マンション一括購入のメリットとデメリットを徹底解説！住宅ローンと徹底比較

マンションを購入する際、「現金一括購入」と「住宅ローン利用」のどちらが自分に合っているのか迷う方は多いのではないでしょうか。
この記事で、マンション一括購入のメリット・デメリットを理解し、より具体的な計画を立てられるようにしていきましょう。

マンションへの住み替えを考えている方は、「マンション住み替えの手順やタイミング、ローンについて解説」も併せてご覧ください。

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1.マンションを一括購入する4つのメリット

マンションを現金一括で購入することで、住宅ローンを利用する場合には得られないさまざまな利点があります。
ここでは具体的に4つのメリットを紹介します。

• 売主に都合がいいため交渉材料にできる
• 住宅ローンの利息・費用がかからない
• 人に貸したり、住み替えが自由にできる
• 住宅ローン滞納時のリスクがゼロ

1-1.売主に都合がいいため交渉材料にできる

売買契約を結んだあと、買主が住宅ローンの本審査に落ちてしまった場合、契約を解除しなければいけません。
そのため、契約解除のリスクが少ない現金一括購入は、売主にとって都合のいい買い方であり、価格交渉の際に有利に働くことが期待できます。

値引きやオプションサービスの追加など、交渉の幅が広がる可能性があります。

1-2.住宅ローンの利息・費用がかからない

住宅ローンの利用には、諸費用がかかるほか、金利や借入期間などに応じた利息が発生します。
住宅ローンの検討を始めた方の多くが利息ばかりを気にしがちですが、諸費用も大きいため、一括購入は費用面でのメリットが非常に大きいと言えます。

1-3.人に貸したり、住み替えが自由にできる

無断で人に貸したり住み替えたりする行為は、住宅ローンの規約違反にあたる場合があり、一括返済が求められる可能性があります。
住宅ローンは、あくまで契約者本人がマイホームとして使うためのローンだからです。

一方で、マンションを一括購入してしまえば、住宅ローン規約の縛りなく、自由な使い方ができます。

1-4.住宅ローン滞納時のリスクがゼロ

住宅ローンを利用すると、返済の遅れが発生した場合に信用情報に傷がついたり、最悪の場合は物件の差し押さえが行われたりする可能性があります。

一括購入では、こうしたリスクが一切なく、安心して住まいを維持できます。

資金確保以外の老後に家を売るメリットについて詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

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2.マンションを一括購入する4つのデメリット

一括購入には大きな利点がある一方で、注意すべきデメリットも存在します。

ここでは特に重要な4つのポイントを解説します。

• 現金が少なくなる
• 住宅ローン控除を受けられない
• 火災保険に加入し忘れやすい
• 団体信用生命保険に入れない

2-1.現金が少なくなる

一括購入では大きな資金を一度に支払うため、手元の現金が減少します。
緊急時や老後の生活費に備える資金が不足する可能性があり、資金計画を慎重に立てる必要があります。

また、現金を持っていれば投資に回すなど、資産運用の選択肢が広がります。
現金のメリットが生かせなくなる点は、一括購入の最大のデメリットと言えます。

2-2.住宅ローン控除を受けられない

住宅ローン控除は、13年間（中古物件の場合は10年間）、住宅ローンの残高の0.7％を所得税や住民税から控除できる制度です。
税額控除（控除額を税額からそのまま差し引くこと）なので、節税効果が非常に高い制度です。

一括購入の場合は、当然住宅ローン控除は受けられません。

2-3.火災保険に加入し忘れやすい

住宅ローンを利用する際には、火災保険の加入が義務付けられる場合がほとんどです。
しかし一括購入では任意となるため、保険加入を忘れてしまう可能性があります。

一括購入する場合は、十分な下調べと計画性が大切です。

2-4.団体信用生命保険に入れない

団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローン契約者が返済中に亡くなった場合などに、ローン残高が免除される仕組みです。
多くの金融機関では、団体信用生命保険への加入を、住宅ローンを契約する条件としています。

団体信用生命保険の保険料は、金利に上乗せされる形式が一般的で、他の生命保険よりもお得であることがほとんどです。

一括購入する場合は、団体信用生命保険に加入できないため、ご自身で他の生命保険を検討する必要があります。

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3.一括購入がお得か住宅ローンと比較

結論から言うと、住宅ローン控除を適用できる場合は、多くの場合で住宅ローンの方がお得と感じやすいでしょう。

どちらがお得かを詳しく比較するには、以下の3つを調べる必要があります。

• 住宅ローンにかかる諸費用や利息
• 住宅ローン控除が適用できる金額
• 現金の運用したときの価値

3-1.住宅ローンにかかる諸費用や利息

住宅ローンにかかる費用は、借入額や金融機関の基準、また借り方により異なります。
そのため個人差が大きい部分ではありますが、3,000万円の住宅ローンを借りる際の目安は80～100万円といわれています。

多くの金融機関が、WEB上で住宅ローンのシミュレーションツールを提供しているので、実際に調べてみましょう。

3-2.住宅ローン控除が適用できる金額

住宅ローン控除を受けられる金額は、新築・中古の別や物件の省エネ性能により異なります。

例えば、省エネ基準を満たさない中古マンションを購入した場合は、10年間で最大140万円を所得税や住民税額から控除できます。
払う税金が少なくなるので、ある意味では収入であり、支出である住宅ローン諸費用を上回る可能性は大いにあります。

住宅ローン控除については、適用条件を満たさない場合や、年金生活でそもそも差し引ける所得税が無い場合などに注意しましょう。

3-3.現金を運用したときの価値

最後に現金を残しておく価値を考えていきます。
現金を残すメリットは様々ありますが、「お得さ」を比較するために、現金を運用したときの価値を考えていきます。

現金の運用方法には、株式投資やインデックス投資などのリスクの高いものから、国債購入や銀行預金といった低リスクの方法があります。

今日の日本では、マイナス金利政策が解除され、以前と比べて若干金利が上昇しました。
それに伴って、国債金利や銀行の預金金利も上昇しています。

個人向け国債の変動10年の金利は、2024年12月時点で0.65％が適用されています。
例えば、3,000万円の国債を購入した場合、半年で96,965円の利息がつきます。
※財務省「受取利子シミュレーション」による試算

また、金融機関によっては普通預金金利が0.4％にまで上がっています。
この場合、3,000万円の預金には年間で12万円の利息（税引前）がつき、引き出しをしなければ複利で資産が増えていきます。

まずはリスクが少ない運用方法で試算し、現金を残しておく価値についてイメージできるようにしていきましょう。
具体的な計画性を持てるようになったら、改めて住宅ローンと一括購入を比較してみることをおすすめします。

4.一括購入が向いている人

一括購入に向いている方の特徴を、具体的な理由とともに解説します。

• まとまった現金資産がある方
• 将来の収入に不安がない方
• 住宅ローン控除を適用できない方

4-1.まとまった現金資産がある方

マンションを一括購入しても、不測の事態に備えるお金や、人によっては投資に回すお金などが十分にある方は、一括購入が向いていると言えます。

現金がなくなるデメリットや住宅ローンにかかる費用を抑えられます。

4-2.将来の収入に不安がない方

マンションの購入後も長期にわたって安定した収入があり、貯蓄に回す余裕まである方は、一括購入で住宅ローンにかかる費用を抑える選択肢は有力です。
一時的に貯蓄が減少するため、継続した計画的な貯蓄を行い、リスクの備えや投資資金として活用しましょう。

4-3.住宅ローン控除を適用できない方

住宅ローン控除は、住宅ローンの諸費用や利息の負担を軽減できます。
反対に、住宅ローン控除が適用できない状態は、住宅ローンの負担が大きいと言えますので、一括購入も前向きに検討しましょう。

住宅ローン控除を適用するためには、「購入する物件が40平米以上であること（年収1,000万円以下の場合）」「返済期間が10年以上であること」などのいくつかの条件を満たす必要があります。

一括購入をする場合は、家賃や住宅ローンの月々の返済がなくなるため貯蓄がしやすくなるはずですが、計画性がないとずるずると生活コストを上げてしまいかねません。
いずれのケースであっても、購入前には十分な資金計画を立てることが大切です。

5.マンションをお得に買うコツ

マンションをお得に買うためのコツを紹介します。
一括購入の場合と、あえて住宅ローンを組む場合のコツを解説しています。

• 一括購入で価格交渉を積極的に行う
• 住宅ローン控除を活用した後に早期完済する

5-1.一括購入で価格交渉を積極的に行う

一括購入は売主にとって、「買主が住宅ローンの本審査に通らないリスクがない」「スムーズに売却を完了できる」などのメリットがあります。

そのため、一括購入は価格交渉の材料になりやすいでしょう。

新築物件の場合、建築後1年で新築として広告できなくなるため、建築後1年に近い物件は価格を下げてもらえる可能性が高まります。
中古物件の場合は、売却を急いでいる売主に対して、強気な価格交渉をしやすいでしょう。

5-2.住宅ローン控除を最大限活用して早期完済する

住宅ローン控除は、年間で控除できる最大額と、控除の期間が決まっています。
住宅ローン控除を最大限活用した後に早期に完済することで、控除期間中は現金を手元に残しながら節税を行うことができます。

ただし、以下2点に注意が必要です。

• 住宅ローン契約に諸費用がかかるため必ずお得とはいえない
• 控除するだけの所得税や住民税がなければそもそも節税効果低い

長期間現金を手元に残せるメリットがあるため、諸費用と利息、節税の額だけで損得を判断するのは難しいですが、諸費用の大きさによっては損と感じる可能性も高まるでしょう。
住宅ローンにかかる諸費用は金融機関により異なりますので、十分に比較してください。

住宅ローン控除は、所得税の節税制度で、所得税から控除できなかった部分を住民税から控除する（住民税には控除限度額あり）仕組みとなっています。
特に定年退職後は所得税も住民税も低くなるため、住宅ローン控除を最大限活かせなくなる可能性は大いにあります。

6.マンションの一括購入に関するよくある質問

マンションの一括購入についてよくある質問を以下にまとめました。

• 一括で買うと税務調査がくる？
• 一括で買う人の割合はどのくらい？
• 贈与してもらった現金で一括購入はあり？

6-1.一括で買うと税務調査がくる？

大きな現金取引があると、税務署が資金の出所を確認する場合があります。これは、不正な所得隠しや贈与税の未納を防ぐためです。

具体的には、まず税務署から電話や書面での問い合わせが行われるのが一般的です。
その後、必要に応じて訪問調査や追加資料の提出が求められることもあります。

正当な収入や貯蓄が証明できれば問題ありませんが、購入時の領収書や収入証明書を整理しておくと安心です。

6-2.一括で買う人の割合はどのくらい？

令和5年度における国土交通省の調査によると、マンション（分譲集合住宅）の購入者のうち、住宅ローンなしで購入した人の割合は以下の通りです。

• 新築物件：23.4％
• 中古物件：33.6％

出典：国土交通省．”令和５年度住宅市場動向調査_報告書”．2024-10-15．(参照2024-12-13)

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6-3.贈与してもらった現金で一括購入はあり？

贈与を受けた現金を利用して購入する場合、贈与税の非課税枠を活用することで税負担を軽減できます。
たとえば、父母や祖父母からの贈与であれば、「住宅取得等資金の非課税制度」によって一定金額まで非課税となります。

詳細については、国税庁「住宅取得等資金の非課税制度」をご覧ください。

まとめ

マンションの一括購入は、住宅ローン利用に比べて総支払額を抑えられる一方、現金不足のリスクや税制優遇の欠如といったデメリットもあります。
自分に合った購入方法を選び、金銭面でも安心できる理想の住まいを手に入れましょう。

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