住宅ローンの繰り上げ返済とは？メリット・デメリットや損をしないコツを解説

不動産の購入や住み替えの際、住宅ローンを利用するにあたり、返済の負担を減らす選択肢のひとつとして「繰り上げ返済」を検討している方もいるでしょう。

この記事では、住宅ローンの繰り上げ返済の概要を踏まえつつ、主なメリット・デメリットのほか、損をしないコツについて解説します。繰り上げ返済を実行すべきか適切に判断するためにも、ぜひご一読ください。

1.住宅ローンの繰り上げ返済とは？

繰り上げ返済とは、毎月の返済額とは別に借入金を前倒しで返済することです。さまざまな金融商品で実行可能ですが、特に住宅ローンで行なうケースが多く見られます。

繰り上げ返済した分はすべて元金の返済に充てられ、その元金部分に対する利息は発生しません。つまり、利息として支払うべき金額が減少するため、結果的に総返済額も減らせます。

また、繰り上げ返済の方法には、未返済分の元金を一括で返す「全額繰り上げ返済」と、元金の一部だけ返す「一部繰り上げ返済」の2種類があります。ある程度まとまったお金を用意してから一気に返済するか、少しずつでも定期的に前倒しで返済するかは、契約者が自由に選択可能です。

さらに、一部繰り上げ返済は以下の2種類の方法に分類されるので、併せて押さえておきましょう。

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1-1.返済期間短縮型

返済期間短縮型とは、一部繰り上げ返済した分に応じて返済期間を短くする方法です。毎月の返済額は据え置きで、今までと変わりません。

基本的に、住宅ローンは返済期間が長ければ長いほど、利息額も増える傾向にあります。その点、返済期間短縮型では利息が発生する期間をカットできるため、後述の返済額軽減型より利息軽減効果に優れている点が強みです。

例えば、借入金2,000万円、ボーナス返済なし、返済期間35年、金利1.5％、元利均等返済という契約を締結するとシミュレーションしてみましょう。

1-2.返済額軽減型

返済額軽減型とは、一部繰り上げ返済した分だけ毎月の返済額を減らす方法です。

返済期間短縮型に比べると、毎月返済するべき金額が減少するため、家計の安定につながりやすいという強みがあります。ただし、返済期間が変わらない分、利息軽減効果はそれほど高くない点に注意が必要です。

前章と同じ以下の条件で、返済額軽減型を選択した場合のシミュレーションを見てみましょう。

つまり、1ヵ月あたりの返済負担は減りますが、総返済額の下がり幅も減少することがわかります。

2.住宅ローンを繰り上げ返済するメリット

住宅ローンを繰り上げ返済すると、以下のようなメリットを享受できます。

それぞれ詳しく解説します。

2-1.利息・総返済額が減る

全額繰り上げ返済でも一部繰り上げ返済（返済期間短縮型・返済額軽減型）でも、支払う利息が減るため、総返済額も削減できます。

例えば、前述と同じシミュレーション条件で繰り上げ返済を行なわない場合、総返済額は2,571万9,120円となります。

返済期間短縮型なら総返済額に100万円以上もの差が生じ、トータルで考えれば返済の負担を軽減できます。また、返済額軽減型でも50万円近くの総返済額の削減が可能です。

2-2.金利上昇に対するリスクヘッジができる

住宅ローンの金利タイプには、大きく分けて「固定金利型」と「変動金利型」の2種類があります。

変動金利型を選択した場合、将来的に金利が上がると返済額も増えてしまうため、思わぬ負担が発生するかもしれません。

しかし、繰り上げ返済によって元金を減らしておけば、金利上昇リスクの影響をある程度抑えられます。

金利の動向はプロでも確実な予測が難しいとされているため、繰り上げ返済によるリスクヘッジは有効な対策といえるでしょう。

2-3.老後資金を準備しやすくなる

繰り上げ返済で早めに住宅ローンを完済した場合、将来の余剰資金が増えます。定年退職後の住宅ローン返済の心配がなくなれば、余裕を持って老後資金の準備に取りかかれるでしょう。

このように繰り上げ返済は、金銭的な負担はもちろん、精神的な負担も軽減することができるといえます。

2-4.家計の改善につながる

返済額軽減型で繰り上げ返済を行なった場合、毎月の返済額を減らせるため、家計への負担も軽減されます。すぐに効果を実感しやすいうえ、子どもの入学や両親の介護、車の乗り換えといったイベントを見越して、資金を工面しやすくなるでしょう。

さらに、日々の家計が改善されて悩みや不安を解消できる点もメリットです。

3.住宅ローンを繰り上げ返済するデメリット

一方、繰り上げ返済には以下のようなデメリットもあります。

それぞれの詳細を見ていきましょう。

3-1.手元の資金が減る

繰り上げ返済を行なう場合、手元の資金から前倒しの返済分を捻出することになります。すべて余剰資金で賄えるなら問題はありませんが、無理をして生活資金を使ってしまっては、失業や入院、災害といった不測の事態が起きた際の出費に対応できなくなるかもしれません。

資金不足に陥った結果、新たな借入をするようでは本末転倒です。日々の生活で使う資金は、手元に残しておきましょう。

なお、住宅ローンの返済に関しては「「住宅ローン返済が苦しい…」現状を打破する5つの対処法とNG行為」で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。

3-2.手数料がかかる

金融機関や商品によっては、繰り上げ返済の際に手数料がかかります。手数料の目安は、1回あたり5,000円～5万円程度です。

全額繰り上げ返済は完済になる関係上、住宅ローンの解消手続きも必要なので、一部繰り上げ返済より手数料が高く設定されています。ただし、一部繰り上げ返済を何度も行なうと、その分だけ手数料が発生する点に注意しましょう。

3-3.住宅ローン控除で不利になる

住宅ローン控除とは、住宅ローンの契約者が要件を満たした場合、住宅ローン残高に応じて所得税から一定額が控除される制度です。所得税から控除しきれなかった場合には、翌年度の住民税から差し引かれます。

2024年1月現在の控除率は0.7％、控除期間は最長13年間です。控除額は、以下の計算式で算出できます。

つまり、繰り上げ返済によって住宅ローン残高が減ると、控除額も減ってしまうのです。したがって、住宅ローンの金利が0.7％より低い場合には、住宅ローン控除を受けたほうが得策ということです。

また、返済期間短縮型を選択して残存返済期間が10年未満になると、住宅ローン控除は適用対象外となる点にも注意しましょう。

参考：“No.1212 一般住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)”. 国税庁

住宅ローン控除について初歩的なことを把握したい方は、「住宅ローン控除を受けるには？住宅購入時の確定申告のやり方」も併せてご覧ください。

3-4.取り消しができない

繰り上げ返済を実行すると、原則としてあとから取り消せません。緊急時などでお金を用意する必要があっても、一度支払った分は取り戻せないのです。

ただし、返済日前に所定の手続きを踏めば、繰り上げ返済をキャンセルできるケースもあります。期日や手続き方法は金融機関によって異なるので、よく確認しておきましょう。

3-5.団体信用生命保険の恩恵が減る

住宅ローンの契約者が病気・事故で急に亡くなったり、重度の後遺症が生じたりした場合、団体信用生命保険（団信）に加入済みなら、保険金を使って住宅ローンを完済できます。団信は、万が一の事態を想定し、残された家族に負担をかけないための保険商品です。

「団信の保障額＝住宅ローン残高」となり、繰り上げ返済を行なうことで保障額も減ります。しかし、保障額が減っても支払うべき保険料は減額されないため、結果的に損をしてしまう可能性もあるでしょう。

また、万が一の事態が起こって団信が適用されたとしても、繰り上げ返済に充てた資金は戻ってきません。

4.住宅ローンの繰り上げ返済で損をしないコツ

住宅ローンの繰り上げ返済で損をしないためには、以下のようなコツを押さえておくことも大切です。

具体的な方法や注意点について解説します。

4-1.早い時期からこまめに返済する

住宅ローンでは、毎月の返済額が変わらない「元利均等返済」を選択する方が多く見受けられます。

元利均等返済の場合、返済当初は毎月の返済額に占める利息の割合が大きく、なかなか元金が減りにくい傾向にあります。そのため、早い時期から繰り上げ返済を行なって元金を減らしたほうが、結果的に高い利息軽減効果を得られます。

なお、一部繰り上げ返済の手数料にもよりますが、少額をこまめに返済したほうが利息軽減効果は大きくなります。

ただし、住宅ローン控除を受けている場合には繰り上げ返済により恩恵が減ってしまうため、節税効果も踏まえつつ、適切なタイミングを見極めましょう。

4-2.資金に余裕があるタイミングで実行する

繰り上げ返済では、利息・総返済額を減らせるものの、手元の資金も減ってしまうデメリットもあります。子どもの進学、転職などを控えているタイミングで繰り上げ返済を実行すると、家計が圧迫されて生活苦に陥る可能性も否定できません。

資金に余裕があるタイミングを見計らい、無理のない範囲で返済することが大切です。

4-3.別の選択肢も検討する

住宅ローンの利息・総返済額を減らしたい場合、より低金利の住宅ローンと契約し直す「借り換え」も選択肢の一つです。借り換え先の金融機関や商品にもよりますが、総返済額で数百万円もの差が生じることもあります。

ただし、借り換えには手数料や保証料がかかるため、コストも含めてトータルで損得を確認してください。

また、資金に余裕がある場合には、資産運用に回す選択肢もあります。NISAやiDeCo（個人型確定拠出年金）は比較的低リスクなので、初心者にもおすすめです。

住宅ローンを借り換えるメリット・デメリットとは？今後の金利の動向も考察

住宅ローンの借り換えによって、返済の負担を軽減できる可能性があります。

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まとめ

住宅ローンの繰り上げ返済とは、毎月の返済額とは別に借入金（元金）の全額または一部を前倒しで支払うことです。利息・総返済額を減らせるうえに、金利上昇リスクに対処できる、老後資金を準備しやすいといったメリットがあります。

一方で、手元の資金が減る、住宅ローン控除や団信の恩恵が減るといったデメリットがあることも覚えておきましょう。

借り換えなどの代替案も考慮しつつ、自分にとって最善の選択肢を検討することが大切です。

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