には、早めの繰上返済で残債を圧縮しておくのが安心です。

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（3）市場変動リスクを考慮する

不動産価格は景気や金利動向に左右され、数年単位で上下する傾向があります。
売却時期に相場が下がると、想定より低くしか売れない状況となり、残債の補填が必要になることも。

そのため、最初から「少し下がっても大丈夫」という余裕を持った資金計画を立てることが重要です。
複数の不動産会社に査定を依頼して相場の幅を知っておくと、より現実的な見通しが立てられます。

6.不動産会社選びが売却成功の分かれ目になる

同じ物件でも、不動産会社によって査定額や売却スピードは大きく異なります。
販売エリアの得意・不得意や、会社ごとの営業力によって、数百万円単位で差が出ることも珍しくありません。

そのため、複数社の査定を比較し、販売力や実績のある会社を選ぶことが「高く・早く売却」するためのカギになります。
ただし、自身で1社ずつ問い合わせて回るのは時間も手間もかかり、効率的ではありません。

そこで活用したいのが 不動産一括査定サービス「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」です。
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不動産売却の豆知識

不動産会社によっては同じ物件でも査定額が数百万円変わることがあります。複数社に査定依頼をすることで、査定額を比較し本当の物件価値を知ることができます。
実際に不動産売却した人は平均3社以上の不動産会社に査定依頼を出しています。
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7.「売却前提で住宅ローンを組む」場合のよくある質問

• Q 売却前提で住宅ローンを組むとき、ペナルティはありますか？
  A 原則ありません。ただし、金融機関によっては、一括繰上返済だけでなく、部分的な繰上返済でも手数料が発生する場合があります。

  数万円程度かかるケースもあるため、契約時に「繰上返済手数料の有無と金額」を必ず確認しておきましょう。

• Q 売却前提で家を買うと、将来のローン審査に影響しますか？
  A 売却後に残債がしっかり整理されていれば影響はほとんどありません。

  ただし、購入から短期間で売却を繰り返すと「転売目的ではないか」と金融機関に疑われ、今後の審査が慎重になる可能性があります。

• Q 売却前提で住宅ローンを組んだ場合、税金はどうなりますか？
  A 売却益が出た場合には「譲渡所得税」がかかります。

  所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡」となり、税率は39.63％（所得税30％ ＋ 住民税9％ ＋ 復興特別所得税0.63％）と高くなります。

  一方、5年以上保有すれば「長期譲渡」となり、税率は20.315％（所得税15％ ＋ 住民税5％ ＋ 復興特別所得税0.315％）に軽減されます。

• Q 売却前提の計画を立てるとき、不動産市況はどのくらい重要ですか？
  A 非常に重要です。市況次第で売却価格は大きく変わり、下落局面では「思ったより低い価格でしか売れない」「売却までに時間がかかる」といったリスクが高まります。

  複数の不動産会社に査定を依頼し、市場動向を把握しておくことが大切です。

• Q 売却前提で購入した家に住まないまま売ったら問題になりますか？
  A はい、問題になる可能性があります。住宅ローンは「自ら居住すること」が条件なので、住まずに売却すると「投資目的」とみなされ、住宅ローン控除や3,000万円特別控除が使えなくなることがあります。

  場合によっては金融機関から契約違反を指摘される可能性もあるため、必ず一度は居住実態を持つことが望ましいです。

まずは売却額と残債のバランスを確認しよう！

売却前提で住宅ローンを組むなら、最初にすべきことは今の家の相場の把握です。
残債と比較することで、完済できるのか、不足が出るのかが分かり、次の計画を立てやすくなります。

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まずは査定で相場と残債のバランスを明確にし、安心して次のステップへ進みましょう。