住宅ローンは何歳まで？年齢制限と理想の借入タイミングを徹底解説！

住宅ローンの年齢制限や理想的な借入タイミングについて知っておくことは非常に重要です。
本記事では、住宅ローンの申し込み年齢や完済年齢、年代別の特徴や注意点を解説します。

住宅ローンを詳しく理解し、初ての住宅購入や住み替えの計画を立てられるようにしましょう。

1.住宅ローンは何歳まで組めるか

住宅ローンを組む際に気になるのが、年齢制限です。
ここでは、住宅ローンの申し込み年齢と完済年齢について詳しく解説します。

• 申し込みは70歳、完済は80歳まで
• 35年住宅ローンは45歳まで

1-1.申し込みは70歳、完済は80歳まで

多くの金融機関では、住宅ローンの申し込みできる年齢（借入時年齢）は70歳以下、完済時年齢は80歳未満とされています。
例えば、70歳ちょうどに借り入れた場合は、最長で10年未満に完済する必要があります。

年齢が高くなるほど、収入の安定性や健康状態がを厳しく審査されるようになり、比較的借入が難しくなります。

1-2.35年住宅ローンは45歳まで

完済時年齢が80歳未満の金融機関の場合、35年ローンを組めるタイムリミットは45歳になります。
これにより、長期間にわたって安定した返済計画を立てられます。

2.住宅ローンを組む目安は何歳？

多くの方は、何歳で住宅ローンを組み、どのような計画を返済しているのでしょうか。

この章では、借入の目安となる、住宅ローン利用者の平均年齢や返済期間、完済年齢について紹介します。

2-1.借入年齢の平均は44.3歳

住宅金融支援機構がフラット35の利用者を対象に実施した調査では、借入時年齢の平均は44.3歳でした。
前項で、35年ローンを組める年齢が45歳までであることを解説しましたが、多くの方がこの年齢を意識していることが分かります。

出典「住宅金融支援機構．”2023年度 フラット35利用者調査”．2024-07-26．(参照2025-02-10)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

2-2.返済期間は30年超～35年以内が48.6％

返済期間35年の住宅ローンが浸透し、多くの方が長期的な返済期間を設定するようになりました。

住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローン利用者全体の48.6％が返済期間を30～35年以内としています。
傾向として、返済期間40年超の住宅ローン利用も増加しています。

出典「住宅金融支援機構．”住宅ローン利用者調査（2024年10月調査）”．(参照2025-02-10)」をもとに、HOME4Uが独自に作成

2-3.完済時年齢は70歳超

前述の通り、借入年齢が44.3歳、住宅ローン利用者の半数近くが30超～35年の借入期間を組んでいるとした場合、完済時年齢は74.3～79.3歳になります。
あくまで単純な計算のため実際の数字と異なるかと思いますが、多くの方がこうした想定で住宅ローンを組んでいると考えられます。

なお、繰り上げ返済や住み替えでの完済、借り換えなどにより、より早く払い終えているケースも多くあります。

マンション相場の調べ方や高く売る方法などについて詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

3.【年齢別】住宅ローンの特徴やポイント

住宅ローンを組む際には、年齢によって注意すべきポイントが異なります。
ここでは、年代別に住宅ローンの特徴やポイントを解説します。

• 30代で組む住宅ローン
• 40代で組む住宅ローン
• 50代で組む住宅ローン
• 60代で組む住宅ローン
• 70代で組む住宅ローン

3-1. 30代で組む住宅ローン

30代は、返済期間35年のような長期間のローンを組みやすく、定年退職前の完済も考えやすい年齢です。
そのため、高額な借入でも、毎月の返済額は安く抑えられます。

収入が安定しており、健康状態も良好な場合が多いため、審査は比較的通りやすいでしょう。
将来的な収入増加も見込めるため、繰り上げ返済や、住み替えについても考えられます。

一方で、高額な融資が通りやすいため、返済負担が重くなりすぎないようにご自身での調整、計画が大変重要です。

3-2. 40代で組む住宅ローン

40代になると、返済期間35年のローンでは、完済時年齢が75歳になります。
多くの方が定年退職後であると考えられるため、収入減少を加味した計画や、より短い期間で返済する必要などがあるでしょう。

そのため、頭金の大きさなども重要になりますが、40代は子供の教育費などの支出も増えると考えられます。
万事に備えられる預貯金額を明確にしたうえで、頭金の額を考えることが重要です。

なお、頭金無しでも住宅ローン契約は可能です。

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3-3. 50代で組む住宅ローン

一般的に50代は、収入がピークに達する年齢です。
一方で将来的な収入減少や健康面から、審査が比較的厳しくなる傾向にあります。

健康状態によっては、多くの金融機関で住宅ローン契約の条件としている「団体信用生命保険（団信）への加入」ができない場合があります。
団信へ加入できない場合は、加入条件が緩和されたワイド団信の利用や、フラット35などの団信加入が任意のローンを検討しましょう。

この時期に組んだ住宅ローンは、将来的に負担が重くなっていくと想定できるため、可能な限り定年退職前の完済を考えてみましょう。
退職金を返済に充てる場合は、老後の資金と万が一の備えは必ず確保し、計画的に行うことが大切です。

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3-4. 60代で組む住宅ローン

60代で住宅ローンを組む場合、年金での返済計画を立てる必要があります。
受給できる年金額を確認し、その中で無理のない返済計画を立てることが重要です。

また、リバースモーゲージ型の住宅ローンを検討するのも一つの方法です。
リバースモーゲージ型住宅ローンは、住宅を担保に融資を受けるローンで、契約者の存命中は利息分だけを支払い、亡くなった後に不動産を売却することで完済する仕組みです。

ただし、基本的にリバースモーゲージの仕組みは、通常の住宅ローンに比べて最終的な負担が大きくなります
金利は高めで、融資額も住宅価値の5～7割程度になってしまうためです。

3-5. 70代で組む住宅ローン

一般的に、借入時年齢の上限は70歳です。
80歳までに完済しなければいけないため、ローンが組めたとしても融資額は小さくなります。

また、収入や健康状態の面から、審査も特に厳しくなります。

そのため70代の住宅取得は、親子リレーローンやリバースモーゲージ型住宅ローンなど、特別なローン商品の利用が候補となります。
親子リレーローンは、高齢でも長期の住宅ローンを組める便利なローン商品ですが、将来的に子供が居住環境を変えにくいなどのデメリットもあるため、慎重に検討する必要があります。

老後は健康状態の悪化など、何が起こるか分かりません。
不測の事態に備え、十分な計画を立てておきましょう。

4.住宅ローンを借りる上での注意点

住宅ローンを借りる際には、いくつかの注意点があります。ここでは、代表的な注意点を解説します。

• 金利タイプを把握する
• 諸費用が高額
• ゆとりをもった返済計画を立てる
• 定年退職前の完済を考える
• 【最新】住宅ローン金利上昇の可能性がある

4-1.金利タイプを把握する

住宅ローンには、固定金利型、変動金利型、固定金利期間選択型の3種類があります。
それぞれの特徴を理解し、自分に合った金利タイプを選ぶことが重要です。

• 変動金利：返済開始直後は金利が安いが、将来的に金利が上昇する可能性がある
• 固定金利：返済開始直後の金利は高いが、永続的に金利が変わらない
• 一定期間固定金利：選択肢した期間は固定金利、その後変動金利が適用される

「4-5.【最新】住宅ローン金利上昇の可能性がある」では、最新の金融情勢から、今後の金利の見通しについて紹介しています。

4-2.諸費用が高額

住宅ローンを組む際には、融資手数料や保証料などの諸費用がかかります。
これらの費用が高額である場合も多いため、事前に把握したうえで資金計画を立てることが重要です。

• 事務手数料：金融機関に支払う手数料で、3万円程度の定額型、あるいは借入金額の2.2％の低率型が一般的です。
• 保証料：保証会社に支払う費用で、1,000万円あたり20万円が相場です。
• 火災保険料：火災保険の加入が必須である場合がほとんどで、年額5～10万円程度かかります。
• 団体信用生命保険：年間の保険料を一括で支払う場合もありますが、金利を0.3%程度上乗せる形式が一般的です。
• 登記費用：所有権と抵当権の登記手続きにかかる費用で、登録免許税と司法書士報酬が10万円程かかります。
• 印紙税：契約書の作成にかかる税金で、記載された金額に応じて異なります。例えば3,000万円の融資なら、20,000円かかります。

4-3.ゆとりをもった返済計画を立てる

無理のない返済計画を立てるためには、収入の変動や将来の支出を考慮することが必要です。
「結婚資金」「教育資金」「老後資金」といった、まとまったお金がどの程度必要か、不測の事態へ備えるだけの貯蓄ができるかも、試算していきましょう。

そのうえで毎月いくらまで返済にあてるかを決めましょう。
この際、返済負担率（年収に対する住宅ローンの年間返済額の比率）が高すぎないか確認してください。

一般的に、返済負担率は20～25％以下が安全とされています。
30％を超えるような計画は、リスクが非常に高いと言えます。

定年退職前の完済を考える

定年退職後の収入は年金が主となるため、定年退職前に完済する計画を立てることが理想的です。
退職金を利用する場も、想定外の出費に対応できなくなる可能性があるため、可能な限り避けるべきでしょう。

定年退職前の完済を考えると、借入期間が短くなる方が多いと思います。
基本は、短い借入期間を前提に毎月返済額を決めて、十分な借入が行えるか判断するのをおすすめします。

【最新】住宅ローン金利上昇の可能性がある

ここまで超低金利が持続していた日本ですが、徐々に金利上昇の兆しが見えてきました。
現在の変動金利は、ほとんどの金融機関で0.5%を下回る水準ですが、今後もう一段の上昇が見込まれています。

住宅ローン等の金利は、日本銀行の金融政策に大きく左右されます。
2024年に日本銀行が利上げを決定した政策金利は、住宅ローンの変動金利に影響するため、昨年は大手金融機関を中心に変動金利の利上げが行われました。

そして2025年1月、日本銀行が変動金利の更なる利上げを発表しました。
住宅ローン金利への波及は数カ月の差があるため、今後かなりの確率で変動金利の利上げが行われると考えられます。

ただし、いくらかの利上げがされても、依然として固定金利より変動金利の方が低水準でしょう。
賃上げが進まず、消費が促進されていない日本経済で、過度に金利を上昇させるとは考えにくいので、変動金利の方がお得である可能性は高いと思われます。

変動金利のリスクとしては、金利変動により毎月の返済負担が増える可能性がある点です。
固定金利より低水準の金利であったとしても、返済負担の変化で当初の計画が破綻して、支払い困難になるリスクはゼロとは言えません。

まとめ

住宅ローンは、一般的に70歳まで申し込みができますが、80歳まで完済しなければいけません。（金融機関により異なります。）
そのため、35年ローン組めるのは45歳までです。

なお、親子リレーローンやリバースモーゲージ型住宅ローンであれば高齢でも長期のローンを組めます。
一方で、通常の住宅ローンに比べるとデメリットが多い点には注意が必要です。

申し込み年齢や完済年齢、年代別の特徴や注意点を把握し、計画的な返済を心がけましょう。

自分に合った住宅ローンを選び、後悔しないマイホーム購入を実現しましょう。