住み替えローンの審査は厳しい？審査に通るコツや通らなかった場合の対処法

旧居の住宅ローンの残債があっても利用できる「住み替えローン」は非常に便利ですが、「申し込んだものの、審査に通らなかった」という声も少なくありません。

そこで本記事では、住み替えローンに申し込む際に知っておきたい、審査に通らない原因や審査に通るコツのほか、審査に通らなかった場合の対処法などを解説します。

1.住み替えローンの審査に通らない…よくある原因とは？

住宅ローンの返済中に家を買い替えたい場合、住み替えローンの利用を検討する方は多いでしょう。しかし、住み替えローンの審査は厳しく、利用したいと思っても審査に通らないこともあります。

そこではじめに、審査に通らない主な原因について紹介します。

1-1.年収に対して借入額が多い

住み替えローンでは新居の購入費用だけではなく、現在返済中の住宅ローンの残債も含めた金額の融資が受けられます。

住み替えを考えている方にとっては魅力的な仕組みですが、残債が多いほど借入額が多くなります。そのため、年収に対して借入額が多いと滞納のリスクが高いと判断され、審査に通らないことがあるのです。

借入金の年間返済額が年収に占める割合のことを「返済負担率」と言い、返済負担率が一定以下であることが借入要件に含まれているケースもあります。

また、借入金には自動車ローンや教育ローン、カードローン（キャッシング、分割払い、リボ払い）の残債も含まれるため、これらを利用している場合には注意が必要です。

1-2.個人信用情報に滞納や未払いの履歴がある

住み替えローンの審査では、これまでの借入状況や返済状況が詳細にチェックされます。住宅ローンはもちろん、自動車ローンやカードローン、奨学金などの返済履歴も確認の対象になります。

遅延なくローンが返済されていれば、金融機関などから「信用できる人物である」と判断されることから、借入状況や返済状況は「個人信用情報」とも呼ばれます。もし個人信用情報に滞納や未払いの履歴がある場合は、いわゆる「ブラックリスト」に載ってしまっていて、住み替えローンの審査に通るのが難しくなるケースもあります。

なお、個人信用情報の記録は、原則、契約期間中から契約終了後5年間は残ります。

1-3.申請書の内容に虚偽の記載があった

住み替えローンの申請書には、返済能力の有無を判断するために必要な情報として、勤務先や年収、勤続年数などを記載する欄があります。

「審査に通りやすくするために年収を多めに書いておこう」「勤続年数を長く書いておこう」などと考え、虚偽の情報を記載すると、信用に値しないと判断されて、審査に通らなくなる可能性が高まります。

勤務先や年収、勤続年数などを偽ったとしても、信用情報を照会すれば虚偽の申告は簡単に発覚します。したがって、たとえ審査に自信がなくても、虚偽の申告は絶対にしてはいけません。

また、うっかりミスで誤った情報を記載してしまった場合も、虚偽申請を疑われる可能性があるため、申請書の作成は慎重に、丁寧に行ないましょう。

2.住み替えローンの審査において、特に重要なポイント5選

一般的な住宅ローンと比べて厳しいと言われる住み替えローンの審査では、どのような点がチェックされるのでしょうか。ここでは、特に重要な5つのポイントについて解説します。

2-1.申込者の年収、勤務先、勤続年数

申込者の年収、勤務先、勤続年数は、返済能力を判断するために最も重要なポイントです。

一般的に、規模の大きい企業で働いていると比較的借り入れがしやすいでしょう。また、大企業に勤めていなくても、年収が多ければ返済能力が高いと判断されます。一方で、収入が安定しない個人事業主の場合は、年収が高くても審査が厳しくなる傾向にあります。

このほか、勤続年数が長いという事実は信用にもつながります。逆に、勤続年数が短く転職回数が多い場合には、審査で不利になることがあるでしょう。

なお、勤続年数の目安は3年以上が望ましいとされていますが、長すぎると必然的に完済時の年齢が高くなるため、かえって審査に通りづらくなる場合もあります。

2-2.返済負担率、新居の価格、担保評価額

住み替えローンの審査では、返済負担率が重視されます。

通常の住宅ローンであれば、「新居の購入価格」を基準に返済負担率を算出しますが、住み替えローンの場合は「現在の家の残債＋新居の購入価格」を基準に返済負担率を算出します。したがって、通常の住宅ローンを利用するより借入額が大きく、返済負担率が高くなることが多いため、注意が必要です。

また、金融機関は新居の担保評価額も重視します。新居の購入価格と担保評価額が大きく異なる場合には、希望どおりの融資が受けられないことがあります。

2-3.住宅ローンの残債額

住み替えローンでは、返済中の住宅ローンの残債分も含めて融資が行なわれるため、残債額も審査対象です。残債が多いほど新しいローンの返済額が増え、返済可能な年収があるかがポイントになります。

なお、残債額に応じて融資の上限額を定めている金融機関が多いため、現在住んでいる家の売却金額が想定よりも低く、残債が多額になる場合は、融資の上限額が低く設定され、新居の購入資金が調達できないことも考えられます。

一方、現在住んでいる家の売却金額が想定よりも高く、残債が0円になった場合は、住み替えローンではなく、一般の住宅ローンを利用することになります。

2-4.申込者の借入額と返済履歴

住み替えローンでは、返済中の住宅ローンの残債のほか、自動車ローン、カードローン、クレジットカードのキャッシング、奨学金などの借入額と返済履歴をチェックされます。

ここで見落としがちなのが、携帯電話やスマートフォンの端末購入代金です。端末購入代金を分割払いにした場合はローンの扱いになり、料金の支払いが滞ると個人信用情報に記録されてしまいます。

ただし、個人信用情報の記録は5年で消去されるため、滞納したローンを完済後、5年以上経過していれば、問題なく審査に通ることもあります。

滞納履歴が心配であれば、インターネットで信用情報機関（CIC、JICCなど）に情報開示請求を行ない、事前に確認することも可能です。

2-5.申込者の健康状態

住み替えローンでは、多くの金融機関が「団体信用生命保険（団信）」への加入を義務づけています。団信に加入すると、万が一契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、残債を保険でカバーできるため、遺族には残債を支払う義務が残りません。

ただし、団信は死亡保険の一種で、健康状態が良くないと加入できません。

健康上の理由で団信に加入できない場合、「フラット35」であれば契約は可能ですが、固定金利での契約のみとなります。また、契約者が死亡・高度障害状態になった場合も残債はゼロにならず、遺族に返済義務が残ってしまいます。

したがって、住み替えローンの審査を受ける前に、団信に加入できるかどうかを確認しておくことも重要です。

3.住み替えローンの審査に通る5つのコツ

厳しいといわれる住み替えローンの審査に通るには、5つのコツがあります。審査落ちのリスクを軽減させるためにも、これらを確実に押さえておきましょう。

3-1.住宅ローン以外の借入金を返済しておく

すでに述べたとおり、年収に対して借入金の年間返済額が占める割合である返済負担率が高いと、住み替えローンの審査に通らないことがあります。

返済負担率は、住宅ローン以外の借入金（自動車ローンや教育ローン、クレジットカードのキャッシング、奨学金など）を含んだうえで算出されます。また、すでに借入金があると、新規で借り入れできる金額も少なくなるため、これらの借入金はあらかじめ返済しておきましょう。

借入金が住宅ローンだけであれば返済負担率が下がり、審査にも通りやすくなります。

3-2.共働きなら夫婦2人で審査を受ける

夫婦どちらか一方の年収だけでは必要な金額が借りられない場合には、もう一方を連帯債務者にして借入額を増やす方法があります。連帯債務とは、複数の者がそれぞれ独立して1つのローンの全責任を負うことです。

住宅ローンの借入額は収入によって決まりますが、共働き夫婦なら2人の収入を合算することで借入額を増やすことができ、審査落ちのリスクを軽減できます。

ただし、借入額が増えることで月々の返済が苦しくなるリスクもあるので、注意しましょう。

3-3.返済期間や借入額を見直す

返済期間や借入額を見直すことで総返済額が減ると、滞納のリスクが小さいと判断され、審査に通りやすくなる可能性があります。

例えば、年間100万円を返済する場合、借入期間35年だと総返済額は3,500万円ですが、借入期間30年だと総返済額は3,000万円まで減ります。

このように、返済期間や借入額を見直すことは、審査落ちのリスクを軽減できるだけでなく、借りすぎ防止の効果もあります。

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3-4.頭金の比率を高くする

頭金の比率を高めて借入額を減らすことで、審査に通りやすくなる可能性があります。

これは、新居の購入価格に対して、契約者の自己負担割合が大きく、借入金の割合が小さければ、万が一契約者からの返済が滞り、金融機関が物件を売却しなければならなくなった場合にも、借入金分の債権回収が比較的容易だからです。

また、金融機関は「頭金を用意できるほどの貯金があり、計画力もある」という事実も含めて返済能力を判断するため、頭金の比率はできるだけ高くしましょう。

3-5.不動産会社に相談する

金融機関によっては、住み替えローンを取り扱っていないところもあります。利用する予定の金融機関が住み替えローンを扱っていない場合には、売却の媒介契約をしている不動産会社に相談しましょう。

不動産会社のなかには、金融機関とローンに関する提携を行っているところもあり、必要に応じて、金融機関を紹介してもらうこともできます。

4.住み替えローンの審査に通らなかった場合の対処法

住み替えローンは審査が厳しいため、前述したコツを押さえても、審査に通るとは限りません。ここでは、審査に通らなかった場合の対処法を4つ紹介します。

4-1.つなぎ融資を利用する

つなぎ融資とは、住んでいた家を売却する前に新居を購入する場合などに、一時的に利用できる融資のことです。つなぎ融資の融資期間は基本的に6ヶ月～1年で、金利が高い傾向にあります。

住み替えローンが利用できない場合、つなぎ融資を受けて新居を購入し、住んでいた家が売れたときに融資額を一括で返済する方法を検討しましょう。

ただし、つなぎ融資は不動産会社の買取保証とセットになっているケースが多く、住んでいた家の買い手が見つからない場合は、相場よりも低い価格での買い取りになる可能性もあるため、気をつけましょう。

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4-2.ダブルローンを選択する

ダブルローンとは、すでに組んでいる住宅ローンとは別に、新居を購入するための住宅ローンを新たに組み、2つのローンを並行して借りることです。

審査に通れば、すでに組んでいる住宅ローンを完済していなくても新居を購入できる一方で、毎月の支払額は高額になりがちなので、返済能力に対する審査が厳しく行なわれます。

また、すでに組んでいる住宅ローンと、新たな住宅ローンの2つを管理する手間が増える点にも注意が必要です。

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4-3.6ヶ月以上の期間を空けて再度申請する

住み替えローンの審査に落ちた場合、信用情報機関に情報が登録されます。この情報は6ヶ月間登録されるため、再度申し込む場合は6ヶ月以上の期間を空けるようにし、その間に審査に落ちた原因を見つけて改善しておくとよいでしょう。

また、住み替えローンの審査に通る確率を少しでも上げようと、多数の金融機関に同時に借り入れを申し込むことは、あまりおすすめできません。申込情報自体が個人信用情報に記録され、審査の判断に影響を与える可能性もあります。複数の金融機関に申し込む場合にも、2、3件程度にとどめておくとよいでしょう。

4-4.複数の不動産会社に売却査定を依頼する

現在の家が少しでも高く売却できれば、住み替えに必要な借入額を減らすことができます。そのためには、複数の不動産会社に査定を依頼して、慎重に比較検討することが重要です。

ただし、突出して高い査定額を提示する不動産会社がある場合には、必ずその根拠を確認しましょう。査定額のみに惑わされず、信頼できる不動産会社を見極めることが重要です。

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まとめ

子どもが成長するにつれ手狭になってきた自宅を売却し、新しい家を購入したいと考える子育て世代にとって、住宅ローンの残債があっても利用できる「住み替えローン」は強い味方と言えます。

しかし、住み替えローンは一般的な住宅ローンと比較すると審査が厳しい傾向にあります。したがって、申込者の年齢や勤務先、勤続年数のほか、新居の価格、担保評価額など、審査でチェックされるポイントを押さえたうえで、審査に通りやすくするための対策を練ることが重要です。

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