【保存版】親の不動産を売却する6つの方法！税金を抑える特例も紹介

親の家を売ると決めたものの、手続きの流れや税金が複雑で困っている方も多いのではないでしょうか？

親の家を空き家にせずに売却するには、名義や相続の問題も絡んできます。

そこでこの記事では、親の不動産をスムーズに売却するための手続きの流れから、税金を抑える方法までをわかりやすく解説します。

1. 親の不動産を売却する6通りの方法

親の不動産売却は以下の流れで行います。

ただし、状況によって、事前に行うべき準備が異なります。
また、かかる税金や手間も変わってくるため、できる限りご自身の要望を叶える売却を方法を考えるべきでしょう。

親の不動産の売り方は、およそ以下の6パターンで、「親が存命か」、また「意思能力があるか」といった状況次第で選択肢が大きく変わります。

以下では、それぞれの売り方について解説します。

1. 【親が存命】親自身が売却
2. 【親が存命】親の委任状で子が売却
3. 【親が存命】子が譲り受けてから売却
4. 【親が存命】認知症などは成年後見制度で売却
5. 【親が逝去】換価分割のための売却
6. 【親が逝去】遺産分割後に売却

1-1.【親が存命】親自身が売却

もっとも単純明快な方法は、親自身が売却することです。
不動産は本来、所有者本人でしか売却できないため、可能であれば自身が売却を行いましょう。

ただ今後相続を考えている場合は、現金化して相続するよりも、不動産のまま相続した方が税金で得する場合もあります。

不動産の査定も、所有者本人が依頼するのが最もスムーズです。
親自身が売却できる場合は、早速査定まで進めていきましょう。

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1-2.【親が存命】親の委任状で子が売却

親が高齢で身動きが取りづらい場合や、遠方に住んでいる場合など、子などが代理で売却するこができます。
この場合は、委任状を作成してもらう必要があります。

1-3.【親が存命】子が譲り受けてから売却

生前贈与などで子供が譲り受けた後に売却する方法です。
収益物件の贈与など、相続よりも生前贈与の方が得をする場合には有用な売却方法です。

ただし不動産は、ほとんどの場合において贈与よりも相続の方が税金が安くなります。
相続してから売却を考える場合、小規模宅地の特例や取得費加算の特例などが使えるためです。

1-4.【親が存命】認知症などは成年後見制度で売却

認知症が進み、契約事で自身の権利や義務がどのように変化するかを理解する力（意思能力）が無くなると、本人がした契約は無効になります。
また、委任状も無効であるため、親族でも売却できません。

この場合は、成年後見制度で売却できる場合があります。
成年後見制度とは、認知症などで物事への判断能力が不十分である方に対して、判断能力の程度に応じて適切な法律的支援をする制度です。
後見人や保佐人として選任されれば、本人の利益を守るために、代わりに不動産の売買契約も行えます。

ただし、後見人は必ずしも親族になるわけではなく、弁護士や司法書士が選任される場合もあります。

1-5.【親が逝去】換価分割のための売却

親が逝去された場合、相続が発生します。
遺産分割の方法の一つである換価分割は、不動産を売却し現金化してから分割する方法です。

現金化することで平等な遺産分割がしやすくなるため、トラブルが起きにくいなどのメリットがあります。

換価分割を行う場合、相続人の一人に不動産への名義変更（相続登記）をしてから売却を行います。

1-6.【親が逝去】遺産分割後に売却

遺産分割が終わり、相続が完全に住んだ状態で、好きなタイミングで売却を行う方法です。
売却前には必ず不動産の名義変更手続き（相続登記）が必要なので、事前に済ませておきましょう。

また、相続後に共有不動産となっている場合は注意が必要です。
共有不動産は、全員の同意がないと売却できないため、手間がかかりますし、場合によってはトラブルに発展します。

適切な売却の方法やタイミングは、当人の状況によって異なります。
親の認知症進行などの不安がある場合は、早めの売却や生前贈与などが有力な候補になりますし、相続税を抑えるために不動産の状態で残しておくという考えもあります。

できるだけ早く売却を考えたい方は、不動産会社に査定を依頼してみましょう。
査定結果を知る事で、家の価値が分かるだけでなく売却のイメージが深まります。

ただ、査定結果は不動産会社により異なるので、できるだけ複数社を比較しましょう。

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実際に、親が亡くなったことを機に家を売り出し、短期間で売却できたケースもあります。

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間取り	4LDK
売却までの期間	約3か月

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2. 親名義の不動産を売却したときの税金と特例

次に、家を売却したときの税金について押さえておきましょう。
税金の基本的な計算方法と、家を売却したときの特例について解説します。

2-1. 売却益が出ると所得税・住民税がかかる

不動産売却においてかかる譲渡所得税・住民税は、「利益」が出ると発生するのが基本です。
所得税・住民税（復興特別所得税を含む）を合わせた税率は、所有期間が5年以下なら39.63％、5年超でも20.315％と、たいへん高額です。
売却時の「利益」の計算方法は複雑ですが、おおまかにいうと、買ったときより高く売れるということです。
「古い家だから、利益なんて出ないだろう」と思う方が多いのですが、そうとは限りません。
買った値段がわからないとき（証明できる書類がないとき）は税額が高額になりやすいのでご注意ください。
購入した値段がわからないときは、売れた値段の5％で取得したものとして計算します。
税額の計算式は次のとおりです。

例えば、家を2,000万円で売却し、経費は200万円、所有期間は9年として計算してみましょう。
買った値段は不明なので、2,000万円×5％＝100万円で取得したものとして計算します。
所得税・住民税＝（2,000万円－100万円－200万円）×20.315％＝約345万円

このように、購入価格を証明できる売買契約書等が残っていないと、課税額が高額になるケースがあります。
親が元気なうちに、書類の保管場所を確認しておきましょう。

2-2. マイホームの売却なら優遇制度がある

上記のように計算して「利益」が出る場合でも、マイホームを売却した場合に一定の要件を満たせば、3,000万円までの利益が非課税 になります。
これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

介護施設に入居したり、子と同居するなどの転居から3年後の年末までに売却しないと優遇制度が使えなくなってしまうので注意が必要です。
古い家は売れるまで時間がかかる場合もあるので、早めの売却準備をおすすめします。

正確な税金の計算は非常に複雑ですので、計算方法や特例制度の利用に悩んだら、税務署や税理士に相談しましょう。

不動産売却時の税金については、以下の記事で詳しく解説しています。

【不動産売却の税金計算方法】具体例や節税のコツも解説！

不動産の売却では大きな金額が動くので、「税金がかかるのかな？」と心配に

3. 親の不動産を売るときの注意点

親の不動産が売れなかった場合、さまざまな問題が起こります。
ここでは、親の不動産を売るときにおさえておきたい注意点を3つご紹介します。

3-1. 空き家としてのリスクが高まる

空き家は、不審者に侵入されたり、放火や不法投棄などの被害に遭ったりする恐れがあります。
建物や植栽について定期的な手入れを行わないと、近隣に迷惑がかかる可能性もあります。

3-2. 固定資産税等が毎年かかる

誰も住んでいなくても所有者には毎年、固定資産税・都市計画税がかかります。
近年はエリアによっては地価が上がっているので、地価が上がれば固定資産税等も上がっていきます。

3-3. 早く売らないと、税金の優遇を受けられない可能性がある

マイホームの売却で利益が発生しても、「3,000万円の特別控除の特例」という優遇制度があるため、所得税や住民税は発生しないケースが大半です。
ところが、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければ、この特例が使えません。
特例を利用できずに所得税や住民税がかかってしまう場合、その税率は所有期間が5年以内なら約39％、5年超でも約20％と高額です。
特に、家を買った値段が証明できないときには、税金がかかる可能性が高いので、特例が使えるうちに売却することを説得してみてください。

4. 親の不動産売却の3つのコツ

親の不動産を売却するときには、急いで売却しなければならない場面が多いものです。
また、代理制度を利用して子供が親の家を売るケースも多いため、次の3つのポイントを押さえておいてください。

4-1.頼れる不動産会社を選ぶこと

不動産会社にもそれぞれに得意な分野があり、担当者の知識や経験も様々です。

そのため、どの不動産会社に売却を依頼するかで、売れる値段には大きな差が出ます。
また、後見人との取引の経験がない不動産会社も少なくありません。

できるだけ高くスムーズに家を売るためには、複数の不動産会社に相談し、対応をしっかり比較してから決めることをおすすめします。
不動産会社を比較したいときには、不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）を利用すると、売りたい家のエリアや物件タイプにぴったりの不動産会社を探し出し、複数の会社にまとめて査定を依頼できます。

代理人を立てて家を売る場合、実績のある不動産会社を探すことも大切うですが、個人で探すのは手間と時間がかかります。
そこで「不動産売却 HOME4U」を利用すれば、不動産会社に行かずともネットで無料で申し込むことが可能です。

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4-2.早めに売却に向けて動くこと

家の売却について親に話すのは気まずくて、先送りにしてしまいがちです。
でも、家の売却準備は少しでも早く始めるのが得策です。

理由は次の通りです。

• できれば親が元気なうちに委任状を使って家を売ると、手続きがスムーズ。認知症の症状が急に進み、法定後見人を選任するとなると、申請から選出まで大変な時間や手間がかかる。
• 古い家屋の場合、取り壊して土地を分筆して売る、測量するなど、時間がかかることもある。介護費用が早急に必要になってからでは間に合わない可能性がある。
• あせって家の売却を進めると、相場よりも安く売り急いでしまう可能性がある。時間に余裕があれば、不動産の売りやすい時期（秋ごろ・年度末）を選んで売り出すこともできる。

介護資金やセカンドライフにしっかりと備えるためには、できるだけ早めに家族で話し合い、売却に向けて準備を始めることが大切です。
委任状の書き方等は不動産会社に相談することもできるので、アドバイスを受けながら手続きを進めていきましょう。

4-3.売却の翌年に親の代わりに確定申告を行うこと

不動産の売却で利益が出たら、売却の翌年に確定申告を行う必要があります。
親名義の不動産を売ったときは、課税対象は親なので、親の代わりに確定申告を行います。
なお、「3,000万円の特別控除」を利用すれば結果的に非課税になる場合でも、確定申告が必要です。

また、売却で損失が出た場合に税金が戻って来る制度もあります。
住宅ローンが残っているマイホームを売却して損失が出たときには、一定の要件を満たせば、他の所得に課税される税金が還付されます（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）。
損失が出た場合の確定申告は義務ではありませんが、この制度が使える可能性があれば税務署に相談してみましょう。

確定申告の方法や詳しい手順については、こちらの記事を参考にしてください。

マンション売却に確定申告は不要？必要な場合のタイミングや申告方法を紹介

マンションを売却すると場合によって確定申告が必要になります。 確定

まとめ

親名義の不動産を売るには、状況に合わせて手続きを少しずつ前に進めていきましょう。

家を売るなら、ぜひ「不動産売却 HOME4U」を利用して頼れる不動産会社を見つけて、スムーズに売却活動を開始してください。

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• Q
  親の不動産を売却するには、どんな方法がある？
  A
  親が存命かつ意思能力があるか、既に逝去されているかによって手続きが異なります。一般的には次の6パターンがあり、状況に応じて選択します。

  • 親が存命で親本人が売却
  • 親が存命で委任状を用い子が代理で売却
  • 親が存命で生前贈与後に子が売却
  • 認知症などで意思能力がない場合、成年後見人が売却
  • 親が逝去後、換価分割として相続人が不動産を売却して現金化
  • 親が逝去後、遺産分割完了後に売却

• Q
  不動産売却にかかる税金や特例を抑えるポイントは？
  A
  不動産を売却して利益（譲渡所得）が出ると、所有期間によって所得税・住民税が課税されます。高額になりがちですが、マイホームの場合は3,000万円の特別控除などの優遇制度が利用できれば税負担を大きく軽減できます。ただし、住まなくなってから3年後の年末までに売却しないと特例が使えなくなる可能性があるため、タイミングを逃さず手続きを進めましょう。
  
• Q
  親の不動産を売るときに気をつけるべき点は？
  A
  親の不動産を売る際、空き家状態が長期化してしまうのは十分に注意しましょう。

  • 空き家の管理リスク：管理や防犯費用がかさむなどの問題が生じる
  • 固定資産税等の維持費：住んでいなくても毎年支払いが必要
  • 優遇特例の期限：3,000万円の特別控除を受けるには、住まなくなってから3年後の年末までの売却が望ましい

  早めの準備や売却が大切です。

• Q
  親の不動産をスムーズに売却するコツは？
  A
  スムーズに売却するには、次の3点を意識しましょう。

  • 頼れる不動産会社を選ぶ：複数社に査定依頼し、実績や対応を比較
  • 早めの売却準備：認知症などに備え、委任状での手続きや親の同意を早めに取る
  • 確定申告を忘れない：利益が出ても控除を使っても、翌年の確定申告は必須

  これらを意識すると、トラブルを最小限に抑えて進められます。