マンション購入と年収｜参考にすべき指標や注意点を解説

マンション購入にあたり、価格を決める目安の一つが年収です。住宅ローンを組む際には、年収から無理なく返済できる額を算出し、購入価格を求めるとよいでしょう。

この記事では、マンションの購入価格と年収の関係のほか、借入額を決める際の計算式や注意点などについて解説します。年収別の返済例も紹介するので、参考にしてください。

1.マンション購入と年収の関係

マンションも含め、住宅の購入予算を決める際には、「年収倍率」が参考になります。年収倍率とは、物件の購入価格と購入者の世帯年収の比率を計算したもので、計算式は以下のとおりです。

例えば、年収400万円の方が3,000万円の物件を購入した場合の年収倍率は、「3,000万÷400万＝7.5倍」です。

住宅金融支援機構が発表した「2022年度　フラット35利用者調査」によると、マンション購入者の年収倍率の全国平均は、新築マンションで7.2倍、中古マンションで5.9倍でした。このデータからもわかるように、一般的に住宅を購入する際の年収倍率の基準は、「5～7倍程度」とされています。

出典：“2022年度 フラット35利用者調査”. 住宅金融支援機構. 2023-08-04. （参照2024-03-12）

年収300万～900万円の方が、年収倍率5～7倍で購入できる物件価格の一覧は、以下のとおりです。

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住宅ローンを組む際には、年収倍率や返済負担率を参考に借入額を決定します

2.住宅ローンはいくらまで借りられる？

マンション購入にあたって住宅ローンを組む際には、金融機関の審査に通る必要があります。ここでは、「住宅ローンはいくらまで借りられるのか？」という疑問に答えるために、いくつかの指標を紹介します。

2-1.借入可能額を参考に検討する

借入可能額とは、金融機関から借入が可能な金額のことです。

貸金業法の総量規制では、原則として、借入可能額は年収の3分の1までとされています（貸金業法第十三条の二）。ただし、住宅ローンなどの有担保ローンに関しては、総量規制の対象外です。

出典：“貸金業法 第十三条の二（過剰貸付け等の禁止） ”. e-Gov法令検索

住宅ローンの融資判断の審査基準は金融機関によって異なりますが、主に以下を考慮して借入可能額が決まります。

上記のうち、返済負担率と融資率について、以降で詳しく解説します。

2-1-1.返済負担率とは？

返済負担率とは、年収に占める1年あたりのローン返済額の割合のことをいいます。

計算式は以下のとおりです。

なお、「ローンの年間返済額」には一般的に、カーローンや教育ローン、携帯電話のローンなど、その他のローンも含まれます。

例えば、額面年入400万円の方で、すべてのローンの年間返済額が120万円（月々の返済額が10万円）の場合、返済負担率は、120万÷400万×100＝30％です。

各金融機関は、返済負担率の基準を明確に公表していませんが、住宅金融支援機構が提供する【フラット35】では、返済負担率の上限を以下のとおり定めています。

参考：“【フラット35】ご利用条件”. 住宅金融支援機構. 2022-04-01. （参照2024-03-12）をもとに、HOME4Uが独自に作成

ただし、上記はあくまでも上限であり、一般的に無理なく返済できる返済負担率は「20～25％」とされています。適切な返済負担率の目安については、後述します。

2-1-2.融資率とは？

融資率とは、購入金額に占める融資の割合のことで、以下の計算式で算出できます。

例えば、3,000万円を借り入れて4,000万円のマンションを購入した場合、融資率は「3,000万÷4,000万×100＝75％」です。

融資率が高いほど、物件購入費に対する借入額の割合は大きくなります。つまり融資率が高いということは、自己資金が少ないとも言い換えられます。

融資率の上限は金融機関によって異なりますが、住宅ローン審査の多くは、融資率が低いほど通りやすい傾向にあります。また、融資率によって適用金利が異なる場合もあります。

例えば、住宅金融支援機構の【フラット35】の借入金利水準（2024年3月時点）は、融資率が90％以下か90％超かで、以下のように適用金利が異なります。

参考：“最新の金利情報”. 住宅金融支援機構. （参照2024-03-12）をもとに、HOME4Uが独自に作成

住宅ローンを検討する際には、返済負担率や融資率にも着目してください。

2-2.借入可能額をシミュレーションする

続いて、年収別、返済負担率別に、借入可能額をシミュレーションしてみましょう。

前提条件は以下のとおりです。

住宅金融普及協会の「借入可能額の計算」を利用してシミュレーションした結果は、以下のとおりです。

※千円以下切り捨て

参考：“借入可能額の計算”. 一般財団法人 住宅金融普及協会

返済負担率が上がるほど借入可能額も増えます。しかしその分、毎月の返済額も増える点に注意が必要です。

限度額の上限までローンを組んでしまうと、ライフスタイルの変化など不測の事態が起きた際に、返済ができなくなる恐れがあります。

住宅ローンを組む際には、借り入れられる額（借入限度額）が、無理なく返済できる額（返済可能額）ではないことを覚えておきましょう。

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3.マンションの購入の際にかかる費用

マンション購入の費用には、大きく分けて「購入時にかかる初期費用」と、「購入後にかかる維持費」があります。

3-1.マンション購入に必要な費用

はじめに、マンション購入時に必要な費用として、頭金と諸費用について解説します。

3-1-1.頭金

頭金とは、契約時に代金の一部として支払うある程度まとまったお金のことです。

近年は、頭金を入れないフルローンを選択する方も増えていますが、頭金が多いほどローン借入額は少なく済み、支払い利息も減ります。そのため、購入価格の10～20％ほどの頭金を用意できるとより安心でしょう。

頭金の捻出には、貯蓄のほか、親など親族からの借入を検討する方もいるでしょう。しかし頭金の支払いで生活に支障をきたしてしまっては本末転倒であるため、無理をする必要はありません。

また、住み替えであれば、先に現在の住まいを売却し、新居の購入資金を確保する「売り先行」という方法もあります。一方で「買い先行」は、先に新居を購入してから、現在の住まいを売却する方法です。

資金計画に重点を置くのであれば、売り先行がおすすめといえます。

住み替えの手順についてより詳しく知りたい方は、「家の買い替え。「売る」と「買う」どちらが先？」を参考にしてください。

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3-1-2.諸費用

諸費用とは、マンションの購入時にかかる諸々の費用のことです。

諸費用には、主に以下のようなものがあります。

諸費用の目安は、新築マンションで物件価格の3～6％、中古マンションで物件価格の6～9％とされています。

マンションの価格が上がるほどまとまった費用が必要となるため、覚えておきましょう。

3-2.マンション維持に必要な費用

マンションは購入時だけでなく、維持するためにも費用がかかります。

主な維持費は以下のとおりです。

それぞれの費用の目安について紹介します。

3-2-1.固定資産税・都市計画税

固定資産税は、土地や建物など「固定資産」の所有者に課せられる税金です。固定資産税の課税標準額のもととなる固定資産税評価額は、その不動産が属する市町村（東京23区は東京都）によって決定されます。

都市計画税は、原則として各市町村の市街化区域（建物を建てて住むほか、事業や商売を行なう区域）にある土地や建物の所有者に課せられる税金です。

計算式は、以下のとおりです。

参考：
“地方税制度｜固定資産税”. 総務省
“地方税制度｜都市計画税”. 総務省

マンションの固定資産税額は地域や物件の状況によって異なりますが、年間10万～30万円が目安とされています。また、中古マンションは経年による価値の減少が見込まれるため、新築マンションよりも固定資産税が安くなる傾向にあります。

マンションの固定資産税の金額や計算方法については、「マンションの固定資産税は年間いくら？新築・中古の計算方法や軽減措置6選」で詳しく解説しています。

3-2-2.管理費・修繕積立金

管理費は、マンション共有部分の維持や管理などに使用される費用のことです。

管理費の平均は、以下のとおりです。

参考：“平成30年度マンション総合調査結果”. 国土交通省.（参照2020-03-12）をもとに、home4Uが独自に作成

修繕積立金は、主に12～15年ごとに行なわれる大規模修繕に備えて徴収される費用のことです。

修繕積立金の平均は、以下のとおりです。

参考：“平成30年度マンション総合調査結果”. 国土交通省.（参照2020-03-12）をもとに、home4Uが独自に作成

ただし、マンションの大規模修繕にかかる費用は、物価や人件費にも左右されます。したがって、入居時に定められていた修繕積立金の設定が、再検討される場合もあります。

3-2-3.火災保険料

火災保険は火災や自然災害に備えるための保険で、金額は建物の所在地や構造、プランなどによって異なります。費用の相場は、地震保険の付いたもので年1万2,000円～1万6,000円程度です。

分譲マンションの場合、火災保険の加入は任意ですが、万が一の際に残債を保険金で回収できるよう、住宅ローンを組む際の条件にしている金融機関も少なくありません。

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3-2-4.駐車場代

マンション住まいで車を保有するなら、駐車場代も必要になります。駐車場代の相場は月額4,000円～3万円程度と、地域によってさまざまです。

一例として、首都圏の目安価格を紹介します。

地域によっては非常に高額になるため、駐車場の維持が可能かどうかも、よく検討する必要があるでしょう。

4.マンション購入の際には、「返済可能額」を考慮する

ここまで、マンションの購入・維持にかかる費用を紹介してきました。

しかし実際の生活では、住居にかかる費用以外に、食費や水道光熱費、医療費、娯楽費などの支出があります。

したがって、マンション購入の際には、借入可能額ではなく、家計の状況を踏まえた「返済可能額」を考慮することが大切です。

ここからは、返済可能額の算出方法について、解説します。

4-1.毎月の返済額をシミュレーションする

一般的に、住宅ローンの返済可能額は「返済負担率20～25％以下」とされています。

「2022年度 フラット35利用者調査」によると、総返済負担率の平均は、新築マンションで22.1％、中古マンションで19.7％でした。

また、返済負担率30％以上で融資を受けている方の割合は、新築マンションで17.7％、中古マンションで8.3％と、少ないことがわかります。

出典：“2022年度 フラット35利用者調査”. 住宅金融支援機構. 2023-08-04. （参照2024-03-12）

参考として、「2-2.借入可能額をシミュレーションする」で計算した額面収入300万～800万円の借入可能額をもとに、月々の返済額を算出してみましょう。

前提条件は、以下のとおりです。

借入可能額は、以下のとおりです（再掲）。

※千円以下切り捨て

参考：“借入可能額の計算”. 一般財団法人 住宅金融普及協会

上記の借入可能額をもとに、月々の返済額を算出します。シミュレーションには、住宅金融普及協会の「総支払額の計算」を利用します。

※100円以下切り捨て

参考：“総支払額の計算”. 一般財団法人 住宅金融普及協会

一例として、年収400万のケースを取り上げて比べてみましょう。

借入可能額（返済負担率35％）で借り入れると3,750万円のローンが組めますが、月々の返済額は11万6,000円になります。対して、返済可能額（返済負担率20％）で考えると、借入額は2,142万円で、月々の返済額は6万6,000円です。

補足ですが、ローンを借りる際には別途、融資手数料やローン保証料が必要になります。融資手数料とはローンを借りる際に金融機関に支払う費用で、相場は3万～5万円です。

ローン保証料とは、ローン返済が滞った場合に保障会社に立て替えてもらうための費用です。金額は借入額や返済期間によって異なりますが、相場は借入額の0～2％とされています。

このように、住宅ローンを借り入れる際には、さまざまな費用が発生するので、返済負担率を十分に考慮したうえで月々の返済額を算出し、無理のない返済計画を立てることが重要です。

参考：
“借入可能額の計算”. 一般財団法人 住宅金融普及協会
“総支払額の計算”. 一般財団法人 住宅金融普及協会

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5.年収でマンション購入価格を決める際の注意点

最後に、マンション購入価格を決める際の4つの注意点を紹介します。

5-1.借入可能額と返済可能額は、別物として考える

繰り返しになりますが、借入可能額と返済可能額は同じではありません。

借入可能額いっぱいにローンを組んでしまうと、返済が滞ってしまうリスクもあるでしょう。返済が滞れば、遅延損害金が発生するほか、最悪の場合、住宅が差し押さえられる可能性もあります。

マンションを購入する際には、返済負担率をもとに月々の返済額を考慮し、無理のない返済額（返済可能額）でローンを組むようにしましょう。

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5-2.既存のローンや月々の支払いも考慮に入れる

マンション購入には、初期費用（頭金や諸費用）のほか、購入後の維持費としても一定のコストがかかります。また日々の生活においては、食費や水道光熱費などの生活費や、医療費、娯楽費などの支出も発生します。

また、借入額を決める際には、住宅ローン以外のローンも必ず考慮しましょう。具体的には、カーローンや教育ローン、携帯電話の分割払いのほか、カードのクレジット払いなどが挙げられます。近年は、スマートフォンのアプリを通じた後払い決済サービスを利用する機会も増えており、思った以上に月々の支払額が増えている可能性もあります。

住宅ローンの借入を検討するにあたっては、自身（または世帯）が毎月、どのようなことにどれだけの金額を使っているのか、しっかり把握しておくことをおすすめします。

5-3.想定外の出来事を想定しておく

実際の生活は、シミュレーション（人生設計）どおりに行くとは限りません。例えば、急な病気や怪我で退職を余儀なくされたり、異動や転職をしたりして収入が減ることもあるでしょう。

また、変動金利でローンを組んでいる場合は、金利の上昇によって返済額が増える点にも注意が必要です。長い人生には想定外の事態が起こりうる、ということも理解しておきましょう。

5-4.家族の人数が増える可能性を考えておく

結婚や出産、親の介護などで、家族の人数が変わる可能性もあります。

家族が増えると月々の支出が増えるほか、間取りの変更やリフォームなど予定外の出費が発生することも考えられます。状況によっては、マンションの住み替えなどを検討する必要もあるかもしれません。

したがって、家族の人数の増減にも柔軟に対応できるよう、余裕を持った返済計画を立てておくと安心です。

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6.よくある質問

6-1.物件購入価格の目安はいくらですか？

マンション購入の目安として、年収の5～7倍が一般的に適切な価格帯とされています。例えば年収500万円の場合、2500万円～3500万円の物件が目安です。ただし、自己資金やローン返済計画を考慮し、無理なく返済できる額を選ぶことが重要です。

6-2.住宅ローンの審査基準は？

住宅ローンの審査基準は、主に年収、勤務先の安定性、返済負担率（年収に対する返済額の割合）、過去の信用履歴、借入希望額などが評価されます。一般的に返済負担率は年収の25～35%程度が目安とされ、返済能力が十分であるかが重要です。また、自己資金の割合や他の借入状況も影響します。金融機関は、返済が滞らないよう安定した収入と支払い能力を重視します。

6-3.物件購入の際、頭金は必要ですか？

物件購入時に頭金は基本的に必要です。一般的に、物件価格の20％程度が目安とされています。頭金を多く支払うことで、借入額を減らし、返済負担を軽減できます。頭金の有無や金額は、ローン審査にも影響を与えるため、計画的に準備することが重要です。

まとめ

マンション購入にあたって、購入価格を決める際には、年収が一つの目安となります。実際に住宅ローンを組む際には、年収から返済可能額を算出するほか、その他のローンや月々の支払額などを考慮に入れて、妥当な金額を検討しましょう。

また、将来的なライフスタイルの変化も視野に入れて、余裕を持った資金計画を立てておくことをおすすめします。

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