マンションの固定資産税は年間いくら？新築・中古の計算方法や軽減措置6選

一般的に、マンションの固定資産税は一戸建てより高い傾向にあります。また、築年数や軽減措置の適用可否などによって、毎年の固定資産税は変動します。

本記事では、マンションの固定資産税の概要や年間の金額目安、新築・中古別の計算方法のほか、固定資産税を安くする6つの軽減措置について紹介します。

1.マンションの固定資産税とは？

マンションの固定資産税とは、所有する土地と建物それぞれにかかる地方税（市町村税）のことです。東京23区内は都税になります。

住み替えなどでマンションを購入し所有者になると、居住の有無にかかわらず、毎年固定資産税が発生します。固定資産税が発生するタイミングは、毎年1月1日です。つまり、1月1日時点で不動産を所有している方が、固定資産税の納税義務者となります。

固定資産税の納税義務者には、毎年4～6月頃に自治体から納税通知書が送付されますが、マンションの所有者となったタイミングによってはなかなか納税通知書が届かないと感じるケースもあるでしょう。

マンションの所有者になったタイミングによって、納税通知書が届くタイミングは以下のように異なります。

土地と建物、それぞれの固定資産税の税額は、「固定資産税評価額×標準税率（1.4％）」で計算されます。

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1-1.固定資産税評価額とは？

固定資産税評価額とは、各市区町村の固定資産税課税台帳に登録された土地や建物の評価額のことです。

固定資産税評価額は不動産の固定資産税額を決める際の基準となり、総務省が定める固定資産評価基準に沿って、3年に1回見直しが行なわれています。

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1-1-1.土地の固定資産税評価額は、公示価格によって決められる

土地の固定資産税評価額は、国土交通省が定める公示価格の70％を目安に計算されます。

公示価格とは、地価公示法に基づいて毎年3月頃に公開される土地の時価のことです。土地鑑定委員会（国土交通省）によって決められた1月1日時点の価格で、年により変動します。

土地の固定資産税評価額を決める際には、公示価格のほか、土地の実際の状況（位置する地域、面積、形状、前面道路など）も考慮されるため、似たような土地でも固定資産税評価額が異なることがあります。

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1-1-2.建物の固定資産税評価額は、新築・中古で異なる

建物の固定資産税評価額は、経年による価値の減少を考慮して決められるため、新築マンションと中古マンションでは、固定資産税評価額の決め方に違いがあります。

新築マンションの場合、同じ建物を再建築する際に必要な費用（再建築価格）をもとに固定資産税評価額が決まります。

しかし、再建築費用は、入居後に行なわれる家屋調査で決定するため、建築途中の新築マンションでは明確な固定資産税評価額を調べられないケースもあるでしょう。

入居前の段階で新築マンションのおおよその固定資産税評価額を知りたい場合には、請負工事金額の50～60％を目安に考えるとよいでしょう。

一方で中古マンションの場合、経年により減少していく価値を正しく見極めるために、経　年減価補正率表にある、経年減点補正率を用いて固定資産税評価額が決められています。

中古マンションの固定資産税評価額が決められる際に、築年数に応じて用いられる経年減点補正率（非木造建物減価補正率）は以下のとおりです。

出典：“経年減価補正率表”. 法務局. （参照2024-03-28）

なお、中古マンションは新築マンションと異なり、購入前の段階で固定資産税評価額が決定しています。

中古マンションの固定資産税評価額を知りたい場合、不動産所有者の同意があれば、市区町村役場の固定資産課税台帳から確認できます。

2.マンションの固定資産税は年間いくらが目安？

マンションの固定資産税は、年間10～30万円が目安です。

実際にはマンションが位置する地域や物件の条件などによって固定資産税評価額は変わるため、同じマンション内でも固定資産税額が異なることもあります。

新築マンションと中古マンションの固定資産税額を比較すると、経年による価値の減少が見込まれる中古マンションのほうが安い傾向にあり、金額は年間10～20万円ほどが目安です。

ただし、居住用の新築不動産は数年間、軽減措置が適用されることもあるため、条件によっては、中古マンションよりも新築マンションのほうが、固定資産税額が安くなるケースもあります。

3.マンションの固定資産税が安くなる軽減措置6選

不動産の固定資産税においては、土地や建物の固定資産税評価額が軽減される軽減措置が設けられています。これにより、各種軽減措置の条件に当てはまるマンションは、そうでないマンションに比べて固定資産税額が安くなります。

ここからは、マンションの固定資産税に関してどのような軽減措置があるのか見ていきましょう。

3-1.土地の軽減措置

土地の軽減措置とは、土地の面積に応じて固定資産税評価額が軽減される特例のことで、「住宅用地特例」とも呼ばれます。

土地の軽減措置で対象となる土地は住宅用地（居住用建物の敷地となる土地）で、土地面積が200平米を超えるかどうかにより軽減割合は以下のように異なります。

なお、現在の税制において、土地の軽減措置は適用期間などの定めがないため、マンションの築年数に関係なく、土地部分の固定資産税評価額には常に軽減措置が適用されます（2023年現在）。

3-2.建物の軽減措置

建物の軽減措置とは、適用要件を満たす建物において、床面積120平米までの部分の固定資産税評価額が2分の1に軽減される特例のことです。この軽減措置は「新築住宅特例」とも呼ばれています。

建物の軽減措置の適用要件は以下のとおりです。

なお、建物の軽減措置の適用期間は住宅の種別により以下のように異なります。

つまり、適用要件を満たす新築マンションなら5年間、長期優良住宅の認定マンションなら7年間にわたり、建物の軽減措置を受けられます。

3-3.タワーマンションの例外措置

2017年の税制改正により、2018年以降に建設された20階以上のタワーマンションでは、階層により固定資産税の補正がかけられる例外措置が設けられました。

例外措置の対象となるタワーマンションでは、高層階であるほど固定資産税が高くなるように補正がかかります。低層階においては、税制改正前よりも固定資産税が安くなるケースもあります。

タワーマンションについて詳しくは、以下の記事も併せてご覧ください。

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3-4.耐震リフォームによる減額措置

耐震リフォーム工事が行なわれた既存住宅において、翌年1年間の建物（1戸あたり120平米までの部分）の固定資産税評価額が、2分の1に減額される特例です。

適用要件を満たす耐震補強工事が行なわれたマンションは、工事完了後、3ヶ月以内に市区町村へ申請を行なうことで、固定資産税の減額措置を受けられます。

耐震リフォームによる減額措置の適用要件は、以下のとおりです。

出典：“住宅：耐震改修に関する特例措置”. 国土交通省. 2023-11. （参照2024-03-28）

3-5.バリアフリー改修工事による減額措置

バリアフリー改修工事が行なわれた住宅において、翌年1年間の建物（100平米までの部分）の固定資産税評価額が3分の1に減額される特例です。

バリアフリー改修工事による減額措置の適用要件は、以下のとおりです。

また、対象となる工事には以下のようなものが挙げられます。

出典：“住宅：バリアフリー改修に関する特例措置”. 国土交通省. 2023-11. （参照2024-03-28）

3-6.省エネ改修工事による減額措置

省エネ改修工事が行なわれた住宅において、翌年1年間の建物（120平米までの部分）の固定資産税評価額が3分の1に減額される特例です。

省エネ改修工事による減額措置の適用要件は、以下のとおりです。

出典：“省エネ改修に係る固定資産税の減額措置”. 国土交通省. （参照2024-03-28）

4.マンションの固定資産税額を計算する方法

マンションの固定資産税は以下の計算式に、各種軽減措置を用いて計算できます。

マンションの固定資産税額＝固定資産税評価額×標準税率（1.4％）

ここからは、【仮定】のマンションを例として、固定資産税評価額3,150万円の新築マンション・中古マンションの固定資産税額をそれぞれ計算していきましょう。

4-1.新築マンションの固定資産税額の計算方法

今回の例に用いる新築マンションでは、土地と建物それぞれに軽減措置を適用できます。

前述の計算式に各種条件を当てはめると、土地と建物の固定資産税額は以下のように計算できます。

上記から、【仮定】の新築マンションの場合、初年度の固定資産税額は122,500円となります。

4-2.中古マンションの固定資産税額の計算方法

築年数が経過した中古マンションは、建物部分の固定資産税に経年減点補正率が用いられ、新築と同じ条件だとしても築年数に応じて固定資産税額が安くなっていきます。

ただし、今回の例で用いる【仮定】のマンションでは、築6年目から建物部分の軽減特例期間が終了するため、新築～築5年目までよりも、築6年目は固定資産税額が高くなります。

ここでは、築6年目の固定資産税額の計算例を見ていきましょう。

上記から、【仮定】の中古マンションの場合、築6年目の固定資産税額は171,500円となります。

今回の例で用いた【仮定】のマンションの固定資産税額を築年数ごとに計算すると、以下のようになります。

※（）内は建物の軽減措置適用後の金額

5.購入前にマンションの固定資産税額を調べる方法

前述したように、マンションの固定資産税額は、土地や建物の固定資産税評価額をもとに計算できます。

しかし、なかにはマンション購入前の段階で物件の固定資産税評価額を確認できず、固定資産税額を把握できないケースもあるでしょう。

ここからは、マンションを購入する前に物件の固定資産税額を調べる方法を解説します。

5-1.新築マンションの場合

前述のとおり、購入前の新築マンションは家屋調査が行なわれておらず、固定資産税評価額が決定していないため、固定資産税額を計算できません。

購入前の新築マンションの固定資産税額を知りたい場合、固定資産税評価額がすでに決定している似た条件の新築マンションを探し、参考にするとよいでしょう。

購入予定の新築マンションを担当する不動産会社に問い合わせて、概算を出してもらえれば、おおよその固定資産税額を把握することも可能です。

5-2.中古マンションの場合

中古マンションは固定資産税評価額や固定資産税額が確定しているため、前年度の金額を確認するとよいでしょう。

不動産会社の担当者に相談し、前年の固定資産税額を確認してもらうと、購入前でも明確な固定資産税額を把握できます。

自分で計算する場合は、市区町村役場の固定資産課税台帳から、固定資産税評価額を確認する方法があります。

固定資産課税台帳の閲覧は納税義務者やその同居の家族など、一定の範囲までしか認められていませんが、不動産所有者の委任状があれば納税義務のない方でも閲覧可能です。

固定資産課税台帳の閲覧方法については、各市区町村役場が定める手順に従いましょう。

6.マンションの固定資産税を支払うタイミング

マンションの固定資産税は、納税通知書が届く4～6月以降に、一括または年4回（4期）に分けて支払います。

納付期限は自治体により異なりますが、一般的には以下のようなタイミングでの支払いとなります。

ただし、市区町村によっては1期の納付時期が4月末となるケースもあるため、正確な納付時期については実際に送付される納税通知書を確認しましょう。

なお、固定資産税納付の際のおもな支払い方法は、以下のとおりです。

口座振替を申し込んでおくと納付漏れを防止できるほか、スマートフォンの決済アプリなら自宅にいながら支払いを済ませられるなど、支払い方法ごとにメリットがあります。

ただし、対面（コンビニや各種窓口）以外の方法で支払う場合、支払いと同時に領収書を受領できない点に注意しましょう。

固定資産税の納税証明書は市区町村役場で発行できますが、発行には2～3週間ほどかかります。

6-1.年の途中でマンションを購入した場合の固定資産税は誰が支払う？

原則として、固定資産税の納税義務が課されるのは、その年の1月1日時点の不動産所有者です。

しかし、不動産売買などにより年の途中で所有者が変わるケースも珍しくありません。

その場合は一般的に、起算日から引き渡し日までの期間と、引き渡し後からの期間で売主と買主がそれぞれ固定資産税を負担します。

売主がすでに1年分の固定資産税を支払っている場合、買主は物件の引き渡し時に固定資産税清算金として所定の金額を売主に支払います。

固定資産税清算金の取り決めについては、不動産会社の担当者と相談し、決定事項や備考などは売買契約書で確認しましょう。

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7.マンションの固定資産税に関するよくあるQ&A

最後に、マンションの固定資産税に関するよくある質問を紹介します。現在マンション購入を検討している方はもちろん、今後マンションへ住み替える可能性のある方も、ぜひ参考にしてください。

7-1.マンションの固定資産税を滞納するとどうなる？

納付期限を過ぎても支払いを行なわずにいると、自治体から督促状が届きます。督促状を無視して滞納を続ければ、財産が差し押さえられる可能性があります。

また、納付期限の翌日以降の支払いでは、本来納める税額とは別に延滞金（最大14.6％）が発生するため、マンションの固定資産税は忘れずに支払いましょう。

納付期限から1ヶ月を過ぎると、延滞金の割合はさらに大きくなります。

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7-2.マンション内で専有面積が同じなら固定資産税も同額になる？

方角や間取りに違いがあっても、専有面積が同じなら基本的には同じ固定資産税額となります。

ただし、タワーマンションの例外措置が適用される場合は、専有面積が同じでも高層階と低層階で固定資産税額が異なる可能性があります。

7-3.大規模修繕後は固定資産税が安くなる？

2023年の税制改正で創設されたマンション長寿命化促進税制により、対象要件を満たすマンションは、大規模修繕後に固定資産税が安くなることがあります。

対象要件を満たすマンションで所定の大規模修繕工事が行なわれた場合、建物（100平米までの部分）の固定資産税評価額が、一定の割合で減額されます。

減額割合は6分の1から2分の1の範囲となりますが、市区町村により異なるため、具体的な減額割合については、各市区町村が定める条例を確認しましょう。

例えば、東京23区では2分の1、大阪市では3分の1の減額割合が採用されています。

出典：“長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度”. 東京都主税局. （参照2024-03-28）

“大規模の修繕等が行われたマンションに対する固定資産税の減額措置について”. 大阪市. 2024-03-26. （参照2024-03-28）

対象となるマンションと工事は、以下のとおりです。

出典：“マンション長寿命化促進税制の要件”. 国土交通省. （参照2024-03-28）

7-4.マンションの固定資産税と一緒にかかる都市計画税とは？

都市計画税とは、1月1日時点で市街化区域に不動産を所有する方に課せられる地方税のことです。

都市計画税は、固定資産税評価額に税率（最大0.3％）をかけて算出され、固定資産税と併せて徴収されます。なお、税率は自治体によって異なります。

市街化区域のマンションで都市計画税の金額を知りたい場合は、固定資産税と同様に送付される納税通知書を確認しましょう。

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まとめ

マンションの固定資産税は、1月1日時点でマンションを所有する方に課せられる税金です。固定資産税は、3年に1回見直しされる固定資産税評価額のほか、経年減点補正率や各種軽減措置を用いて算出されます。

マンションの固定資産税額は年間10～30万円が目安ですが、建物の軽減措置が終了する築6年目以降（長期優良住宅認定のマンションでは築8年目以降）は、固定資産税が大幅に高くなる点に留意しましょう。

住み替えによるマンション購入や不動産売却を検討する際、税金や資金面の不安があれば不動産会社の担当者へ相談し、適切なアドバイスを受けることをおすすめします。

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