60歳からでも住宅ローンを組める？利用するためのポイントやリスクを解説

子どもの独立などを機に、コンパクトな家への住み替えを検討する方は少なくありません。
住み替えにあたり、現金での家の購入が難しい場合は、住宅ローンの借り入れを検討することもあるでしょう。

ただ、実際は60歳からの住宅ローンの借り入れは審査の条件がかなり厳しくなりますが、条件により借りることは可能です。

本記事では、60歳から賢く住宅ローンを利用するためのポイントやリスクをわかりやすく解説します。
これから住み替えを検討している方は、ぜひ参考にしてください。

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1. 60歳からも住宅ローンを利用できる

60歳からも住宅ローンを利用することは可能です。

2023年（令和5年）の国土交通省 住宅局による「令和5年度 住宅市場動向調査 報告書」によると、一次取得者の年齢はすべての住宅において「30代」が最多です。

一方、二次取得者の年齢は、注文住宅で56.5％、分譲集合住宅48.5％、既存（中古）戸建住宅44.9％、既存（中古）集合住宅43.1％と、「60歳以上」が最も多くなっています。

※一次取得者：初めて住宅を取得した世帯、二次取得者：2回目以上の取得となる世帯
※注文住宅の調査地域は全国、その他住宅は三大都市圏での調査

出典：“令和5年度 住宅市場動向調査 報告書”. 国土交通省 住宅局（2024-07）

上図からもわかるように、近年では高齢化に伴い、「子どもが独立し、現在の家が広すぎる」「バリアフリー対応など、老後の安全性を考えた家に住み替えたい」といったニーズが増加しています。

その結果、高齢者向けの住宅ローン商品や制度が充実しつつあります。

ただし、60歳からの住宅ローンは、老後資金や年金生活とのバランスを考慮しながら慎重に選ぶ必要があるため、無理のない返済計画を立てることが重要です。

保証人不要の住宅ローン「フラット35」は、通常の住宅ローンと借りられる条件が異なるため、条件に合うか問い合わせてみるのも手です。

フラット35やマンションを高く売る方法などについて詳しくは以下の記事をご覧ください。

2.住宅ローンを申し込む際に重視される点

住宅ローンを申し込む際、金融機関が重視する点は以下のとおりです。

出典：“令和5年度　民間住宅ローンの実態に関する調査　結果報告書”. 国土交通省 住宅局（2023年5月）をもとに、HOME4Uが独自に作成

60歳前後の方が、住宅ローンを申し込む際、金融機関に重視されるのは主に「返済能力」と「資産状況」です。

定年退職が近い、あるいはすでに退職しているケースが多いため、現役世代と比べて収入が減少するリスクが高まります。

このため、金融機関は現在の収入だけでなく、退職後の年金やその他の資産から返済可能かどうかを厳密にチェックする可能性が高いでしょう。

また、多くの金融機関では「完済時の年齢を80歳まで」とする制限を設けているため、返済期間は最長で20年となり、毎月の返済額が高額になったり、借入可能額が減少したりする場合があります。

60歳からの住宅ローンの審査は、通常の住宅ローンの審査よりも厳しい傾向にあるのです。

したがって、現在住んでいる家を売却し、そこで得た資金を住み替え費用に充てましょう。

“親子で同居するのなら親子リレーローンも視野に！”

親子リレーローンとは、親と子が連帯して住宅ローンを組む方法で、特に60歳以上の方が住宅ローンを利用する際に役立つ選択肢です。

親子で同居している、または将来的に同居する予定であれば、親子リレーローンを利用できます。

親子リレーローンでは、親と子の返済期間を連携させることができます。

通常、親が1人で住宅ローンを組む場合、返済期間が短くなり、月々の返済額が高くなる傾向がありますが、親子リレーローンを利用することで、返済期間を長く設定でき、月々の負担を軽減することが可能です。

これにより、60歳からも無理なくローンを利用できるでしょう。

とはいえ、親が亡くなった場合、団体信用生命保険（団信）が親の持ち分のみに適用され、子どもが引き継ぐ分には保険が適用されないケースが多かったり、予期せぬ収入減少などにより、返済が困難になったりする恐れもあるため、親子で将来の収支計画をしっかり立てることが重要です。

また、少しでもローンの借入額を抑え、先述のようなリスクを回避するためにも、複数の不動産会社に査定を依頼して、現在住んでいる家をなるべく高く売ることが大切です。

そのためには、NTTグループが運営する「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の利用が便利です。

「不動産売却 HOME4U」であれば、地域に密着した企業から、大手企業まで全国の優良不動産会社、最大6社に同時に査定を依頼できます。

現在暮らしている家の適正価格を把握できるほか、家を高く売ることができる場合もあります。

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3. 60歳から住宅ローンの審査に通るためのポイント

60歳から住宅ローンを組む場合、審査を通過するためにいくつかの工夫が必要です。

金融機関が安心して融資を行える状況を整えることで、審査がスムーズに進みやすくなります。ここでは、以下の具体的な対策3つを解説します。

3-1.頭金を増やす

頭金を多めに用意することは、審査通過の可能性を高める最も効果的な方法です。

金融機関は、借入額が少ないほどリスクが低いと判断するため、頭金を増やすことで信頼性が上がります。

物件価格の20～30％程度を頭金として準備するのが理想的です。また、頭金が多いと借入額が減るため、月々の返済負担が軽減され、老後の生活資金を確保しやすくなります。

現在住んでいる家を売却して得た資金を新居の頭金に充てるのもよいでしょう。

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3-2.複数の金融機関に審査を申し込む

金融機関によって審査基準や融資条件は異なります。

例えば、A銀行で審査が通らなかった場合でも、B銀行では通る場合があるのです。

そのため、複数の金融機関に審査を申し込むことで、自分に合った条件で借入ができる可能性を高めることができます。

ただし、短期間に多くの申し込みを行うと、信用情報に影響が出る場合があるため、慎重に金融機関を選びましょう。

3-3.売却しやすい家を選ぶ

住宅ローンを組む際、将来的に売却しやすい家を選ぶことも重要です。

特に60歳を過ぎると、万が一のリスクに備え、資産価値の下がりにくい家を選ぶことで安心感が得られます。

例えば、立地が良い都市部の物件や、新築・築浅のマンションは売却しやすい傾向があります。

購入時には不動産の専門家に相談し、資産価値についても確認することをおすすめします。

4. 60歳から住宅ローンを組むリスク3つ

60歳から住宅ローンを組む際には、リスクを十分に理解しておく必要があります。
リスクへの対策を講じることで、安心して住宅ローンを利用することができます。

ここでは、以下の主な3つのリスクについて解説します。

4-1.返済期間が短くなる

60歳から住宅ローンを組む場合、完済時の年齢制限（通常は80歳まで）があるため、返済期間が短くなる傾向があります。その結果、毎月の返済額が高くなり、生活を圧迫する可能性があります。

例えば、借入額2,000万円を15年で返済する場合、月々の返済額は約11万円（年利1.5％の場合）となり、老後の収支計画に影響を与えることも考えられます。

4-2.収入が減少する可能性がある

定年退職や年金生活への移行により、収入が減少するリスクがあります。

さらに、健康問題などで働けなくなる場合も考えられるため、返済計画を慎重に立てることが求められます。

年金収入だけで返済が可能かどうかを事前にシミュレーションし、不足分を補うための資産や貯蓄を確保しておくことが重要です。

4-3.病気や介護でローンの返済が厳しくなる場合がある

60歳以降は健康リスクが高まるため、病気や介護が必要になった場合、住宅ローンの返済が困難になる恐れがあります。

医療費や介護費用が増えると、家計に大きな負担がかかります。

こうしたリスクに備えるため、団体信用生命保険（団信）の加入や、万が一の場合に売却できる物件を選ぶことを検討しましょう。

5.リバースモーゲージの利用はおすすめしない

リバースモーゲージは、自宅を担保にして資金を借り入れる仕組みの金融商品です。

一般的な住宅ローンとは異なり、毎月の返済が不要で、契約者が亡くなったあとに自宅を売却して一括返済する形を取ります。

高齢者向けに設計されており、主に老後資金の確保や生活費の補填に活用されるケースが多いのですが、必ずしもおすすめできるものではありません。

金利が高く、地域や物件によっては利用できない場合もあります。

さらに、借入額が上限に達したり、不動産価値が下落したりした場合、返済を求められるケースもあるため、慎重に検討する必要があります。

リバースモーゲージについては、以下の記事で詳しく解説しています。

リバースモーゲージとは？仕組み・デメリット・他の選択肢も解説

リバースモーゲージは、自宅を担保に生活資金を借り入れることができる、高

6.まずは老後資金を把握することが大切

住宅ローンを組む前に、まずは老後資金をしっかり把握しましょう。

生活費、医療費、介護費用、趣味や旅行の費用など、必要な支出を具体的に計算することが大切です。

これにより、どのくらいの借入額が無理のない範囲かを判断できるようになります。ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談し、詳細なライフプランを立てることも効果的です。

また、老後資金を把握したり、住み替え費用を確保したりするために、大きなポイントとなるのが現在の家の売却価格です。

家の住み替えを検討しているのなら、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U」の利用がおすすめです。

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各社の査定額を比較することにより、適正価格を把握できるほか、担当者との相性も見極めることができるでしょう。「不動産売却 HOME4U」をぜひご活用ください。

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まとめ

60歳でも住宅ローンを利用することは可能ですが、若い世代と比較すると返済期間が短くなる、収入が減少する可能性があるなど、特有のリスクや制約があります。

そのため、住宅ローンを検討する際には、無理のない借入額や返済期間を設定することが重要です。

現在住んでいる家の売却で得た資金を、住み替え費用に充てて、借入額を可能な限り減らしましょう。

また、金融機関の審査を通過するためには、頭金を増やす、複数の不動産会社に審査を申し込む、売りやすい家を選ぶことがポイントになります。

専門家への相談も有効で、ファイナンシャルプランナーや不動産のプロにアドバイスを求めることで、より安心して老後の住まいを確保できるでしょう。