買ってはいけない中古住宅とは？土地・建物別に見分けるポイントを解説

住み替えなどで中古住宅を購入する際は、購入した中古住宅の補修に多額の出費が必要になったり、安心して生活できなくなったりすることがあるため、買ってはいけないポイントを押さえることが大切です。

本記事では、買ってはいけない中古住宅の特徴や、見分けるポイントを土地・建物別に解説します。中古住宅の購入する際は、各ポイントをしっかり確認しましょう。

1.【土地編】買ってはいけない中古住宅の特徴

はじめに土地に重点を置いて、買ってはいけない中古住宅の特徴を解説します。

1-1.住宅周辺の災害リスクが高い

災害の発生が予想される地域の中古住宅は購入すべきではないでしょう。せっかく購入した住宅が災害により住めなくなる可能性があります。

住宅に影響する災害には以下のようなものがあります。

地盤が弱い地域は、地震や大雨などにより土砂崩れが起きる可能性があります。また、埋め立て地は液状化により住宅が傾くことが心配されます。

住宅周辺の災害リスクは、国土交通省が運営する「ハザードマップポータルサイト」で確認が可能です。このサイトを利用すると、身の回りでどんな災害が起こりうるのか、調べることができます。

1-2.再建築ができない

中古住宅には、更地にした後に再建築ができない土地があります。さまざまな理由が挙げられますが、最も多いのは土地が接道義務を果たしていないためです。

建築基準法第43条では、「建物を建てるときは、その土地が幅員4m以上の道路に2m以上接していないとならない」と規定されています。この接道義務をクリアしていない土地は再建築不可となります。万が一、災害や事故などにより倒壊しても、建て直しができないため注意しましょう。

また、こうした土地は売却したくてもスムーズに売却できない可能性もあります。

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1-3.強い傾斜や高い擁壁がある

強い傾斜地にある中古住宅は、擁壁の崩れにより住宅が甚大な被害を受ける可能性があります。

擁壁の上に建つ中古住宅を購入する際は、擁壁に大きな亀裂が入っていないか確認しましょう。亀裂がある場合、擁壁が劣化している可能性があります。擁壁の補修には多額の費用がかかるため、住宅自体が安くても安易に購入してはいけません。

1-4.前面道路の所有者がわからない

中古住宅が接する前面道路が私道で所有者がわからない場合も注意が必要です。道路が破損するなど不具合が生じても、所有者の許可がないと補修できないからです。

道路を補修したい場合は、登記情報などから所有者を探し出し、許可を得なくてはなりません。しかし、所有者が見つかっても資金的な問題で補修してもらえない可能性もあり、場合によっては中古住宅の購入者が支払うことになります。

1-5.境界線がはっきりしていない

近隣との境界トラブルにより、争いに発展するケースも少なくありません。隣り合う土地との境界が曖昧だと、次のようなトラブルが起こります。

中古住宅を購入する際は、境界線が明確になっているか不動産会社に確認をしましょう。境界線が曖昧な場合は、確定測量をする必要があります。確定測量には隣人の立ち合いが必要で、すべての作業が完了するまでには数ヵ月程度かかるのが一般的です。

1-6.利便性が悪い

住宅は毎日多くの時間を過ごす場所であり、少しの不便さであっても、時間が経つにつれてそれが大きなストレスになります。

例えば、駅までの距離が遠いと毎日の通勤時間が長くなり、疲労が溜まってしまうでしょう。また、小さな子どもがいる家庭であれば、小児科が近くにないと時間をかけて何度も遠くの病院へ通う必要があります。

利便性の良し悪しは、各々のライフスタイルや価値観によって異なります。そのため、立地や周辺環境が自身や家族の価値観に合っているか確認しましょう。

2.【建物編】買ってはいけない中古住宅の特徴

続いて、建物に重点を置いて買ってはいけない中古住宅の特徴を解説します。

2-1.建築基準法に違反している

特に築年数が経った中古住宅の場合、以下のような点で建築基準法に違反している可能性があります。

建築基準法に違反している中古住宅は、行政庁から是正勧告を受けたり、ローンの審査が厳しくなったりします。とりわけ容積率や建ぺい率の違反は多いため、購入前に確認しておきましょう。

2-2.家が傾いている

家の傾きを補修するには数百万円単位の出費が発生します。中古住宅を購入する際は、家が傾いていないかを必ず確認してください。

家が傾く原因はさまざまですが、軟弱な土地に建っている場合、地盤沈下の可能性があります。不動産会社が傾きに気づいていないケースもあるため、傾きを感じるようならビー玉など転がるもので確認するか、専門業者に事前の調査を依頼するのがおすすめです。

2-3.基礎に大きなひび割れがある

基礎にひび割れがある中古住宅は、劣化が進んでいる可能性があります。地盤沈下していたり、ひび割れから雨水が侵入して鉄骨が錆びたりしているかもしれません。

ひび割れの原因は、湿度や乾燥、設計上のミスなどさまざまです。ひび割れを発見したら、補修の必要があるか不動産会社に確認しましょう。

2-4.雨漏りしている

雨漏りは、住宅の不具合の中でも補修が難しいものです。どこから雨漏りしているのかを判断するのが難しく、補修をしてもまた別の場所から雨漏りするケースもあります。また、補修費用も決して安いものではありません。

さらに、シロアリは湿気を含んだ木材を好むため、雨漏りしている住宅はシロアリが発生しやすいです。

シロアリが発生すると、雨漏りの補修費用だけでなく、シロアリ駆除の費用もかかり、大きな出費となってしまうため注意しましょう。

2-5.窓やドアがスムーズに開閉できない

中古住宅を内覧する際は、窓やドアの動きをチェックしてください。中古住宅では、窓やドアの動きが悪く、スムーズに開閉できない場合があります。

ホコリや木材の反りが原因であればそれほど問題にはなりませんが、住宅が傾いていることで動きが悪くなっているケースもあります。

2-6.旧耐震基準になっていて耐震補強ができない

地震に対する強さを定めた耐震基準は、1981年と2000年に改正されています。1981年より前に建てられた建物は旧耐震基準となっており、震度5強程度の地震の揺れまでしか想定されていません。

旧耐震基準の中古住宅であっても、耐震補強をすれば地震に対する耐性を強められます。しかし、古すぎる建物の場合は、耐震補強できないケースもあります。

日本は地震の多い国であり、耐震性が低い建物に住むと常に不安を抱えながら生活することになりますので、忘れずに確認しておきましょう。

3.買ってはいけない中古住宅を見分けるポイント

買ってはいけない中古住宅を見分けるポイントは、建物の構造以外にもあります。そのポイントを5つご紹介します。

3-1.周囲の環境音がうるさい

周囲の環境音は、購入を見極めるための大きなポイントです。環境音は住み始めた後も続く可能性が高く、あまりに大きな音だと落ち着いた生活が送れません。内覧の際は、以下の環境音があるか確認してください。

これらの環境音の有無は時間帯により異なります。朝・昼・夜と時間帯を変えて内覧するのがおすすめです。

3-2.日当たりや風通しが悪い

日当たりや風通しが悪い場合、暗くジメジメした空間で過ごすことになり、日々の生活でストレスを感じる要因になるでしょう。また、洗濯物が乾きにくく、日々の家事の手間も増えてしまいます。カビも発生しやすいため、体調に悪影響を及ぼす恐れもあるでしょう。

3-3.空き家やシャッター商店街が多い

空き家や閉店した商店が多い地域は人口が減っていることが考えられ、将来的に快適な暮らしが難しくなる可能性があります。自治体からはインフラや生活に必要な施設の整備が後回しにされ、購入した住宅を売却しようにも買い手が見つからない可能性もあるのです。

3-4.治安が悪い

治安が悪い地域の中古住宅は購入すべきではありません。強盗や空き巣などの犯罪に巻き込まれる確率が高まるからです。

治安は以下の方法でチェックしましょう。

治安が悪い地域の場合、夜に外出できないなど、生活に不便を感じます。安心して生活できる地域を選ぶことが大切です。

3-5.事故物件

殺人や孤独死など、人が亡くなった中古住宅は「事故物件」として扱われます。事故物件が心理的負担にならない方にとっては安く購入できるメリットがありますが、少しでも不安があるなら購入しないほうが良いでしょう。

小さな物音でも「心霊現象かもしれない」と気になってしまい、安心して生活できない場合があります。神経質になり、精神的に病んでしまうケースもあります。

事故物件の場合は、物件情報に「告知事項あり」と記載されているため、不動産会社に理由を確認してみましょう。

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4.中古住宅を購入するなら事前準備が大切

中古住宅の場合は、気に入った物件であってもすぐに購入を決めるのは危険です。新築住宅と違い、さまざまな不具合が潜んでいる危険性があります。

特に、マンションからの住み替えは勝手が違うので注意が必要です。
「マンションから戸建てに住み替えて後悔した」といったことがないよう、事前準備をしっかりとしておきましょう。

まずは、信頼できる不動産会社を見つけ、気に入った物件があれば複数回、内覧をしましょう。不具合が見つかった場合は、売主の負担で補修してくれるのか確認してください。

すべてが完璧な中古住宅を見つけるのは難しいですが、時間をかけて、不安要素を少しでも排除できる住宅を見つけましょう。

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また、中古住宅の売却には、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。

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まとめ

災害リスクが高い、家が傾いている、雨漏りしているなどの問題がある中古住宅は買わないようにしましょう。

不具合の多い中古住宅は、販売価格が安いかもしれませんが、後々、大きな補修費用がかかる可能性があります。

また、土地や建物だけでなく、周囲の騒音の有無や空き家が多くないかなど、中古住宅周辺の環境も必ずチェックしてください。

それらのチェックポイントをクリアできる中古住宅であれば、安心して暮らすことができるでしょう。