購入する前に知っておきたい住宅ローンの種類や借入条件、住宅ローン控除を解説

住宅を購入する際には、住宅ローンを利用するのが一般的です。しかし、さまざまな種類があったり、借入条件が複雑だったりして、利用のハードルが高いと感じることもあるでしょう。

そこで本記事では、住宅ローンの種類や借入条件、審査の基準、住宅ローン控除など、住宅ローンを利用する方が知っておきたいポイントを解説します。

1.住宅ローンの一般的な借入条件

住宅ローンには、一般的に以下のような借入条件があります。

借入条件の詳細については住宅ローン商品によって異なるため、個別の確認が必要です。

2.住宅ローンの種類と選び方

ここでは、住宅ローンの選び方を、借入先、金利タイプ、返済方式の3つに分けて紹介します。

2-1.住宅ローンの選び方（1）借入先で選ぶ

住宅ローンの借入先としては、民間金融機関、公的融資、フラット35の3つの選択肢があります。

それぞれの特徴を理解して、自身に最適な借入先を選びましょう。

2-2.住宅ローンの選び方（2）金利タイプで選ぶ

住宅ローンの金利タイプは、固定金利タイプと変動金利タイプに分類されます。さらに、固定金利タイプは、固定金利期間選択型と変動金利型に分けられます。

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2-3.住宅ローンの選び方（3）返済方法で選ぶ

住宅ローンの返済方法には、元利均等返済方式と元金均等返済方式があります。

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3.住宅ローンの主な審査基準

住宅ローンに申し込んでも、審査に通らなければローンを組むことはできません。それでは、どのような条件をクリアすれば審査に通ることができるのでしょうか。

本章では、住宅ローンの主な審査基準について解説します。

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3-1.契約者の健康状態

住宅ローンを組む際には、団体信用生命保険（団信）に加入することが条件となるため、契約希望者の健康状態は重要な審査項目の一つです。

団信とは、住宅ローン返済中に加入者の死亡など、万一のことがあった場合に、保険金で住宅ローン残債をカバーするための保険です。

疾病や生活習慣病のリスクが高いと、団信に加入できず、住宅ローンが組めない場合もあります。

3-2.年齢や勤続年数

ここで特に重視されるのは、「借入時年齢」と「完済時年齢」です。完済時の年齢については、一般的に80歳未満である必要があります。

また、借入時の年齢では、若すぎることで審査に通りづらくなることもあるといわれています。一般的に、住宅ローンを組む適齢期は30代からとされており、20代だと収入が安定していないと判断されるケースもあるようです。

さらに、転職したばかりで勤務年数が短い場合にも、金融機関から信用を得ることが難しい傾向にあります。

3-3.物件の担保評価

住宅ローンの支払いが滞った場合に備えて、金融機関は物件に抵当権を設定して担保とします。

したがって、物件にどの程度の担保価値があるか、という点も、重要な審査項目の一つになります。抵当権を設定することで、住宅ローンの利用者が返済不能となった場合にも、金融機関は物件を売却してローン債務の回収にあてられるようになります。

3-4.返済負担率

返済負担率とは、「年収に占める年間返済額の割合」のことです。一般的には20～25％までが、無理のない返済負担率といわれています。

例えば、年収400万円で返済負担率が20％の場合、400万円×20％で年間80万円の返済になります。25％であれば、年間100万円の返済です。

返済負担率が高いと、滞納のリスクも高いと判断され、審査に通るのが難しくなります。

3-5.個人信用情報

個人信用情報とは、クレジットカードやローンの個人の取引事実を記録したものです。

過去に支払い遅延などの金融事故を起こしている場合には、この個人信用情報でその事実が明らかになり、審査に落ちる可能性が高まります。

4.住宅ローンで審査落ちを防ぐための対策

住宅ローンの審査には事前審査と本審査があり、両方の審査に通らなければ住宅ローンを組むことはできません。

ここでは、住宅ローンの審査落ちを防ぐためにできる対策について解説します。

4-1.年収と返済負担率を確認しておく

金融機関は、年収と返済負担率をチェックするため、無理のない返済計画を立てることが重要です。

融資を希望する前に、月々の収入とローン返済の金額をなるべく正確に計算しておくことをおすすめします。

4-2.住宅ローン以外のローンを完済しておく

住宅ローン以外の借り入れは、住宅ローンの返済を妨げる要因と見なされるため、住宅ローンの融資を希望する場合は、可能な限りほかのローンを完済しておくとよいでしょう。

車のローンやクレジットカードのキャッシングのほか、スマートフォンの端末を分割で購入している方は、未払いや遅延がないかも確認してください。

また、キャッシング利用枠についても注意しなければなりません。金融機関によっては、「さらなる借り入れの余地がある」と判断されるケースがあるためです。

4-3.団信に加入できない場合はフラット35を検討する

一般的な住宅ローンでは、団体信用生命保険（団信）に加入できない場合、融資を断られることがあります。

疾病や健康状態が原因で団信に加入できないなら、生命保険に加入しなくてもいい、「フラット35」の利用を検討するとよいでしょう。

4-4.頭金を用意する

住宅の購入資金すべてを借り入れで用意するよりも、ある程度の頭金を用意することをおすすめします。頭金を用意することで借入金額を減らすことができるため、審査に通る可能性も高まります。

頭金と諸費用の分として、物件購入価格の30％ほどを現金で用意できると安心でしょう。

4-5.自分の信用情報を確認しておく

これまでの借入履歴や返済履歴、金融事故などが記録されている個人信用情報は、以下の3つの機関を通して照会されます。

これらの機関に本人が開示の請求をすることで、登録されている情報を確認できます。

「個人信用情報が審査落ちの原因になるのではないか」と不安を感じる方は、一度問い合わせてみるとよいでしょう。

5.併せて知っておきたい、住宅ローン控除（減税）について

住宅ローンを組む際には、住宅ローン控除（減税）についても必ず確認しましょう。ここでは、住宅ローン控除の基本情報について解説します。

5-1.住宅ローン控除の概要

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用した個人が一定の条件を満たした場合に、所得税の控除を受けられる制度のことで、正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。

所得税から控除しきれない場合には、翌年度の住民税からも控除されるのが特徴です。

住宅ローン控除の目的は、住宅ローン借り入れの際の金利負担を軽減し、多くの方が住宅を取得できるようにすることにあります。

住宅ローン控除は、条件を満たせば新築住宅購入のほか、中古住宅の購入やリフォームにも利用可能です。

なお、2022年に一部内容が変更され、環境に配慮した住宅を優遇する内容となっています。

5-2.住宅ローン控除の主な適用条件

住宅ローン控除の適用を受けるには、2023年12月時点では主に以下の条件を満たしていなければいけません。

なお、中古住宅の場合は、次のいずれかを満たすことも条件となっています。

また、住宅ローンを組んだ場合、居住開始後の年末借入残高に対して13年間、「0.7％」が所得税から控除されます。

5-3.住宅ローン控除の必要書類

住宅ローン控除を受けるには、主に以下の書類が必要です。

すべての書類を漏れのないように準備しましょう。

5-4.2024年1月以降の新築住宅では、申請条件が異なるため要注意

2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅の場合、省エネ基準を満たす住宅でなければ、住宅ローン控除を受けられません。

この場合、次のいずれかの書類を用意する必要もあります。

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まとめ

住宅ローンの借入条件には、借入者に対する条件と物件に対する条件があるのが一般的です。住宅ローンの借入先には、民間金融機関、公的融資、フラット35などがあります。

また、金利タイプには、固定金利タイプや変動金利タイプがあり、返済方法は元利均等返済方式や元金均等返済方式を選択します。

返済負担率や個人信用情報などが審査されるため、住宅ローン以外のローンを完済する、可能な限り頭金を用意する、といった対策をしておくとよいでしょう。

さらに、いくつかの要件を満たせば、住宅ローン控除を受けられます。住宅購入者にとって恩恵が大きい制度なので、積極的に活用しましょう。

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