住宅ローン控除は2回目も使える？住み替え時の適用条件と注意点

住宅ローン控除はマイホーム購入者にとって大きな節税効果をもたらす制度です。
結論から言うと、住宅ローン控除は2回目でも適用できます。ただし、ある特例との併用が不可な点など、注意すべき点もあります。

節税を最大化するためのポイントも紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

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1.住宅ローン控除は2回目も適用可能

住宅ローン控除は要件さえ満たせば何度でも適用できます。
住み替えのために2回目の住宅ローン控除を申請することももちろん可能です。

ただし、要件を満たしたうえで確定申告にて申請を行う必要があります。

また、住宅ローン控除を適用するうえでの、住み替えならではの注意点があります。
それは、税金に関する一部の特例と併用できないことです。

次章で詳しく解説します。

2.住宅ローン控除と併用できない特例に注意

住宅ローン控除は、一部の特例と併用ができません。

一般的なマイホームの売却時に関係する、併用できない特例は以下のようなものです。

• 3000万円特別控除の特例 ：マイホーム売却の譲渡所得を3,000万円まで控除できる特例
• 長期譲渡所得の課税の特例：所有期間10年を超えたマイホームの売却にかかる譲渡所得税に適用できる軽減税率の特例
• 買い替え特例：マイホームの買い替えにおいて売却で生じる譲渡所得税を将来の売却時に繰り越しできる特例

このため住み替えを行う際は、上記の特例を利用する場合と住宅ローン控除を適用する場合とで、どちらが得するかを見極める必要があります。

3.お得なのは住宅ローン控除？その他の特例？

譲渡所得が発生する場合は、2章で紹介したような特例は大きな節税効果を生みます。
中でも3,000万円特別控除の特例は、ほとんどの場合で譲渡所得税を0円にできる優れた特例です。

一方の住宅ローン控除は、所得ではなく、税額そのものを控除する（税額控除）制度です。
一般的には、税額控除が最も節税力があるため、多くの場合で住宅ローン控除の方が大きく節税できるでしょう。

住宅ローン控除額を基準に考えていきましょう。
控除できる最大額が最も小さい「省エネ性能のない中古マンション」の場合、10年間で最大140万円の控除を受けられます。（年末時点の住宅ローン残高が10年間2,000万円以上だった場合。）

上記を前提とすれば、譲渡所得税が140万円を超える場合は3,000万円特別控除の特例の方が節税できると言えます。

譲渡所得税の税率は、売却する物件の所有期間が5年以下で39.63％、5年超で20.315％です。
多くの方が所有期間5年超の20.315％に該当するでしょう。
税率20.315%の場合、譲渡所得6,891,460円以上で税額140万円に達します。

譲渡所得の計算は、売却金額から取得費と譲渡費用を差し引くため、6,891,460円を超えないケースの方が多いでしょう。

もちろん住宅ローン控除の最終的な控除額は、住宅ローン残高の大きさにかかわるため、必ず140万円以上の控除が受けられるわけではありません。
一つの基準としてお考えください。

4.2回目の住宅ローン控除に関するよくある質問

2回目の住宅ローン控除を考える方は、どのような疑問、不安を持っているのでしょうか。
以下では、5つのよくある質問をまとめました。

4-1.住宅ローン控除には裏技がある？

裏技と言えるほどではありませんが、住宅ローン控除を最大化させるポイントは2つあります。

• 控除期間中常に、控除が適用されるローン残高限度額を上回るよう調整する
• 住宅ローンを連帯債務やペアローンで借りる

住宅ローン控除は、年末時点のローン残高に対し0.7％の税額控除を受けられます。
ただし、控除額計算の対象となるローン残高には最大額が決められています。
そのため、控除期間中常に、ローン残高が最大額を上回っていれば、控除額も最大になります。

中古マンションでも使える住宅ローン控除！適用条件や注意点を解説では、省エネ性能のない中古マンションを例に、いくら借り入れれば控除額を最大化できるかをシミュレーションしています。

さらに控除額を高めるには、夫婦などで一緒に住宅ローンを借りて、別々に住宅ローン控除を申請する方法があります。
住宅ローンの連帯債務型や、2本のローンを組むペアローンなどでは、住宅ローン契約者がそれぞれ住宅ローン控除を申請できます。
ただし、購入したマンションは基本的に共有名義となるため、両人の十分な理解が大切です。

4-2.同時に2軒以上の住宅ローン控除を受けられる？

セカンドハウスを持たれている方などは、同時期にそれぞれのローンで住宅ローン控除を受けられれば大きな節税ができます。

しかし、同時に2件以上の住宅ローン控除は受けられません。

国税庁の公表する住宅ローン控除の適用要件に”2以上の住宅を所有している場合には、主として居住の用に供すると認められる住宅であること。”とあるためです。
出典： 国税庁. ”No.1212 一般住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)”. (参照2025-01-22)

セカンドハウスなどは、基本的に「主として居住の用に供すると認められる住宅」にはなりません。

また住宅ローン控除は、一般的な住宅ローンに適用できる制度ですが、住宅ローンも基本的に1本しか組むことができません。

4-3.併用可能な特例もある？

3,000万円特別控除や買い替え特例などは、住宅ローン控除と併用できません。

一方で、譲渡損失が生じた場合の損益通算・繰り越し控除の特例は併用が可能です。

4-4.2回目の住宅ローン控除を申請する手続きは？

1回目の住宅ローン控除適用時と同様に、確定申告が必要です。
申請時には以下の書類が必要となります。

• 住宅借入金等特別控除申告書
• 住宅ローンの残高証明書
• 住民票
• 登記事項証明書

正確な書類を揃え、税務署の指示に従って申告を行いましょう。

4-5.そもそも住宅ローン控除ってなんだっけ？

住宅ローン控除とは、年末のローン残高の0.7％を所得税（所得税で控除しきれない分は住民税）から控除する制度です。
控除期間は、新築物件と買取再販住宅で13年間、中古物件で10年間です。

必ずしもローン残高の全部を計算対象にできるわけではなく、物件の特徴に応じてローン残高最高限度額が決められています。

まとめ

住宅ローン控除は、2回目でも適用可能な節税制度です。
ただし、適用には新築や中古物件ごとの条件を満たす必要があり、一部の特例との併用ができない点に注意が必要です。
譲渡所得や控除額を比較し、どちらが得かを判断しましょう。
確定申告や必要書類の準備も忘れず、制度を最大限活用してください。

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