金銭消費貸借契約とは？押さえておきたい住宅ローンのポイントを解説

「金銭消費貸借契約」とは、消費貸借契約（何らかの「物」を借り、それと同等のものを返すことを約束する契約）の一つです。

本記事では、住宅ローン契約と金銭消費貸借契約の関係や、融資が実行されるまでの流れについて解説します。また、契約を結ぶ前にチェックしておきたいポイントについても併せて確認しておきましょう。

1.金銭消費貸借契約とは？

「金銭消費貸借契約」は、消費貸借契約の一種で、省略して「金消契約」と呼ばれることもあります。消費貸借に関しては、民法第587条に次の記述があります。

消費貸借は、当事者の一方が種類、品質及び数量の同じ物をもって返還をすることを約して相手方から金銭その他の物を受け取ることによって、その効力を生ずる。

引用：“民法 第五百八十七条”． e-Gov法令検索

つまり、消費貸借契約とは、何らかの「物」を借りたのち、それ自体ではなくそれと同等のものを返すと約束する契約のことだといえるでしょう。

金銭消費貸借契約では、「金銭」が借りる物にあたります。つまり、借りたお金は使ってしまうため、それ自体を返すわけではなく別のお金を用意して返す必要があるということです。

2.住宅ローン契約と金銭消費貸借契約の関係

住宅ローン契約は、「金銭消費貸借抵当権設定契約」と呼ばれることもあります。これは、住宅ローン契約が「金銭消費貸借契約」と「抵当権設定契約」の2つの契約で構成されるからです。

住宅ローン契約では、申し込み、審査を経て、金銭消費貸借契約を締結することで、融資が実行されます（詳しい流れは後述）。

つまり、金銭消費貸借契約は住宅ローンの借入を受けるために必要不可欠な契約であるといえます。

また、抵当権設定契約とは、返済の履行を担保することを目的として、不動産に抵当権を設定する契約を指します。わかりやすくいえば、住宅ローンの返済ができない状況に陥った際には、自宅を売りに出される場合があるということです。

3.住宅ローン契約に際して求められる可能性があるその他の契約

住宅ローンの契約にあたっては、「金銭消費貸借契約」「抵当権設定契約」のほか、金融機関から以下の契約の締結が求められることもあります。

3-1.保証会社による保証委託契約

保証委託契約とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、契約者（債務者）に変わって保証会社が金融機関に返済を行なう契約のことです。

ただし、債権が保証会社に移るだけであり、返済ができなくなっても債務が帳消しになるわけではありません。住宅ローンの契約者は、保証会社から引き続き返済を求められます。

3-2.団体信用生命保険の契約

団体信用生命保険（団信）とは、契約者が亡くなるか高度障害になった場合に、保険金が支払われてローンが完済となる生命保険のことです。

民間の金融機関で住宅ローンを申し込む際には、加入を求められるのが一般的です。ただし、フラット35を利用するのであれば、加入は任意となっているため、必ず契約しなければいけないわけではありません。

なお、団体信用生命保険に加入しておかないと、万一の際に家族に返済の負担が生じるなどのリスクがあります。加入するかどうかは、任意の場合にも、十分に検討したうえで決める必要があるでしょう。

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4.住宅ローン｜金銭消費貸借契約の流れ

住宅ローンを組む際に、金銭消費貸借契約によって融資が実行されるまでの流れは、以下のとおりです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

4-1.住宅ローンの申し込み

はじめに、住宅ローンを提供している銀行などの金融機関で、申し込みを行ないます。不動産会社によっては金融機関と提携しているため、その場合は不動産会社経由で申し込めます。

申し込みの際に提出する主な書類は、以下のとおりです。

4-2.審査

住宅ローンを申し込むと、審査が行なわれます。審査には、「事前審査（仮審査）」と「本審査（正式審査）」があります。

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4-2-1.事前審査（仮審査）

事前審査は、主に申し込んだ本人の返済能力を簡易的に審査するものです。返済比率（年収に対する年間返済額の割合）や既存のローンの状況、職業や家族構成などが加味されます。また、完済時点の年齢や健康状態も重視されます。

事前審査はおおむね3～4日で完了しますが、金融機関などによっては1週間ほどかかるケースもあります。事前審査が完了した時点で、正式な申し込みになると考えておきましょう。

4-2-2.本審査（正式審査）

事前審査が自己申告に基づく簡易的なものであるのに対し、本審査では購入する不動産の価値も含めて審査されます。

不動産の価値は、その物件がローンの担保とするのに十分かどうかを判断するうえで重要な情報です。チェックすべき部分が多いこともあり、本審査には2～3週間かかります。事前審査と合わせて、1ヵ月程度の期間を見込んでおきましょう。

また、本人確認や勤務先での在籍確認のために、電話連絡が来る場合もあります。

4-3.金銭消費貸借契約の締結

本審査まで無事に通過できれば、いよいよ契約を締結することができます。住宅ローンは金額が大きいため、提示された契約内容をよく読み、問題がないかをよく確認することが大切です。

契約書には、法律的な難しい言い回しが多く使われています。理解に自信がない部分があれば、署名捺印する前に質問するなどして内容をしっかりと把握しておきましょう。

4-4.融資の実行

融資の実行日には、買主・売主と不動産会社の担当者、司法書士が銀行に集まって手続きをします。司法書士による本人確認と書類の確認のあとに、以下の2点が実行されます。

4-4-1.決済（残代金の支払い）

住宅ローンが実行されたら、融資された金額が買主（住宅ローンの借主）の口座に送金されます。次に、買主の口座から売主の口座に残代金を振り込み、入金が確認でき次第、売主が領収書を発行して買主に渡せば、決済は完了です。

併せて買主は、司法書士に登記費用（報酬と登録免許税）を、不動産会社には仲介手数料を支払います。

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4-4-2.物件の引き渡し

決済が完了したら、司法書士は法務局で登記を申請します。ここでの登記とは、具体的には所有権移転登記と抵当権設定登記のことです。

また、売主から買主へは、物件の鍵が手渡されます。物件に付随する図面や取扱説明書などの書類があれば、この時点で鍵と一緒に引き継がれることになるでしょう。

最後に確認書類などを発行すれば、引き渡しは完了です。

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5.住宅ローン｜金銭消費貸借契約で確認すべきポイント

金銭消費貸借契約の契約書には多数の記載事項があるため、何が書かれているのかを把握するだけでも苦労するかもしれません。

本章では、契約書にサインする前にチェックすべき以下のポイントを紹介します。

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5-1.借入金額と返済期間

金銭消費貸借契約の契約書には、通常、借入金額と返済期間が明記されています。住宅ローンの返済総額は、借入金額と利子によって決まり、返済期間が長いほど支払わなければならない利子が多くなります。

しかし、返済総額を減らすために返済期間を短くするのが、必ずしも良い判断とは限りません。あまり返済期間を短くしすぎると、月々の返済額が高くなってしまい、結果として家計を圧迫する恐れがあるためです。

月々の返済額が返済期間によってどのように変わるのかは、金融機関が提供するシミュレーションなどで把握できます。返済期間は、シミュレーションの結果も参考にしながら、無理なく返済を続けられる年数に設定することが大切です。

参考：“住宅ローンシミュレーション”． 住宅保証機構株式会社

5-2.金利タイプと利率

住宅ローンにはさまざまな種類の金利タイプがありますが、基本となるのは「固定金利」と「変動金利」の2つです。どちらにもメリット・デメリットがあり、両者を組み合わせたような金利タイプを提供している金融機関も少なくありません。

ここでは、基本となる2種類の金利タイプについて見ていきましょう。

5-2-1.固定金利

固定金利は、期間中の利率が変わらない金利タイプです。市場金利が上昇しても月々の返済額が変わらないという特徴から、安定した返済計画を立てやすいメリットがあります。

一方、月々の返済額が減ることもないため、市場金利の下降による恩恵は受けられません。また、変動金利と比べると、利率は高く設定される傾向にあります。

5-2-2.変動金利

変動金利は、金融情勢に応じて利率が定期的に変わる金利タイプです。変動金利には、「変動金利型」と「固定金利期間選択型」があり、変動金利を採用する期間に違いがあります。

変動金利の最大のメリットは、市場金利が下降した際に、月々の返済額も減る点でしょう。また、固定金利と比べると、低い利率が設定される傾向にあります。

ただし、市場金利の上昇により返済額が増えるリスクもあります。変動金利を選択する際には、返済額が増えても支払いを続けられそうかどうか、十分に検討しておきましょう。

5-3.返済方式

住宅ローンには、「元利均等返済」と「元金均等返済」という返済方式があります。

ここでは、2つの返済方式の特徴を見ていきましょう。

5-3-1.元利均等返済

元利均等返済は、月々の返済額を一定にする返済方式です。完済までの返済予定がわかりやすく、資金面の計画も立てやすい点がメリットだといえるでしょう。

ただし、返済額には元金と利息が含まれるため、その合計を一定にすることにより返済開始当初は利息の割合が多くなる特徴があります。つまり、後述する元金均等返済と比べると借入残高の減りが遅く、返済総額も多くなります。

5-3-2.元金均等返済

元金均等返済は、月々の返済額のうちの元金を一定にする返済方式です。元利均等返済と比べると借入残高の減りが早い分、返済総額も少なくなる点がメリットでしょう。また、一定になるのは元金部分のみのため、利息の額が小さくなるにしたがって月々の返済額も減っていきます。

ただし、返済開始当初は月々の返済額が高くなります。元金均等返済で無理なく返済を進められそうかどうかは、事前によく検討しましょう。

5-4.繰り上げ返済の方法

月々の返済とは別に、ある程度まとまった金額を前倒しで返済することを「繰り上げ返済」といいます。

繰り上げ返済には、主に以下の2つの方式があります。

返済総額を減らすことを重視するなら、返済期間短縮型のほうが高い効果を期待できますが、返済額軽減型には毎月の家計の負担を減らす効果があります。

どちらの方法を選ぶにしても、家計の状況に応じて柔軟に元金を減らしていける点が繰り上げ返済のメリットだといえるでしょう。契約内容については、少額からでも手数料無料で手続きできるかどうかを確認しておくのがおすすめです。

繰り上げ返済については、「住宅ローンの繰り上げ返済とは？メリット・デメリットや損をしないコツを解説」「住宅ローンの繰上返済手数料を徹底比較！繰上返済をしないほうがいいケースについても解説」も参考にしてください。

5-5.遅延損害金

遅延損害金とは、返済が遅れた際に追加で支払う損害賠償金を指します。

契約書に記載がなければ、遅延損害金は法定利率（年3％）で計算されますが、契約書に利率が明記されるのが一般的です。

元金が100万円以上ある場合は、上限年21.9％まで利率を設定できることになっています。返済が遅れるというのは、一般的には起こりませんが、どのような契約内容になっているか、事前に確認しておくことをおすすめします。

参考：
“民法第四百四条第二項”． e-Gov法令検索
“利息制限法第一条第三号・第四条第一項”． e-Gov法令検索

5-6.連帯保証の有無

住宅ローンを組む際には、基本的に連帯保証人は必要ありません。その代わりに、金融機関は物件に抵当権を設定したり、保証会社による保証委託契約を契約者に要求したりします。

ただし、以下のようなケースでは連帯保証人が必要となることもあります。

連帯保証人は、契約者と同等の責任を負うため、契約内容については事前によく確認する必要があるでしょう。

詳しくは、「連帯債務とは？住宅ローンにおけるメリット・デメリット、持分割合について詳しく解説」で紹介していますので、ぜひご一読ください。

6.住宅ローン完済前に住み替えるには？

すでに持ち家に住んでおり、住み替えのために住宅ローンの利用を検討している方もいるのではないでしょうか。まだ現在の家の住宅ローンが残っている場合は、売却と購入をセットで考えることが大切です。

その際は、自宅がいくらで売れるのかを把握することから始めるのがよいでしょう。売却により現在の住宅ローンを完済できるかどうかによって、考慮すべき点が変わってくるためです。

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6-1.自宅の売却で住宅ローンを完済できる場合

自宅を売却すれば現在の住宅ローンを完済できる場合は、完済後に手元に資金が残ることを想定して、新居を購入するための住宅ローンを組めます。余剰資金の一部を頭金に充てることで、住宅ローンの借入額、月々の返済額を抑えられるでしょう。

また、新生活のために資金を確保しておくというのも、堅実な考え方の一つです。さらに家計に余裕があれば、積極的に繰り上げ返済を行なうことも検討してみるとよいでしょう。

6-2.自宅を売却しても住宅ローンを完済できない場合

自宅を売却しても現在の住宅ローンを完済できる見込みが低い場合は、売却方法についての検討が必要です。住宅ローンが残っている物件は、金融機関により抵当権が設定されているため、そのままの状態では売却できません。

このような場合には、「住み替えローン」についても検討してみるのがよいでしょう。住み替えローンでは、現在の自宅を売却したあとのローン残債を、新居のために借り入れる住宅ローンとまとめられます。

まだ住宅ローンが残っている状態での住み替えについては、「住宅ローンが残っている時の住み替えの注意点は？購入物件でもローンは組める？」の記事で詳しく解説しているので、ぜひご一読ください。

まとめ

「金銭消費貸借契約」とは、消費貸借契約（何らかの「物」を借り、それと同等のものを返すことを約束する契約）の一種です。住宅ローンを申し込んだあと、事前審査と本審査を経て契約を結ぶことで融資が実行されます。

金銭消費貸借契約の契約書には、住宅ローンに関するさまざまなことが記載されています。家計への負担や万が一の際の損害賠償、連帯保証などについても明記されているため、事前に内容を確認しましょう。

なお、持ち家から住み替える場合は、現在の自宅の売却と新居の購入をセットで考えることが大切です。

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