老後に家を売るメリット・デメリット・注意点を徹底解説

かつては、「一度マイホームを購入したら、生涯にわたって住み続ける」という考え方が一般的でした。
でも近年は、老後に家を売って住み替えることも増えてきています。

老後に住み替えを考える理由には、次のようなものがあります。

• 売却金額を定年後の生活費に充てて、ゆとりのあるセカンドライフを送りたい。
• 子供が独立したので大きすぎる家を売却し、掃除や管理が楽でコンパクトな家に住みたい。
• バリアフリーが考慮されたシニア向けの住宅に住み変えたい。

ただし、長年住んだ自宅を手放すことで、後悔してしまう例もあります。
この記事では、老後に家を売るときに知っておきたいメリットとデメリットや、自宅の売却の流れなどを詳しく解説していきます。

「セカンドライフこそ自分にあった暮らし方をしたい」と考える方は、ぜひこの記事を参考に、老後の住まいについてじっくり考えてみてください。

1.老後に家を売るメリット

老後に家を売るという選択肢には良い面と悪い面があるので、まずはメリットについて見ていきます。

老後に家を売るメリットは次の4つです。

• 広さや場所を選べる
• 安全で便利な住居に住み替えできる
• リタイア後の生活資金が手に入る
• 終活の一環としての「家じまい」

それぞれ詳しく見ていきます。

1-1.広さや場所を選べる

現役世代のときはちょうど良かった間取りも、老後のライフスタイルには適していない可能性があります。
子どもの独立などで家族構成が変わって、部屋が余っているケースも多いでしょう。
部屋数の少ないコンパクトな家に住み替えれば、掃除の手間が減り、光熱費やメンテナンス費用が抑えられます。

また、これからの生活に合った場所を選んで移り住むことで、より快適な生活が実現できます。
スーパー、病院、駅まで歩けるような利便性の高いエリアに移れば、車を運転する機会が減るので安心です。
逆に、サラリーマン時代には通勤の制約があって実現できなかった夢を叶えて、田舎暮らしを始める方もいらっしゃいます。

1-2.安全で便利な住居に住み替えできる

老後は足腰が弱くなり、階段の上り下りにも不安を感じるかもしれません。
シニア層に適していない家に住んでいると、病気やケガのリスクが高くなります。
ちょっとした段差で転倒したり、底冷えする真冬の浴室やトイレでヒートショックを起こしたりなど、命にかかわるケースも存在します。

そこで、自宅を売却した資金を元に、シニア層に適した住まいに移れば安心して生活できます。
バリアフリーが備わったマンションを選べば段差がないので安全に生活でき、オートロック付きならセキュリティ面も良好です。
いわゆる「老人ホーム」だけでなく、「シニア向け分譲マンション」や「サービス付き高齢者向け住宅」など様々な種類があります。

高齢者向けの住宅には同年代がたくさん住んでいるので、寂しい思いをしません。
「シニア向け分譲マンション」や「サービス付き高齢者向け住宅」は、元気なときは自由度の高い生活を送ることができ、介護が必要になったときには生活サポートが受けられるので安心です。
これからどんどん高齢者社会が進行していくため、高齢者向けの住宅は需要があり、所有者が他界してしまったときも処分しやすいというメリットもあります。

親名義の家を売却についてお調べでしたら、以下の記事を参考にしてみてください。

【保存版】親の不動産を売却する6つの方法！税金を抑える特例も紹介

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1-3.リタイア後の生活資金が手に入る

「老後には2,000万円の資金が必要」というニュースが一時期話題になりましたが、老後の生活資金を不安に思う方は多いものです。
自宅を手放して賃貸などに切り替えれば、まとまった資金が手に入るので生活にゆとりをもたせることができます。

また、持ち家を手放せば、固定資産税や都市計画税などの税金がかからなくなります。
土地の価値が高ければ生活に不便な家でも高い税金がかかっていることもあるので、こうした無駄な出費を減らして、生活を豊かにできる可能性があるでしょう。

老後の住まいに必要な資金はいくら？住居の種類別にシミュレーション

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1-4.終活の一環としての「家じまい」

「墓じまい」や「年賀状じまい」など、身辺の整理をするシニア層が増えています。
「家じまい」も最近、注目を集めるようになった言葉です。

家を相続したら売却しない限り、公平に分けるのが難しいので、遺産分割で子供たちがトラブルになってしまう可能性もあります。
子世代が田舎の広い実家を相続したとき、スムーズに売却できずに持てあまし、空き家として放置してしまう例も後をたちません。
田舎の広い家を残すのではなく、家財道具を整理してコンパクトにし、売却しやすいマンションに住み替えておくと子供の負担にならないでしょう。
終活の一つとして家を売れば、親が住んでいた家によって子どもを悩ませることがないというのもメリットの一つです。

老後の住み替えに関して、更に知りたい場合は以下の記事もご覧ください。

2.老後に家を売るデメリット

老後に家を売るデメリットには次のようなものがあります。

• 住み慣れた環境を手放すストレスがある
• 荷物を減らすのが大変

2-1.住み慣れた環境を手放すストレスがある

高齢になってから住居を変えると、心理的に大きな負担を感じることがあります。
新しい環境に慣れることができず、外出が減ってしまう可能性があります。
長年の友達と離れて、新しいコミュニティに入れないと、孤独に感じる可能性があるでしょう。

転居先が合わなかったとき、様々な理由で簡単に戻ることができないかもしれません。
このような環境の変化ができるだけ起きないように、現在の住まいの近くに転居先を探す方法もあります。

2-2.荷物を減らすのが大変

「部屋が余っているのでコンパクトな家に住み替えよう」と考える方は多いものですが、断捨離というのは意外と難しいものです。
長年暮らした家には想像以上の荷物があって、それを整理する判断力や、処分する体力が足りないこともあります。
荷物を減らすのが難しいときには、誰かの手をかりて作業するほうが良いでしょう。

不用品の回収業者もありますが、高齢者を狙った悪徳業者も存在するので、頼む際には注意が必要です。
家族や知り合いにも相談して、無理なく作業を進めましょう。

3.パターン別の注意点

老後に家を売って住み替えるときには、「都心から田舎へ買い替えるパターン」「郊外の戸建てから駅チカマンションに買い替えるパターン」「賃貸住宅に移る」という3つのパターンがほとんどです。
それぞれの注意点を解説します。

3-1.都心から郊外に買い替えるパターンの注意点

地方都市への移住や田舎暮らしは、ＩターンやＵターンを募っている自治体の助成制度があったり、生活費全体が安くなったりといったメリットがあります。
その一方、地方都市でも中核都市なら別ですが、本格的な田舎暮らしとなると、以下のようなデメリットが考えられます。

生活が不便でコストがかかる

買い物や病院が遠くなる。小さな店舗は大型スーパーよりも割高な可能性もある。

車が必須

車の購入費用や維持費がかかる。高齢になると運転が不安になる。

家の資産価値が低い

子どもたちに財産になるような家を残せなかったり、売れずに負の遺産になったりしてしまう。

濃密な近所づきあい

町内会の清掃、地域の祭り、集会などの行事が多いことがある。近所づきあいのための気力や体力が必要。

刺激が少ない

孤独や暇を楽しめず、孤立感が高まることがある。

3-2.郊外の戸建てから駅近マンションに買い替えるパターンの注意点

立地の良いマンションに住み替えれば、生活が便利になり、子供が相続したときに売却しやすいというメリットがあります。
一方で、以下のような点に注意が必要です。

荷物を減らすのが大変

部屋数だけでなく、収納の量にも注意が必要です。
戸建よりも収納が少ないマンションに移る場合は、断捨離をして引越す必要があるので意外と大変です。

修繕積立金などの維持費がかさむ

マンションを購入すると、毎月の管理費、修繕積立金、駐車場などの維持費がかかります。
修繕積立金は、築年数が経過すると増額していく傾向があります。
大規模修繕時には、毎月の修繕積立金とは別に一時金が徴収されることもあります。

音が気になる

一戸建ての暮らしに慣れていると、マンション暮らしでは音の問題に悩まされるかもしれません。
上下階の騒音がストレスになったり、自分が騒音を出す側になったりしていないか不安で落ち着かないということにならないよう、遮音性の高いマンションを選ぶことが大切です。

近所づきあいが少ない

マンション住人同士は関わりが薄く、一戸建てのご近所づきあいとは少し違うので、人によっては寂しいと感じるかもしれません。

自由度が低い

管理規約があり、ペットの飼育ルールやリフォームの制限などがあります。

管理組合の活動がある

マンションの所有者は、年に１回程度、管理組合の総会に参加する必要があります。
管理組合の役員は区分所有者が順番に担当することになるので、負担に感じるかもしれません。

3-3.賃貸住宅に移る場合の注意点

老後の資金に不安がある場合、マイホームを売って賃貸住宅へ住み替えれば売却資金が手に入るので余裕ができます。
賃貸住宅は管理会社がメンテナンスしてくれるので手間がかかりませんし、持ち家よりも手軽に引っ越しできます。
シニア向けの賃貸住宅を選べば、バリアフリーが考慮されていたり、同世代で交流できたりするというメリットもあります。

一方、賃貸住宅に移る場合に見落としがちなデメリットは以下のとおりです。

年齢が上がると借りにくい

高齢になると、賃貸の審査に通りにくくなるので引っ越しが難しくなります。
オーナーから見ると、高齢者は孤独死のリスクもあるので、できるだけ働き盛りの若い人に契約してほしいと考えます。
年齢や保証人がいないことを理由に、契約更新のできない定期借家契約を条件とすることもあります。

長生きリスク

長生きをすると家賃をずっと負担しなければならず、どれだけお金を払っても、自分の財産にはなりません。
毎月の家賃の存在が重荷となってストレスを感じるかもしれません

気軽にリフォームできない

賃貸物件では家主の許可を得ない限り、リフォームすることができません。
体の不調や怪我に対応できず、生活が困難になる可能性もあります。

4.老後に持ち家を売る以外の解決策は3つ

老後に合った住まいを手に入れるためには、持ち家を売る以外に、どんな解決策があるのでしょうか。
「リフォーム」「リースバック」「リバースモーゲージ」についてご紹介します。
いずれも万能ではないので、メリットとデメリットを考えた上で、どれが自分に向いているか考えてみることが大切です。

4-1.リフォーム

老後も自宅に住み続けるなら、リフォームや建て替えが選択肢に上がります。
今のシニア層が働き盛りのころに建てた家は、段差や階段が多く、老後の住まいには向かないことが多いです。

老後の暮らしにむけてリフォームする場合には、キッチンやお風呂などの水回り、間取り変更や内装の刷新などが中心となります。
要介護認定を受けている場合はリフォームへの助成金制度もあるので、ケアマネージャー等に問い合わせてみてください。
また、耐震性や断熱性を高める「性能向上リフォーム」を行う方も増えています。

建て替えが可能ならば、最新の住宅設備に一新しつつ、車いす生活にも対応できるように廊下などを広く設計するとよいでしょう。

4-2.リースバック

「リースバック」とは、自宅を売却した後に、売却後の自宅を借りること。
不動産売買と賃貸を組み合わせた新しい仕組みです。

メリットは次のとおりです。

• 自宅に住み続けることができる。
• 売却したお金が一括で受け取れる。
• 期間内に買い戻しできる特約を付けられることもある。
• ご近所などに売却の事実を知られにくい。
• 固定資産税や修繕費用がかからなくなる。
• 相続トラブルが防げる。

ただし、次のようなデメリットもあるので注意が必要です。

• リースバックによる売却では、通常の売却よりも価格が安くなる。
• 家賃が割高なことがある。
• 住み続ける限り、賃料を払い続けなければならない。
• 家賃がこれまで支払ってきた住宅ローンの支払額よりも大きければ、毎月の収支が悪化することもある。
• 家賃は契約更新の度に見直される可能性があるので、将来的に上がることもある。
• 相続人に家を残すことができない（ただし、買戻しできる場合もある）。

4-3.リバースモーゲージ

リバースモーゲージは、シニア世代を対象としたローン商品です。
自宅を保有したまま、その自宅を担保に金融機関からお金を借り、亡くなった後にマイホームを売却してローンを返済する仕組みです。

メリットは次のとおりです。

• 自宅に住んだまま、老後の生活資金を確保することができる。
• 高齢でも借入できる。
• 借入金は一括で受け取ることも、年金のように定期的に受け取ることも可能。
• ローンの返済方法は、利息のみ毎月返済のタイプや、死亡後元利一括返済などが選べるので負担が少ない。繰り上げ返済も可能。
• 使い道は、投資目的や事業目的以外であれば自由。

注意したいデメリットは次のとおりです。

• 家の担保価値によって融資の限度額が決まるので、思ったほど借入できないことがある。
• 相続財産として家が残らないため、推定相続人の同意が必要な場合が多い。
• 金利の上昇や地価の変動で、支払い額が増えたり、融資額が減額されたりする可能性がある。
• リバースモーゲージは土地を担保にするので、土地付き一戸建て住宅に限定している金融機関が多い。一部の金融機関ではマンションも対象だが、立地条件の良い物件に限定される場合がある。
• 55歳以上80歳未満といった年齢制限がある。
• 契約終了時に家を売却する前提なので、子供との同居が不可な場合がある。

5.老後に家を売って後悔しないために意識したい4つのこと

老後に家を売って後悔しないためには、次の４点を意識してください。

• 老後資金を計画的に使うこと
• 売却・住み替えのコストに注意すること
• 転居してから3年目の年末までに売ること
• 売却見込額・期間をしっかり見極めること

それぞれ詳しく見ていきます。

5-1.老後資金を計画的に使うこと

住み替え、リースバック、リバースモーゲージなどを利用し、まとまったお金が入ると、財布のヒモがゆるくなってしまうことが多いです。
老後の収入源は限られているので、計画的に使うことが大切です。
医療費などの突然の出費に備えて、手元に残しておく預金額も決めておくと安心です。

5-2.売却・住み替えのコストに注意すること

仮に家が2,000万円で売れても、その全額が手元に残るわけではありません。
仲介手数料、印紙代、登記費用、測量費用、引っ越し費用といった、様々な経費を差し引いて最終的に残る手取り金額で資金計画を立てるようにしてください。
売却益が出るときは税金もかかりますし、修繕やハウスクリーニングにお金がかかることもあります。
売却価格のうち5～10％程度は経費がかかると考えておいたほうが安全です。

5-3.転居してから3年目の年末までに売ること

自宅を売却したときに利益が出ると、所得税と住民税の課税対象になります。
自宅の売却益のことを「譲渡所得」と言います。

「譲渡所得」＝「売却利益−(取得費＋譲渡費用)」で算出されます。

わかりやすく言うと、「売った値段」から「買った値段」と「売買の経費」を差し引いても利益が出れば税金がかかることになります。

ただし自宅を売った場合には、利益のうち3,000万円まで非課税になる特例（3,000万円特別控除）を使えるケースが多いので、非課税になる方がほとんどです。
ところが、3000万円特別控除は「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却する」という条件があるので要注意です。

つまり、「引っ越してから5年後に自宅を売ったりすると、非課税にならないのです。
先に転居してから売るときには、3年目の年末までに売ったほうがいいということをぜひ覚えておいてください。

なお、「3000万円特別控除」を利用したいときには、自宅を売却した翌年に確定申告が必要です。
その他の適用要件については、国税庁ホームページでご確認ください。

参照：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

5-4.売却見込額・期間をしっかり見極めること

老後の資金計画に見通しを立てるためには、売却見込額と予想売却期間をしっかり見極めることが大切です。

売却を決めたらできるだけ早く不動産会社の査定を受けて、すぐに売れそうかどうか質問してみてください。

不動産査定を受けるときには、1社だけでは偏った意見かもしれないので、複数の不動産会社に依頼すると確実です。

「どこに頼んでも一緒でしょう？」と思っている方も意外と多いのですが、不動産会社には得意分野や得意エリアというものがあります。
だから、不動産会社によって査定額に大きな差が出てくるのです。

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最近の中古住宅市場では、大きく値上がりしている物件もあれば、値崩れが起きているエリアもあります。
売却の期間も物件によって異なるので、売れるまでに時間がかかりそうなら、焦らずゆっくり新居を見つけることができます。
相場を見極めた上で、親身にアドバイスしてくれるような担当者を見つけることが、住み替えの成否を左右するでしょう。

まとめ

それではおさらいです。
老後に家を売れば、セカンドライフに適した住宅に住み替えたり、まとまった老後資金を用意したり、次の世代に負担をかけないための身辺整理ができるというメリットがあります。
一方で、住み慣れた環境を手放すストレスや、荷物を減らすことの難しさについて覚悟は必要です。

老後に向けた不安は、住まいを変えることで解決することも多いですが、「都心から田舎へ買い替えるパターン」「郊外の戸建てから駅チカマンションに買い替えるパターン」「賃貸住宅に移る」それぞれの注意点についてもご紹介しました。
家を売る以外にも、リフォームで対応したり、リースバックやリバースモーゲージを利用したりという選択肢もありますが、メリットだけでなくデメリットにも目を向けることが大切です。

老後に家を売って後悔しないために大事なのは、売却コスト・売却見込額・期間を早い段階でしっかり見極めることです。

そのためにも、信頼できる不動産会社を見つけることは重要です。
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