ローン特約とは？種類やメリット・デメリット、トラブル防止対策について解説

不動産を売買する際、契約の過程で「ローン特約」を定めるケースがあります。ローン特約とは、買主が住宅ローンの審査に落ちた場合、売買契約を解除できる特約のことです。ローン特約は、買主を保護するうえで重要なものです。

本記事では、ローン特約の概要や種類、主なメリット・デメリット、トラブル防止対策について解説します。

1.ローン特約とは？

ローン特約とは、土地や建物といった不動産の売買契約を締結する際に、売主・買主双方の合意に基づいて定めるオプションの一種です。「融資特約」や「融資条項」とも呼ばれます。

具体的には、「買主が住宅ローンを使って物件を購入する場合、ローンの審査に通らなかったら無条件で契約解除ができる」という特約です。

ローン特約が適用された場合、契約締結時に支払った手付金はすべて買主のもとへ返還されます。つまり、買主は物件を取得できませんが、金銭的な損失を抑えることが可能です。

手付金とは？不動産の売買契約における3つの役割や相場、注意点を紹介

不動産の売買契約を結ぶ際には、買主が手付金を渡すのが一般的です。しかし

購入する前に知っておきたい住宅ローンの種類や借入条件、住宅ローン控除を解説

住宅を購入する際には、住宅ローンを利用するのが一般的です。しかし、さま

【無料】一括査定依頼スタート

1-1.ローン特約の必要性

不動産の購入は、多くの方にとって「人生で最も高い買い物」です。物件や地域によっても変動しますが、数千万円単位が動く取引となるため、現金での一括購入は難しいケースが多いでしょう。

実際に、不動産の購入では多くの方が民間金融機関や公的融資の住宅ローンを利用しますが、融資が決まる前（本審査前）に売買契約を締結するケースも少なくありません。しかし、本人の収入や健康状態によっては、本審査に落ちてしまうこともあります。

融資が下りなかった場合には、物件を購入できなくなってしまいますが、それでも買主の代金支払い義務は消滅しません。つまり、住宅ローンの審査に落ちたからといって、契約が無効になるわけではないのです。

通常、買主から売買契約を解除するためには、手付金の放棄が必要になります。逆に売主から解除する場合は、ペナルティとして手付金＋同額の違約金を支払う必要があり、これは「手付倍返し」と呼ばれます。

上記のようなリスクは、ローン特約を盛り込んでおくことで回避が可能です。

1-2.提携ローンは特約が必須

不動産会社と金融機関が協定に基づいて提供する「提携ローン」で融資を受ける場合には、重要事項説明書の項目の一つである「金銭貸借のあっせん」でローン特約を付けることが義務化されています。そのため、不動産会社の担当者はあっせんを行なうにあたり、ローン特約について説明しなければなりません。

その他の住宅ローン（非提携ローン）では義務付けられていませんが、買主が希望すればローン特約を盛り込める可能性があります。

2.ローン特約の種類

ローン特約には、大きく分けて以下の2種類があります。

契約解除に至る条件がそれぞれ異なるため、正しい知識を把握しておくことが大切です。当事者間で認識の相違があると、トラブルに発展しかねません。

2-1.解除条件型

解除条件型とは、当初定めた期限までに住宅ローンの審査に通過できなかった場合、自動的に売買契約が解除されるタイプのローン特約です。買主から売主に意思表示をする必要はなく、条件を満たした時点で適用されます。

審査に通っていない状態のまま期限が到来すると、新たな住宅ローンの審査中であっても契約が解除となります。そのため、取引を継続したいなら、あらためて売買契約を締結しなければなりません。

住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なるため、本命の金融機関からNGが出ても、別の金融機関から融資が下りる可能性があります。つまり、審査を申し込める限り、購入を諦める必要はないということです。

審査が一通り終わるまで契約を白紙に戻したくない場合は、あらかじめ売主に連絡したうえで、契約内容を一部変更しなければなりません。「売買契約変更合意書」を交わし、期限の延長を認めてもらえば、すぐに契約を解除されることはなくなります。

2-2.解除権留保型

解除権留保型とは、住宅ローンの審査に通過できなかった場合、一時的に「売買契約を解除できる権利」が生じるタイプのローン特約です。解除権留保型では、買主から売主に「契約を解除したい」と意思表示することで、ローン特約が適用されます。

万が一の事態に備えて複数の金融機関の住宅ローン審査を受けたいのであれば、解除権留保型のローン特約を付けるのがおすすめです。1つ目の審査に落ちてしまっても、契約自体は継続するため、2つ目以降の審査結果を待てるようになります。

ただし、通告期限を1日でも過ぎると、解除権はなくなってしまうため注意が必要です。期限が過ぎてしまうと、手付金が返還されないだけでなく、違約金などのペナルティが科せられるケースもあります。

なお、売主の合意があれば、意思表示の通告期限を延長することが可能です。期限内に審査結果が出ない場合は、早めに延長の申し込みをしましょう。

3.ローン特約のメリット

ローン特約を付ける主なメリットは、以下のとおりです。

それぞれ解説します。

3-1.手付金の放棄などの損失を防げる

不動産の売買契約を締結する際は、売主・買主が互いに最後まで責任を持つという意思を示すために、手付金を授受します。手付金の支払い・受け取り自体は法的な義務ではないものの、昔から続く慣例です。

手付金の相場は売買価格の5～10％程度です。宅地建物取引業法では、宅地建物取引業を営む不動産会社や個人が売主となる場合、売買価格の20％が手付金の上限と定められています。例えば、4,000万円の物件を購入するケースでは、少なくとも200万～400万円程度（上限は800万円）の手付金を用意する必要があるということです。

参考：“宅地建物取引業法 第三十九条”． e-Gov法令検索

前述のとおり、買主都合で契約を解除する場合には、手付金が戻ってきません。また、売主都合での契約解除なら、手付倍返しのルールに基づき、手付金を実質2倍にして返還しなければなりません。つまり、どちらから契約を解除するにしても、一方に損失が発生してしまうのです。

そこで、ローン特約を付けておけば、契約解除のペナルティが発生しないため、両者の金銭的な損失を防げます。

3-2.安心感につながる

収入や健康状態に関する不安があり、住宅ローンの審査に通るかどうか確信が持てないこともあるでしょう。「審査に落ちたらどうしよう」「ペナルティを許容できるほどの金銭的な余裕がない」といった不安に苛まれる買主の方も少なくありません。

しかし、ローン特約で事前にペナルティを取り払っておけば、審査に落ちてしまってもリスクを最小限に抑えられるため、安心して取引ができるでしょう。

3-3.不動産売却のトラブルを予防できる

ローン特約は主に買主を保護するものであり、売主のメリットは薄いと思われがちですが、不動産売却のトラブルを未然に防げる点はメリットです。

仮に、ローン特約なしで売買契約を締結して買主が住宅ローンの審査に落ちると、買主は手付金を手放さなければなりません。しかし、金銭的な損失を避けるため、買主が契約解除に応じてくれない可能性もあります。

買主との話がこじれて裁判沙汰に発展すると、売主側は時間とお金をさらに費やすことになります。買主側に非があると認められて契約解除に至ったとしても、裁判で生じた損失は取り返せません。

その点、ローン特約があれば、買主はペナルティを受けずに契約解除できるため、売主も余計なトラブルに巻き込まれずに済みます。

不動産売却で多いトラブルと対処法！事前に対策しておくべきことも解説

不動産売却は大金が動く取引なため、支払い関連、契約関連、法などに関する

4.ローン特約のデメリット

さまざまなメリットがある一方で、ローン特約には以下のようなデメリットもあります。

メリットと併せて把握しておきましょう。

4-1.意思表示を忘れると契約解除できない

解除条件型であれば、住宅ローンの審査に落ちた時点で契約は白紙となるため、買主が契約解除について行動を起こす必要はありません。

しかし、解除権留保型を選んだ場合、審査に落ちると買主に解除権が与えられるだけです。通告期限内に意思表示をしないと、契約は白紙になりません。

自動的に解除されると思い込んでいたり、通告期限を忘れていたりすると、無条件の契約解除ができなくなってしまいます。前述のとおり、買主は売買価格の5～10％程度の手付金を支払いますが、特約が適用されなければ、それを全額手放すことになるでしょう。

4-2.再契約の手間がかかる

解除条件型では、一定期限までに審査に通過しないと、売買契約が解除されます。その後、別の住宅ローンの審査に通ったとしても、すでに契約は無効になっています。

物件の取得を諦めきれないのであれば、売主に頼んで再度契約を結ぶ必要がありますが、再契約の手続きには手間がかかるうえ、売主が必ず承諾してくれるとは限りません。

4-3.手付金・違約金がなくなる

ローン特約が適用されたら、売主は手付金を返還する必要があります。また、違約金の請求もできなくなるため、売主はトラブルを予防できること以外、これといった恩恵を受けられません。

不動産取引では、売主と買主が互いにスケジュールを調整しつつ、売買価格や条件について交渉したり、契約の手続きを進めたりします。しかし、契約が白紙になれば、今までかけた時間が無駄になってしまうだけではなく、売却の機会損失にもつながりかねません。

5.ローン特約のトラブル防止対策

ローン特約にまつわるトラブルを防ぐには、以下のような対策を講じることが大切です。

各対策の詳細について解説します。

【無料】一括査定依頼スタート

5-1.ローン特約の種類を明確にする

ローン特約には、「解除条件型」と「解除権留保型」の2種類があるため、どちらを適用するかを事前に明確化しておきましょう。売主と買主の認識に相違があると、契約解除の可否で揉めたり、スケジュールに遅延が生じたりするなど、トラブルに発展しかねません。

特に、解除権留保型は条件を満たしても自動的に解除されないため、意思表示が必要な旨を含めて認識のすり合わせが必要です。

5-2.金融機関名を詳しく記載する

売買契約書を交わす際は、住宅ローンの借入先の金融機関名を記載する必要があります。「都市銀行」や「信用金庫」など、ざっくりとした情報で記載すると、売主側から「審査に通るための努力が足りない」と判断され、ローン特約が適用されない恐れがあるため注意しましょう。

確実に適用させたいのであれば、該当項目に「○○銀行から融資を受けたい」「その銀行の審査に落ちたら契約を白紙にしたい」など、できるだけ詳しく記載することが大切です。さらに、金融機関名と併せて、審査結果が出るまでの期間も明記しましょう。

なお、複数の住宅ローンの審査を受けている場合には、金融機関名もそれぞれ個別に記載する必要があります。

5-3.融資条件を詳しく記載する

種類や金融機関名に加えて、以下のような融資条件も具体的に記載する必要があります。

例えば、4,000万円借りるつもりで審査を受けた結果、3,000万円しか融資が下りないといったケースもあります。この場合、想定より1,000万円も不足しているため、物件を購入できない事態に陥るかもしれません。

しかし、借入金額を設定していなければ、金額の大小を問わず「融資自体は受けている」と判断され、契約解除が認められない可能性があります。そのため、書類には「借入金額が○○万円に満たないときは契約を解除する」と明記しなければなりません。

また、金利については変動・固定の種別や適用される利率、返済期間については実際の年数なども記載しましょう。

年収に対する住宅ローンの借入額の目安はどのくらい？年収ごとのシミュレーションも紹介

住宅の購入や住み替えの際、住宅ローンの検討にあたり、自分の年収だとどの

住宅ローンの金利の仕組みは？金利タイプや金利動向についても解説

住宅ローンを選ぶにあたり、判断基準の一つとなる要素が「金利」です。金利

5-4.意思表示は書面で行なう

契約解除の意思表示を行なう際は、口頭ではなく書面で通告することが大切です。口頭だけで伝えると、当事者間で「言った・言わない」「聞いた・聞いていない」のトラブルが生じるリスクがあります。

書面で伝える場合、買主から売主・不動産会社に契約解除合意書などを送付しましょう。この際、配達記録が残る内容証明郵便を利用し、送付・配達の証拠を残す必要があります。

また、ローン特約の適用による契約解除の期限も、明確化しなければなりません。現行の民法によると、意思表示の効力は「書面が相手方に届いたとき」から発生するため、郵送にかかる日数も踏まえて期日を把握する必要があります。

参考：“民法 第九十七条”． e-Gov法令検索

なお、書面でのやり取りは電子メールでも可能ですが、相手方へ届いたことを証明しづらいため、内容証明郵便を利用するようにしましょう。

まとめ

ローン特約とは、買主が住宅ローンを借り入れする前提で物件を購入する際、審査に落ちてしまったら、無条件で売買契約を解除できるオプションです。ローン特約が適用されると、買主が前もって支払った手付金が全額返還されます。

安心感を得られる点やトラブルを予防できる点が、ローン特約のメリットといえます。ただし、特約の種類によっては意思表示を忘れると解除できない、再契約の手続きが面倒、といったデメリットもあります。

ローン特約を付けて、不動産を売却することを検討中の場合には、NTTデータグループが運営する不動産一括査定サイト「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」をご利用ください。

「不動産売却 HOME4U」なら、全国約2,500社の優良不動産会社のなかから最大6社を選び、一括査定を依頼することが可能です。査定価格をまとめて取り寄せられるため、売却パートナーとなる不動産会社をスムーズに見つけられるでしょう。