アパートリフォームの費用相場を解説！リフォーム成功のポイントも

所有するアパートの収益を上げる方法として、リフォームがあります。しかし、「どれくらいの費用を用意する必要があるのか」「何を優先してリフォームしたらいいのか」など、分からないことも多いですよね。

アパートのリフォームを成功させるためには、費用の相場やリフォーム費用回収にかかる期間、ニーズなどを事前に押さえておくことが大事です。

この記事では、リフォーム費用の相場とリフォームを成功させるためのポイントを解説します。費用やポイントをしっかり押さえて、リフォームをスムーズに進めましょう。

この記事の監修者

あなたのよしおさんFP相談室

秋山 芳生

1.アパートリフォームの費用相場

アパートのリフォームに必要な費用相場は、アパートの規模やリフォーム内容、大家さんの希望によって大きく異なるため、相場は存在しません。

とはいえ、リフォーム箇所によってある程度の相場は決まっています。リフォーム費用の相場は、以下の表の通りです。

外壁や内装のリフォームは、工事内容により価格にばらつきが出ます。一部の壁の塗り直し、壁紙貼り直しのみの内装工事なら、費用を抑えてリフォームが可能です。

トイレやキッチン、お風呂なども、取り付ける商品の価格が大きく影響するため、参考程度にとどめましょう。お風呂の場合、浴槽の交換だけなら費用を抑えることもできます。

正しいリフォーム料金が知りたい場合は、工務店に見積もり依頼を行ってください。

1‐1.外壁

外壁のリフォームにかかる費用の相場と内訳は、以下の通りです。

外壁のリフォーム費用に大きな差があるのは、塗料の種類やグレードによる違いが関係しています。

塗装の種類やグレードを落とせば費用を抑えられますが、耐用年数の長さにも影響します。外壁のリフォームは、アパートリフォームのなかでも後回しになりがちな部分ですが、アパートをきれいに長持ちさせるためにも大切です。

外壁塗装の役割は、太陽光や雨風から外壁・建物を守り、耐久性を高め、建物寿命を伸ばすことです。住み心地に直接影響するわけではありませんが、きれいに手入れされている外観を見ると、安心感につながります。

外壁のリフォームにかける費用については、他の箇所にかかる費用とのバランスも見ながら検討しましょう。

1‐2.内装

内装のリフォームにかかる費用の相場と内訳は、以下の通りです。

内装のリフォームは、壁紙や畳の張り替え、フローリングへの変更など多岐に渡り、リフォームを行う箇所と内容によって金額が大きく異なります。

内装は、入居希望者が内覧時に特にチェックするところです。契約するかどうかの判断にも大きく影響します。壁紙（クロス）は、前入居者が退去した後、新品のきれいなクロスにリフォームするだけでも、印象がよくなります。

また内装リフォームで多いのが、畳からフローリングへの変更です。畳はフローリングと比較してコストが高く、需要が少ないため、アパートはフローリングにしておくことをおすすめします。

このように、目的に合わせて費用が大きく異なるので、原状回復なのかターゲットやニーズに合わせてリフォームするのかを事前にしっかり決めておきましょう。

1‐3.キッチン

キッチンのリフォームにかかる費用の相場と内訳は、以下の通りです。

ミニキッチンよりも機能的でサイズが大きいシステムキッチンは、金額も高くなります。

水回りの設備は、約10年が交換の目安です。10年経つと劣化が目立つため、気になる方は交換を検討しましょう。古いアパートになると、キッチンが小さく汚れていることも少なくありません。

また、キッチンのリフォームをする際は、入居者層をしっかり確認することが大切です。入居者層や希望に合わせて、キッチンを選ぶようにしましょう。

1‐4.トイレ

トイレのリフォームにかかる費用の相場と内訳は、以下の通りです。

トイレのリフォームは、トイレ本体の交換がメインとなります。そのため、リフォーム費用は取り付けるトイレ種類やグレードに左右されます。古いアパートになると、和式トイレが取り付けられているところもありますが、入居希望者の需要が高いのは洋式です。

和式トイレということだけで選択肢から外れる可能性があるため、金額は高いかもしれませんが、洋式に変更することをおすすめします。

また温水便座やウォシュレットがあると、さらに入居希望者のニーズを満たせます。洋式トイレの場合も、リフォームする必要があるか検討してみましょう。

1‐5.お風呂・洗面台

お風呂と洗面台のリフォームにかかる費用の相場は、以下の通りです。

お風呂のリフォームは、ユニットバスか浴槽のみか、どちらの交換なのかによっても、金額に大きく差がでます。ユニットバスの種類や商品によっても金額に差があるので、リフォーム費用は50万円以上みておきたいところです。

またアパートの浴室をトイレと浴室が一体化したユニットバスから、バスとトイレを別々にする場合には注意が必要です。

設計費用を含めることになり、リフォーム費用が高くなる可能性があります。女性の一人暮らしやファミリー層が多いエリアでは、ユニットバスの需要が少ないため、ターゲット層を見極めてからリフォームを検討しましょう。

アパートリフォームの費用相場は、外壁や内装、キッチンなど、リフォームする箇所や使う素材等のグレードによって費用が大きく異なります。また、どこに発注するかによっても変わってきます。

無駄な出費を避けるためには、複数社の見積もりを取ること、リフォーム計画を立てておくことが大切です。予算とニーズをしっかり照らし合わせて、最適なリフォーム計画を立てましょう。

2.アパートリフォーム成功のポイント

アパートのリフォームを成功させるポイントは、大きく分けて3つあります。

• リフォーム費用の回収にかかる期間を計算しておく。
• ニーズに合わせてリフォームをする。
• 複数のリフォーム会社から見積もりをもらう。

それぞれ詳しく解説します。

2‐1.リフォーム費用の回収にかかる期間を計算しておく

アパート経営において、リフォームにかける費用は入居者を増やすための「投資」です。

そのため、リフォーム費用は入居者からの賃料で回収する必要があります。どのくらいの期間で回収できるかを計算しておきましょう。

費用対効果や回収期間の計算をせずになんとなくリフォームをしてしまうと、リフォーム費用の回収期間が長くなり利益が出ないケースもあります。

以下の計算式で回収期間を計算しておきましょう。

回収期間 ＝ 工事費 ÷ 年間家賃収入

例えば、リフォームにかかる費用が500万円で年間の家賃収入が200万円を想定すると、500万円÷200万円＝2.5となり、約2年半でリフォーム費用を回収できることがわかります。

ただし、家賃収入に対して、所得税や住民税、固定資産税などがかかるため、回収できる金額はもう少し減ります。

また、期間を計算する際に重要なのは、入居率と家賃設定です。リフォームの規模によって賃料を引き上げるのか、据え置きにするかを考える必要があります。

例えば、大規模なリフォームをした分、賃料を引き上げたとしても、借りる人がいなければ収支は赤字になり、コストが回収できずリフォームは失敗となります。長期的な視点で考えて、空室がなくなるようなリフォームを行い、アパート経営をすることをおすすめします。

アパートのリフォームを成功させるために、リフォーム費用の回収にかかる期間を算出して、計画的に進めましょう。

2‐2.ニーズに合わせてリフォームをする

自身の好みや明確な目的を持たずにリフォームするのではなく、入居希望者（ターゲット）のニーズに合わせることが重要です。

ターゲットとなる入居者のニーズに自身が所有するアパートがマッチしていないと、入居者が集まらず、リフォームを行っても収益につながりません。例えば、一人暮らしの男性が多いエリアで、大きなシステムキッチンを入れたり、可愛らしい壁紙に変更したりしても、入居者は集まらないでしょう。

アパート運営者自身の好みでリフォームを進めるのではなく、地域性や環境などからどのようなニーズがあるのか把握することが大切です。

2‐3.複数のリフォーム会社から見積もりをもらう

複数のリフォーム会社に見積もりをもらうことで、見積もり内容を比較でき、より収益回収に適したリフォームを行うことが可能です。

リフォーム箇所の費用は、ある程度の相場は決まっていますが、それでも会社によって異なります。

また、複数のリフォーム会社を比較することは、信頼できる施工会社との出会いにもつながります。

3.アパートリフォームは減価償却の対象になるの？

アパートリフォームが減価償却の対象になるかは、リフォームの内容によります。またリフォームの内容によって会計処理が異なるため、注意が必要です。

リフォーム費用には、「修繕費」と「資本的支出」の2種類があります。会計処理の方法については、以下の表で確認してみてください。

	修繕費	資本的支出
会計処理方法	修繕費として一括で計上する	減価償却費として法定耐用年数期間で計上する
会計処理方法	20万円未満のもの 原状回復が目的のもの 定期的に行っているもの	20万円以上のもの 間取りの変更など、建物の資産価値を高める内容 新しい設備の導入 建物の構造強化や耐久性の向上

参考：“【詳しく解説】アパートの減価償却シミュレーションと節税効果、耐用年数について（アパート経営ガイド）”. HOME4U土地活用. （2024-04-24）をもとに作成

建物などの資産に対して、経年による価値の目減りを考慮するのが、減価償却です。

建物の価値が上がるようなリフォーム内容であれば、「資本的支出」として、減価償却されます。一方、原状回復や定期的に行うメンテナンス目的のリフォームであれば、「修繕費」として会計処理します。

とはいえ、「検討しているリフォームが、修繕費なのか資本的支出なのか分からない」と悩む方も多いでしょう。減価償却は、アパート経営では避けられません。

しかし、売上にも影響をすることなので、自身で判断するのではなく、リフォーム会社や専門家に相談することをおすすめします。

リフォームを行う上で忘れてはいけないのが、リフォームにかけた費用の回収期間です。きれいにすれば空室リスクは少なくなるかもしれませんが、過度にリフォームをして回収期間が長くなれば経営を圧迫します。

また、行ったリフォームが「修繕費」「資本的支出」のどちらに当たるのかも、今後の経営に影響します。綿密なシミュレーションが大切ですね！

4.アパートのリフォームで使える補助金とローン

アパートのリフォームは、数百万円かかることもあり、まとまった資金を準備しておく必要があります。リフォーム時に役立つのが、国や自治体が用意している補助金や賃貸アパート向けのリフォームローンです。

次章で詳しく解説するので、参考にしてください。

4-1.国や自治体が支給する補助金

賃貸アパートのリフォームで、国・自治体が支給する補助金や助成金を使える場合があります。

例えば、耐震工事、断熱改修工事、省エネにつながる工事には「長期優良住宅化リフォーム推進事業」「高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業」の補助金が使えます。

工事内容や賃料などの条件がありますが、高額なアパートリフォームだからこそ、国・自治体の補助金は確認しておきたいところです。

補助金の調べ方として、以下に一例を挙げます。

• 賃貸アパートがある都道府県や市町村に直接電話する。
• インターネットで検索する。
• リフォーム会社に聞いてみる。

4-2.賃貸向けのリフォームローン

賃貸アパートをリフォームする際は、金融機関からリフォーム工事に必要な費用を借りることが可能です。

一般住宅のリフォームローンと異なり、賃貸住宅専用のリフォームローンを活用します。そのため、入居率によって適用金利が変動するといった金利優遇システムを設けている金融機関もあります。

リフォームローンの詳しい内容については、各金融機関に確認が必要ですが、リフォームであればなんでもよいわけではなく、ほとんど以下のように使い道が決まっています。

• 屋根や外壁の防水工事・塗装工事
• バルコニーや廊下の防水工事・塗装工事
• 内装の修繕
• キッチンやトイレ、浴室などの水回りの修繕
• 給排水管の工事
• 宅配ボックスの取り付け
• 太陽光発電設備の取り付け　など

戸建ての賃貸物件の場合は、リフォームローンの適用外になる場合があるため、リフォーム前に確認しておきましょう。

住宅に関する補助金は意外とあります。しかし、補助金を使っても、リフォーム代が高額になることもあるため、全体を見る必要があります。

またリフォームは将来必ず必要になることから、毎月の家賃収入からコツコツ貯めておくことが望ましいです。場合によってはローンを借りるという手段もありますが、収支のバランスみて活用しましょう。

5.リフォームより売却する方がお得な場合も！

リフォーム費用が高額になったり、リフォーム後の収益性が見込めなかったりする場合は、アパートの売却を検討するのも一案です。不動産は所有しているだけでお金がかかるため、地域性や環境などから収益が見込めないと判断したら、売却したほうがよいかもしれません。

アパートを売却するなら、まずは不動産会社に査定を依頼することから始めましょう。その方法として、一括査定サイトがおすすめです。

5‐1.売却を検討するなら一括査定サービスを活用

一括査定サービスとは、売却を希望している不動産の簡易的な情報を入力するだけで、複数の不動産会社から査定額を提示してもらえるサービスです。

「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」では、厳選した2,500社の不動産会社のなかから最適な不動産会社を最大6社まで表示してくれます。

一括査定サービスを提供し始めてから23年以上、不動産査定数は累計65万件以上の実績があるため、安心してご利用いただけます。

アパートの売却を検討されている方は、ぜひ「不動産売却 HOME4U」の無料一括査定をご利用ください。

また、不動産査定に関して以下の記事で詳しく解説していますので、併せてご覧ください。

【売却完全ガイド】不動産査定とは？種類や流れ、依頼方法などを全解説

不動産の売却価格の目安を知るには、不動産仲介会社の行う不動産査定をする

【無料】一括査定依頼スタート

まとめ

今回は、アパートのリフォームを検討している方に向けて、リフォーム費用の詳細、資産価値を高める方法などを解説しました。

リフォーム費用は、どの部分をリフォームするかによって大きく変わります。

リフォームを成功させるポイントは、以下の通りです。

• 入居者のターゲットを決めてニーズを把握する
• リフォーム費用の回収にかかる期間を把握する
• 複数のリフォーム会社から見積もりを取る
• 補助金を賢く利用する

また、リフォーム後の収益が見込めない場合は、思い切ってリフォームせずに売却することも検討してみましょう。リフォーム内容を決める際は、不動産会社に相談をするなど、情報収集を行ったうえで進めることが大切です。

アパートを売りたい方は「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定サービスが便利です。インターネットから24時間査定の申し込みができるため、ぜひご活用ください。

リフォーム費用はかけようと思えばいくらでもかけられる一方で、節約することも可能です。

リフォームは、建物を長持ちさせたり、安定的な入居状況を維持したりするためには、必要不可欠です。とはいえ、大きなお金が必要になることから、長期的にしっかりと費用を積み立てておくことと、どこをどれくらいリフォームするのか事前の確認が重要です。

また、活用できる補助金はないか下調べをしたり、複数の会社から見積もりを取ったりするなどして、計画的に取り組むことがリフォームを成功させるカギですね！

この記事のポイント

アパートリフォームの費用相場とは？

アパートのリフォームの費用は、以下の通りです。

• 外壁のリフォームの相場は約120〜300万円
• 内装のリフォームの相場は約8万〜100万円
• キッチンのリフォームの相場は約22万〜76万円
• トイレのリフォームの相場は約10万〜33万円
• お風呂・洗面台のリフォームの相場は約20万〜100万円

詳細は「1.アパートリフォームの費用相場」をご覧ください。

アパートのリフォームを成功させるポイントとは？

アパートリフォームを成功させるポイントは以下の通りです。

• リフォーム費用の回収にかかる期間を計算しておく
• ニーズに合わせてリフォームする
• 複数のリフォーム会社から見積もりをもらう

詳細は「2.アパートリフォーム成功のポイント」をご覧ください。

アパートリフォームは減価償却の対象になるのか？

アパートリフォームの減価償却は、リフォームの内容によって「修繕費」か「資本的支出」に分類されます。「修繕費」は修繕費として一括で計上し、「資本的支出」は減価償却費として法定耐用年数期間で計上します。

詳細は「3.アパートリフォームは減価償却の対象になるの？」をご覧ください。

この記事の監修者

秋山 芳生

家計簿アプリマネーフォワードMEの元事業責任者。
複数のベンチャー企業での上場経験を通じて資産構築をしFIREを達成。現在はFPとして講演・執筆・面談を行う傍らYouTube（チャンネル登録2万人以上）で情報発信するなどマルチに活動をしている。

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