贈与税とは？2つの課税方法や計算式、贈与のための不動産売却の注意点を解説

不動産などの財産を贈与すると、受贈者（贈与された方）に贈与税を納める義務が生じます。本記事では贈与税の2つの課税方法や贈与税額の計算式や節税が見込めるケース、贈与時の注意点などを解説します。

また、不動産の贈与時に売却が適しているケースや売却時の注意点も紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

1.贈与税とは？

財産を無償で与える個人間のやりとりを「贈与」といいます。そして「贈与税」とは、贈与の際に発生する税金のことです。

はじめに、不動産を贈与した場合に発生する贈与税について解説します。

1-1.贈与税は、受贈者（財産を受け取る方）に課税される

贈与において、財産を渡す側の個人を「贈与者」、受ける側を「受贈者」と呼びます。贈与の際に贈与税が課税されるのは、受贈者です。

また、贈与税の対象となる財産は、土地や家屋などの不動産だけではありません。車や貴金属などのほか、金銭（現金）が受け渡された場合にも贈与税は発生します。

一方、不動産を贈与すると、贈与税のほかにも以下の税金がかかる場合があります。

贈与は財産を相手に無償で与える行為ではありますが、不動産の贈与に関しては、受贈者にかかる金銭的な負担が大きくなるケースが多いことを覚えておくとよいでしょう。

1-2.贈与税は、贈与の翌年に申告して納める

贈与を受けた方には、手続きの面でも負担が生じます。受贈者は、贈与があった年の翌年2月1日から3月15日までの期間中に所轄税務署へ申告を行なったうえで、納税しなければなりません。

ただし、1年間に受けた贈与の合計額が基礎控除の額（110万円）以下であれば、非課税となり申告は不要です。

不動産の贈与では、贈与税が高額になるケースも少なくありません。そういった場合には、延納（分割して納税すること）を選択することも可能です。

贈与税の延納ができる条件は、以下のとおりです。

参考：“No.4429 贈与税の申告と納税”． 国税庁

1-3.贈与税の税額は、不動産の評価額に応じて変動する

不動産を贈与した際の贈与税額は、対象となる土地や家屋の評価額に基づいて決まります。

土地部分の評価額は、基本的には路線価格に基づいて算出されます。路線価格とは、路線（道路）に面した土地1平米当たりの価格のことです。

ただし、路線価格はすべての土地に定められているわけではありません。路線価格のない土地については、固定資産税評価額をもとに評価額を求めます。

家屋部分の評価額については、固定資産税評価額に係数「1.0」を乗じた額と定められています。つまり、固定資産税評価額と同じです。

参考：“No.4602 土地家屋の評価”． 国税庁

なお、固定資産税評価額とは、固定資産税額の基準となる価格のことです。地価の変動などを考慮して各自治体（市町村、東京23区は東京都）が定めるものであり、原則3年ごとに更新されます。

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2.不動産を贈与するメリット

不動産の贈与は、親子など親族間で行なわれることが多く、いずれ相続の対象となる土地や家屋を早期に引き継ぐために行なわれるのが一般的ですが、贈与税をはじめとする税金がかかることなども考慮すると、誰にでもおすすめできる方法ではありません。

一方で、不動産の贈与には、以下のようなメリットがあります。

それぞれ順番に解説します。

2-1.相続を前倒しして親族の負担を減らせる

相続では、財産を受け取る側に負担がかかることが少なくありません。特に、不動産は複数人での分割が物理的に難しく、親族間の争いも生じやすくなります。

その点、生前贈与を行なえば、不動産の相続によって起こるトラブルは避けられる可能性があります。生前贈与は、被相続人（相続をする人）が存命のうちに前倒しで相続を実行するようなもので、争いを避けて財産を分割しやすいのです。

また、生前贈与には、財産を受け取ってほしい相手に確実に財産を継承できるメリットもあります。

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2-2.相続財産を減らす効果がある

相続は、被相続人が亡くなった際に発生するものです。したがって、相続税を納めるタイミングを自分で選ぶことはできません。

一方の贈与は、当事者が望んだタイミングで行なうことが可能です。また、いずれ相続する予定の財産をあらかじめ減らす効果もあります。

相続税は受け取る財産が多いほど高くなるため、相続財産を減らしておけば納税額を抑えられます。つまり、計画的な贈与によって、相続が発生した際に親族にかかる金銭的な負担を軽減できるのです。

2-3.親族が物件を活用しやすくなる

不動産のなかには、収益性のある物件もあります。例えば、住宅や店舗、事務所などとして貸し出すことで賃料を得ている物件です。

収益物件が相続の対象となっているケースでは、物件から得られる収益（現金）も相続財産に含まれます。つまり、収益物件で利益が上がれば上がるほど、最終的な相続税が高額になる可能性があるのです。

一方、物件を早い段階で贈与すれば、それ以降に得られる収益は受贈者の財産となります。収益を得ても相続財産を増やさずに済むため、より積極的に物件を活用できるようになるでしょう。

2-4.有利な特例を活用できる場合がある

夫婦間で不動産を贈与する場合は、条件により2,000万円までの「配偶者控除」を適用できる特例があります。

配偶者控除を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

参考：“No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除”． 国税庁

また、直系尊属（父母や祖父母など）からの贈与では、贈与税の算出時に通常よりも低い「特例税率」を適用できる可能性があります。

特例税率が適用される条件は、以下のとおりです。

参考：“No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）”． 国税庁

3.贈与税の2つの課税方法

贈与税には「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つの課税方法があります。一定の要件を満たすと相続時精算課税を選択できますが、贈与税額や相続発生時に課税対象となる財産、節税が見込めるケースが異なる点に注意が必要です。

ここでは、暦年課税と相続時精算課税の概要について解説します。

3-1.暦年課税

暦年課税は、相続時精算課税を「選ばなかったとき」に適用される通常の課税方法です。

暦年課税では、受贈者が1年間に受け取った贈与財産の合計額から基礎控除額110万円を差し引いた金額に対して贈与税が課されます。

暦年課税により贈与した財産は相続の対象から外れるため、基本的に相続税がかかりません。

暦年課税についての詳細は、「暦年贈与とは？ 定期贈与・連年贈与との違いや7つの注意点を徹底解説」で紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

3-2.相続時精算課税

相続時精算課税は、受贈者が「選んだとき」に適用される課税方法です。ただし、相続時精算課税を選択できるのは、60歳以上の父母や祖父母などから18歳以上の直系卑属（子や孫）などへ贈与した場合のみです。

相続時精算課税では、贈与税に一定の非課税枠が設けられている一方で、贈与した財産は相続税の対象になります。つまり、相続時精算課税は、贈与と相続を一体にして課税する制度といえるでしょう。

相続時精算課税について、より詳しく知りたい場合は、「相続時精算課税制度とは？税制改正による変更点や節税効果が高いケースを解説」もご覧ください。

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4.暦年課税の贈与税

ここでは、暦年課税を選んだ（相続時精算課税を選択しなかった）場合の贈与税について説明します。

4-1.暦年課税における税額の計算方法

暦年課税には、年間110万円の基礎控除があります。基礎控除額の範囲内で行なった贈与には、贈与税がかかりません。

暦年課税における贈与税額は、以下のとおり計算できます。

なお、暦年課税は累進課税で、課税価格に応じて税率が変わります。

特例税率を適用できるケース（親から子への贈与など）では、通常の場合（一般税率）よりも低い税率が設定されています。

参考：“No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）”． 国税庁. （参照2024-03-18）をもとに、HOME4Uが独自に作成

4-2.暦年課税で申告が必要となるケース

暦年課税の申告は、贈与税が発生したときに行ないます。

具体的には、1月1日から12月31日までに受けた贈与財産の額を合計して納税額を計算し、翌年の申告期間中に申告・納税します。ただし、申告・納税が必要となるのは基礎控除額の110万円を超える贈与があった場合のみです。年間の贈与財産の合計額が110万円以下の場合には、贈与税は発生しないため、申告も不要です。

4-3.暦年課税により節税が見込めるケース

贈与したい財産が110万円以内であれば、基礎控除の適用で贈与税は非課税になります。

一方、贈与財産の合計額が基礎控除額を超える場合でも、贈与税が非課税となる範囲内で生前贈与を行なうことは可能です。財産を110万円以内の金額に分割し、1年ごとに贈与していけばよいのです。

ただし、非課税の範囲内の生前贈与ですべての財産の贈与を終えるには、相当の年数を要するケースも少なくありません。特に不動産は分割が難しく、評価額も大きくなりやすいため、あまりおすすめできる方法とはいえません。

4-4.暦年課税は生前贈与加算に注意

暦年課税で贈与した財産には、基本的に相続税がかからない点はすでに説明したとおりです。しかし、暦年課税には相続の発生から一定年数以内の贈与を無効とする「生前贈与加算」と呼ばれるルールが存在します。

「一定の年数」については、従来は3年と定められていました。つまり、贈与者が亡くなった時点からさかのぼって3年以内に贈与された財産は相続税の対象となるということです。

さらに2024年（令和6年）1月1日以降の生前贈与に関しては、さかのぼる年数が徐々に引き上げられ、2031年（令和13年）からは「7年」にまで延長されることが決定されています。

暦年課税による贈与が無効にならないようにするためには、「自身がいつまで健康でいられるか」という予測が困難な要素も考慮しながら、贈与を進める必要があるといえるでしょう。

5.相続時精算課税の贈与税

次に、相続時精算課税を選択した場合の贈与税について説明します。

5-1.相続時精算課税における税額の計算方法

相続時精算課税には、110万円の基礎控除に加えて2,500万円の特別控除があります。

税額の計算方法は次のとおりです。

参考：“No.4409 贈与税の計算（相続時精算課税の選択をした場合）”． 国税庁

毎年の贈与の累計額に対して特別控除が適用される点が、相続時精算課税の特徴です。つまり、贈与税がかかるのは贈与の合計額が2,500万円を超えたあとであり、それまでは非課税となります。

また、税率が一律20％と決められていることも暦年課税とは異なる点です。暦年課税の税率は基礎控除後の課税価格に応じて10～55％と幅があります。贈与額がある程度大きい場合には、相続時精算課税を選択すると納税額を抑えられるでしょう。

5-2.相続時精算課税で申告が必要となるケース

相続時精算課税を選択するには、受贈者による手続きが必要です。具体的には、贈与を受けた年の翌年の申告期間（2月1日～3月15日）中に、「相続時精算課税選択届出書」を申告書に添付のうえ、納税地の税務署長に提出します。

そのあとも、累計2,500万円までの特別控除の適用を受けるには、財産を贈与されるたびに翌年の申告を行なわなければなりません。ただし、贈与額が110万円の基礎控除以下だった年については、申告は不要です。

5-3.相続時精算課税により節税が見込めるケース

相続時精算課税でも、財産を基礎控除額（110万円）以内の金額に分割して贈与することで、贈与税を非課税にできる点は、暦年課税の場合と同様です。しかし、不動産を分割するのは現実的ではない場合が多いでしょう。

そこで、不動産の贈与には、相続時精算課税の特別控除を利用する方法が考えられます。贈与額の累計が2,500万円までは非課税となるため、贈与税を減らせる可能性があるのです。

ただし、相続時精算課税を選択して贈与を行なっても、相続税がなくなるわけではありません。そのため、節税の観点からは贈与税と相続税をトータルで考える必要があります。

例えば、相続時精算課税を利用した贈与で不動産を早期に継承し、そこから賃料などの収益を得られる場合などには、大きな節税が見込める可能性があります。

5-4.相続時精算課税は撤回できない点に注意

相続時精算課税の選択は、今後受け取る贈与の額を累計していき、相続が発生した際に精算することを意味します。

ひとたび相続時精算課税の手続きを行なうと、あとからの撤回は認められません。つまり、課税方法を相続時精算課税から暦年課税に戻すことはできないのです。

すでに説明したように、暦年課税と相続時精算課税とでは、税率や節税が見込めるケースに違いがあります。相続時精算課税を選ぶかどうかは、慎重に検討する必要があるといえるでしょう。

6.贈与のために不動産を売却する際の注意点

不動産は簡単には分割できませんが、売却して「お金」に換えれば基礎控除の範囲内で少しずつ贈与できるようになります。ただし、不動産売却時には以下の点に注意が必要です。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

6-1.名義預金は贈与とはみなされない

財産を少しずつ贈与していく方法といえば、祖父や祖母が孫の名義で銀行口座を作って預貯金をする、といったケースがよく見られます。

しかし、口座の名義を変えるだけでは贈与されたものとは扱われず、実質的な管理者である祖父・祖母の財産とみなされてしまいます。つまり、いずれは相続財産となって相続税がかかってしまう点に注意が必要です。

なお、孫が預金を使用すると、口座の管理者が祖父・祖母から孫に変わったと判断されて贈与が確定します。

不動産の売却金額を毎年110万円の基礎控除の範囲内で贈与したいなら、子や孫が実際に使っている口座へ振り込むことをおすすめします。新しく口座を開く場合は、管理を自身では行なわず、子や孫に任せるとよいでしょう。

6-2.定期贈与は課税される

名義預金を避け、実際に財産を受け渡すかたちをとっていれば、基本的には問題なく贈与とみなされます。年数をかけて財産を継承する方法を「連年贈与」と呼びます。

前述のとおり、年間110万円の基礎控除の範囲内での贈与であれば、贈与税はかかりません。

ただし、財産の受け渡しがあまりにも計画的すぎると「定期贈与」であるとみなされて課税されることもあるので注意が必要です。

例えば、不動産の売却金額1,000万円を100万円ずつに分け、10年かけて贈与する計画を立てて実行に移したとしましょう。この場合、「10年かけて1,000万円を受け取る権利を贈与した」とみなされる恐れがあります。その結果、110万円の基礎控除は1年分しか適用されず、残りの890万円に課税されることになりかねません。

定期贈与とみなされるのを避けるには、毎年贈与する金額や時期を少しずつ変えるなどして、方法を見直すとよいでしょう。

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6-3.不動産を安く譲ると「みなし贈与」になる

不動産を贈与すると贈与税がかかるのであれば、「個人間で直接売買してしまおう」と考える方もいるかもしれません。また、親族が取引相手であれば、「不動産を相場よりも安く譲っても構わない」と考えるのは、自然なことでしょう。

しかし、不動産を適正価格よりも低い価格で取引する行為は、贈与税の課税対象となる可能性が高いです。このような「みなし贈与」を防ぐには、不動産会社に査定を依頼するなどして、適正価格を把握したうえで取引を行なうことが重要です。

参考：“No.4423 個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき”． 国税庁

7.不動産の売却が適しているケース

子や孫に引き継ぎたい財産が不動産なら、贈与より売却を選択するほうが良いケースもあります。

そこで本章では、贈与より売却が適している以下の3つのケースについて解説します。

7-1.相続のトラブルを未然に防ぎたいとき

前述のとおり、不動産を生前贈与することで相続時に親族にかかる負担を減らせる可能性があります。しかし、親族にとって思い入れがある不動産を贈与する行為が、かえって争いの原因になってしまうことも考えられます。

そのような場合は、不動産をそのまま贈与するのではなく、売却して金銭に換えるのも一つの方法です。不動産を現金化すれば、相続人の間で公平に分割しやすくなり、相続時のトラブルを未然に防げる可能性があります。

不動産の相続について相談先を探したい方は、『不動産の相続相談はどこへすべき？ケース別の6つの相談先を解説』をご覧ください。

7-2.今後の生活資金を確保したいとき

不動産を売却した代金は、もちろん売った当人の財産となります。もしローンが残っていれば完済し、残った金額を今後の生活資金に充てることも可能です。

資金に余裕があるのなら、一部を親族に生前贈与してもよいでしょう。相続財産を減らすことで、結果的に相続税の軽減につながるからです。

また、不動産の売却金額を親族の食費や教育費、家賃などに充てる方法もあります。財産を無償で親族に与える行為に該当するものの、日常生活のための支援を都度行なうのであれば、贈与税の対象にはなりません。

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7-3.物件を管理しきれていないとき

不動産を管理しきれていないなら、売却を検討するとよいでしょう。例えば、遠方にあって手入れが難しい土地や、空き家のまま放置してしまっている住居などが該当します。

不動産はまったく活用できていなくても、所有しているだけで固定資産税を納めなければなりません。不動産を贈与すると、贈与税以外にも不動産取得税や登録免許税といった税金が発生することは説明したとおりです。

何らかの目的があって不動産を所有しているわけではないのなら、売却してしまったほうが税金面ではメリットが大きいといえます。

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8.不動産を高く売るには？

贈与や相続を踏まえて不動産を売却するのであれば、少しでも高く売りたいと考える方も多いでしょう。

しかし不動産会社の数は大変多く、依頼先を決めるのは簡単ではありません。また各社がそれぞれ得意ジャンルを持っているため、どの不動産会社に相談するかによって、査定結果に数百万円もの違いが出ることもあります。

不動産を少しでも高値で売却したいなら、複数の不動産会社に査定を依頼し、結果を比較するのがおすすめです。

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まとめ

不動産の贈与にはさまざまなメリットがある一方で、贈与を受けた側には贈与税をはじめとする税金の負担がのしかかります。状況に応じて、「暦年課税」または「相続時精算課税」を選び、節税を心がけるとよいでしょう。

また、不動産の贈与や相続に関するトラブルは、売却して金銭に換えることで解決できる場合もあります。生活資金の確保や管理しきれていない不動産の処分にも適した方法です。

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