家屋売却で良くある13の疑問|すべてに答えます！

家屋を売りたいと思っている人が、知りたいことはなんでしょうか？
インターネットで「家屋　売却」という言葉で検索すると、「税金」「確定申告」「売却価格」「評価額」などのキーワードが出てきます。

そこでこの記事では、はじめての方に向けて「家屋売却の流れ」を冒頭で説明し、家屋売却時によく聞かれる疑問、「取り壊して更地にすべきか」「売却価格と評価額との関係」「消費税」「家屋売却にかかる税金・確定申告」などを、ひとつひとつ解明していきます。

あなたの家屋の売却を成功に導く、”知っておくべき項目”が網羅されていますので、ぜひ最後までお読みください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。 不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.【Q1】家屋売却の流れとは？

家屋売却の流れは以下の通りです。

最初に査定を行い、その後売却活動に入ります。
売却活動の期間は一般的に3ヶ月程度です。

売買契約と引渡までの間は通常1ヶ月程度空けます。
売却までの期間は、全部で4～6ヶ月程度見込んでおくのが無難です。

その後、必要がある場合には売却の翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告を行います。

2.【Q2】家屋売却の査定は一社だけでも良い？

家屋売却で最初に行う査定では、複数の不動産会社に一括査定依頼をすると失敗を防ぐことができるでしょう。

家屋の価格は、「建物構造」や「築年数」だけでなく、「デザイン性」や「管理の状態」も影響します。
「建物構造」や「築年数」は客観的な情報ですが、「デザイン性」や「管理の状態」は見た目の問題でもあるため、主観的な情報です。
主観的な部分は不動産会社の経験値によって査定額が異なってくる部分です。

「こういう雰囲気の物件なら高く売れる」、「この程度の損傷なら十分に高く売れる」という判断は不動産会社の実績や販売力によっても異なってきます。

不動産会社を変えると高く売却してくれる不動産会社も見つかるため、査定は複数の不動産会社に依頼することが重要です。

複数の不動産会社に査定依頼するのであれば、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定サービスがおススメです。

「不動産売却 HOME4U」では、売りたいエリア、戸建てやアパート等の売却に適した不動産会社を自動でピックアップし、査定を依頼することができます。

また「不動産売却 HOME4U」は大手から地元の力のある中小の不動産会社まで、無料で最大6社にバランス良くまとめて査定依頼できることが特徴です。

査定で最も失敗しやすい依頼方法は、「大手不動産会社だけ」、または「地元の中小の不動産会社たけ」と絞って依頼してしまうことです。

大手や中小の不動産会社にはそれぞれ強みがあり、家屋のエリアや築年数、価格帯によってその強みの発揮され方が異なってきます。

査定は大手から地元の中小の不動産会社まで幅広く意見を聞いた方が、納得感が得られますし、高く売ってくれる不動産会社も見つけやすいです。

「不動産売却 HOME4U」は、NTTデータグループで運営されており、厳正な審査を経た不動産会社のみが登録されています。

「不動産売却 HOME4U」は家屋の売却に最適な一括査定サービスですので、ぜひご利用ください。

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3.【Q3】家屋売却の不動産会社の選び方は？

家屋売却で成功するには、査定結果が出てきた段階から、目的に合った不動産会社選びをすることがコツです。
査定結果の根拠など納得できる説明をしてくれた不動産会社は、信頼できます。
また不動産会社選びにおいて、まず媒介契約について理解する必要があります。

媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介の契約です。

媒介契約には、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類があります。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない契約です。
それに対して、一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約となります。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の違いは、専属専任媒介契約は自己発見取引も禁止されており、専任媒介契約では自己発見取引はできるという点です。
自己発見取引とは自分で買主を見つけてくることを指します。

専属専任媒介契約と専任媒介契約(以下「専任媒介等」と略)は、不動産会社が確実に売主から仲介手数料を受領できる契約であるため、不動産会社にとってありがたい契約です。
そのため、築年数が古くて売却しにくい家屋や、価格帯が低い家屋等では、専任媒介等を選択した方が不動産会社は一層のやる気を出してくれます。

また、買い替えを行う場合も、専任媒介等がおススメです。
購入の物件探しも1社の不動産会社に依頼すると、売却と購入のタイミングを上手く合わせてくれます。

一方で、駅から徒歩5分圏内で、かつ、築20年以内のような条件の良い物件は、どの不動産会社も積極的に仲介したがります。

そのため、条件の良い物件では、複数の不動産会社に一般媒介契約で依頼した方が競争原理が働き、早く高く売れる傾向にあります。

また、とにかく急いで売却をしたい場合も一般媒介の方が効果的です。
一般媒介では不動産会社の仲介手数料は早い者勝ちとなるため、早く売却できる可能性が高くなります。

以上のことから、比較的条件が悪い物件や、買い替えを行う場合は専任媒介が適しています。
それに対して、条件が非常に良い物件や、急ぎの売却を行う場合は一般媒介の方が適切です。

専任媒介等で1社の不動産会社を選ぶ際は、査定価格だけでなく、営業マンとのコミュニケーションの取りやすさや、誠実さ、真面目さ、納得感のある査定価格の説明等を加味して選ぶのがコツです。

印象の良い営業マンなら、買主に対しても良い印象を与えますので、高く売却できる確率が上がります。

4.【Q4】家屋の売却価格と評価額の関係は？

結論からすると、家屋の売却価格と建物の固定資産税評価額は、全く関係ありません。
売却価格は固定資産税評価額よりも高くなることもありますし、低くなることもあります。

家屋の売却価格(時価)と建物の固定資産税評価額の関係性をイメージ図で示すと以下のようになります。

建物の固定資産税評価額は、新築当初は請負工事金額の50～60％程度の価格で評価されます。

その後、建物の固定資産税評価額は経年とともにほとんど下落しません。
理由としては、建物の固定資産税評価額はあくまでも固定資産税等の税金を取るための評価額であり、時価のようにどんどん下げてしまうと税収が不安定になってしまうからです。

一方で、家屋の売却価格は、木造戸建て住宅の場合、建物価格は築25年でゼロと査定されることが多いです。

よって、新築当初は建物の売却価格は固定資産税評価額よりも高くなりますが、築年数が相当に経過した建物では、売却価格は固定資産税評価額よりも低くなります。

建物に関しては、売却価格と固定資産税評価額は何ら関係がないということです。

尚、土地については固定資産税評価額と時価については、ある程度の関連があります。
固定資産税評価額は、時価相当額を表した地価公示価格の70％程度で評価されています。
そのため、土地に関しては固定資産税評価額が売却価格の7割程度という見方もできます。

5.【Q5】家屋を取り壊すべきかどう判断する？

古い家屋を取り壊すべきかどうか迷う場合、不動産会社に「そのまま売ったときの価格」と「更地価格」の2つの価格を査定依頼するようにしてください。

古い家屋の場合、建物価格はゼロと査定されます。
建物が買主に継続利用される見込みであれば、「そのまま売ったときの価格」は「更地価格」とほぼ同額または更地価格以上となります。

一方で、建物が買主に取り壊される見込みであれば、「そのまま売ったときの価格」は「更地価格」から取り壊し費用を控除した価格となります。

「そのまま売ったときの価格」が「更地価格」よりも低くなる場合、売主で取り壊した方が良いと判断できます。

購入してから自分で建物を壊す買主は多くはいませんので、取壊し前提の家屋は売却しにくくなります。

取壊し費用は、木造家屋なら坪4万円～5万円程度が相場です。
戸建ては延床面積が30坪～35坪程度が一般的なので、取壊し費用の総額は150万円前後となります。

「不動産売却 HOME4U」を利用すれば、複数の不動産会社に取り壊すべきかどうかの意見も聞くことができます。
複数の不動産会社の意見が聞けますので、迷ったら多数決で決めるのが一番良いです。

取り壊すべきかどうかは、「そのまま売ったときの価格」と「更地価格」の2つの価格の比較に加え、不動産会社の意見も考慮しながら決めるようにしてください。

6.【Q6】家屋売却で名義変更は必要？

相続などで自分の名義ではない物件を売る場合、実務上は名義変更が必須です。
相続した不動産など、法律上の登記義務はありませんが、売却する上では登記は必要と考えてください。

実務上、所有権移転登記がなされていない物件は、誰が所有者なのかはっきりしないため、売却しにくくなります。

所有権の移転登記を行う場合、登録免許税が発生します。
登録免許税を求める計算式は以下の通りです。

税率は、登記原因によって以下のように定められています。

【所有権移転登記の税率】

尚、相続において名義変更に必要となる書類は以下のものになります。

家屋を早く高く売るためには、名義変更の登記は最低限行うようにしましょう。

7.【Q7】家屋売却の仲介手数料はどれくらい？

仲介手数料は宅地建物取引業法により、不動産会社が受領できる上限額が決まっています。
報酬上限額は、売買される不動産の取引額に応じ、以下のように規定されています。
取引額とは土地と建物の合計額のことを指します。

一般的に住宅家屋の場合は、仲介手数料は上限額目一杯で請求されることが多いため、仲介手数料も上限額が相場となっています。
仲介手数料は、売買契約時に50％、引渡時に残りの50％を支払うのが一般的です。

また、宅地建物取引業法の改正により2018年1月1日以降は、400万円以下などの市場相場に比べ安い空き家等の取引については、不動産会社は媒介報酬、現地調査等の費用を加え、最大で18万円まで受領することができるようになりました。

400万円以下の不動産の売却では、手数料の上限額は以下の通りです。

18万円ルールは「低廉な空き家等の取引」と書かれていますが、対象となる不動産は、特に空き家だけではなく、「空き家でない建物」や「宅地」も含まれます。

8.【Q8】家屋売却で消費税は発生するの？

不動産の売却では、建物(家屋)には消費税が発生し、土地には消費税が発生しないのが原則です。

ただし、例外的に個人がマイホーム等の非事業用不動産を売却する場合、家屋には消費税は生じません。
そのため、個人が自宅を売る場合には、消費税は家屋にも土地にも生じないことになります。

一方で、個人でもアパートや賃貸マンション、オフィスビル、店舗等の事業用建物を売却する場合には消費税が発生します。

消費税を納税する義務がある事業者のことを課税事業者と呼びます。
課税事業者とは、基準期間における課税売上高が1,000万円を超える事業者を指します。
基準期間は、法人なら原則前々事業年度、個人事業主なら前々年です。
それに対して、消費税の納税義務のない事業者を免税事業者と呼びます。

個人の場合でも、課税事業者が家屋を売却した場合には、消費税の納税義務があります。
免税事業者が家屋を売却した場合には、消費税は発生していますが、消費税を納める義務はありません。

9.【Q9】家屋売却で固定資産税はどうなる

家屋売却では、売却してもその年の固定資産税については売主が引き続き納税することになります。

固定資産税の納税義務者は、1月1日時点の所有者であり、その納税義務者が1年分を支払います。
1年のどこかで売却しても、納税義務者は買主に移転しません。

仮に、バブル時代のように同じ不動産が1年間で何回も売買が繰り返されたとしても、固定資産税の納税義務者は1月1日時点の所有者のままです。
翌年からの固定資産税は、翌年の1月1日時点の所有者が支払うことになります。

不動産の売買では、売却しても固定資産税の納税義務者が移転しないため、固定資産税精算金を用いて実質的な税負担を調整するのが通常です。

固定資産税精算金とは、引渡日以降の固定資産税相当額を買主から売主に支払う金銭です。
例えば、年間の固定資産税額が12万円の場合、3月1日に引渡を行うケースでは、残り10ヶ月分の10万円を固定資産税精算金として買主から売主へ支払います。

10.【Q10】家屋売却の契約の注意点は？

家屋売却の売買契約では、主に以下の3点を確認することが注意点となります。

10-1.ローン特約

ローン特約とは、買主が融資を利用して不動産を購入する場合において、買主の融資申込手続義務と、融資が承認されなかったときの契約の解除を定めた条項です。

住宅ローンの本審査には売買契約書が必要ですので、買主は売買契約と引渡までの間にローンの本審査を行います。
ローン特約は、買主が本審査に通らなかった場合、ノーペナルティで売買契約を解除できるという特約です。

ローン特約によって契約解除が行われた場合、売主は売買契約で受領した手付金を買主へ返還しなければなりません。
万が一に備えて手付金は保全しておく必要がありますので、買主の融資承認予定日や融資未承認の場合の契約解除期限等をしっかり確認するようにしてください。

10-2.手付解除

手付解除とは、売主は買主に受領済みの手付金の倍額を支払い、買主は売主に手付金を放棄することで契約を解除できる条項です。
手付金は、売買契約時に買主から売主に支払われる金銭になります。

手付解除は、売買契約書の中に「手付解除の期限」が定められていることが通常です。
手付解除の期限を過ぎてしまうと、売主も買主も手付金では契約を解除できないことになります。
いつまで手付解除が可能なのか、しっかり確認しておきましょう。

10-3.契約不適合責任(2020年3月31日までは瑕疵担保責任)

2020年4月1日以降は、売主は買主に対して契約不適合責任を負います。
契約不適合責任とは、契約内容とは異なるものを売却した場合には、売主は買主から修補や契約解除、損害賠償等の請求を受けるという責任です。

契約不適合責任では売主が責任を負う期間(買主の通知期間)が設定されます。
通知期間は、通常、3ヶ月で設定されますが、念のため、必ず確認するようにしてください。

また、築年数が相当に古い家屋を売却する場合、買主が了解すれば契約不適合責任を全部免責することも可能です。
全部免責したい場合には、一切責任を負わない旨を契約書に記載します。

契約不適合責任を問われないようにするには、売買の目的物の現状をしっかりと売買契約書に記載することが重要です。

例えば隣地から越境を受けている場合には、その内容を容認事項に記載し、「買主は、容認事項を確認・承諾の上、購入するものとし、売主に対し、解除、損害賠償、修補、代金減額請求等の一切の法的請求を成しえないものとする。」等の注記を書く必要があります。

家屋の売却する際は、物件の現状を把握した上で、売買契約書にしっかりと明記するようにしましょう。

11.【Q11】家屋売却にかかる税金は？

この章では家屋売却に係る税金について解説します。

11-1.税金は譲渡所得がプラスのときに発生する

個人が不動産を売却したとき、「譲渡所得」が発生した場合は、「所得税」および「住民税」、「復興特別所得税」が生じます。

個人の所得には、給与所得の他、譲渡所得、不動産所得、事業所得、山林所得、退職所得、利子所得、配当所得、一時所得、雑所得と言った10種類があります。
このうち、不動産を売却したときに発生するのが「譲渡所得」です。

譲渡所得は、大雑把に表現すると、売った金額が買った金額よりも高いときに発生する利益のようなものです。

ただし、正確には譲渡所得を計算する際の「買った金額」は、家屋に対して減価償却計算を行った後の取得費を用います。

家屋は時間とともに自然損耗や経年劣化が生じますので、その価値の下落を一定のルールで機械的に計算する方法が減価償却です。
土地については、自然損耗や経年劣化は生じないと考えるため、減価償却は行いません。

減価償却と取得費の関係をイメージで表すと以下のようになります。

譲渡所得とは、以下の計算式で表されるものになります。

※1譲渡価額とは売却価額です。
※2取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。
※3譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用のことを指します。

譲渡所得の計算の結果、譲渡所得がプラスのときは税金が生じ、譲渡所得がマイナスのときは税金が生じないというのが基本ルールです。

「税金が発生するケース」と「税金が発生しないケース」の譲渡価額および取得費、譲渡費用の関係をイメージ化すると以下のようになります。

11-2.税率は所有期間で決まる

譲渡所得が発生する場合、税金は、譲渡所得に対して税率を乗じて求めます。

税率は、所有期間によって異なります。
1月1日時点において所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得と分類されます。

それぞれの税率は以下の通りです。

上記の税率でそれぞれ計算し、さらに2037年までは「所得税」に対して一律2.1%をかけた金額が「復興特別所得税」として納税額にプラスされます。

11-3.取得費の求め方

ここで、マイホーム等の非事業用不動産の家屋を売却したときの取得費の求め方を紹介します。

非事業用不動産の家屋は、以下の計算式で減価償却を行います。

経過年数は築年数ではなく、購入の引渡から売却の引渡までの所有期間を表します。
償却率は家屋の構造によって採用する数値が決まっており、その償却率は以下の通りです。

参考：国税庁「減価償却費」の計算について」

11-4.家屋売却の税金シミュレーション

ここでは、以下の条件で家屋売却の税金をシミュレーションしてみます。

(与条件)

上記の条件から、償却率は木造なので「0.031」を用います。
また、経過年数は20年であることから、税率は長期譲渡所得のものを採用します。

(税金シミュレーション)

12.【Q12】相続した家屋を売却するときの税金は？

この章では相続した家屋を売却するときの税金について解説します。

12-1.税率は被相続人の所有期間を引き継ぐ

相続した家屋を売却する場合、税率については被相続人(他界した人)の所有期間を引き継ぎます。

例えば、他界した親の所有期間が5年超であれば、相続後、すぐに売却しても長期譲渡所得の税率が適用されます。

12-2.取得費が分からない場合の計算方法

相続した物件では、購入価額が分からず取得費が不明なケースがあります。
取得費が不明の場合には、「概算取得費」と呼ばれるものを用いて取得費に変えるのが一般的です。
概算取得費とは、「譲渡価額の5％」になります。

また、相続した物件では、家屋の取得費はわかっても土地だけ取得費が分からないケースもあります。

土地だけ購入価額が不明の場合、土地の取得費の求め方は以下の通りです。

12-3.相続空き家の3,000万円特別控除

自宅ではない家屋を相続した場合、相続のときからその相続の開始のあった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡したものは、一定の要件を満たすと3,000万円特別控除の適用が可能です。

この特例は、正式名称ではありませんが「相続空き家の3,000万円特別控除」といったふうに呼ばれることもあります。
相続空き家の3,000万円特別控除を適用した場合の譲渡所得は、以下のように計算されます。

特例が適用できる物件は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋です。
マンションは対象外となります。

相続空き家の3,000万円特別控除では、以下の譲渡要件があります。

「相続空き家の3,000万円特別控除」には、「耐震リフォームを行って売る」と「取壊して売る」という2つの選択肢があります。

「耐震リフォームを行って売る」場合の家屋の要件は以下の通りです。

【耐震リフォームを行って売る場合】

また、「取壊して売る」場合には、上記「1.」～「4.」の要件に加え、以下の要件が必要となります。

1. 取り壊した家屋について相続の時からその取壊しの時まで事業の用、貸付の用又は居住の用に供されていたことがないこと
2. 土地について相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと

「相続空き家の3,000万円特別控除」は要件が厳しいため、国税庁の示す要件を十分に確認した上で利用するようにしてください。

参考：国税庁HP「No.3306?被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例)

13.【Q13】家屋売却で確定申告は必要？

家屋売却では、確定申告が必要な場合と不要な場合があります。
不要なケースと必要なケースは以下の通りです。

確定申告は、売却した翌年の2/16～3/15の間で行います。
確定申告は、「納税する場合」と「税金の特例を利用する場合」に行う必要があります。

譲渡所得がプラスのときは税金を納める必要がありますので、確定申告が必要です。
一方で、譲渡所得がマイナスのときは税金を納める必要がないため、原則として確定申告は不要となります。

ただし、マイホーム(居住用財産)を売却した場合には、譲渡所得がマイナスのときに税金還付を受けることができる特例があります。
税金還付を受ける特例を使う場合には、譲渡所得がマイナスでも確定申告は必要です。
居住用財産を売却したときの特例には、以下の5つがあります。

上記の節税の特例のうち、「3,000万円特別控除」というものがあります。
3,000万円特別控除を利用すると、譲渡所得は以下のように計算されます。

3,000万円特別控除の適用の結果、譲渡所得がマイナスとなった場合は、譲渡所得はゼロとして扱われるため、税金は発生しないことになります。
この場合、税金は発生しませんが、3,000万円特別控除の特例を利用するためには確定申告が必要です。

まとめ

いかがでしたか。
家屋を売却する際に生じる疑問について解説してきました。

家屋売却の査定は、より高く損なく売るためにも、複数の不動産会社に依頼することが重要です。
そのためには、手間なく効率よくまとめて査定が依頼できる「不動産売却 HOME4U」の一括査定サービスを利用ください。
さらに、家屋を取り壊すべきかどうかは、「不動産売却 HOME4U」を使って複数の不動産会社の意見を聞きながら決めるとよいでしょう。

家屋の売却価格は、固定資産税評価額とは全く関係ありません。
固定資産税に関しては、売却後も1月1日時点の所有者が支払います。
また、家屋売却時の税金は、譲渡所得がプラスのときのみ発生します。

家屋売却の一通りの知識を得たら、さっそく査定からスタートしましょう。