不動産売却の流れ4. 不動産会社を選んで媒介契約を結ぶ

4-2. 媒介契約の種類と選び方

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4-2. 媒介契約の種類と選び方

不動産会社に依頼して不動産の売却をするときに、お客さまと不動産会社の間で契約するのが「媒介契約」です。

媒介契約書には、

  • お客さまが希望する価格などの売却条件
  • 売却が成約した際に不動産会社に支払う仲介手数料
  • 媒介契約の有効期間
  • 媒介契約期間中の不動産会社の義務

などが記載されます。

つまり、お客さまが不動産会社からどのようなサービスを受けるかを決める大切な契約が「媒介契約」なのです。
後悔することがないように、サービスの中身をきちんと把握してから、どの契約にするかを選びましょう。

3つの媒介契約の違い

媒介契約には3種類あります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

どの契約を選んだとしても、契約の種類によって仲介手数料が変わることはありません。
仲介手数料は同じでも、受けられるサービスが異なりますので違いをみていきましょう。

3種類の媒介契約の比較
  専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
2社以上の不動産会社と契約できるか ×
できない
×
できない

できる
自分で買主を探して直接取引できるか ×
できない

できる

できる
不動産会社から受ける活動報告の頻度 1週間に一回以上 2週間に一回以上 法令上の定めなし
不動産会社のレインズへの登録義務 媒介契約から5日以内 媒介契約から7日以内 法令上の定めなし
不動産会社のレインズ※への登録義務 3ヶ月以内 3ヶ月以内 法令上の定めはないが、行政指導では3ヶ月以内
※レインズとは?
不動産会社は、媒介契約をすると「レインズ(指定流通機構)」というサービスに物件情報を登録します。いわば業者間ネットワークであり、不動産会社はこのレインズを通して物件情報を共有します。レインズに登録して物件情報が広く行き渡った方が、早く売れる可能性が高まります。

「専属専任媒介契約」の特徴

専属専任媒介契約を選んだ場合、お客さまは1社とのみしか契約することができません。
また、不動産会社にとってはもっとも拘束力の強い契約で、売却活動の報告義務の頻度が高いなどの特徴があります。

「専任媒介契約」の特徴

専属専任媒介と同様に、専任媒介の場合も、お客さまは1社とのみしか媒介契約を締結するこはできません。
不動産会社にとっては、専属専任よりも拘束力が若干弱く、お客さまが自分自信で見つけてきた買主と契約をすることができます。
親戚の方など、買主を自分で探せる見込みがある場合は「専任媒介」を選ぶとよいでしょう。

「一般媒介契約」の特徴

不動産会社にとっては、一番拘束力の弱い契約です。
お客さまは複数の会社と媒介契約を結ぶことができます。
また、不動産会社はレインズへの登録義務がないため、お客さまが「登録してほしくない」と要望することができます。 物件を売り出していることが近所に知られたくない場合などは、一般媒介を選ぶととよいでしょう。

なお、すべての媒介契約に共通して、契約終了後の2年間は、契約期間中に紹介された買主と直接取引してはいけないことになっています。
これは、仲介手数料が払いたくないがために、意図的に媒介契約を終了させてから直接取引をすることを防いでいるのです。
もし直接取引をした場合は、仲介手数料をその会社に支払う必要がありますので注意してください。

どれを選べばいい?媒介契約の選び方

3つの媒介の特徴をご説明しましたが、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」は、実はあまり大きな違いがありません。

不動産会社にとって、この2つの契約は、お客さまが他の会社と契約しないため、売れた場合に確実に仲介手数料が手に入る契約です。
そのため、「一般媒介契約」よりも熱心に売却活動を行なってくれるといわれています。

さらに、不動産会社は「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」をお客さまと締結したいため、この2つの契約の場合のみアフターケアや買取保証などの無料サービスが充実しています。

一方、「一般媒介」は前述の通り内緒に売却をしたい方に向いています。
また、不動産会社が熱心に売ってくれなくても、駅近などの人気物件であれば、買主は向こうからやってきます。 需要が高そうな物件であれば、一般媒介契約でも早く高く売れるでしょう。

以上を踏まえ、以下の基準で媒介契約を選んでください。

「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」が向いている方

  • アフターケアや買取保証などの無料サービスを受けたい
  • 物件の立地などが理由で売れるか心配

「専任媒介契約」が向いている方

  • 親戚や知り合いで買ってくれそうな人がいる

「一般媒介契約」が向いている方

  • 人気エリアや駅近などで人気物件
  • 売ることを近所に知られたくない

いかがでしたか?
3種類の媒介契約の違いは把握できたでしょうか?

どの契約を選択するかで、売れるまでの期間や受けられるサービスが異なります。
契約する際には、不動産会社からの説明をよく聞いて、もし分からないことがあれば遠慮なく担当者に聞きましょう。

早く高く売るために、上記の基準を参考に最適な契約を選択してください。