相続したマンションの売却時にかかる税金は？計算方法や特例など全解説

相続したマンションを売却する際には、さまざまな税金や費用が発生します。

しかし、特定の条件を満たしている場合は特例を利用して税金を軽減することも可能です。

本記事では、相続したマンションの売却時にかかる税金のほか、税金以外の費用、利用できる特例、そして確定申告が必要なケースについて詳しく解説します。

1.相続したマンションを売ったほうがよいのか

相続したマンションを売るかどうかは、多くの方にとって大きな決断です。
以下を参考にして、売却するかどうかを判断する際の基準を明確にしましょう。

相続したマンションの選択肢は以下の3つです。

それぞれの主なメリット・デメリットは以下の通りです。

それぞれのメリット・デメリットを押さえたうえで、相続したマンションをどうするか決めましょう。

相続した不動産を売却する手順や必要書類、マンションを高く売るコツについて詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

相続したマンションを売却する際にかかる税金とシミュレーション

相続したマンションを売却する際には、以下4つの税金が発生します。
これらの税金について理解し、シミュレーションを行うことで、売却後の手取り額を正確に把握することができます。

築20年で評価額が4,000万円のマンションを例に、具体的な税金のシミュレーションも行いますので、あわせてチェックしてみてください。

マンションの相続税評価額の計算方法については以下の記事をご覧ください。

マンションの相続税評価額、計算方法や時価との関係を徹底解説

相続でマンションを引き継ぐ予定の方や、実際に相続が発生してしまった方の

2-1.登録免許税

はじめに被相続人（亡くなった方）からマンションを相続する際に、相続登記（名義変更）が必要になります。

この際にかかる登録免許税の金額は以下の算式で求めることができます。

例えば、評価額が4,000万円のマンションであれば、登録免許税は4万円になります。

固定資産税評価額は4月頃に送られてくる固定資産税の課税明細書を確認すれば把握することができます。

なお、相続登記は2024年4月1日から義務化されています。
相続したことを知った日から3年以内に名義変更を行う必要があるため注意しましょう。相続発生から3年以内に相続登記をしない場合は10万円以下の過料が発生します。

また、相続したマンションを売却する際には、抵当権抹消登記にかかる登録免許税が必要です。
抵当権抹消登記とは、住宅ローンを組んだ際、金融機関が購入した家にかけた担保を外す手続きです。

金額は「不動産の数（土地と建物は別々にカウント） × 1,000円」です。

一般的にマンションは、土地1つ、建物1つからなるため、登録免許税は2,000円になることが多いです。

したがって、築20年で評価額が4,000万円のマンションの場合、登録免許税は2,000円となります。

不動産登記の登録免許税や抵当権抹消登記については、以下の記事で詳しく解説しています。

2-2.印紙税

売買契約書に収入印紙を貼付して納める印紙税がかかります。
印紙税の金額は下表のとおり、売却価格に応じて異なります。

※平成26年（2014年）4月1日から令和9年（2027年）3月31日までの間に作成される契約書が対象です。

出典：“不動産売買契約書の印紙税の軽減措置”. 国税庁. 2024-11-18. （参照2025-02-12）をもとに、HOME4Uが独自に作成

そのため、4,000万円の売買契約書には1万円の印紙税がかかります。

2-3.譲渡所得税・住民税・復興特別所得税

マンションを売却して得た所得に対して課税されるのが譲渡所得税です。

まずは譲渡所得を算出しましょう。
以下で算出できます。

例えば、4,000万円で売却し、取得費が2,000万円、譲渡費用が200万円、だった場合、以下の計算式になります。

取得費

また取得費とは、「売却する不動産を購入にかかった費用」のことです。
以下が取得費に該当します。

出典：“No.3252 取得費となるもの”. 国税局. （参考2025-02-12）をもとに、HOME4Uが独自に作成

相続したマンションを売却する場合、亡くなった方が支払った取得費を計上可能ですので、相続したマンションの売買契約書や、その方の通帳などを確認しましょう。

なお、取得費が不明の場合は、売却価格の5％を取得費として計上できます。

加えて、建物の取得費を調べるためには、不動産の購入代金から「減価償却費」を差し引く必要があります。
その具体的な計算方法などについては以下の記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。

不動産売却時の取得費の計算方法│取得費の内訳と具体的な計算方法まで

不動産売却時には納税のために税金の計算が必要となるケースがあります。

譲渡費用

譲渡費用とは、「不動産の売却にかかった費用」のことです。
以下が譲渡費用に該当します。

出典：“No.3255 譲渡費用となるもの”. 国税局. （参考2025-02-12）をもとに、HOME4Uが独自に作成

譲渡所得を算出したら、譲渡所得税・住民税を求めましょう。
所有期間別のそれぞれの税率は以下の通りです。
2037年まで課される復興特別所得税の2.1％も加味しています。

出典：“No.3211 短期譲渡所得の税額の計算”. 国税庁、“No.3208 長期譲渡所得の税額の計算”. 国税庁. （参照2025-02-14）をもとに、HOME4Uが独自に作成

相続したマンションを売却する際は、被相続人（亡くなった方）が所有していた期間を引き継ぐことが可能です。

したがって、被相続人が10年前に購入したマンションを売却する場合は、長期譲渡所得の税率を適用できます。

例えば、被相続人が20年前に購入し、譲渡所得が1,800万円だった場合、譲渡所得税と住民税の合計額は以下になります。

このように、相続したマンションを売却する際は、数百万円の税金がかかるため注意が必要です。
税金額を把握したうえで、支払いの準備を進めておきましょう。

3.相続したマンションの売却時にかかるその他の費用

相続したマンションの売却時には、税金以外にも費用が発生します。ここでは、以下の費用について解説します。

3-1.仲介手数料

不動産会社に支払う仲介手数料は、一般的には以下で算出できます。

例えば、4,000万円のマンションを売却する場合、仲介手数料は138万6千円となります。

不動産売却の手数料や計算式について詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。

不動産売却の仲介手数料の計算方法は？支払うタイミングや不動産会社の選び方をプロが解説

家や土地などの不動産を売却するときには、「仲介手数料」「印紙代」「登記

3-2.住宅ローン完済の手数料

住宅ローンを完済する際にかかる手数料は、金融機関によって異なりますが、3万3,000円（税込）が一般的です。

これも売却時の費用として考慮する必要があります。

3-3.司法書士への報酬

抵当権を抹消するための登記費用を司法書士に依頼する場合、一般的に1万円程度の費用がかかります。

3-4.引っ越し費用

自身が相続したマンションに住んでいる場合は、引っ越し費用も考慮する必要があります。

下表はおおよその目安の金額です。

引っ越し会社のほか、人数や家具などの点数、距離、時期によっても費用は異なりますが、数万円から数十万円が一般的です。

相続したマンションの売却をお考えの方は、NTTデータのグループ会社が運営する「不動産売却 HOME4U」をぜひご利用ください。

4.相続したマンションの売却で利用できる特例3つ

ここからは、相続したマンションの売却で利用できる特例3つを紹介します。

4-1. 3,000万円の特別控除

居住用財産を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。

以下のような適用条件を満たす必要があります。

出典：“No.3302 マイホームを売ったときの特例”. 国税庁. （参照2025-02-14）をもとに、HOMR4Uが独自に作成

例えば、譲渡所得が3,500万円の場合、この特例を適用することで課税対象額を500万円に減らすことができます。

なお、相続したマンションが空き家になっている場合は、こちらの特例は適用できません。

詳しくは国税庁の「マイホームを売ったときの特例」をご覧ください。

3,000万円控除の必要書類や要件の詳細については以下の記事をご一読ください。

自宅の売却で使える「3,000万円控除」とは？必要書類や要件を解説

「3,000万円特別控除」は、自宅の売却益のうち最高3,000万円まで所得税・住

4-2.取得費加算の特例

相続税額の一部を譲渡所得の取得費に加算できる特例です。
相続が発生してから3年10ヶ月以内に売却した場合、適用できます。

適用条件は以下のとおりです。

出典：“No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例”. 国税庁. （参照2025-02-14）をもとに、HOME4Uが独自に作成

取得費に加算する相続税額は、次の算式で計算した金額になります。

なお、所得税が発生しない場合は、この特例は適用できません。相続税を納付した方のみ適用できる特例です。

取得費について詳しくは「取得費」をご覧ください。

4-3.軽減税率の特例

長期譲渡所得に対して適用される軽減税率の特例です。
所有期間が10年を超える場合に適用できます。

6,000万円以下の部分について、譲渡所得税と住民税の税率が以下のように軽減されます。

出典：“No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例”. 国税庁. （参照2025-02-13）をもとに、HOME4Uが独自に作成

適用条件は以下のとおりです。

出典：“No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例”. 国税庁. （参照2025-02-14）をもとに、HOME4Uが独自に作成

なお、3,000万円の特別控除と併用可能です。
所有期間が10年を超える場合はぜひ活用しましょう。

詳しくは国税庁の「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」をご覧ください。

不動産売却時の税金対策については以下の記事でも紹介しています。

不動産売却の税金を抑えよう！14の節税対策を伝授

不動産を売却したときに生じる税金には、様々な節税対策があります。節税だ

5.マンションを売却後に確定申告が必要なケース

売却益が出た場合には、譲渡所得税を納めるために確定申告が必要です。

また、3,000万円の特別控除や取得費加算の特例などを適用した場合も、確定申告が必要になるため忘れないように注意しましょう。

相続したマンションの売却を検討中の方は、一括査定の利用がおすすめです。

まとめ

相続したマンションを売却する際には、さまざまな税金や費用が発生しますが、特例を利用することで税金を軽減することができます。

売却後には確定申告が必要なケースもあるため、事前にしっかりと準備をしておくと安心です。

これらを押さえたうえで、相続したマンションのスムーズな売却を実現しましょう。