介護のために親の家を売却するときの税制優遇と成功のコツ

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高齢化社会の到来に伴い、介護をきっかけとした家の売却が増えています。

引取り同居や、老人ホームへの入居で、実家に住む人が誰もいなくなることは珍しくありません。
そんなときは、「空き家のままにしておくと、防犯や税金など心配ごとが多いので家を売りたい」と思うのが自然ですよね。
それに、家を売却すれば、介護費用や医療費も捻出できるので、これからの生活を充実させることができるという大きなメリットがあります。

でも、ただでさえ複雑で慣れていない不動産売却。
家の名義が親のまま、子の立場で売却手続きを進めるなんて、難しそうですよね。

この記事では、「親から委任状をもらって売る方法」と「認知症になってしまった本人の代わりに売る方法」を詳しく解説します。
さらに、家を売ったときの税金や、親が家を売りたがらない場合の解決策についてもご紹介します。
ぜひ最後までお読みいただき、家の売却を成功させて、納得のいく介護のために役立てましょう。

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1. 親名義の家を売る2つの方法

家を売るためには、所有者本人の意思確認が不可欠です。
売却について本人の意思がはっきり確認できる場合と確認できない場合では手続きの方法が異なるので、それぞれ解説していきます。

1-1. 認知症等でないなら「委任状」を準備する

委任状を使った売却(任意代理)とは

まずは、所有者本人に家を売る意思が確認できるものの、売却の手続きが難しい場合についてみていきます。
このケースでは、本人が署名捺印した「委任状」を用意すれば、親族等が「代理人」となって家を売却することができます。
例えば、病院や介護施設からの外出が難しい場合や、体力の低下により不動産会社との細かいやり取りが本人の負担になるケースではこの方法がとられます。

ただし、代理人の選任には、「私が確かにこの人を代理人に任命します」という本人の意思がハッキリと示せる状態であることが重要です。
認知症の症状が進行している場合など、「意思能力が欠ける」と判断されるときは、委任状があっても売買契約は無効になります。

任意代理の方法

委任状を記載するフォーマットは法的に定められていませんので、不動産会社に相談して、ひな形を見せてもらいましょう。
委任状には、委任する内容を漏れなく明確に記載する必要があります。

また、委任状には実印を捺印し、委任した人の印鑑証明書と住民票を添付しますが、書類が形式的に整っているだけで家を売却できるわけではありません。
売買の相手方の立場から見ると、本当に正当な代理人との取引なのかどうか不安に思うのが当然です。
そこで、売買を仲介する不動産会社の担当者や司法書士が本人に面談して、本人確認や売却の意思を確認することになります。

1-2.すでに認知症になってしまったなら「成年後見制度」を利用する

成年後見制度とは

認知症などにより「意思能力が欠ける状態」となり、法律行為ができないと判断される場合には、「成年後見制度」を利用して家を売却する方法があります。
「成年後見制度」は、判断能力が不十分な人を支援するための制度です。
家庭裁判所に選ばれた「成年後見人」が、本人の代わりに契約を結んだり、不利益な契約を取り消したりします。
成年後見人は、重い責任を伴う立場になるため、必ずしも親族が選任されるとは限りません。
弁護士や司法書士などが後見人に任命された場合は、一定の報酬が発生するのが一般的です。

成年後見人は、入院手続きや財産管理を行い、本人のために必要があれば不動産を売却することもできます。
家の売却が終わっても後見人が解除されることはなく、本人が亡くなるか意思能力が回復するまで続くので、弁護士等が後見人になった場合はずっと報酬が発生する点には注意が必要です。

成年後見制度を利用する方法

成年後見人の選任を家庭裁判所に申立てると、家庭裁判所による審理が行われ、成年後見人が選任されます。

さらに、成年後見人が本人の自宅を売却する場合には、「居住用不動産処分の許可の申立て」を行って、家庭裁判所の許可を得る必要があります。
このように、代理人が選任されて、居住用不動産を売却する許可を得るまでには数ヶ月かかります。
さらに、家の買主を見つける時間も必要なので、成年後見制度を使った不動産の売却にはかなり時間がかかることを覚悟してください。

後見による居住用不動産の売却は増加傾向ですが、不動産の取引件数全体に占める割合はわずかです。
後見手続きでの売却でもスムーズにサポートしてくれる不動産会社を選ぶことをおすすめします(不動産会社の選び方については4章で解説します)。

所有者が認知症の場合についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
「困った!認知症になった親の不動産を売却する正しい手順」

2.親が家を売りたがらないときの説得方法

「住み慣れた思い出の我が家。たとえ住めなくなっても手放したくない!」そんな親の気持ちはもちろん理解できます。
でも、子の立場としては「売却して介護費用に充てたい」「元気なうちに売ってほしい」と考えていることが多いものです。
所有者である親が家を売りたがらない場合、どうやって売却を説得すればよいでしょうか?

施設入居等で自宅が不要になるなら、売却してセカンドライフを充実させたほうがよいことを理由に説得してみましょう。
また、次の3つの点も説得材料になります。

空き家には様々なリスクがある

空き家は、不審者に侵入されたり、放火や不法投棄などの被害に遭ったりする恐れがあります。
建物や植栽について定期的な手入れを行わないと、近隣に迷惑がかかる可能性もあります。

固定資産税等が毎年かかる

誰も住んでいなくても所有者には毎年、固定資産税・都市計画税がかかります。
近年はエリアによっては地価が上がっているので、地価が上がれば固定資産税等も上がっていきます。

早く売らないと、税金の優遇を受けられない可能性がある

マイホームの売却で利益が発生しても、「3,000万円の特別控除の特例」という優遇制度があるため、所得税や住民税は発生しないケースが大半です。
ところが、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければ、この特例が使えません。
特例を利用できずに所得税や住民税がかかってしまう場合、その税率は所有期間が5年以内なら約39%、5年超でも約20%と高額です。
特に、家を買った値段が証明できないときには、税金がかかる可能性が高いので、特例が使えるうちに売却することを説得してみてください。
なお、税金については次の章で詳しく解説しています。

【コラム:家の売却を説得できない場合の2つの選択肢】

家の売却に同意してもらえないときには、次の2つを検討してみてください。

(1)リバースモーゲージを利用する

リバースモーゲージとは、自宅を担保にお金を借り、亡くなった時に家を売却して返済するシニア向け融資です。
この制度を使えば、家を今すぐ売却せずに、介護資金や生活費を捻出できます。
一般的な住宅ローンは年齢や収入に応じて借りられる金額が決まりますが、リバースモーゲージは基本的に、家の担保価値によって融資額が決まります。
現在の住まいを担保にお金を借り、そのまま住み続けるのが一般的ですが、家を賃貸に出して賃料を返済に充てるタイプの商品もあります。
金融機関によって、年齢制限や資金の使い道が決まっていたり、一戸建てに限定されていることが多いので、融資条件をしっかり比較検討する必要があります。

(2)任意後見契約を締結する

今すぐに家を売却しない場合には、現在本人が健康であっても、老後の安心のために「任意後見契約」を締結しておくのがおすすめです。
任意後見制度」を使えば、認知症等になるかもしれない将来に備えることができます。
というのは、「法定後見制度」だと裁判所の判断で後見人が決まるので、家族が後見人になれるとは限りませんし、裁判所への手続きにも手間がかかるからです。

任意後見契約」は、将来認知症などで判断能力が低下したときに後見人になってもらう人を、あらかじめ選んでおく制度です。
本人が元気なうちに家族と話し合って「任意後見人」を選んでおけば、本人の判断能力が衰えて介護資金が必要になったときなどに、家族が「任意後見人」として代理で家を売ることができます。

3.親名義の家を売却したときの所得税・住民税

次に、家を売却したときの税金について押さえておきましょう。
税金の基本的な計算方法と、家を売却したときの特例について解説します。

3-1.売却益が出ると所得税・住民税がかかる

不動産売却においてかかる譲渡所得税・住民税は、「利益」が出ると発生するのが基本です。
所得税・住民税(復興特別所得税を含む)を合わせた税率は、所有期間が5年以下なら39.63%、5年超でも20.315%と、たいへん高額です。
売却時の「利益」の計算方法は複雑ですが、おおまかにいうと、買ったときより高く売れるということです。
「古い家だから、利益なんて出ないだろう」と思う方が多いのですが、そうとは限りません。
買った値段がわからないとき(証明できる書類がないとき)は税額が高額になりやすいのでご注意ください。
購入した値段がわからないときは、売れた値段の5%で取得したものとして計算します。
税額の計算式は次のとおりです。

所得税・住民税=(売った値段-買った値段-売買の諸経費)×税率

※わかりやすくするため、建物の減価償却については省略しています

例えば、家を2,000万円で売却し、経費は200万円、所有期間は9年として計算してみましょう。
買った値段は不明なので、2,000万円×5%=100万円で取得したものとして計算します。
所得税・住民税=(2,000万円-100万円-200万円)×20.315%=約345万円

このように、購入価格を証明できる売買契約書等が残っていないと、課税額が高額になるケースがあります。
親が元気なうちに、書類の保管場所を確認しておきましょう。

3-2. マイホームの売却なら優遇制度がある

上記のように計算して「利益」が出る場合でも、マイホームを売却した場合に一定の要件を満たせば、3,000万円までの利益が非課税になります。
これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

3,000万円の特別控除の主な要件は次のとおりです。

  • 親自身がマイホームとして居住していたこと(セカンドハウスや投資用物件は対象外)
  • 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却すること
  • 家を取り壊したときは、取壊しから1年以内に売却すること
  • 売却の相手方が親子や夫婦等の特別な関係の人でないこと

その他の要件は国税庁ホームページで確認できます。

介護施設に入居したり、子と同居するなどの転居から3年以内に売却しないと優遇制度が使えなくなってしまうので注意が必要です。
古い家は売れるまで時間がかかる場合もあるので、早めの売却準備をおすすめします。

正確な税金の計算は非常に複雑ですので、計算方法や特例制度の利用に悩んだら、税務署や税理士に相談しましょう。

不動産売却時の税金については、こちらの記事で詳しく解説しています。
「【不動産売却の税金シミュレーション】計算方法は?節税のコツもやさしく伝授!」

4.介護をきっかけに家を売却するとき覚えておきたい3つのこと

介護をきっかけに家を売却するときには、急いで売却しなければならない場面が多いものです。
また、代理制度を利用して子供が親の家を売るケースも多いため、次の3つについて押さえておいてください。

4-1.頼れる不動産会社を選ぶこと

不動産会社にもそれぞれに得意な分野があり、担当者の知識や経験も様々です。

そのため、どの不動産会社に売却を依頼するかで、売れる値段には大きな差が出ます。
また、後見人との取引の経験がない不動産会社も少なくありません。

できるだけ高くスムーズに家を売るためには、複数の不動産会社に相談し、対応をしっかり比較してから決めることをおすすめします。
不動産会社を比較したいときには、不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)を利用すると、売りたい家のエリアや物件タイプにぴったりの不動産会社を探し出し、複数の会社にまとめて査定を依頼できます。

不動産売却HOME4U

代理人を立てて家を売るときには、複雑な売却案件の実績もある不動産会社に依頼したいものです。
どのように売却手続きを進めればいいのか不動産会社に相談し、頼れる会社を選びましょう。

4-2.早めに売却に向けて動くこと

家の売却について親に話すのは気まずくて、先送りにしてしまいがちです。
でも、家の売却準備は少しでも早く始めるのが得策です。

理由は次の通りです。

  • できれば親が元気なうちに委任状を使って家を売ると、手続きがスムーズ。認知症の症状が急に進み、法定後見人を選任するとなると、申請から選出まで大変な時間や手間がかかる。
  • 古い家屋の場合、取り壊して土地を分筆して売る、測量するなど、時間がかかることもある。介護費用が早急に必要になってからでは間に合わない可能性がある。
  • あせって家の売却を進めると、相場よりも安く売り急いでしまう可能性がある。時間に余裕があれば、不動産の売りやすい時期(秋ごろ・年度末)を選んで売り出すこともできる。

介護資金やセカンドライフにしっかりと備えるためには、できるだけ早めに家族で話し合い、売却に向けて準備を始めることが大切です。
委任状の書き方等は不動産会社に相談することもできるので、アドバイスを受けながら手続きを進めていきましょう。

4-3.売却の翌年に親の代わりに確定申告を行うこと

不動産の売却で利益が出たら、売却の翌年に確定申告を行う必要があります。
親名義の家を売ったときは、課税対象は親なので、親の代わりに確定申告を行います。
なお、「3,000万円の特別控除」を利用すれば結果的に非課税になる場合でも、確定申告が必要です。

また、売却で損失が出た場合に税金が戻って来る制度もあります。
住宅ローンが残っているマイホームを売却して損失が出たときには、一定の要件を満たせば、他の所得に課税される税金が還付されます(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)。
損失が出た場合の確定申告は義務ではありませんが、この制度が使える可能性があれば税務署に相談してみましょう。

まとめ

いかがでしたか?
親名義の家を売るには、2つの方法がありました。
・親が認知症でないなら、「委任状」を用意して、親族が代理人となって売却できます。
・すでに認知症等で判断能力が欠ける場合には、「成年後見制度」を利用して裁判所に後見人を選任してもらう必要があります。

介護をきっかけに家を売るときには、以下の3点が大切です。

  • 頼れる不動産会社を選ぶ
  • 早めに売却に向けて動く
  • 売却の翌年に親の代わりに確定申告を行う

親名義の家を売るには、親が認知症等になる前に進めておくのが一番スムーズです。
親が元気なうちにこういった話は始めにくいかも知れませんが、親孝行の一つという気持ちで、家の売却について話し合ってみてはいかがでしょうか。
不動産売却 HOME4U」を利用して頼れる不動産会社を見つけて、家の売却を成功させ、余裕をもって介護に備えたいですね。

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