実家を売るなら何から始める？ 売却タイミングと注意点を解説

親御さんが高齢になり、施設入所や同居、また相続などをきっかけに誰も住まなくなった「実家」。
思い出が詰まった場所だからこそ、その今後に悩む方は多いでしょう。
この記事では、生前・相続後それぞれの実家売却について、後悔のない判断をするためのポイントを解説します。

今なら!一括査定申し込みでもらえる

カンタン
1分入力

あなたの不動産はいくら？あなたの不動産、今ならいくらで売れる？

＼ お持ちの不動産はどのタイプ？ ／

選択してください

• 
  マンション
  一室
• 
  一戸建て
• 
  土地

• 
  ビル一室
• 
  店舗・事務所
  倉庫
• 
  マンション
  一棟
• 
  アパート一棟
• 
  ビル一棟
• 
  その他

その他の不動産はこちら

＼ 「」の所在地を選択してください ／

都道府県を選択 東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 群馬県 栃木県 茨城県 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 新潟県 山梨県 長野県 富山県 石川県 福井県 愛知県 静岡県 岐阜県 三重県 大阪府 兵庫県 滋賀県 京都府 奈良県 和歌山県 岡山県 広島県 鳥取県 島根県 山口県 香川県 愛媛県 高知県 徳島県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

都道府県が選択されていません。

市区町村を選択

市区町村が選択されていません。

物件を再選択

無料一括査定スタート

物件種別が選択されていません。

査定をご希望のマンション名を教えてください。

マンション名を選択して▼一括査定依頼スタート▼

「マンション」の検索結果はありませんでした

検索リストにマンション名が無い場合も
査定依頼ができます
下部の「査定依頼スタート」からお進みください

を
査定依頼スタート

入力したマンション名で検索

一括査定依頼スタート

上部マンション名を入力いただくと
マンションの候補が表示されます

この記事の執筆者

（株）グロープロフィット

竹内 英二

1. 実家を売るべきか悩んだときの判断ポイント

実家を処分するとしても、思い出の詰まった家を売ることは「寂しい」「つらい」と感じられるかもしれません。しかし、状況によっては早めに決断することで、将来的な負担や損失を避けられる場合もあります。

以下のいずれかに該当する場合は、売却を前向きに検討することをおすすめします。

1-1. すでに空き家となり、今後住む予定がない

誰も住んでいない家は老朽化が進みやすく、倒壊や近隣トラブルの原因になるリスクが高まります。
適切に管理されていない空き家は「特定空家」に指定され、固定資産税が最大6倍に増額されることもある ため、早めに処分を検討するのが得策です。

【空き家対策特別措置法改正】固定資産税が6倍に？増税対策を解説

2023年（令和5年）6月14日に空き家対策特別措置法の改正法が成立し、官民連

1-2. 実家が遠方にあり、定期的な管理が難しい

実家の掃除や換気、草木の手入れなど、空き家の管理には労力と時間がかかります。
遠方に住んでいると十分な管理ができず資産価値の低下を招くおそれ があります。

築50年の一戸建て売却相場はいくら？売却時の注意点と節税対策も解説

築50年の戸建てでも売却は可能です。家の売却相場を元に、売却方法や注意点

1-3. 老朽化が進み、今後資産価値が上がる見込みがない

築年数が古く、地価の上昇が見込めない立地の場合、放置すればするほど資産価値が目減り していきます。
老朽化が進んでいるなら、将来的に売却しづらくなる前に決断することが重要です。

相続した家が老朽化、売却したほうがいい？

実家など相続した家を今後使う予定がないなら、なるべく早く売却すること

1-4. 賃貸や駐車場などに活用する予定がない

賃貸や駐車場などに有効活用できるなら所有を続けるメリットはあります。
しかしそうでない場合は、維持管理の費用や税金の支払いが大きな負担になるため、処分を検討したほうがいい でしょう。

次の章では、実家を売る具体的な手順について解説していきます。

2. 実家を売る方法

売却活動は以下の様に進みますが、実家の売却となると、その前の売却タイミングに関する方針決めが非常に重要です。

実家の売却は、所有者である親御さんの意思能力（判断能力）の状態によって、進め方が大きく異なります。
ここでは、親御さんの所有する家の売却を進めるための代表的な4つの方法を解説します。

2-1. 親自身が売却（委任も可能）

親御さんの意思能力がはっきりしており、売却に同意している場合、これが最もシンプルでスムーズな方法です。
所有者である親御さん自身が売主として、不動産会社と媒介契約を結び、買主と売買契約を締結します。

また、お子さんが親御さんに代わって不動産会社とのやり取りなどを行うことも可能です。
この場合は、所有者本人が作成した「委任状」を用意しましょう。
後のトラブルを防ぐためにも、売却を進める各段階で親御さんの意思を改めて確認し、その様子を記録（書面、音声、動画など）しておくことをお勧めします。

2-2. 成年・任意後見制度を利用して売却

認知症などで親御さんの判断能力が不十分な場合、親族が勝手に実家を売却することはできません。
その場合は、「成年後見制度」を利用する必要があります。
これは、家庭裁判所が選任した成年後見人（親族や弁護士など）が、本人に代わって財産管理や契約行為を行う制度です。

売却のためには、後見人が家庭裁判所に「居住用不動産の処分に関する許可」を申し立て、許可を得なければなりません。
この許可は、売却が本人の生活や療養のために必要不可欠であると判断されない限り、簡単には下りません。

ただし成年後見制度では、必ず親族が後見人として選任されるとは限りません。
こうした場合に備えて、判断能力が低下する前に本人が後見人を選んでおく「任意後見制度」の活用もおすすめです。

いずれにせよ手続きは複雑で、申し立てから売却完了まで半年以上の時間がかかることもあります。
専門家への報酬も発生するため、費用と時間を要する方法です。

2-3. 家族信託を利用して売却

「家族信託」とは、親御さんの判断能力がしっかりしているうちに、ご自身の財産（実家など）の管理・処分を、信頼できる家族（例えば子）に託す契約を結んでおく制度です。

• 委託者：親（財産を託す人）
• 受託者：子（財産を託され、管理・処分する人）
• 受益者：親（信託された財産から利益を受ける人）

この契約により、将来親御さんの判断能力が低下した後でも、受託者であるお子さんが、信託契約で定めた目的に従ってスムーズに実家を売却できます。
成年後見制度のように家庭裁判所の許可は不要で、より柔軟な財産管理が可能です。

ただし、信託契約書の作成や不動産の信託登記など、専門的な手続きが必要であり、家族全員の十分な理解と合意形成が不可欠です。

2-4. 相続後に売却

「今はまだ売却せず、将来相続が発生してから考えよう」というのも、もちろん一つの選択肢です。この方法には、税制上の特例を活用できる可能性がある一方、相続人間の合意形成など、事前に検討すべき点もあります。

相続が発生すると実家は相続人全員の共有財産となるため、売却や分割には相続人全員の合意が必要です。誰がどのように財産を引き継ぐかで意見がまとまらないと、手続きが滞る可能性も考慮しておきましょう。また、2024年4月から相続登記が義務化されるなど、手続き面の確認も大切です。

一方で、相続ならではの税制優遇措置を上手く活用すれば、手残りを最大化できる可能性があります。

これらの特例は適用要件が非常に細かく定められているため、利用を検討する際は必ず税理士などの専門家にご相談ください。

また、相続人が複数いる場合は、実家をどのように分けるか（遺産分割）を決める必要があります。主な分割方法は以下の3つです。

• 現物分割：土地を分筆するなどして、文字通り現物のまま分ける方法。土地の形状や法規制により、現実的には困難な場合が多いです。
• 代償分割：相続人の一人が実家を相続する代わりに、他の相続人に対して相続分に見合う現金（代償金）を支払う方法。
• 換価分割：実家を売却して現金化し、その現金を相続分に応じて分ける方法。公平に分けやすく、多くのケースで選択されます。

どの方法が最適かは、ご家庭の状況や実家の特性によって異なります。親御さんが元気なうちに、将来の方針について家族で話し合っておくことが、円満な相続とスムーズな売却に繋がります。

3. 実家を売るときの注意点

実家を売るときは、事前に押さえておくべきポイントがあります。
ここでは、売却の際によくある失敗やトラブルを避けるために、特に注意したい6つの項目を解説します。

3-1. 税金・費用を把握しておく

実家を売って赤字にならないようにするには、費用や税金を把握しておく必要があります。
費用・税金の目安は以下の通りです。

司法書士手数料は、日本司法書士連合会による所有権移転登記費用のアンケートの結果によると以下が目安になります。

例えば、固定資産税評価額が土地と建物合計で2,000万円であれば、登録免許税は8万円(＝2,000万円×0.4％)となります。 関東地区であれば、司法書士手数料は約6.6万円です。 関東地区の場合、名義変更に係る費用は14.4万円になります。

名義変更に要する費用は、固定資産税評価額やエリアによっても異なりますが、概ね10～20万円程度かかると思っておけば良いでしょう。

3-2. 遠方の実家でも清掃・管理が必要

空き家となった実家は、売却が決まるまでの間も清掃や換気、庭木の手入れといった定期的な管理が必要です。
管理が行き届かないと以下のようなリスクが高まります。

• 特定空家に指定されると、固定資産税が最大6倍に増額
• 老朽化による倒壊・近隣トラブルの危険
• 資産価値が下がり、買い手がつきづらくなる

管理が難しい場合は、空き家管理サービスの利用や、不動産会社への売却を早めに検討することをおすすめします。

3-3. 複数人で相続した場合、売却には共有者全員の同意が必要

実家を複数人で相続した場合、所有権は共有状態になります。この場合、不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。
1人でも反対する人がいれば売却はできないため、事前に遺産分割協議を行い、権利関係を明確にしておくことが大切です。

共有持ち分とは？買取や売却のトラブルを紹介

不動産売却にあたって、処分が難しい物件の一つに「不動産の共有持分」があ

3-4.「土地の境界」の確認をする

戸建て住宅を売却する場合、主には土地の境界を明示する義務があります。
実家の土地で境界が未確定の場合、売却前に測量を行って境界を確定しましょう。
売却前に、「確定測量図」と呼ばれる測量図があるか、確認してください。

「確定測量図」と呼ばれる測量図があれば、境界は確定されていますので問題ありません。

確定測量図がない場合は、それぞれの境界ラインについて筆界確認書があるか確認します。筆界確認書とは、それぞれの境界で隣地所有者と境界について確認しあった書面のことです。

また、道路との境界の確定についても確認が必要です。実家がある地域の、道路を所管している役所で確認できます。市道なら市役所、県道なら県に確認しましょう。

それぞれの境界が未確定の部分が残っている場合は、測量会社に境界確定を依頼します。

境界の確定については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。

「確定測量」とは？費用と流れ、失敗しないための注意点を紹介

確定測量とは、土地の境界線を確定させるための測量です。 土地、もしくは

3-5. 大規模リフォーム・解体はせずに売る

老朽化した実家でも、無理にリフォームや解体を行わず、「現状のまま」で売却したほうが良い場合があります。
高額なリフォーム費用をかけても、売却価格に反映されるとは限りません。
そのため、自己判断で解体やリフォームをせず、まずは不動産会社に査定を依頼し、買い手がどう評価するかを確認しましょう。

リフォーム・解体が必要かどうかを相談できる不動産会社を選ぶのにおすすめなのが、NTTデータグループが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」です。

「不動産売却 HOME4U」はカンタンな情報を入力するだけで、全国の優良な不動産会社2,500社のなかから、最大6社を選んでまとめて査定依頼ができます。

実家の売却で信頼できる優良な不動産会社を探すなら、「不動産売却 HOME4U」をぜひご活用ください。

3-6. 相続の手続き期限を過ぎないようにする

相続手続きには期限があります。期限を超過しないためにタイムリミットを把握しておきましょう。

特に注意したいのが、相続登記の申請期限です。
相続を知ってから3年以内に登記しないと、10万円以下の過料が科されるおそれがあります。

また、税制上の特例（3,000万円控除など）にも適用期限があります。
損しないためには、早めに手続きを進めることが重要です。

4. 実家を売るときに活用したいおすすめの査定サービス

実家の売却で失敗しないためには、複数の査定額を見比べることが重要です。

「戸建てに強い」「マンション売却の実績が豊富」など、不動産会社ごとに得意とする不動産のタイプが異なります。
そのため、査定額にもばらつきが出るのです。

実際、不動産会社によって査定額に数百万～数千万円の差が出るケースも珍しくありません。

HOME4U売却体験談
～マンション編～

東京都足立区 M.Aさん

査定価格に500万円の差！

転勤のため、マンションの売却を決断。
一括査定で2,700～3,200万円の価格が付きました。

購入価格の2,800万円よりやや低い金額から、それ以上までと、査定価格に幅が！
そのおかげで、希望価格より高く売れました。

【売却した物件情報】

築年数	3年
間取り	1LK/1LDK
購入価格	2,800万円
査定価格	2,700～3,200万円
希望価格	2,700万円

HOME4U売却体験談
～マンション編～

東京都大田区 F.Sさん

査定額に1,000万円の差！

遠方へ住み替えるため、売却することに。 「不動産売却 HOME4U」で一括査定をしてもらい、営業担当者の知識と積極性が感じられた不動産会社に売却を依頼しました。

査定額は9,500万円前後。各社で1,000万円ほどの差がありました。

周囲に知られたくなかったので不動産会社に買い取ってもらいましたが、近隣の相場と照らし合わせると、妥当な金額で売れたと思います。

【売却した物件情報】

築年数	27年
間取り	3LK/3LDK
査定価格	9,500万円前後
購入価格	5,000万円

複数社に査定すると、不本意な価格設定を避けられ、売却成功につながります。

複数社に査定を依頼するなら、NTTデータ・ウィズが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」を利用すると便利です。
「不動産売却 HOME4U」は、カンタンな情報を入力するだけで、全国の優良な不動産会社2,500社のなかから、最大6社を選んでまとめて査定依頼ができます。

実家の売却で優良な不動産会社を探すなら、「不動産売却 HOME4U」をぜひご活用ください。

【無料】一括査定依頼スタート

5. 実家を売るときのよくある質問

ここでは、実家の売却に関するよくある質問に回答します。
つまずきやすい疑問を解消し、不安なく売却のステップへと進みましょう。

• Q 実家を売るなら家の中を空っぽにすべき？
  A 家は荷物が一切ない空の状態で売却することが基本です。

  査定時に片付けが間に合わなかったとしても、売り出すまでには荷物の整理を進めましょう。
  不要な遺品に関しては、廃棄処分することになります。
  ゴミの出し方は地方によって異なるため、自治体のルールに従ってゴミ出しをしましょう。
  実家が遠方にある場合、平日に仕事を休んで遺品整理をするケースも考えられます。

  遺品整理などを業者に依頼する場合は、処分する量にもよりますが1軒あたり15万円～50万円程度かかります。

• Q 実家を売ることに罪悪感がある…どういう心持ちで売ったらいい？
  A 「親が大事にしていた家を売るなんて…」「先祖代々の土地を自分の代で手放していいものか」と、実家の売却に罪悪感を覚える方は非常に多いです。罪悪感を和らげるには、売却代金の一部をお墓の管理費や仏壇のお供えなど先祖供養に充てるのも一つの手です。そうすれば、ご先祖様も喜んでくださるでしょう。
• Q 古すぎて売れない場合はどうする？
  A

  家が古くて買い手がつきにくい場合は、空き家バンクに登録するのも一つの方法です。
  空き家バンクとは、自治体が運営する空き家の売買・賃貸情報を取り扱うサイトです。不動産会社に断られてしまうような物件でも、売りに出せるメリットがあります。

  ただし、すべての自治体が空き家バンクのサービスを提供しているわけではないため、「○○市　空き家バンク」といったキーワードでWeb検索して、売りたい家のあるエリアの情報を調べてみるとよいでしょう。
  

  

  空き家バンクとは？仕組みや登録方法などを全解説！仲介・買取との違いもわかる

  空き家バンクは、自治体が運営する売りたい方と買いたい方をつなぐ公的なマ

  
  
• Q 「親が生きているうちに実家を売る」と「相続後に売る」は結局どちらがいいの？
  A 一般的には相続後に売却した方が税制上有利なケースが多くなっています。
  生前に売ると親の住む場所を確保する問題も発生します。ただし親が施設に入所し、自宅に戻らない場合や、空き家を放置すると問題が出そうな場合は、生前に売却して現金化してから、そのお金を親の介護費用に充てる選択肢もあります。
  なお、生前に売れば親本人の名義でマイホーム3000万円控除を使えますが、相続後に子が売れば相続空き家3000万円控除が使えます。
• Q 売らずに貸す選択肢は？
  A 賃貸に出すのも実家の有効な活用方法です。借り手がつけば毎月家賃収入が得られますし、将来的に自分や子供が戻る可能性がある場合は、期間を定めて貸すのもいいでしょう。
  ただし、ある程度リフォームや設備修繕が必要になる可能性もあります。また、いずれ売るつもりなら、賃貸期間中は売却3,000万控除の特例が使えなくなる点にも注意が必要です。そのため、費用対効果に見合うかを冷静に判断しましょう。
• Q 実家売却を相談できる不動産会社はどうやって見つける？
  A まずはNTTデータ・ウィズが運営する一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」からまとめて査定依頼をしてみましょう。
  「不動産売却 HOME4U」は、カンタンな情報を入力するだけで、全国の優良な不動産会社2,500社のなかから、最大6社に査定依頼ができます。相談したからといって必ず売らなければいけないわけではありませんので、ご安心ください。
  実家の売却で信頼できる不動産会社を探すなら、「不動産売却 HOME4U」をぜひご活用ください。

  【無料】一括査定依頼スタート

まとめ

実家を売るのは人生の中でも大きな決断です。
とはいえ、決められずに先延ばしすると、家屋は傷み、税優遇の期限も切れてしまいます。
後悔しないためには、早めに動き出して、売却のステップへと進みましょう。

家の売却は、正しい手順を踏めば決して難しくありません。
実家を売却することで得られる現金は、新しい暮らしの資金やご家族の未来への投資にもなります。
大切な思い出は心に残しつつ、資産を有効活用する前向きな選択になるはずです。

まずは「不動産売却 HOME4U」で信頼できる不動産会社を見つけて、査定と売却の相談から始めてみましょう。

【無料】一括査定依頼スタート

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット