マンションの住み替えのメリット・デメリット！失敗しない住み替え手順とは

住み替えをする場合は、主に「マンションからマンション」と「マンションから戸建て」への2つのパターンがあります。

どちらも一長一短がありますので、マンションを購入してから後悔しないようにするには、メリットとデメリットをしっかり知っておくことが必要です。

そこでこの記事では、これからマンションを売却して住み替えようと考えている方に向けて、以下の点をわかりやすく解説していきます。

不動産売却の基礎や全体像を把握したい方は『不動産売却の入門書』もご覧ください。

この記事の執筆者

（株）グロープロフィット

竹内 英二

1.住み替えの流れと特徴

住み替えには、売却を先に行う「売り先行」と購入を先に行う「買い先行」の2種類があります。
それぞれの流れと特徴について解説します。

1-1.売り先行の流れ

売り先行の流れは下図のようになります。

売り先行の流れは、売却物件と購入物件の引渡日を同日またはできるだけ近い日に調整することがポイントです。
引渡日をほぼ同日とするために、売り先行では実質的に売却と購入を同時並行で進めることになります。
スケジュール調整が難しいのは、購入よりも売却です。
購入は自分の意思でタイミングを決めることができますが、売却は買主が現れないと決まらないため、売却のほうがスケジュール調整は難しくなります。
したがって、売り先行で失敗しないためには、マンション売却に慣れた不動産会社に売却を依頼し、極力予定通りに売却することがコツです。

マンション売却について基礎から詳しく知りたい方は『【完全版】マンション売却の注意点』をご覧ください。

1-2.売り先行のメリットとデメリット

売り先行のメリットとデメリットは以下の通りです。

売り先行は資金繰りが楽になることから、住宅ローン残債が残っている方向けになります。

ただし、スケジュール調整が難しく、購入が遅れると、仮住まいが発生します。
また、購入が早まると資金繰りに狂いが生じます。
売り先行は、売却のスケジュール調整が最大のポイントです。

また、住みながら売却することになるため、売主は内覧の対応が必要となります。
内覧とは購入希望者に家の中を見せる行為です。
住みながら家を見せるため、家の中を片付けておく必要があります。

1-3.買い先行

買い先行の流れは下図のようになります。

買い先行は、購入と売却を分けて行うことができ、スケジュール調整は行いやすいです。
ただし、売却物件に住宅ローンが残っている方が買い先行を行うと、購入物件との二重ローンが発生するため、経済的な負担が重くなります。

1-4.買い先行のメリットとデメリット

買い先行のメリットとデメリットは以下の通りです。

買い先行は、基本的には住宅ローンが完済している方向けです。
住宅ローンが完済していないと、売却物件と購入物件で二重ローンが発生することになります。

空き家なので売りやすいですが、売却が長引くと売却物件の固定資産税などの維持費が無駄に発生します。
よって、買い先行でも売却はマンション売却に慣れた不動産会社に依頼し、素早く売ることがコツとなります。

“素早く売るためには不動産選びが重要”

マンションを売り出してから売買契約が成立するまでの期間は、一般的に3～6か月と言われていますが、いつ売れるかを確定するのは難しいのが現状です。

売却をスケジュール通りに進めるためには、マンション売却に慣れた不動産会社に売却を依頼することがポイントになります。

マンション売却に慣れた不動産会社であれば、例えば売却期間を3か月と定めた場合、ほぼ予定通りに売却を決めてくれる可能性が高いため、ここで手を抜いてはいけません。

マンション売却が得意な信頼できる不動産会社を確実に見つけたいのなら、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の利用がおすすめです。

運営元であるNTTデータグループが実績豊富で優良な不動産会社を厳選しているため、売りたいマンションの所在地や広さなど簡単な項目を入力するだけで、信頼できる不動産会社を手間をかけずに見つけることができます。

また、複数の会社が検出されたら、できるだけ多くの不動産会社に査定を依頼するのが賢明です。
なぜなら、査定額は不動産会社により数百万円異なるケースもあるため、複数社の査定額を比べることで、高く売ってくれそうな会社を見つけ出すことができるからです。

「手間をかけずに、効率的に優良な不動産会社を見つけたい！」という方は「不動産売却 HOME4U」から査定依頼をスタートしてみましょう。

一度の申し込みで
最大6 社に依頼 できる

売却したいけど何から
始めたらいいかわからない方は
不動産売却のプロに
相談しましょう！

大手から地元密着企業まで
約2,500社参画

無料 売却のプロに相談する

2.マンションからマンションへの住み替え

この章では、「マンションからマンションへの住み替え」について、メリット・デメリット・注意点を解説します。

2-1.マンションへ住み替えるメリット

マンションからマンションへの住み替えのメリットには、以下のものがあります。

【マンションへの住み替えメリット】

マンションからマンションへの住み替えは、既にマンション生活の経験者が新しいマンションを選ぶため、「物件選びに失敗しにくい」という点が最大のメリットです。

はじめてマンションを購入する方よりも確固たる「目利き力」がありますので、今のマンションの良い点と悪い点を整理し、より良いマンションを購入するようにしましょう。

2-2.マンションへ住み替えるデメリット

マンションからマンションへの住み替えのデメリットは、以下のものがあります。

同じマンションへの住み替えですので、「マンション特有のデメリットは解消できない」という点はデメリットです。
例えば、管理費および修繕積立金が発生する、収納量が少ない、管理組合の理事が回ってくるなど、マンションならではのデメリットは引き続き抱えることになります。

2-3.マンション選びの注意点

マンション選びの注意点は、主に以下の点が挙げられます。

3.マンションから戸建てへの住み替え

この章では、マンションから戸建てへの住み替えについて、メリット・デメリット・注意点を解説します。

3-1.戸建てへ住み替えるメリット

マンションから戸建てへの住み替えのメリットは、以下のものがあります。

マンションから戸建てへ住み替えると、「管理費および修繕積立金、駐車場代がなくなる」、「収納量を増やせる」、「将来建て替えることができる」といったメリットがあり、マンション特有のデメリットを解消することができます。

3-2.戸建てへ住み替えるデメリット

マンションから戸建で後悔を招きがちなデメリットは、以下のものがあります。

マンションから戸建てへ住み替える場合、「セキュリティ面が悪くなる」、「ゴミステーションの管理が煩わしい」、「高齢になると住みにくい」などの戸建て特有のデメリットが生じます。

3-3.戸建て選びの注意点

戸建て選びの注意点としては、以下のものが挙げられます。

4.ローンが完済していない場合どうなるか

マンションの住み替えでローンを完済していない場合、ローン残債は売却代金によって一括返済するのが基本です。
一括返済することに関しては、繰上返済手数料を払えば銀行は特に問題なく了承してくれます。

ローンが完済していない状態で買い先行を選択してしまうと、売却物件と購入物件で二重ローンが発生してしまいますので、ローンが完済していない場合は「売り先行」を選択するのが基本です。

ただし、売り先行では、売却期間が長引くことや、購入が早まることで売却と購入の順番が入れ替わってしまうことがあります。

そのような場合に備えて、住み替えでは「つなぎ融資」というものがあります。
つなぎ融資とは、購入物件の代金支払いが売却物件の代金入金よりも先になってしまったときに、一時的な資金不足を解消するためのローンです。

つなぎ融資は、住宅ローンのように毎月一定額の返済が生じるようなローンではなく、売却が決まった段階で一括返済するローンとなります。
一時的に不足する資金を手当てするだけのものであり、つなぎ融資を借りたからといって毎月のローンの支払いが二重になるものではありません。

住み替えではつなぎ融資は非常に便利ですが、つなぎ融資は不動産会社の1つのサービスであるという点が注意点です。
つまり、つなぎ融資サービスを行っていない不動産会社に売却を依頼しても、後からつなぎ融資を利用することは基本的にできないということになります。

つなぎ融資を利用する可能性のある方は、最初からつなぎ融資サービスを提供している不動産会社を選ぶことが必要です。

一方で、ローンが完済していない物件では、売却物件がオーバーローンとなることがあります。
オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却額を上回る状態のことです。
オーバーローンの場合でも、例えば貯金などを売却代金に加えてローンを一括返済することができれば普通に売却することは可能です。

貯金を加えても返済できないような場合には、「住み替えローン」を使うと普通に売却することができます。

住み替えローンとは、次に購入する物件の住宅ローンに売却物件で返済しきれなかったローン残債を上乗せして借りることができるローンのことです。

住み替えローンも非常に便利ではありますが、住み替えローンは融資審査が厳しく、誰でも利用できるわけではないという点が注意点となります。

住み替えローンは、最初から物件価値以上の融資を行うことになるため、銀行にとってはリスクのある貸付です。
よって、大企業勤務の方や公務員、医者などの条件の良い方が優先的に借りることができるローンとなっています。

“住み替えローンの借入額を抑える方法”

住み替えローンを利用すれば、住宅ローンが残っている状態でも住み替えが可能です。

しかし、住み替えローンを利用した場合、借入額が増えて、返済期間が長くなることに加え、利息負担が増えるケースも少なくありません。

そのため、できるだけ借入額を抑えたいですよね。

住み替えローンの借入額を少しでも抑えるために、重要なのが不動産会社選びです。

複数の不動産会社に査定を依頼することで、各社の査定価格を比較できるため、所有するマンションの適正価格を把握することができるほか、高値で売却できる可能性も高まります。

不動産会社によって得意分野が異なるため、査定額に数百万円の差が生じることも珍しくないのです。

その結果、住み替えローンの借入額を抑えられる場合もあるでしょう。

また、ご自身で不動産会社のホームページなどを確認して、一社ごとに査定の依頼をするのは、骨の折れる作業となります。

そこでNTTデータグループが運営する不動産一括査定サイト「不動産売却 HOME4U」の利用がおすすめです。

「不動産売却 HOME4U」なら、簡単な物件情報を入力をするだけで、地域に密着した企業から大手企業まで、最大6社の優良不動産会社に査定をまとめて依頼できます。

「住み替えローンの借入額を抑えたい」「どの不動産会社を選んでいいのかわからない」という方は、ぜひ「不動産売却 HOME4U」をご活用ください。

一度の申し込みで
最大6 社に依頼 できる

売却したいけど何から
始めたらいいかわからない方は
不動産売却のプロに
相談しましょう！

大手から地元密着企業まで
約2,500社参画

無料 売却のプロに相談する

5.マンションの住み替えに必要な費用

住み替えでは、売却と購入にそれぞれ費用が掛かります。
売却で発生する費用は以下の通りです。

一方で、購入では物件の種類によって諸費用の金額の目安が異なります。
物件の種類別にみる諸費用の目安は以下の通りです。

中戸マンションや中古戸建ての購入では、購入でも仲介手数料が発生するため、新築マンションや新築戸建てに比べると諸費用が割高になります。

また、注文住宅では土地購入のためのローン金利や建物の設計料などが加わるため、中戸マンションや中古戸建てよりもさらに割高となります。

購入で発生する費用は以下の通りです。

6.住み替えで失敗しないための税金の基礎知識

住み替えでは、売却物件で売却益または売却損が出た場合に、それぞれ税金の特例に関する注意点があります。

不動産を売却したときは、以下の計算式で求められる譲渡所得によって税金の有無が決まります。
不動産の売却で生じる税金は所得税および住民税、復興特別所得税です。

※1譲渡価額とは売却価額です。
※2取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことを指します。

譲渡所得がプラスで売却益(譲渡益)が生じた場合は税金が発生します。
それに対して、譲渡所得がマイナスで売却損(譲渡損失)が生じた場合には税金は発生しないことになります。

6-1.売却益が出た場合の注意点

マイホームであるマンションは居住用財産と呼ばれます。
居住用財産を売却した場合、売却益が生じてしまうケースでは、なるべく税金が重くならないように政策的な配慮から以下の3つの節税特例が存在します。

【売却益が出たときの節税特例】

一定の要件を満たす居住用財産では上記の節税特例を利用でき、売却時に発生する所得税および住民税、復興特別所得税を節税することができます。

一方で、住宅を購入した場合、購入物件で住宅ローン控除を利用すると所得税および住民税、復興特別所得税を節税することが可能です。

住宅ローン控除とは返済期間が10年以上のローンを組んで住宅を購入した際、自分がその住宅に住むことになった年から一定期間に渡り、所定の額が所得税から控除できる制度のことを指します。

しかしながら、住宅ローン控除は、購入物件に入居した年のほか、その前年または前々年あるいはその翌年または翌々年に、売却物件の節税特例を使っている場合には利用できないというルールがあります。

よって、売却物件の節税特例と購入物件の住宅ローン控除は同時に利用することができないのです。

売却益が出たときの住み替えでは、売却物件の節税特例か、購入物件の住宅ローンか、いずれか節税効果の大きいほうを選択して利用することになります。

マンションの買い替えでかかる税金について詳しくは『【計算例付き】マンション買い替えの税金はいくら』をご覧ください。

6-2.売却損が出た場合の注意点

売却物件で売却損が出た場合には、一定の要件を満たすと居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(以下、「譲渡損失の買換え特例」と略)を利用できます。

譲渡損失の買換え特例とは、損益通算によって所得税の還付を受けることができる特例です。
損益通算とは、プラスの所得とマイナスの所得を合算することを指します。

例えば800万円の給与所得がある方が▲1,000万円の売却損を出した場合、その年の所得が▲200万円とすることができ、会社側で源泉徴収していた税金を取り戻すことができるというのが譲渡損失の買換え特例です。

譲渡損失の買換え特例では、購入物件で「返済期間10年以上のローンを組むこと」が要件となっており、この10年以上のローンの要件を見落とす方が多いので注意が必要となります。

その他、譲渡損失の買換え特例を利用するには細かい要件が存在します。
詳細については、国税庁のHPをご参考ください。

マンションの住み替えに失敗しない方法については以下の記事もご覧ください。

マンション住み替え失敗全11例と対策と失敗回避6大ルール

結婚・出産・子供の成長など、ライフステージの変化に伴い、マンションの住

また、マンションの住み替えを検討されている方は、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U」をぜひご利用ください。

全国の優良企業約2,500社のなかから、最大6社の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。
所有するマンションの査定額や担当者との相性を比較することが可能です。

【無料】一括査定依頼スタート

まとめ

いかがでしたか。
マンションの住み替えについて解説してきました。

住み替えの流れには売り先行と買い先行があります。
売り先行のほうが経済的な負担が軽いため、一般的には売り先行を選択する方が多いです。

売却物件で残っているローンは、売却代金で返済することが基本です。
売却では主に仲介手数料などが発生し、購入では購入する物件の種類によって諸費用の購入価格に対する率が多少変わるのが特徴となります。

住み替えで売却益が出たときの注意点は、売却の3,000万円特別控除などと購入の住宅ローン控除は同時併用できない点です。
また、売却損が出たときは、譲渡損失の買換え特例を利用する場合、購入物件で10年以上の住宅ローンを組むことが注意点となります。

なお、売却を依頼する不動産会社を見つけるなら、マンション売却が得意で住み替え案件の実績も豊富な不動産会社が多数登録されている「不動産売却 HOME4U」のご利用がおすすめです。
ぜひこの記事で得た情報を活かして、スムーズな住み替えへの第一歩を踏み出してください！

記事を読んで、「売却をしてみようかな」と感じたら、まずは下のボタンから売却したい地域を選択して一括査定依頼をしてみましょう。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット