不動産売却の流れ1. 不動産売却の事前準備

1-2. 家の買い替え。「売る」と「買う」どちらが先?

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1-2. 家の買い替え。「売る」と「買う」どちらが先?

家の買い替えは、「売る」と「買う」を同時に進めなければいけません。
しかし、大きくは下記のどちらかの方法です。

  • 新居を買ってから、今の家を売る「買い先行」
  • 今の家を売ってから、新居を買う「売り先行」

どちらの方法を選択するかを決めるには、

  • 今の家がいくらで売れるか?
  • 資金繰りをどうするか?

を先に把握しておくことが大切です。

自分にはどちらが実現可能か? 住み替えにはどんなローンが使えるのか? を、理解してから進めていきましょう。

資金に余裕がある方は「買い先行」

「買い先行」は、今住んでいる家の売却代金に頼らずに新居を買う方法です。

  • 新居の頭金を貯蓄で用意ができる方
  • 今の住宅ローンと新居の新しい住宅ローンの2重ローンを払える方

という条件になるため、資金に余裕がある方が対象となります。

「買い先行」の流れ

「買い先行」の流れ

「買い先行」のメリット

  • 新居をあせらずに探すことができる
  • 仮住まいが必要ないため、引っ越しが1回ですむ

「買い先行」のデメリット

  • 今の家を売却する代金に頼らずに、ある程度の資金が事前にできなくてはいけない
  • 家が売れない期間中は、2重のローンを支払う必要がある

貯蓄がなくても先に購入を進めるには「つなぎ融資」

理想の新居が見つかったのに、貯蓄がなく今の家が売れるまで買えないという場合は、「つなぎ融資」を利用する方法があります。

買い替え時に、一時的な融資を受けるのことができるのが「つなぎ融資」です。
今の家を売却した際に完済することを条件に、購入資金の融資を受けることができます。

良いことづくめに思えますが、以下の点に注意が必要です。

  • つなぎ融資は住宅ローンより金利が高い
  • つなぎ融資にも、手数料や保証料がかかる
  • 借り入れできる期間は通常6ヶ月〜1年
  • 家が売れるまで、つなぎ融資の利子は発生しつづける

注意点を把握したうえで、利用するかを検討してください。

売却代金を購入資金に充てる「売り先行」

「売り先行」は、売却した代金を新居の購入資金に充てる方法です。

売却代金を先に確保できるため、新居の購入計画が立てやすく、まとまった貯蓄がなくても進められます。

「売り先行」の流れ

「売り先行」の流れ

「売り先行」のメリット

  • 売却代金が先に分かるため、新居購入価格の目安がつけやすい
  • あせらずに売却を進めることができる

「売り先行」のデメリット

  • 新居がタイミングよく見つからない場合は、仮住いへの引っ越し、新居への引っ越しと、2回の引っ越しが必要

「売り先行」のデメリット

不動産を売却するには、ローン残債を一括で返済する必要があります。
売却代金でローンが完済できない場合は、貯蓄などで足りない金額分を支払います。
けれども、貯蓄がない、または貯蓄を充てたくないケースもあるでしょう。
そんな時に利用するのが、残債と新居購入資金を合わせて借り入れることができる「買い替えローン」です。

例えば、住宅ローン残債が2,000万円の家が1,800万円で売れた時、一括返済するには200万円足りません。
新居の価格が2,500万円の場合、残債の200万円も加算した合計2,700万円の住宅ローンを借り入れできる、ということです。

なお、利用する場合は、今の住宅ローンの一括返済と新居の融資実行を同時に行う必要があります。
金融機関と連携を取りながらスムーズに進めてくれる信頼できる不動産会社を見つけられると安心です。

また、「買い替えローン」を利用する場合、残債も上乗せして借り入れるため、借入金が多くなります。
老後のことも見据えてきちんとした資金計画をたて、利用するかどうかを検討しましょう。

いかがでしたか?
買い替えの場合は、売却と購入の両方を同時進行で行うため、スケジュールを理解して、しっかりとした資金計画を立てることが大切です。
頼りになる不動産会社を見つけて、細かなことも相談しながら進められると安心ですね。

買い替えは、今の家がいくらで売れるか把握しないと、新居の価格の目安が立てられません。
優秀な不動産会社を見つけるためにも、いくつかの不動産会社に一括査定依頼をすることから始めましょう。